青岛红星国际置业有限公司、李艳等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

青岛红星国际置业有限公司、李艳等商品房预售合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2022.05.18
【案件字号】(2022)鲁02民终5278号
【审理程序】二审
【审理法官】陈明明齐新甘玉军
【审理法官】陈明明齐新甘玉军
【文书类型】判决书
【当事人】青岛红星国际置业有限公司;李艳;青岛万利信置业有限公司
【当事人】青岛红星国际置业有限公司李艳青岛万利信置业有限公司
【当事人-个人】李艳
【当事人-公司】青岛红星国际置业有限公司青岛万利信置业有限公司
【代理律师/律所】王乃琛山东中论律师事务所;王京军上海锦天城(青岛)律师事务所;邹静上海锦天城(青岛)律师事务所
【代理律师/律所】王乃琛山东中论律师事务所王京军上海锦天城(青岛)律师事务所邹静上海锦天城(青岛)律师事务所
【代理律师】王乃琛王京军邹静
【代理律所】山东中论律师事务所上海锦天城(青岛)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】青岛红星国际置业有限公司
【被告】李艳;青岛万利信置业有限公司
【本院观点】李艳与红星公司签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。

【权责关键词】代理违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求增加诉讼请求维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，李艳与红星公司签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。

根据双方合同约定，红星公司应于2021年3月30日前向李艳交付涉案房屋，逾期超过60天，李艳有权行使合同解除权。

红星公司逾期交房超过60天，且至今无法交付符合合同约定的房屋，违约事实清楚。

红星公司主张其逾期交付系不可抗力因素导致，但红星公司并未提交有效证据证明重污染天气、恶劣天气及海军节等情形作为不可抗力对其工期延误造成的实际影响及导致延误的具体天数，且截至目前涉案房屋仍不具备交付条件，红星公司逾期交房的行为已构成根本违约，一审据此判令解除李艳与红星公司签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》，并无不当，本院予以确认。

双方解除合同系红星公司违约所致，一审判令其向李艳返还购房款、支付利息及违约金并无不当，本院予以确认。

红星公司主张李艳解除合同的条件并未成就、红星公司不应承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本
院不予支持。

综上所述，上诉人红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不妥，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14310元，由上诉人青岛红星国际置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 04:27:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：1、2019年7月16日，李艳(乙方、买方)与红星公司(甲方、卖方)签订《商品房买卖合同(预售)》两份(合同编号：201900206768、201900206816)，约定：乙方向甲方购买黄岛区办公619、620房屋总价款(不包含房屋装修)分别为420809元、420401元；装修总价分别为82600元、82520元。

买受人采取一次性付款，于2019年7月16日前支付该商品房全部价款，合同第11条约定：出卖人应当在2021年3月30日前向买受人交付该商品房。

第12条逾期交付责任约定：除不可抗力外，未按照第11条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理即以补充协议约定为准。

附件十一补充协议第6.5条约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。

第6.9条约定，甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过60天，乙方有权行使合同解除权。

第14.2条约定，甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：(1)如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还乙方已付购房款及其利息(自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行)、购房款总额5%的违约金、乙方交予甲方的代缴税、费(不计利息)；(3)双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即
为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。

第16条约定，如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则视为不可抗力事件未发生。

合同还就其他事项进行了约定。

李艳于2019年7月14日交纳定金20000元、20000元，于2019年7月16日交纳483409元、482921元。

李艳于2019年7月16日缴纳涉案房屋住宅专项维修资金5487.58元、5492.90元。

李艳于2021年6月15日向红星公司发送解除合同通知书，邮件回执显示：手机号码空号、查无此地址。

红星公司认为涉案房屋装修款不应包含在购房款内；对住宅专项维修资金不认可，认为并非红星公司收取；李艳的解除合同通知书发送时间已经超过合同约定解除期限，解除权丧失。

2、2019年7月14日，李艳(甲方)与上海佳势信息技术有限公司签订《团购服务协议书》两份(合同编号：0013511、0013512)，约定：乙方自愿加入甲方组织的团购服务活动并同意向甲方交纳20000元团购活动服务费以获取参与团购活动的资格及享有“缴20000元团购活动服务费享受8个9.9折购房价格优惠”的权利。

第3.3条约定：乙方通过甲方组织的团购购房活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还，同时，甲方有义务向乙方开具正规服务费发票。

第4.1条约定：乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。

乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。

团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。

第4.4条约定：乙方与商品房开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房屋认购书》《商品房买卖合同》等为准，因履行《房屋认购书》《商品房买卖合同》等而产生的争议，由乙方与开发商按《房屋认购书》《商品房买卖合同》或相关法律规定协商处理。

