《以房抵债账务处理与税务筹划》

《以房抵债账务处理与税务筹划》
一、以房抵债的账务处理
在房地产公司与施工方以房抵债的情况下，房地产公司的账务处理如下：签订以房抵债协议时，借：应付账款——施工方，贷：其他应付款——施工方（一般为房产价值）、银行存款（剩余应付工程款）。

与施工方找到的实际购房人签订商品房买卖合同并收取价款时，借：银行存款，贷：预收账款；同时，借：其他应付款——施工方，贷：银行存款。

若房地产公司与其他公司以房抵债，例如，房地产企业将开发产品抵偿应付其他公司债务时，借：应付账款——某公司，贷：主营业务收入、应交税费——应交增值税——销项税额；借：主营业务成本，贷：开发产品。

对于建筑施工单位作为接收房产方，会计分录为：借：固定资产等、应交税费——应交增值税——进项税额，贷：应收账款。

双方分别给对方开具发票，各自进行纳税申报。

以房抵债的账务处理需严格按照会计准则和相关法规进行，确保财务数据的准确和合规。

同时，不同的交易主体和交易情况可能会导致账务处理略有差异，在实际操作中应根据具体情况进行调整和处理。

二、以房抵债的税务问题
（一）涉及税种
以房抵债过程中涉及多种税种。

•契税：当债权人取得房产时，需要按照抵债金额计算并缴纳契税。

税率通常在3%至5%之间，确切税率取决于地方规定。

•营业税：对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

•房产税：取得抵债房产后，无论是否办理了不动产权证书，都应申报缴纳房产税。

对于未出租的房产，通常从取得次月开始依照房产的原值减除一定比例后的余值征税。

•城镇土地使用税：在以房抵债过程中，可能涉及城镇土地使用税的缴纳。

具体情况需根据房产所在地的相关规定确定。

•印花税：无论是取得还是持有抵债房产，都可能需要缴纳印花税。

取得房产时，按照产权转移书据上的合同金额来计算缴纳。

•土地增值税：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

•个人或企业所得税：企业将开发产品用于抵偿债务的行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

（二）纳税义务判定
纳税义务的发生时间及是否需要缴纳相关税费会因不同情况而有所不同。

如果双方签订了债务重组协议或存在法院裁定，需要确认如何确定增值税的应税收入。

若法院判决中明确了不动产作价抵债金额，则应以判决中明确的金额为计税依据。

如果是双方自行签订的以房抵债协议，那么应以约定的抵偿价格作为计税依据。

对于税务登记，抵债资产物权的变更，必须依法进行登记后才发生效力。

这意味着，相关的税务处理也应与资产权属变动的登记相一致。

例如，房地产企业与施工企业之间的以房抵债行为，其实质是通过协商折价抵偿实现对建设工程项目工程款的优先受偿权。

因此，开发产品应当做销售处理，建筑安装工程服务则做购进处理。

对于房产税，如企业取得法院裁定的抵债资产，虽未办理过户手续，但已拥有该抵债房产的所有权，应自法院判决生效次月起缴纳房产税。

增值税纳税义务发生时间方面，销售不动产增值税纳税义务发生时间为合同约定的房产交付日期，实际交付日期早于合同约定交付日期的，纳税义务发生实际则为实际交付日期。

若合同未约定实际交付日期，增值税纳税义务发生时间为实际交付日期。

例如，A公司签订的“以房抵债”协议，其增值税纳税义务发生时间应为2019年1月办理房产权属变更之时。

对于增值税的计税依据应根据实际的交易价格确认，签订的以房抵债协议约定的交易价格如果合理，符合当期的市场交易价格，则应以以房抵债签订时约定的抵偿价格作为增值税的计税依据。

三、以房抵债的税务筹划方法
（一）会计处理与筹划
新债务重组以房抵债的会计处理及税务筹划案例为我们提供了一种思路。

例如甲欠乙2000万，甲用房产1套，车库（位）2个，贮藏室3间，总价值1900万抵债，剩余100万以现金支付。

对于债权人而言，假设房产评估值为1500万（不含增值税），契税税率是3%，契税为45万元，评估费20万，进项税为135。

假设房产、车库、储藏室的市场价分别为1400万，30万和50万，则房产分配的成本可通过一定公式计算。

会计分录为借：投资性房地产（1500+45+20）1565、坏账准备100、投资收益—债务重组损失165、应交税费-应交增值税-进项税135、银行存款100，贷：应收账款2000、银行存款65。

对于债务人的账务处理为借：固定资产清理950、累计折旧50，贷：固定资产1000；借：固定资产清理135，贷：应交税费-应交增值税-销项税额135；借：应付账款2000，贷：银行存款100、其他收益-债务重组收益815、固定资产清理1085。

在税务筹划方面，可与其他方成立合营
或联营公司，公司以房产投资入股，另一方以现金等方式投资入股，再由另一方收购本公司的部分股权，公司退出合资公司，取得股权转让所得。

（二）节税方案
以建筑行业连环债务为例，有的开发商会以房产抵债，为避免产生房产销售、转让等行为发生的相应税费，可采用四方协议的节税方案。

如建筑企业为一家知名房地产公司的广州开发项目提供建筑工程服务，房地产公司欠建筑企业工程款1050万元，以两套房屋抵偿。

建筑企业又打算将这两套房屋抵给劳务公司，而劳务公司要求房产公司将房屋销售手续办理在2名个人名下。

此时可采用四方协议，由个人将购房款直接支付给房产公司，房产公司收到购房款后转给建筑企业用于支付工程款，建筑企业收到工程款后再转给劳务公司用于偿还劳务款，完成资金闭环。

同时，建筑企业给房产公司开具工程服务发票，劳务公司给建筑企业开具劳务发票，房产公司向个人开具销售不动产发票。

这样各方都能很好地获取资金偿还债款，同时也避免造成房产多次过户产生大额税费。

（三）房产作价筹划
通过案例分析可知，房产抵债作价在土地增值税、房产税等税种计算中起着重要作用。

例如在土地增值税的计算中，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格等作为扣除项目金额计征土地增值税。

在房产税方面，取得抵债房产后，无论是否办理了不动产权证书，都应申报缴纳房产税，通常从取得次月开始依照房产的原值减除一定比例后的余值征税。

因此，适当作价房产可以在一定程度上减轻税负。

比如在确定房产抵债价格时，可以考虑房产的市场价值、评估价格以及相关税费等因素，通过合理的作价，使企业在满足抵债需求的同时，降低税务成本。