都匀强臣房地产开发有限公司、古同兴商品房销售合同纠纷二审民事判决书

都匀强臣房地产开发有限公司、古同兴商品房销售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
【审理法院】贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
【审结日期】2021.03.29
【案件字号】(2021)黔27民终1108号
【审理程序】二审
【审理法官】唐新春蔡云飞郑晔
【审理法官】唐新春蔡云飞郑晔
【文书类型】判决书
【当事人】都匀强臣房地产开发有限公司;古同兴
【当事人】都匀强臣房地产开发有限公司古同兴
【当事人-个人】古同兴
【当事人-公司】都匀强臣房地产开发有限公司
【代理律师/律所】柳玉勇贵州子律师事务所;田晓明贵州宏匀律师事务所;钱晟贵州宏匀律师事务所
【代理律师/律所】柳玉勇贵州子律师事务所田晓明贵州宏匀律师事务所钱晟贵州宏匀律师事务所
【代理律师】柳玉勇田晓明钱晟
【代理律所】贵州子律师事务所贵州宏匀律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】都匀强臣房地产开发有限公司
【被告】古同兴
【本院观点】关于逾期交房时间认定问题。

【权责关键词】撤销违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，关于逾期交房时间认定问题。

首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中已明确约定了商品房交付使用的条件，但从一审法院查明的事实看，上诉人在公告交房时，尚未取得合同约定的商品房面积实测技术报告书，并未满足合同约定的交付使用条件；其次，由于我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。

建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。

上诉人虽已在2018年7月16日发出了交房公告，但次日建设行政主管部门就向上诉人发出整改通知，明确案涉房开项目电梯、消防未完成验收，存在安全隐患未达到交付条件，显然，上诉人在2018年7月16日发出交房公告时，并不具备法定的交付使用条件。

故，上诉人主张应以公告交房时间作为逾期交房的截止时间，与合同约定的房屋交付使用条件和法律规定的房屋交付使用条件均不相符，其主张交房时间应以公告交房时间为准的理由不成立，本院不予支持。

关于本案逾期办证违约责任认定问题。

根据本案查
明事实，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事应当按照约定履行各自的义务。

首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了交付商品房转移登记有关文书的时间，但上诉人未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；其次，《中华人民共和国合同法》关于合同履行中的违约责任认定一般采取的是严格责任原则为主，过错责任原则为辅，而在单方违约中除法定免责或约定免责事由情形外，基本适用严格责任原则，这样方能促使当事人认真对待合同，保证合同的严肃性，营造良好有序的法治环境；最后，双方在合同中就免责事项的约定仅限于第二十七条规定的“不可抗力”，而上诉人提出的其本身并无过错的主张明显已经超出该范围，且并未提交充分证据证实其无过错情形属不可抗力，故上诉人以其不存在过错为由主张免除违约责任，于法无据，不予支持。

综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费147元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 06:39:49
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以431924元的价格购买被告开发的都匀市“水岸铭门”4-2-2903号房屋；2、被告应于2017年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如逾期(超过30日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付全款万分之二的违约金；3、被告应于2018年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，如逾期(超过60日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付全款万分之四的违约金。

签订合同后，原告依约支付了全部购房款，但被告没有依约于2017年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，亦没有依约于2018年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告。

经原告多次催促后，被告才于2018年11月16日通知原告
办理交房手续。

被告强臣公司于2018年7月16日在黔南日报登报通知交房，于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。

本案中，原告古同兴与被告强臣公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。

原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付商品房，构成违约，应依约支付逾期交房违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按巳付房款日万分之一计算，符合法律规定，予以采纳，从2017年12月31日至2018年11月16日止计321天，购房款431924元×万分之一×321天=13864元；被告未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按已付房款日万分之零点五计算，符合法律规定，予以采纳，被告于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3
号楼、4号楼、10号楼相关办证手续，故本案违约期限应从2018年7月1日起计算至2020年2月29日，按照购房款431924元×万分之0.5×609天=13152元。

综上所述，原告古同兴要求判令被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告古同兴逾期交房违约金13864元；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告古同兴逾期办证违约金13152元；三、驳回原告古同兴其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费245元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

【二审上诉人诉称】强臣房开公司上诉请求：撤销都匀市人民法院(2020)黔2701民初4733号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

事实及理由：一、上诉人虽未在合同约定的时间交房，但在2018年7月16日已在黔南日报上登报通知交房，且通知时应交付使用的房屋已经满足合同约定的验收合格交房条件，应以通知时间作为实际交房时间，不应以被上诉人超过该时间的实际接受房屋时间进行认定。

至于被上诉人不按通知时间接受房屋，是因其怠于履行其收房合同义务，不能作为上诉人的违约行为；二、关于逾期办证一事，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已经明确，只有归责于出卖人的原因，出卖人才承担逾期办证的违约责任。

房屋产权办证行为属行政确权行为，出卖人所承担的义务只是申请初始登记，买受人承担的义务是申请转移登记，如果出卖人在取得初始登记而怠于通知买受人的，其行为构成违约，但从本案查明事实，上诉人在取得初始登记后通知了被上诉人，因此，没有怠于履行合同通知义务，故在办证行为中没有证据证明上诉人有过错的情况下，同时也具有积极履行通知义务的事实，上诉人依法不应承担逾期办证违约责任。

综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能
成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
都匀强臣房地产开发有限公司、古同兴商品房销售合同纠纷二审民事判决书
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2021)黔27民终1108号当事人上诉人(原审被告)：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。

法定代表人：罗远筑，该公司经理。

委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：古同兴。

委托诉讼代理人：田晓明，贵州宏匀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱晟，贵州宏匀律师事务所实习律师。

