房地产销售建筑基础知识

房地产销售建筑基础知识
一、常用名词基本解释
（一）名词解释
1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

2、建筑容积率：是反映与衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建
筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面
积。

其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之与。

这个比值越小，意味着小区
容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。

5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计
上有个要求，这个高度就叫层高。

具体地说，层高是指下层地板面或者楼板上
表面（或者下表面）到相邻上层楼板上表面（或者下表面）之间的竖向尺寸。

《住
宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高使用下列参数：2.6
米、2.7米、2.8米。

净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或者一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之
间的实际长度。

9、开间：即住宅的宽度。

指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，
a)由于就一个自然间的宽度而言，故又称之开间。

10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分构成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为
整楼建筑服务的公共用房与管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔与外墙（包含山墙）墙体水平投影
面积的50％。

11、共有建筑面积：房屋是指各产权主共同占有或者共同使用的建筑面积。

12、公用建筑面积：公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售的地下室、
车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

通常公用建筑面
积按下列方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑
面积之与，并扣除已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚及人防工
程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套
套内建筑面积之与，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

14、销售面积：销售面积是指商品房按"套"或者"单元"出售，其销售面积为购房者
所购买的套内或者单元内建筑面积（下列简称套内建筑面积）与应分摊的共有
建筑面积之与。

15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或者由住宅底层地面伸出室
外的部分。

17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1
／3，且不超过1／2者。

20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地与公共绿地等四
项用地的总称。

21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅
间绿地与宅间小路等的总称。

22、公共服务设施用地：公共服务设施用地通常称公建用地，是与居住人口规模相
对应配建的、为居民服务与使用的各类设施的用地，应包含建筑基底占地及其
所属场院、绿地与配建停车场等。

23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小
汽车、单位通勤车等停放场地。

24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、
供居民共享的游憩绿地，应包含居住区公园、小游园与组团绿地及其他块状带
状绿地等。

25、建筑线：建筑线通常称建筑操纵线，是建筑物基底位置的操纵线。

26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室
是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就
不能一览无余。

玄关通常与厅相连，由于功能不一致，需调度装饰手段加以分
割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平常，
玄关也是同意邮件、简单会客的场所。

27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。

29、钢结构：是指承重的要紧构件是用钢材料建造的，包含悬索结构。

30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的要紧构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

31、钢筋混凝土结构：是指承重的要紧构件是用钢筋混凝土建造的。

包含薄壳结构、
大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

32、混合结构：是指承重的要紧构件是用钢筋混凝土与砖木建造的。

如一幢房屋的
梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者者梁是用木材建造，柱是用钢
筋混凝土建造。

33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍
珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。

34、砖混结构：承重的要紧结构使用梁、柱与墙体建造。

梁与柱是指砖混结构房屋
楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或者砌体建筑的。

35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定
数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不一致建筑功能的要求，同样
又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架与剪力
墙结构两种不一致的抗侧力结构构成的新的受力形式，因此它的框架不一致于
纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不一致于剪力墙结构中的剪力墙。

36、墙：墙是建筑物的承重构件与围护构件。

作为承重构件，承受着建筑物由屋顶
或者楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。

作为围护构件，外墙起着
抵御自然界各类因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、制造室内舒适环
境的作用。

37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙通常称山
墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一
片墙上，窗与窗或者门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。

38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。

楼板层承受着家具、设备
与人体的荷载与本身自重，并将这些荷载传给墙。

39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。

40、楼板面层：又称楼面或者地面。

起着保护楼板层、分布荷载与绝缘的作用。

41、商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办
法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包含经济适用住房）出售
后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

42、确权:是依照法律、政策的规定，通过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核
批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用
权的隶属关系与他项权利。

43、土地使用权:是指土地使用者在法律同意范围内对依法交由其使用的国有土地
或者者集体土地的占有、使用与部分收益、处分的权利。

44、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁
权、抵押权、继承权等权利。

45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其
指定的政府部门将城镇国有土地或者将农村集体土地征用为国有土地后出让给
使用者的市场，出让的土地，能够是生地，也能够是通过开发达到"七通一平"
的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

46、房地产二级市场:是土地使用者通过开发建设，将新建成的房地产进行出售与出
租的市场。

即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

房地产
二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达到规定能够转让的土地，进
入流通领域进行交易的市场。

