物业的作业规程

物业作业指导规程
第一篇工程作业指导规程
一、设施设备管理
（一）设施设备综合控制程序
1、目的
从总体上确立各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统
一、完整和完善。

2、适用范围
适用于各部门对设施设备的综合管理。

3、职责
⑴各大厦服务中心具体负责本大厦设施、设备的管理。

⑵工程技术部负责对大厦的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。

⑶维修中心和各大厦维修组负责责任范围内设施设备维修和维护，建立设备台帐。

4、程序要求
⑴设施设备的交接验收
A、公司在接管新物业时，主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。

对达不到要求的，应通知有关单位进行整改。

设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。

（设施设备管理纳入维修中心管理的大厦或大厦，维修中心为设施设备管理的责任部门；未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为大厦或大厦服务中心。

)
B、设施设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在《设施/设备台帐》上登记。

C、新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。

⑵设备的购置
A、安装、调试和移交
a) 需要安装的设备，如水泵、巡更设备等，其安装工作由工程技术部负责组织实施，工程部可独立完成该项工作，也可委托专业单位进行检查、调试，确
信达到技术规定的要求后，即可提交验收。

b) 工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收，验收合格后，必须填写“设备安装验收交接报告”移交给使用部门。

详见《设备验收、安装与移交规程》。

⑶设施设备的档案管理
A、技术资料的管理
a) 公司自有设备（所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档，并进行统一管理。

工程部可对技术资料进行备份，视情况在统一登记后分发给使用部门；
b) 业主所有设备（所有权属于业主）的技术资料由大厦服务中心归档，并进行统一管理。

B、设备的档案管理
工程技术部负责对设备进行统一分类和编号，并建立设备台帐由专人负责保管。

各服务中心应建立设备分类台帐，具体操作详见《设施设备档案管理制度》。

⑷设施设备的使用、维护与维修
A、设施设备的维护保养和维修
a) 各大厦维修组应对设施设备进行日常巡检，发现问题及时排除，具体操作详见《设施设备日常巡检制度》；
b) 设备的定期维护保养由专职维修人员完成，具体操作详见《设施设备维修保养规程》；
c) 电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修，并建立相应的机房管理制度；
d) 发生设备事故后，事故发生部门应填写“设备事故报告书”，经工程技术部经理签署意见后，送总经理批示，转由工程部和相关部门处理。

e) 维修中心、各大厦维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划，报工程技术部审核后实施，具体操作详见《设施设备维修保养规程》；
f) 设施设备如发生故障或损坏，则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。

具体操作详见《日常报修规程》；
g) 业主需要维修、安装等服务的，由大厦维修组提供，具体操作详见《日常报修规程》。

C、设备的封存和启封
a) 各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备，由维修中心或维修组对设备进行封存处理，并在设备档案中予以记录。

b) 需要重新使用封存设备时，应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行，确认合格后方可投入使用，并在原档案中注明启封日期和相关事项。

⑸设施设备的改造和更新
当原有设施设备已不能适应需要时，可由使用部门提出申请，经工程部签署意见后，报总经理审批。

所有权属于业主的还需报业主委员会审批。

如果属于改造范畴，则由工程技术部会同有关部门实施，具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》；如果属于更新范畴，则由使用部门按《设备购置程序》办理。

⑹设备的报废
A、设备的报废应由使用部门提出申请，由工程部负责进行技术鉴定，确认符合报废要求后，填写“设备报废申请单”，经总经理批准后由使用部门作报废处理（所有权属于业主的还需经业主委员会批准)，设备作报废处理后，财务部应注销设备资产，各建帐部门应注销设备台帐。

B、报废设备有多种处理方法
具体可作如下处理：
a) 出售；
b) 零拆，对可利用零部件进行拆除备用；
c) 无用部件作废品处理；
d) 处理资金交财务部作设备残值处理。