审理经过上诉人都匀强臣房地产开发有限公司(以下简称强臣房开公司)因与被上诉人古同兴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院(2020)黔2701民初4733号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称强臣房开公司上诉请求：撤销都匀市人民法院(2020)黔2701民初4733号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

事实及理由：一、上诉人虽未在合同约定的时间交房，但在2018年7月16日已在黔南日报上登报通知交房，且通知
时应交付使用的房屋已经满足合同约定的验收合格交房条件，应以通知时间作为实际交房时间，不应以被上诉人超过该时间的实际接受房屋时间进行认定。

至于被上诉人不按通知时间接受房屋，是因其怠于履行其收房合同义务，不能作为上诉人的违约行为；二、关于逾期办证一事，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已经明确，只有归责于出卖人的原因，出卖人才承担逾期办证的违约责任。

房屋产权办证行为属行政确权行为，出卖人所承担的义务只是申请初始登记，买受人承担的义务是申请转移登记，如果出卖人在取得初始登记而怠于通知买受人的，其行为构成违约，但从本案查明事实，上诉人在取得初始登记后通知了被上诉人，因此，没有怠于履行合同通知义务，故在办证行为中没有证据证明上诉人有过错的情况下，同时也具有积极履行通知义务的事实，上诉人依法不应承担逾期办证违约责任。

二审被上诉人辩称古同兴二审答辩称，一、《商品房买卖合同》中明确约定，交付时应该已经取得建筑工程竣工合格证明文件及商品房面积实测技术报告书，然而上诉人在黔南日报上登报通知交房时，案涉商品房未达到约定的交房条件，被上诉人有权拒收，由此产生的违约金应由上诉人自行承担；二、若上诉人在办理商品房所有权登记的行政确权过程中，行政主体违反行政法律法规导致上诉人违约，上诉人可向行政主体追偿损失，若是因为商品房达不到相关法律法规要求的标准导致确权时间过程而违约，则完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的房开商应承担与其办证违约责任的情形，故无论上诉人属于哪一种情形，都应承担与其取得案涉商品房所有权登记、进而导致被上诉人无法办理商品房转移登记的违约责任，且违约金计算至上诉人将办理转移登记的有关文书交付给买受人之时，综上所述，请驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称古同兴向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期交房321天，向原告支付违约金13,865元；2、判令被告因逾期办证向原告支付违约金至实际办理之日2020
年3月27日为636天13,735元；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以431,924元的价格购买被告开发的都匀市“水岸铭门”4-2-2903号房屋；2、被告应于2017年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如逾期(超过30日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付全款万分之二的违约金；3、被告应于2018年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，如逾期(超过60日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付全款万分之四的违约金。

签订合同后，原告依约支付了全部购房款，但被告没有依约于2017年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，亦没有依约于2018年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告。

经原告多次催促后，被告才于2018年11月16日通知原告办理交房手续。

被告强臣公司于2018年7月16日在黔南日报登报通知交房，于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续。

一审法院认为一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律
另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。

本案中，原告古同兴与被告强臣公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。

原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付商品房，构成违约，应依约支付逾期交房违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按巳付房款日万分之一计算，符合法律规定，予以采纳，从2017年12月31日至2018年11月16日止计321天，购房款431,924元×万分之一×321天=13,864元；被告未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按已付房款日万分之零点五计算，符合法律规定，予以采纳，被告于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续，故本案违约期限应从2018年7月1日起计算至2020年2月29日，按照购房款431,924元×万分之0.5×609天=13,152元。

综上所述，原告古同兴要求判令被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告古同兴逾期交房违约金13,864元；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告古同兴逾期办证违约金13,152元；三、驳回原告古同兴其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费245元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、逾期交房时间认定问题；2、逾期办证违约责任认定问题。

本院认为本院认为，关于逾期交房时间认定问题。

首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中已明确约定了商品房交付使用的条件，但从一审法院查明的事实看，上诉人在公告交房时，尚未取得合同约定的商品房面积实测技术报告书，并未满足合同约定的交付使用条件；其次，由于我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。

建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。

上诉人虽已在2018年7月16日发出了交房公告，但次日建设行政主管部门就向上诉人发出整改通知，明确案涉房开项目电梯、消防未完成验收，存在安全隐患未达到交付条件，显然，上诉人在2018年7月16日发出交房公告时，并不具备法定的交付使用条件。

故，上诉人主张应以公告交房时间作为逾期交房的截止时间，与合同约定的房屋交付使用条件和法律规定的房屋交付使用条件均不相符，其主张交房时间应以公告交房时间为准的理由不成立，本院不予支持。

关于本案逾期办证违约责任认定问题。

根据本案查明事实，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事应当按照约定履行各自的义务。

首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了交付商品房转移登记有关文书的时间，但上诉人未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；其次，《中华人民共和国合同法》关于合同履行中的违约责任认定一般采取的是严格责任原则为主，过错责任原则为辅，而在单方违约中除法定免责或约定免责事由情形外，基本适用严格责任原则，这样方能促使当事人认真对待
合同，保证合同的严肃性，营造良好有序的法治环境；最后，双方在合同中就免责事项的约定仅限于第二十七条规定的“不可抗力”，而上诉人提出的其本身并无过错的主张明显已经超出该范围，且并未提交充分证据证实其无过错情形属不可抗力，故上诉人以其不存在过错为由主张免除违约责任，于法无据，不予支持。

综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费147元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长唐新春
审判员蔡云飞
审判员郑晔
二〇二一年三月二十九日
法官助理毛辉
书记员黄雅菲
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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