马鞍山宏普房地产开发有限公司、查爱华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

马鞍山宏普房地产开发有限公司、查爱华房屋买卖合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】安徽省马鞍山市中级人民法院
【审理法院】安徽省马鞍山市中级人民法院
【审结日期】2020.10.26
【案件字号】(2020)皖05民终1351号
【审理程序】二审
【审理法官】曹悝元赵丽萍齐萍
【审理法官】曹悝元赵丽萍齐萍
【文书类型】判决书
【当事人】马鞍山宏普房地产开发有限公司;查爱华
【当事人】马鞍山宏普房地产开发有限公司查爱华
【当事人-个人】查爱华
【当事人-公司】马鞍山宏普房地产开发有限公司
【代理律师/律所】顾春雷安徽夏商周律师事务所;史永红安徽明博律师事务所
【代理律师/律所】顾春雷安徽夏商周律师事务所史永红安徽明博律师事务所
【代理律师】顾春雷史永红
【代理律所】安徽夏商周律师事务所安徽明博律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】马鞍山宏普房地产开发有限公司
【被告】查爱华
【本院观点】本案的争议焦点为：一审判决宏普公司支付查爱华迟延办理房屋权属证书的违约金15577.47元，有无事实和法律依据。

【权责关键词】违约金合同约定证明维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审对一审查明事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一审判决宏普公司支付查爱华迟延办理房屋权属证书的违约金15577.47元，有无事实和法律依据。

从本案已经查明的事实来看，双方约定，宏普公司在2017年6月30日前取得案涉房屋的初始登记，双方共同在初始登记后180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，而宏普公司未能提供证据证明其在合同约定的期限内，即在2017年12月31日前为查爱华办理案涉房屋的过户手续。

虽然宏普公司上诉称，双方合同中约定的申请办理案涉房屋所有权证书的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间双方的合同并没有明确约定取得案涉房屋所有权证书的时间，因办理完毕案涉房屋所有权证书的时间虽具有不确定性，但因当日办理完毕案涉房屋所有权证书的可能性存在，故一审法院从2018年1月1日起计算逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金至2019年6月24日止，并无不妥。

至于宏普公司还上诉称，查爱华作为买受人并没有证据证明已经向其作为出卖人出具了委托书无法证明委托关系已成立，但作为专业的房地产公司，宏普公司应当及时履行合同的附随义务，通知查爱华办理案涉房屋权属证书的相关手续，故对宏普公司的这一上诉意见不予采纳。

宏普公司另上诉称，查爱华并未实际付款，也未办理相关付款结算手续，查爱华未履行义务在先，故其不应当向查爱华支付逾期办证违约金。

因查爱华与
宏普公司签订的商品房买卖合同合法有效，查爱华的房款支付方式不影响本案的房屋买卖合同关系，且查爱华已取得案涉房屋不动产权证。

宏普公司的行为也表明其认可查爱华的合同义务已履行完毕，故对宏普公司的这一上诉意见也不予采纳。

综上所述，宏普公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费190元，由马鞍山宏普房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 13:14:19
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2017年9月14日，查爱华与宏普公司签订《马鞍山市商品房预售合同》，约定查爱华购买宏普公司开发建设位于马鞍山市花山区商品房，建筑面积55.57平方米，总价款289007元。

该合同第十九条还约定，出卖人承诺在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。

2017年10月10日，宏普公司向查爱华开具安徽增值税普通发票，票面金额289007元。

2020年4月14日，查爱华取得案涉商品房的不动产权证。

【一审法院认为】一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。

案件的争议焦点是：查爱华诉请宏普公司支付逾期办理房产证的违约金是否具有事实和法律依据。

查爱华与宏普公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方对此均无异议。

宏普公司虽对查爱华的房款支付方式有异议，但房款支付方式不影响本案的房屋买卖合同关系，且查爱华已实际取得案涉房屋不动产权证。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权
登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