⑺意外事件处理预案
A、电梯紧急援救预案
维修组接到报告后，立即派人前往电梯机房，切断机房主电源并对曳引机进行手动操作，使电梯轿厢移至最近层平层处，打开厅门、轿门放人或卸货。

具体操作见《电梯应急处理规程》
B、断电预案
当发现停电时，配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。

如果是外线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。

如果是
内部跳闸，则应先把分开关拉开，进行检查。

没有异常情况就试送总开关，再试送各分开关。

如果发现异常，应迅速派出维修人员抢修。

C、断水预案
如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水，维修组应迅速派出人员抢修。

如果是外部停水，维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水。

（二）设施设备维修运行控制规程
1、目的
对设备的维修及维护保养进行控制，确保其处于良好的运行状态，满足正常的运行需要。

2、适用范围
适用于大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。

3、职责
⑴工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。

⑵维修中心、各大厦维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。

⑶公司总经理负责“年度设施设备维修、保养计划”的审核与批准。

4、程序要求
⑴维修计划的制定
A、维修中心、大厦维修组负责制定本大厦“年度设施设备维修、保养计划”。

B、工程技术部负责对大厦“年度设施设备维修、保养计划”进行审核，并在此基础上编制公司“年度设施设备维修、保养计划”。

C、公司总经理负责公司“年度维修、保养计划”的审核和批准。

D、维修、保养计划有多项内容
具体内容包括：
a) 根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准；
b) 根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准；
c) 根据公司现有技术力量和操作能力，确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单；
d) 年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间安排。

⑵设备维护保养工作的实施
A、设备的日常维护
a) 设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全；
b) 设备应加强日常维护保养。

维修保养内容包括：
a) 擦拭、清洁机器外表；
b) 紧固外表易松动部位；
c) 检查外部零件及电气部分的完整性。

B、设备的定期维护
a) 设备的定期维护由维修人员负责完成，设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容；
b) 定期维护包括多项内容。

定期维护的主要内容有：
a) 彻底清洗、擦拭机器内外；
b) 检查、调整各部件配合间隙，紧固摆动部位，更换个别易损件；
c) 清扫、检查、调整电器线路及装置；
d) 疏通油路，添加润滑剂。

C、定期维护分多个类别，具体分类有:
a) 一级保养
“一保”的作业内容就是对设备进行内部清洗、沟通油路、调整配合间隙、紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在维修工的指导下，由操作员完成。

b) 二级保养
“二保”的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排除异常情况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。

D、重要设备的维护
a) 配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是大厦的重要设备；
b) 重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程；
c) 重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容。

具体内容包括:
a) 重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转；
b) 重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用，不得随意代用；
c) 重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。

E、设备封存和启封前的维护
a) 设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。

b) 设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。

⑶设施设备维修工作的实施
A、日常报修
a) 设施、设备发生故障，大厦服务中心应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。

根据服务中心的报修单，维修组派员维修。

b) 注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a) 设备无法修复时，维修组应及时与报修部门联系，并提出处理意见；
b) 维修人员对急修的赴修反应时间（接到通知到进入现场时间）不超过10分钟。

B、巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。

在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行安排检修。

C、设备的项修
a) 工程技术部应根据设备的实际情况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理；
b) 项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。

D、设备的大修
a) 设备大修应该认真考虑，并列入年度维修计划；
b) 大修可由工程技术部或维修中心承担，也可委托专业单位进行；
c) 大修时要对设备进行全部解体，修整所有基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。

E、计划维修
计划维修按“年度设施设备维修、保养计划”实施。

F、委托维修
对于委托维修的实施，大厦的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。

各有关部门应做好配合协助工作。

维修完成后，应由责任维修部门和修理方共同进行验收，并填写“维修保养单”。

维修方应在保质期内承担相应责任。

⑷设备的事故管理
A、凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。

B、设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质：
a) 责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故；
b) 质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故；
c) 自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故；
d) 其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。

C、事故的处理
a) 公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部，由工程技术部负责进行处理并修复；
b) 工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书”，做出处理意见；
c) “设备事故报告书”经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理；
d) 设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部；
e) 公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以登记。

