(设备管理)金海小区工程设备管理方案

（设备管理）金海小区工程设备管理方案
三、人员编制
六、各岗位职责概述：
工程主管主要职责与权限：
1．负责小区内各类设施设备维修保养及计量管理等工作，建立完整的设备技术档案和维修记录。

2．制定和完善各类设备的操作规程及维修保养制度。

3．负责小区各项整改工程的设计预算结算，并进行施工监理等。

4．负责小区装修审批、监理及验收。

5．制定小区各类设施设备的维护保养计划，并组织实施。

6．负责对分管承包合同条款的审核。

7．处理分管范围内的突发事件和客户投诉。

8．制定部门内部培训计划，并交行政品质部备案、定期对相关人员进行基本素质、业务技能、服务意识的培训与考核。

9．负责工程维修人员的工作监督和指导。

10．完成上级领导临时交办的其它工作任务。

工程助理的主要工作职责：
1．协助工程主管处理工程方面的日常管理事务。

2．负责对有偿维修服务的统计及维修人员的调配工作。

3．负责对工程设备设施的检修及零修工作。

4．协助工程主管对维修项目收费进行审核，采购必要的维修材料及材料的验收工作。

5．对工具和设备进行经常性检查，对需要维修的器具及时向主管汇报。

6．负责对有偿维修服务的回访工作。

7．工程主管外出，负责工程部门的日常管理事务。

8．完成领导临时交给的其它事务。

综合维修员工作职责：
a)负责小区设备、设施的日常维修工作。

b)负责小区客户报修的维修工作。

c)每日定时对责任辖区设施进行巡视，发现问题及时处理。

d)提高技术业务知识，熟悉掌握维修技能及应急处理方法。

运行值班员职责：
1)负责水电表的抄计工作。

2)负责相关设施、设备的日常巡视和维护管理。

3)协助工程部做好测量和监控装置（水、电部分）的检定工作。

4)协助工程部做好设备维护保养工作。

5)提高技术业务知识，熟悉并掌握设备的性能、操作程序及应急处理方法。

七、应急方案
突发性停水的应急
1．突发性停水的主要原因有：
①小区水管爆裂停水.
②供水设备故障停水.
③市政供水停水.
2．应急处理措施
①对停水的原因进行核查并及时通知业户及前台。

②如若小区内水管爆裂而停水，应视管道爆裂的情况大小（主管、支管爆裂），
采取不同方法进行抢修，在抢修同时应通知上级领导，以便组织抢修工作。

③设备故障停水，有备用设备则投用到备用设备，并评估修复时间，在抢修
过程应通知上级领导，组织抢修工作。

④市政供水停水，应拨打电话到水务局询问停水原因及供水时间，并通知前
台及住户，以便业户了解。

停电应急方案
一、突发性停电的类型.
1、因不可抗拒的自然力（如雷击、台风等）或客户用电不当造成的供电中断。

2、因设备故障停电（小区内设备及供电部门设备故障等）
二、应急方案
1、出现突发性停电首先要与供电部门联系，了解停电原因及供电时间，以便于
向业主解释。

2、如小区内设备故障发生突发性停电，值班人员应立即到达现场进行检查，如
有备用设备则应先使用备用设备，再进行检修。

3、没有备用设备则需评估维修时间。

评估四十分钟内能恢复用电，值班人员应
立即通知工程主管到达现场组织抢修工作。

4、如评估四十分钟内不能恢复供电，则应在抢修的同时通知管理处主任到现场
组织抢修工作。

三、最后确定恢复供电时间，应立即反馈至管理处，便于向住户解释。

电梯困人应急方案
1、当发生电梯困人事故时，电梯机电维修员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必时期保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。

如果轿厢门处于半开闭状态，电梯机电维修员应设法将轿厢门完全关闭。

2、根据指层灯、PC显示、选曾启恒干活打开厅门观察判断轿厢所在位置。

3、轿厢厅于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。

(1)拉下电梯电源开关。

(2)用专用厅门钥匙开启厅门。

(3)在轿顶用人力开器轿厢门。

(4)协助乘客离开轿厢。

(5)重新关好厅门。

4、轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

(1)进入机房切断电梯电源。

(2)拆除电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋柄。

(3)救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。

为了避免轿厢移动太快发生危险，操作适应一撬一放时轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止。

(4)当轿厢厅于距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第3条进行。

5、遇有其他复杂情况，应请救电梯公司帮助救援。

6、困人救援工作完毕后，电梯机电维修员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。

八、设备管理改进计划
XX2004年度设备管理改进计划
设备管理以设备的使用,保养,维修三方面为核心；将设备技术资料,有关的信息,日常设备管理活动,进行有效地分门别类记录,反映,统计,分析,实时掌握设备的动态,延长设备的使用寿命.
针对XX花园建筑设备的特点及现状,要完善对设备电器技术资料、设备日常保养维修、设备使用、设备配件、能源消耗等几方面设备管理规章制度，做为2004年度XX设备管理改进的基础。