47、房地产三级市场:具有消费性质。

如今房地产呈横向流通，即使用者、经营者之
间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。

反映的是以效用为价值尺度的
市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场
行为
（二）房地产“五证一计划”包含：
《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》
（三）现行的土地获取方式（来源）：
1、划拨
2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种
根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，关于经济性用地务必使用土地出让的方式获得。

（四）房屋建筑分类
1、从构成房屋建筑结构的材料分：
①木结构（老楼，通常为1——2层建筑）
②砖木结构（老楼，通常为1——3层建筑）
③砖混结构（通常为6或者7层建筑）
④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）
⑤钢结构（纽约市贸大厦）
2、从房屋层数高度分：
①低层 1～3层（木结构、砖木结构）
②多层 4～6层（砖混结构）
③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）
④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）
⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
3、按房屋建筑耐火性与耐久性程度分：
①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
②二级 50～100年以上(砖混)
③三级 25～50年（平房）
4、房屋建筑用途分：
①生产性建筑；
②居住建筑；
③公共建筑
（五）房屋建筑结构
1、房屋建筑构件
一幢建筑物通常是由基础、墙体（或者柱）、楼地层（或者梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分构成。

2、房屋承重结构的基本构件类型
（1）钢筋混凝土结构（还包含钢结构、钢与钢筋混凝土结构）：承重的要紧结构构件全部使用钢筋混凝土建造（要紧承重部件为梁与柱）。

（2）砖混结构：承重的要紧结构使用梁、柱与墙体建造。

梁与柱是指
砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或者砌体建筑
的。

（3）砖木结构：承重的要紧结构使用砖、木建造的。

（4）其他结构（简易结构）：承重的要紧结构使用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。

3、地基与基础
★地基：
地基指基础底面下列，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。

整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。

地基承受荷载的能力是有一定限度的。

★基础：
基础是房屋的重要构成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或者柱埋入地下的扩大部分，称之基础。

基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。

★基础的类型：
☆按基础的材料及受力特点分类：
（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。

（2）柔性基础：钢筋混凝土基础称之柔性基础。

☆基础按构造形式分：
（1）条形基础：
（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的要紧形式之一。

（3）筏板基础：又叫满堂红，通常为50CM厚，对多层与高层建筑，当地基土质差，使用条形基础不能满足地基的容许承载力与建筑物上部结
构的容许变形时或者当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀
下沉时，可使用筏板基础。

（4）箱型基础：用于高层建筑。

（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩
☆基础的应用：
（1）多层住宅七层及其层下列可使用砖混结构，可根据地基情况使用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。

（2）中高层住宅可使用框轻结构、框剪结构，根据地基情况使用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。

（3）高层住宅可使用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况使用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。

4、墙体分类：
（1）按平面位置：外墙与内墙；
（2）按墙的方向：纵墙与横墙；
（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；
（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。

5、楼层、地面：
（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。

（2）按施工方法：现浇、预制。

6、楼梯：
（1）楼梯构成：由楼梯段、平台与中间平台、扶手、栏杆（或者栏板）。

（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。

（3）楼梯的使用性质：要紧楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯
7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层与顶棚构成。

屋顶类型：
①平屋顶：平屋顶的坡度很小，通常使用3%下列，上人屋顶坡度为1%--2%。

②坡屋顶：坡度较陡，通常在10%以上。

③曲面屋顶：通常用在大跨度的大型建筑。

（六）裂缝产生的原因
裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。

裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因与裂缝的宽度与长度有关。

裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度与长度均较大则为有害裂缝。

砖混结构以砖砌体与楼板（可分为现浇与预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙与楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但假如表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。

框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或者填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。

混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其进展。

（七）关于室内采光有何要求？
1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过
四个时，其中宜有二个获得日照。

2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。

窗地面
积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。

3、高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。

窗洞口上沿距地面
高度不宜低于2米。

（八）梁的种类：
1、梁的种类按受力状态分为：
（1）简支梁：单跨梁通常为简支梁，如过梁、托墙梁。

（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。

（3）悬臂梁。

如阳台梁、雨篷梁等。

2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或者下返梁。

（九）不一致建筑结构的优缺点比较？
砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。

但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层下列，不太适合超大开间住宅。