（三）设施设备日常巡检制度
1、目的
规范大厦内设施设备的日常巡检工作，及时发现问题、解决问题，确保设施设备处于良好的运行状态。

2、职责
⑴服务中心经理和维修组主管负责制定本大厦的设施设备巡检计划和巡检路线。

⑵技术性不强、容易发现问题的设施、设备由服务中心管理员进行巡检；技术性较强的设备应由维修组维修工进行巡检。

⑶服务中心管理员负责每日对门禁系统、楼道、楼道灯、大堂灯具、大厦道路、公共标识进行一次巡查，巡查中发现问题及时报修。

⑷维修组维修工负责对电梯、锅炉、冷机、生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门、大厦灯具、地下室灯具、锅炉等进行巡查，并负责对水、电、煤气总表进行抄录。

巡查中发现故障及时维修，如故障较大则报告维修组主管，由主管安排维修。

3、操作规范
⑴巡检标准和方法
A、门禁系统
门禁系统的要求：
a) 门锁开关灵活； b) 屏幕显示正常； c) 外表清洁无污物 (检查方法：开关试验、观察)。

B、楼道：墙面、楼梯、电梯前室无明显破损或污渍；各管垄井门正常关闭。

4.1.3 楼道灯、大堂灯具，楼道灯、大堂灯具灯要求：
a) 感应开关或手动开关启动正常； b) 灯具启动正常，照明无故障（检查方法：逐一开启）。

C、大厦道路：地砖、墙砖无松动、脱落，破损面积不超过本身面积的四分之一，排水设施不堵塞，铁质栏杆、路灯杆无锈蚀（检查方法：观察）。

D、公共标识：无损坏、缺失（检查方法：观察）。

E、游泳池设备、设施的要求：
a) 管道、阀门没有渗漏水（检查方法：观察）；
b) 泵房集水坑潜水泵能正常启动（检查方法：同集水坑潜水泵）；
c) 游泳池的拉手、爬梯没有松动（检查方法：用手拉拽）。

F、集水坑潜水泵要求：
a) 水泵手动、自动启动装置正常（检查方法：调至手动模式进行启动）；
b) 水泵处于自动运行状态（检查方法：看指示灯）；
c) 浮子位置正常（检查方法：观察）；
d) 电控柜门关闭（检查方法：观察）。

G、给排水管道、阀门：主要给水管道和阀门没有漏水现象，主要阀门的开关与标识相符合（检查方法：观察；如发现主要阀门的开关与标识不符，则应在调整前向主管确认）。

H、大厦灯具：照明正常，灯罩无破损，灯杆直立无锈迹（检查方法：观察）。

I、地下车位灯具：照明正常，灯罩无破损；配电箱门紧闭（检查方法：逐一启动、观察）。

⑵人员及路线安排
A、服务中心主任和维修组主管负责指定巡检计划和巡检路线，安排管理员和维修工对设施、设备进行巡查。

B、管理员每日应对本人责任范围内的设施设备至少巡检一次。

C、维修工巡查工作
二、维修管理
（一）日常报修规程
1、目的
为规范日常保修程序，提高维修效率，特制定本规程。

2、适用范围
适用于公司所管辖物业内业主委托和服务中心报修的处理。

3、职责
⑴大厦维修组负责报修事项的维修。

⑵大厦服务中心负责维修结果的验证，以及对业主委托维修项目的回访。

4、操作规程
维修类别
A、维修类别分急修、小修、大修三种。

急修要求维修工在接到报修15分
钟内赶到现场，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对报修人做出合
理解释，做出限时承诺。

小修要求2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承
诺。

服务时限不得以节假日和休息时间顺延（居民预约、雨天筑漏可不受2日限
制）。

中修、大修要求在一周内有答复，中修和大修工程必须有明确的计划，对
物业作业指导规程维修项目、费用、时间等做出明确安排。

B、急修
凡符合以下条件的属于急修：
a) 水管迸裂或破损；
b) 生活水泵，电梯故障；
c) 热水管路迸裂或破损；
d) 下水管道阻塞导致污水外溢；
e) 电路故障，存在触电危险或漏电现象等。