李艳提交交易凭证，证明李艳通过pos机向上海佳势信息技术有限公司交款共计40000元。

李艳称必须先交纳团购费才能购买涉案房屋，红星公司对此不予认可。

3、红星公司提交山东省住房和城乡建设厅关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见、山东省人力资源和社会保障厅关于延迟省内企业复工的紧急通知、青岛市住房
和城乡建设局关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知、青岛市住房和城乡建设局关于明确重污染天气停工补偿的通知、关于重污染天气黄色预警升级为橙色预警和启动Ⅱ级应急响应的通知、青岛市建筑施工安全监督站关于加强夏季高温天气建筑施工安全管理工作的通知、青岛连续三天发布高温预警信号、2020夏季青岛市气候影响评价、2020年青岛市主要天气气候事件、国防部发布我国将在青岛举行人民海军成立70周年多国海军活动、青岛红星国际广场C地块二期交付日期顺延告知函，上述证据证明因上述不可抗力因素导致停工半年之久，红星公司可据实顺延交房日期且无需承担违约责任。

李艳对上述证据不予认可。

红星公司申请对上述不可抗力影响导致的工期延长申请鉴定。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。

李艳、红星公司签订的涉案两份《商品房买卖合同(预售)》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

结合涉案合同、收据及发票，一审法院对李艳已经交纳购房款共计1006330元及涉案房屋住宅专项维修资金10980.48元予以确认。

本案争议焦点为：李艳的各项诉求是否应予支持。

综合本案案情及相关法律规定，一审法院分析判定如下：关于涉案合同解除及返还购房款、住宅专项维修资金问题。

根据合同约定，红星公司应于2021年3月30日前向李艳交付涉案房屋，逾期超过60天，乙方有权行使合同解除权。

但红星公司至今未交付，已构成违约，李艳行使合同解除权的条件已经成就，李艳据此诉求解除涉案合同，符合法律规定，一审法院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

涉案合同解除后，购房款1006330元应返还李艳。

因住宅专项维修资金并非向红星公司交纳，李艳要求红星公司返还，于法无据，一审法院不予支持。

关于利息损失及违约金问题。

根据合同约定，甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还乙方已付购房款及其利息(自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行)、购房款总额5%的违约金。

红星公司未按合同约定的交房时间交付房屋，违约事实清
楚，李艳诉求红星公司支付已付购房款利息(以1006330元为基数，自2019年7月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算)，符合双方约定，一审法院予以支持。

李艳诉求红星公司按购房款总额5%支付违约金50316.5元，符合双方约定，一审法院予以支持。

李艳主张按银行贷款市场报价利率计算利息，未提交证据，于法无据，一审法院不予支持。

关于团购费问题。

李艳未提交证据证明该团购费由红星公司收取或按红星公司要求交纳，李艳也未提交其他证据予以佐证，李艳诉求红星公司返还团购费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。

关于万利信公司是否应承担责任问题。

根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。

万利信公司对此未提交证据予以反驳，李艳诉求其对红星公司的上述债务承担连带责任，符合法律规定，一审法院予以支持。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据合同补充条款第16条约定，如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则视为不可抗力事件未发生。

本案中，新冠疫情属于不可抗力，扣除新冠疫情(自2020年1月24日至2020年3月7日的该段时间即山东省人民政府将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件I级响应调整为II级响应，共计44天)顺延期间，红星公司仍构成逾期违约。

对于重污染天气、恶劣天气及海军节，红星公司并未提交证据证明应当停工的具体天数，红星公司申请鉴定也无法律依据，对红星公司的上述抗辩，一审法院均不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除李艳与青岛红星国际置业有限公司于
2019年7月16日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201900206768)、《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201900206816)；二、青岛红星国际置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李艳购房款1006330元；三、青岛红星国际置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李艳购房款利息(以1006330元为基数，自2019年7月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算)；四、青岛红星国际置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李艳违约金50316.5元；五、青岛万利信置业有限公司对青岛红星国际置业有限公司上述第二至四项债务承担连带责任；六、驳回李艳的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取7384元，保全费5000元，以上合计12384元(李艳已预交)，由青岛红星国际置业有限公司、青岛万利信置业有限公司连带负担。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

【二审上诉人诉称】红星公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由李艳、万利信公司承担。

事实和理由：红星公司与李艳签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，但该涉案项目因新冠疫情、海军节、重污染、恶劣天气等多项不可抗力因素停工，工期延误。

红星公司认为，合同关系中，当事人的权利义务应当以合同约定为准。

按照红星公司与李艳签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第六条关于房屋交付的补充约定第5条“发生不可抗力事件，被告可据实顺延交房日期且无需承担违约责任”的约定，以及《中华人民共和国民法典》对不可抗力的相关规定，李艳主张解除涉案合同的条件并未成就，红星公司亦不应承担违约责任。

综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求改判支持红星公司的上诉请求。

综上所述，上诉人红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不妥，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下：
青岛红星国际置业有限公司、李艳等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁02民终5278号当事人上诉人(原审被告)：青岛红星国际置业有限公司，住所地青岛市黄岛区车轮山路388号万鑫中央广场1808室。

统一社会信用代码：91370211MA3DFKLY28。

法定代表人：相恒超，总经理。

委托诉讼代理人：王乃琛，山东中论律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李艳。

委托诉讼代理人：王京军，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹静，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：青岛万利信置业有限公司，住所地青岛市城阳区白沙河路297号。