根据查爱华与宏普公司签订的房屋买卖合同第十九条约定，查爱华履行付款义务后，宏普公司应按合同约定于2017年12月31日前为查爱华办理房屋过户手续，宏普公司截至上述约定的期限届满，未通知查爱华办理房屋权属转移登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。

查爱华与宏普公司并未约定逾期办理房屋初始登记的相关免责事由，故对宏普公司关于其不应承担违约责任的抗辩意见，不予采纳。

查爱华根据合同约定主张逾期办证违约金，于法有据。

案涉合同约定，2017年6月30日为楼栋的初始登记最后期限，共同申请权属登记为初始登记的180日内，权属登记的最后期限应在2017年12月31日，故宏普公司逾期办证的违约金应从2018年1月1日起计算。

查爱华认可宏普公司于2019年6月24日已通知购房业主办理过户登记，故逾期天数应从2018年1月1日起计算至2019年6月24日止，宏普公司应支付的违约金数额为15577.47元[539天（2018年1月1日至2019年6月24日止）
×289007×日万分之一]。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宏普公司于判决生效后10日支付查爱华迟延办理房屋权属证书的违约金15577.47元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费95元（已减半收取），由宏普公司负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

【二审上诉人诉称】宏普公司上诉请求：撤销一审判决依法改判。

事实与理由:一审判决认定事实有误适用法律错误。

首先双方约定，买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

关于违约金计算双方又约定，因出卖人原因，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的按日万分之一计算。

从上述约定分析前一个约定仅约定出卖人在受买受人委托后有申请办理房屋所有权证书的义务。

本案中买受人并没有证据证明已经向出卖人出具委托书无法证明委托关系已成立。

其次，双方合同中约定的申
请办理房屋所有权证书的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间而双方的合同并没有明确约定取得房屋所有权证书的时间根据我国合同法的规定在未约定或约定不明的情况下，应当由双方协商确定但双方并没有通过协商的方式确定取得房屋所有权证书的时间。

综上因未能办理房屋所有权证书的违约金计算的起始时间不应当认定为2018年1月1日。

另查爱华并未实际付款，也未办理相关付款结算手续，查爱华未履行义务在先，宏普公司违约在后，宏普公司不应当向查爱华支付逾期办证违约金。

综上所述，宏普公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
马鞍山宏普房地产开发有限公司、查爱华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
安徽省马鞍山市中级人民法院
民事判决书
(2020)皖05民终1351号当事人上诉人（原审被告）：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖南东路某某。

法定代表人：张枝女，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：查爱华。

委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。

审理经过上诉人马鞍山宏普房地产开发有限公司（以下简称宏普公司）因与被上诉人查爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖
0503民初2961号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称宏普公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判。

事实与理由:一审判决认定事实有误,适用法律错误。

首先,双方约定，买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

关于违约金计算,双方又约定，因出卖人原因，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的,按日万分之一计算。

从上述约定分析,前一个约定,仅约定出卖人在受买受人委托后,有申请办理房屋所有权证书的义务。

本案中,买受人并没有证据证明已经向出卖人出具委托书,无法证明委托关系已成立。

其次，双方合同中约定的申请办理房屋所有权证书的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间,而双方的合同并没有明确约定取得房屋所有权证书的时间,根据我国合同法的规定,在未约定或约定不明的情况下，应当由双方协商确定,但双方并没有通过协商的方式确定取得房屋所有权证书的时间。

综上,因未能办理房屋所有权证书的违约金计算的起始时间不应当认定为2018年1月1日。

另,查爱华并未实际付款，也未办理相关付款结算手续，查爱华未履行义务在先，宏普公司违约在后，宏普公司不应当向查爱华支付逾期办证违约金。

二审被上诉人辩称查爱华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

原告诉称查爱华向一审法院起诉请求：1.判令宏普公司支付逾期办证违约金15577.47元(该违约金自2018年1月1日起，以289007元已付款为基数,按合同约定的日万分之一为标准计算至2019年6月24日宏普公司通知办理房屋所有权证之日止)；2.案件诉讼费用由宏普公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2017年9月14日，查爱华与宏普公司签订《马鞍山市商品房预售合同》，约定查爱华购买宏普公司开发建设位于马鞍山市花山
区商品房，建筑面积55.57平方米，总价款289007元。