1.完善设备技术资料管理：
全面收集设备,辅助装置,轴承,传动机构;技术档案等技术资料档案,进行分类,排序,存储.做到设备编号和技术标牌齐全,设备资产帐,物,卡相符.对设备实行全过程的管理,从选型、安装、调试、使用、维修、改造,直至报废更新等都管理起来。

2.完善设备日常修理管理(包括设备故障管理),减少设备故障率.
对设备电器的小修和大修、技术改造、设备故障、能源消耗、设备运转时间等信息进行详细记录。

便于设备管理人员根据记录制定最佳维修方案，并指导维修人员按照设备运转部位的性能，技术要求，运转情况，而采取正确地维修方法，缩短因设备修理而停机的时间。

使设备管理工作深入细致，实现维修工作量的考核
3.3有下列情形之一，即时开除处理：
3.3.1利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主/住户的。

3.3.2利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户/公司财物的。

3.3.3因工作失误造成业户或公司重大损失的。

4.记录
无
5.附件
无
机电设备管理人员工作规定
1.目的
规范机电设备管理各类人员的工作规范，确保机电设备管理的有序和有效。

2.适用范围
适用于管理处、工程部对机电设备管理各类人员的管理。

3.内容
3.1维修员岗位规定。

3.1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。

3.1.2值班维修员必须坚守岗位,不得擅自离岗，工作去向必须向工程主管（工程主任）报告。

3.1.3水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况，及时调整设备运行中的偏差，处理设备隐患。

3.1.4设备运行中遇设备故障，而值班有员无法处理时，应及时报告工程主管（工
3.职责
3.1管理处主任负责督导下属做好机电设备的管理工作。

3.2工程主任（工程主管）负责机电设备的管理。

3.3运行管理员负责各自责任范围内的日常巡视检查。

4.内容
4.1各管理处主任组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。

4.2机电设备的日常运行巡视检查由运行管理员负责，每天按规定对所管辖设备的运行（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。

每次检查情况记录在相关设备机房巡视检查记录表上，检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除，并记录在《设备事故记录表》。

4.3对需要大修或中修的维修项目由维修员根据设备维修情况填写《公共设施（设备）大、中修工作记录表》。

4.4分包维修、保养项目如电梯、消防系统等项目的维修、保养由分承包方维修人员负责。

分包维修方每次的维修、保养工作必须先到管理处办理手续后方可进行。

4.5对分包维修项目的检查包括但不限于以下内容：设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等。

维修中修理的部位、更换的零部件，修理后的运行效果由分包方作好记录并由管理签字认可。

4.6对分包方保养项目的检查按双方签定的协议进行，由分包方作好有关的保养
记录并由管理处签字认可。

4.7管理处工程主任（工程主管）每周至少两次对较重要的机电部位及设备进行巡视检查，巡视结果记录在相关设备机房巡视检查记录表上，并督促维修员维护好重要设备，确保设备正常运行。

检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除，并记录在《设备事故记录表》
4.8工程主任（工程主管）必须保证设备安全使用，并每周至少二次对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向管理处主任汇报每周工作。

4.9工程主任（工程主管）每月对机电设备管理检查情况进行总结，并向管理处主任提交月度工作报告，月度报告复印件提交公司工程部经理审阅。

4.10工程主任（工程主管）每月统计水电用量、价格等资料填写水、电经营月报，报管理处主任认可后提交工程部经理审阅。

5.记录
5.1《设备事故记录表》、《公共设施（设备）大、中修记录表》》由部门兼职资料管理员保存至设施（设备）报废。

5.2《发电机房巡视记录》、《变配电房巡视记录》、《电梯和电梯机房巡视记录》、《配电房巡视记录》、《水泵房巡视记录》由由部门兼职资料管理员保存一年。

6、附件
6.1《设备事故记录表》
6.2《公共设施（设备）大、中修工作记录表》
6.3《发电机房巡视记录》
6.4《变配电房巡视记录》
6.5《电梯和电梯机房巡视记录》
6.6《配电房巡视记录》
6.7《水泵房巡视记录》
供配电设备房的管理规定
1.目的
规范供配电设备房的管理，确保供配电系统的正常运行。