C、小修
a) 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程
为小修工程。

如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等；
b) 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

D、中修
a) 需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工
程；
b) 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

E、大修
a) 需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程；
b) 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

（二）设备事故管理
1、目的
为规范设备事故管理，明确设备事故责任，特制定本规程。

2、适用范围
适用于公司管理范围内设备事故的管理。

3、职责
⑴工程技术部负责设备事故的管理。

⑵总经理负责设备事故的审核。

4、管理规程
⑴凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成停产，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。

⑵设备事故的性质
A、责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故。

B、质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故。

C、自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故。

D、其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。

⑶处理
A、公司发生设备事故后，由设备使用部门报告工程技术部，由工程部负责进行处理并修复。

B、工程部会同设备管理部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书”，做出处理意见。

C、“设备事故报告书”经由设备管理部门和工程技术部负责人签字后送公司总经理批示、处理。

D、设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。

E、所有权属于业主的设备，发生事故后，应以“设备事故报告书”的形式由大厦服务中心向业主委员会报告，如需动用维修基金进行修复，需经过业主委员会同意，
F、公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以登记。

（三）电梯应急处理规程
1、目的
规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。

2、适用范围
适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。

3、职责
⑴维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。

⑵电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。

4、操作要求
⑴突发事件
本规程所指的突发事件系指：
A、断电；
B、电梯进水；
C、电梯故障；
D、火灾；
E、电梯困人；
F、其他导致电梯不能运行的突发事件。

⑵断电情况下的应急处理
A、电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知服务中心、维修组、保安队。

消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。

如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

B、维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。

C、如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。

⑶电梯进水的应急处理
A、电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知服务中心、维修组、保安队。

消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。

B、进水应急处理方法
维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理：
a) 当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源；
b) 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；
c) 如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。

如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援；
d) 当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。

C、维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。

D、对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。

确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

⑷发生火灾时的应急处理
A、楼层发生火灾情况下的应急处理
应急处理方法包括：
a) 楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢；
b) 如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态；
c) 如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作；
d) 灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

B、井道内或轿厢发生火灾时的应急处理
应急处理方法包括：
a) 发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延；
b) 消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降；
c) 灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

⑸电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。

⑹电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。

（四）电梯困人处理规程
1、目的
为规范电梯困人处理程序，确保及时安全的进行援救，特制定本规程。

2、适用范围
适用于因停电、设备故障等造成电梯困人事件的处理。

3、职责
⑴服务中心负责电梯困人救援的组织协调。

⑵维修组负责实施困人救援工作。

⑶保安部负责对救援工作进行配合。

4、操作规范
⑴当发现电梯关人时，发现人员应立即通知消监控中心，或消监控中心收到被困人员的求救电话时，消监控中心值班人员应立即通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装置安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。

⑵电梯困人救援由维修组技术人员负责操作，保安配合,具体操作程序如下。

A、确认故障电梯轿厢位置
在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位置指示灯确认轿厢位置。

(在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。

)
B、确保切断电源
为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员失误操作。

C、救援步骤
当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下：
a) 用专用厅门钥匙小心开启厅门；
b) 用力将轿厢门开启；
c) 协助被困人员离开轿厢；
d) 确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭；
e) 完成救援工作后，通知专业人员前来检修。

D、当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于500mm时，必须依下述步骤移动轿厢并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm的条件时，方可依照⑵-C 条款的步骤进行救援。

D、移动轿厢步骤：
a) 通知轿厢内乘客保持镇定，不能将身体的任何部位探出轿厢之外，以免发生危险，并说明将立即采取救援措施。

同时，如轿厢门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭；
b) 进入机房，切断该故障电梯的总电源；
c) 在控制柜上，将开门区感应开关(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜内蜂鸣。