该合同第十九条还约定，出卖人承诺在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。

2017年10月10日，宏普公司向查爱华开具安徽增值税普通发票，票面金额289007元。

2020年4月14日，查爱华取得案涉商品房的不动产权证。

一审法院认为一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。

案件的争议焦点是：查爱华诉请宏普公司支付逾期办理房产证的违约金是否具有事实和法律依据。

查爱华与宏普公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方对此均无异议。

宏普公司虽对查爱华的房款支付方式有异议，但房款支付方式不影响本案的房屋买卖合同关系，且查爱华已实际取得案涉房屋不动产权证。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

根据查爱华与宏普公司签订的房屋买卖合同第十九条约定，查爱华履行付款义务后，宏普公司应按合同约定于2017年12月31日前为查爱华办理房屋过户手续，宏普公司截至上述约定的期限届满，未通知查爱华办理房屋权属转移登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。

查爱华与宏普公司并未约定逾期办理房屋初始登记的相关免责事由，故对宏普公司关于其不应承担违约责任的抗辩意见，不予采纳。

查爱华根据合同约定主张逾期办证违约金，于法有据。

案涉合同约定，2017年6月30日为楼栋的初始登记最后期限，共同申请权属登记为初始登记的180日内，权属登记的最后期限应在2017年12月31日，故宏普公司逾期办证的违约金应从2018年1月1
日起计算。

查爱华认可宏普公司于2019年6月24日已通知购房业主办理过户登记，故逾期天数应从2018年1月1日起计算至2019年6月24日止，宏普公司应支付的违约金数额为15577.47元[539天（2018年1月1日至2019年6月24日止）×289007×日万分之一]。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宏普公司于判决生效后10日支付查爱华迟延办理房屋权属证书的违约金15577.47元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费95元（已减半收取），由宏普公司负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明二审对一审查明事实予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点为：一审判决宏普公司支付查爱华迟延办理房屋权属证书的违约金15577.47元，有无事实和法律依据。

从本案已经查明的事实来看，双方约定，宏普公司在2017年6月30日前取得案涉房屋的初始登记，双方共同在初始登记后180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，而宏普公司未能提供证据证明其在合同约定的期限内，即在2017年12月31日前为查爱华办理案涉房屋的过户手续。

虽然宏普公司上诉称，双方合同中约定的申请办理案涉房屋所有权证书的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间,双方的合同并没有明确约定取得案涉房屋所有权证书的时间，因办理完毕案涉房屋所有权证书的时间虽具有不确定性，但因当日办理完毕案涉房屋所有权证书的可能性存在，故一审法院从2018年1月1日起计算逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金至2019年6月24日止，并无不妥。

至于宏普公司还上
诉称，查爱华作为买受人并没有证据证明已经向其作为出卖人出具了委托书,无法证明委托关系已成立，但作为专业的房地产公司，宏普公司应当及时履行合同的附随义务，通知查爱华办理案涉房屋权属证书的相关手续，故对宏普公司的这一上诉意见不予采纳。

宏普公司另上诉称，查爱华并未实际付款，也未办理相关付款结算手续，查爱华未履行义务在先，故其不应当向查爱华支付逾期办证违约金。

因查爱华与宏普公司签订的商品房买卖合同合法有效，查爱华的房款支付方式不影响本案的房屋买卖合同关系，且查爱华已取得案涉房屋不动产权证。

宏普公司的行为也表明其认可查爱华的合同义务已履行完毕，故对宏普公司的这一上诉意见也不予采纳。

综上所述，宏普公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费190元，由马鞍山宏普房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长曹悝元
审判员赵丽萍
审判员齐萍
二〇二〇年十月二十六日
法官助理陈婷婷
书记员温芳北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊
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