2.适用范围
各管理处供配电设备房的管理。

3.职责
3.1管理处主任负责督导下属做好辖区供电配电设备房管理工作。

3.2工程主任（工程主管）负责供配电设备房日常管理工作。

3.3运行管理员负责供配电设备房的日常巡视检查工作。

4.内容
4.1运行管理员对供配电设备负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。

4.2运行管理员应熟悉设备作用，了解系统运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。

4.3供配电房值班人员应严格执行管理处的供配电调度命令，做好现场安全措施，并做好安装和维修后的验收工作。

4.4运行管理员应定期对安全用具、消防设备进行检查、并做好相关记录。

4.5运行管理员应按规定巡视检查供配电设备房，确保以下设施设备齐全、运行正常：
4.5.1高压室内无杂声，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。

4.5.2低压配电室门窗完整，照明、通风良好，变压器声音正常，温湿度正常，无异常响声及发热、积水现象。

雨天应注意是否有漏雨、积水现象。

热天应检查冷却装置和设备通风良好情况。

注意堵塞洞孔，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。

4.5.3发电机系统门窗完整，通风良好，充电系统工作正常，蓄电池电压、电解液比重正常，信号指示和各控制开关状态正常。

4.5.4运行管理员应将巡视检查情况记录在《变配电房巡视记录》GPI-S-JDWY-01.x-F4，将变压器温度、输出电流等，记录在《供电运行记录表》GPI-S-JDWY-04-F1上，将发电机运行及试运行时的输出电压电流频率等参数记录在《发电机运行记录表》GPI-S-JDWY-04-F2，将设备故障或运行出现异常情况应及时报告主管，并将有关情况记录在《设备事故记录表》GPI-S-JDWY-01.x-F1。

4.6变电所设备倒闸操作和维修、保养工作时，必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。

4.7闲杂人员不得进入设备房，有关人员须执行登记手续。

5.记录
《变配电房巡视记录表》、《供电运行记录表》由部门兼职资料员保存-年。

6.附件
6.1配电房维护保养工作流程图
6.2照明维修工作流程图
6.3GPI-S-JDWY-0
7.x-F1《供电运行记录表》
6.4GPI-S-JDWY-12.x-F1《发电机组运行记录》
高压环网开关柜操作规程
1.目的
规范操作程序，避免发生事故，确保供电系统运作正常。

2.适用范围
适用于供电服务中心高压环网开关柜操作。

3.内容
3.1送电操作程序
3.1.1穿戴好防护用品，用高压试电器确认市高压电正常。

3.1.2打开接地刀锁。

取下“禁止合闸”警示牌。

3.1.3逆时针操作，拉开接地刀。

3.1.4检查接地指示在断开位置。

3.1.5锁上接地刀锁。

3.1.6打开开关锁。

3.1.7逆时针操作将开关合上，然后顺时针反向蓄能操作。

3.1.8检查三个指示灯在亮的状态。

3.1.9锁上开关锁。

3.2停电操作程序
3.2.1断开低压配电柜的进线柜总负荷开关。

3.2.2检查三个指示灯在亮的状态。

3.2.3用手按停电开关，听到开关动作声为止。

3.2.4用高压试电器分别对L1、L2、L3检查，指示灯应无闪烁呈白色。

3.2.5打开接地刀锁。

3.2.6顺时针操作，合上接地刀。

3.2.7检查接地指示在接地状态。

挂上“禁止合闸”警示牌。

3.3操作记录
3.3.1班内完成的操作记录于《交接班记录表》内。

3.3.2跨班完成的操作记录于《操作记录表》内。

4.记录
GPI-S-JDWY-04.x-F1《交接班记录表》、GPI-S-JDWY-13.x-F1《操作记录表》由部门兼职资料员保存二年。

5.附件
低压联络柜操作规程
1.目的
确保联络操作正确。

2.适用范围
适用于可作低压联络的PGL设备操作。

3.内容
停I号变压器，其负荷由Ⅱ号变压器供电。

3.1分别拉开I号变压器的所有输出负荷开关。

3.2断开I号变压器的低压侧总开关。

3.3拉开I号变压器低压侧总开关的前刀开关，并在操作杆悬挂“禁止合闸”的标示牌。

3.4合上联络柜的前后刀开关。

3.5合上联络柜的负荷开关。

3.6分别合上I号变压器的各输出负荷开关。

4.记录
《操作记录表》由部门兼职资料员保存二年。

5.附件
无
柴油发电机操作规程
1.目的
确保柴油发电机操作的安全性和正确性。

2.适用范围
适用于各管理处柴油发电机的操作。

3.内容
3.1开机前的检查工作。

3.1.1断开发电机组的自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。

3.1.2检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超过。