统一社会信用代码：91370214MA3DG7LJXU。

法定代表人：相恒超，董事长。

审理经过上诉人青岛红星国际置业有限公司(以下简称红星公司)因与被上诉人李艳、青岛万利信置业有限公司(以下简称万利信公司)商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2021)鲁0211民初20720号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人红星公司的委托诉讼代理人王乃琛，被上诉人李艳的委托诉讼代理人王京军到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称红星公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由李艳、万利信公司承担。

事实和理由：红星公司与李艳签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，但该涉案项目因新冠疫情、海军节、重污染、恶劣天气等多项不
可抗力因素停工，工期延误。

红星公司认为，合同关系中，当事人的权利义务应当以合同约定为准。

按照红星公司与李艳签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第六条关于房屋交付的补充约定第5条“发生不可抗力事件，被告可据实顺延交房日期且无需承担违约责任”的约定，以及《中华人民共和国民法典》对不可抗力的相关规定，李艳主张解除涉案合同的条件并未成就，红星公司亦不应承担违约责任。

综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求改判支持红星公司的上诉请求。

二审被上诉人辩称李艳辩称，1、双方《商品房买卖合同(预售)》补充条款第16条明确约定，如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则视为事件未发生过。

截至一审起诉前，李艳从未收到过任何来自红星公司的通知，应视为该不可抗力时间未发生，红星公司的上诉理由不成立。

2、李艳与红星公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条明确约定，红星公司应在2021年3月30日前向李艳交付房屋；第十二条明确约定，逾期交付责任以补充协议约定为准；补充条款第六条明确约定，甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过60天，乙方有权行使合同解除权。

自2021年3月30日原定交房时间至2021年6月22日一审起诉之日，红星公司逾期达84日，已超过60日，满足行使合同解除权及请求支付违约金的条件。

3、红星公司在一审开庭时自述其因各种不可抗力原因导致停工半年之久，主张因此顺延交房日期并拒绝承担责任；但直至今日，距合同约定交房时间已过一整年有余，红星公司仍未达到交房标准，可见红星公司逾期交房主要原因是不可抗力，其故意拖延交房，已构成合同的根本违约。

万利信公司未答辩。

原告诉称李艳向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令李艳与红星公司签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201900206768)、《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201900206816)于2021年3月30日解除；2.依法判令红星公司返还李艳购房款1006330元及利息(以1006330元为基数，自2019年7月16日起至退款之日止，按中国人民银行贷款市场报价利率计算)；3.依法判令红星公司返还代收的住宅专项维修资金10980.48元；4.依法判令红星公司支付李艳违约金50316.5元；5.依法判令万利信公司对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由红星公司、万利信公司共同承担。

一审庭审中李，艳增加诉讼请求为：红星公司、万利信公司连带返还李艳团购活动服务费40000元。

一审法院查明一审法院认定事实：1、2019年7月16日，李艳(乙方、买方)与红星公司(甲方、卖方)签订《商品房买卖合同(预售)》两份(合同编号：201900206768、201900206816)，约定：乙方向甲方购买黄岛区办公619、620,房屋总价款(不包含房屋装修)分别为420809元、420401元；装修总价分别为82600元、82520元。

买受人采取一次性付款，于2019年7月16日前支付该商品房全部价款，合同第11条约定：出卖人应当在2021年3月30日前向买受人交付该商品房。

第12条逾期交付责任约定：除不可抗力外，未按照第11条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理即以补充协议约定为准。

附件十一补充协议第6.5条约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。

第6.9条约定，甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过60天，乙方有权行使合同解除权。

第14.2条约定，甲方原因导致乙方有权解除本合同时，
如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：(1)如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还乙方已付购房款及其利息(自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行)、购房款总额5%的违约金、乙方交予甲方的代缴税、费(不计利息)；(3)双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。

第16条约定，如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则视为不可抗力事件未发生。

合同还就其他事项进行了约定。

李艳于2019年7月14日交纳定金20000元、20000元，于2019年7月16日交纳483409元、482921元。

李艳于2019年7月16日缴纳涉案房屋住宅专项维修资金5487.58元、5492.90元。

李艳于2021年6月15日向红星公司发送解除合同通知书，邮件回执显示：手机号码空号、查无此地址。

红星公司认为涉案房屋装修款不应包含在购房款内；对住宅专项维修资金不认可，认为并非红星公司收取；李艳的解除合同通知书发送时间已经超过合同约定解除期限，解除权丧失。

2、2019年7月14日，李艳(甲方)与上海佳势信息技术有限公司签订《团购服务协议书》两份(合同编号：0013511、0013512)，约定：乙方自愿加入甲方组织的团购服务活动并同意向甲方交纳20000元团购活动服务费以获取参与团购活动的资格及享有“缴20000元团购活动服务费享受8个9.9折购房价格优惠”的权利。

第3.3条约定：乙方通过甲方组织的团购购房活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还，同时，甲方有义务向乙方开具正规服务费发票。

第4.1条约定：乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。

乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。

团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入。