2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案
单选题（共20题）
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建
设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公
楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建
成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面
积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办
公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时
该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：
A.30
B.34
C.36
D.40
【答案】 B
2、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，
为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某
委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由
其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.房屋所有权注销登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权变更登记
D.房屋所有权转移登记
【答案】 D
3、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

A.交通条件
B.地理位置
C.基础设施完备程度
D.公共设施完备程度
【答案】 D
4、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求。

为了满足这些要求而进行的维护属于（）维护。

A.改正性
B.适应性
C.完善性
D.预防性
【答案】 C
5、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。

A.11001001
B.01001001
C.1101l001
D.01011001
【答案】 A
6、 DoS 攻击的目的是（）。

A.获取合法用户的口令和帐号
B.使计算机和网络无法提供正常的服务
C.远程控制别人的计算机
D.监听网络上传输的所有信息
【答案】 B
7、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建
成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面
积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时
该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：
A.30
B.34
C.36
D.40
【答案】 B
8、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土
地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的
买卖、交换、赠与等。

A.假设开发法
B.比较法
C.收益法
D.成本法
【答案】 B
9、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼
的市场价值进行评估。

该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的
老字号餐饮店。

根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。

根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。

该酒楼房地产的年净收益为（）万元。

A.1512.40
B.1554.96
C.1938.00
D.1980.56
【答案】 A
10、（）关系描述了某对象由其他对象组成。

A.依赖
B.一般化
C.聚合
D.具体化
【答案】 C
11、某计算机中采用48×48数字化点阵字模表示一个汉字，字模中的每一个点在存储器中用一个二进制位存储。

那么，存储1024个汉字要求的存储空间应为（） K字节。

A.196
B.244
C.288
D.312
【答案】 C
12、Computer （）is a complex consisting of two or more connected computing units， it is used for the purpose of data communication and resource sharing.
A.storage
B.device
work
D.processor
【答案】 C
13、黑盒测试不能发现（）。

A.不正确或遗漏的功能
B.初始化或终止性错误
C.程序的某条路径存在逻辑错误
D.错误的处理结果
【答案】 C
14、用户界面设计的原则不包括（）。

A.将用户界面置于用户控制之下
B.减少用户的记忆负担
C.用户界面上应使用统一的IT术语
D.保持界面简洁和平衡
【答案】 C
15、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进行的测试类型为( )测试。

A.功能
B.回归
C.可靠性
D.恢复
【答案】 B
16、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
【答案】 A
17、（）：A graphical bar with buttons that perform some of the most common commands.
A.Title bar
B.Tool bar
C.Status bar
D.Scroll bar
【答案】 B
18、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。

A.变量实际上是存储位置的名字
B.变量都具有类型属性
C.变量必须先声明，然后才能引用
D.除了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值
【答案】 D
19、信贷额度关系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。

下表为关系credit-in的一个具体实例。

若要查询每个用户还能花费多少，相应的SQL语句应为：Select（）From credit-in。

A.C_name，Credit_balance-limit
B.C_name，limit-Credit_balance
C.C_name，limit，Credit_balance
D.C_name，Credit_balance
【答案】 B
20、使得气者可以加强针刺感应的传导和扩散的辅助手法为
A.循法
B.弹法
C.刮法
D.摇法
【答案】 C
大题（共3题）
一、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。

<1>、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？<2>、一份完整的估价报告应包括哪些内容？<3>、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。

估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？
【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。

房地产
估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以
及要防止错别字和错漏。

（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词
简练、标准，不堆砌、不生造。

（2）对语句的要求：句子简洁，概
括性强；搭配得当；逻辑严密。

2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。

估价报告应采取书面
形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）
封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估
价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）
附件。

对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。

此外，房地产估价报
告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基
础上形成估价报告摘要。

3.本题考查的是估价报告内部审核表。

估
价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面
展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的
界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用
分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用
及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。

二、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商
业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，
房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。

现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。

经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；
2.以商业用途土地价格为基础估价。

<1>、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。

<2>、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。

或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。

三、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。

错处不超过4个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣
2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为35
3.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。

估价目
的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。

（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。

（四）价值类型：为房地产的市场价值。

（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。

（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。

以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设 1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。

【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。

改正：不考虑特殊买家的附加出价。

错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。

改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。

错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。

改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。

错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影
响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。

本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。

通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。

第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。

第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。