杨启斌房地产土地管理法幻灯片PPT
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平均年产值的6至10倍。 〔2〕征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、
直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。
9
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收
征收集体土地补偿的范围和标准
〔二〕安置补助费——为安置因征地造成的农村剩余劳动
力的补助费
〔1〕安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安
置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征
法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将建立用地使用权无偿 交给土地使用者使用的行为。〔土地使用权出让 金？〕
21
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的含义 划拨土地使用权有以下含义 划拨土地使用权包括——土地使用者缴纳拆迁安置、补偿
28
第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理 无偿收回土地使用权 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取
得土地使用权进展房地产开发的闲置土地，满2年 未开工开发时，可以无偿收回土地使用权； 因不可抗力或者政府及有关部门的行为或者开工 开发必需的前期工作造成开工开发延迟的除外。
29
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金〔即地租〕的行为。
12
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让的概念 出让的含义一般包括以下内容 〔1〕土地使用权出让〔批租或土地一级市场〕，由国家
垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 〔2〕经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，
建立用地制度与政策 房地产开发经营管理制度与政策 房地产交易管理制度与政策 房地产权属登记制度与政策
3
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 集体土地——指农民集体所有的土地。集体土地
的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
建立用地使用权出让
建立用地使用权的收回
国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提
前收回、没收等。
土地使用权期间届满处理〔住宅、非住宅〕
建立用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该
土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补
偿，并退还相应的出让金
因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用
积缺乏1/3或者已投资额占总投资额缺乏25%且未经批准
中止开发建立连续满1年的；
法律、法规规定的其他情形。
27
第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理 征收土地闲置费 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取
得土地使用权进展房地产开发的闲置土地，超过 出让合同约定的开工开发日期满1年未开工开发的， 可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土 地闲置费
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让合同的履行 以出让方式取得土地使用权进展房地产开发的，
必须按照建立用地使用权出让合同约定的开工开 发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开 发土地。
20
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的含义 建立用地使用权划拨——指县级以上人民政府依
35
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发工程管理 房地产开发工程质量责任制度 房地产开发企业对其开发的房地产工程承担
质量责任 对质量不合格的房地产工程的处理方式
3地产开发工程管理 房地产开发工程质量责任制度 对质量不合格的房地产工程的处理方式 商品房交付使用后，购置人认为主体构造质量不合格的，
26
第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理
闲置土地的认定
具有以下情形之一的，可以认定为闲置土地：
国有土地有偿使用合同或建立用地批准书未规定开工开发
建立日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主
管部门建立用地批准书颁发之日起满1年未开工开发建立
的；
已开工开发建立但开发建立的面积占应开工开发建立总面
集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 〔三〕地上附着物和青苗补偿费等 补偿标准由省、自治区、直辖市规定，主要针对
土地上房屋、水井、地上〔下〕管线、正处于生 长阶段的农作物等 〔四〕临时用地补偿
11
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让的概念 建立用地使用权出让〔土地使用权出让〕——指
房地产开发企业的管理 房地产开发工程管理 房地产经营管理
30
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发企业的管理 房地产开发企业的概念 房地产开发企业〔开发商、开展商、建立单位、
房地产开发公司〕——是依法设立，具有企业法 人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经 营的企业。 特征——高投入、高风险、回报周期长、综合性 强、关联效应大等
补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 ?物权法?规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安
排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。
8
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 〔一〕土地补偿费——征地费的主要局部 〔1〕征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年
权〔未如期支付地价款、未按合同约定开发〕
司法机关决定收回土地使用权
18
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权终止 建立用地使用权因土地灭失而中止——自然原因
〔地震、水患、塌陷等〕 建立用地使用权因土地使用者的抛弃而终止——
政治、经济、行政等原因
19
第一局部 建立用地制度与政策
16
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权的出让年限 ?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定的出让最
高年限如下： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
17
第一局部 建立用地制度与政策
费用〔如城市的存量土地或集体土地〕和无偿取得〔如国 有的荒山、沙漠、滩涂等〕两种形式； 除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制， 但未经许可不得进展转让、出租、抵押等经营活动；
22
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的含义 划拨土地使用权有以下含义 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并
Chapter 6
房地产法律制度
1
第六章 房地产法律制度
我国房地产的法律法规体系取得了显著成绩，该 体系的框架由法律、行政法规、地方性法规、部 门规章、地方性政府规章、标准性文件和技术标 准等构成。
法律主要有?城市房地产管理法?、?土地管理 法?、?城乡规划法?、?物权法?
2
第六章 房地产法律制度
按法定的程序办理手续； 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范
围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土 地进展管理。
23
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的范围 国家机关用地 军事用地 城市根底设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地 法律、法规规定的其他用地
15
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让方式 挂牌出让方式——出让人发布挂牌公告，按公告
规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土 地交易场所挂牌公布，承受竞买人的报价申请并 更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果 或者现场竞价结果确定国有建立用地使用权人的 行为。
地转用审批手续 征收根本农田，根本农田以外的耕地超过35公顷的，其他
土地超过70公顷的，由国务院审批 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体工程，由省
级人民政府审批并报国务院备案
7
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 根据?土地管理法?的规定，征收耕地的补偿费用包括土地
在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权； 土地使用权可以进入市场，可以进展转让、出租、抵押等 经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
13
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让的概念 出让的含义一般包括以下内容 〔3〕土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让
31
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发企业的管理 房地产开发企业资质等级
32
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发企业的管理 房地产开发企业资质管理 一级资质由省、自治区、直辖市建立行政主管部
门初审，报国务院建立行政主管部门审批； 二级及以下资质的审批方法由省、自治区、直辖
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收集体土地应遵守的原那么 珍惜耕地，合理利用土地的原那么 保证国家建立用地的原那么 妥善安置被征地单位和农民的原那么 有偿使用土地的原那么 依法征地的原那么
6
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收土地批准权限 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 建立占用土地，涉及农用地转为建立用地的，应办理农用
4
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收土地 征用土地 共同点——都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依
法给予补偿 不同点 征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强
制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移； 征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改
变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧 急需要完毕，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 5
市人民政府建立行政主管部门制定
33
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发工程管理 房地产开发工程实行资本金制度 工程资本金的概念 工程资本金——在投资工程总投资中，由投资者认购的出
资额，对投资工程来说是非债务性资金，工程法人不承担 这局部资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例 依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方 式抽出。 房地产开发工程应当建立资本金制度，资本金占工程总投 资的比例不得低于20%〔35%、30%？〕
24
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的管理 划拨土地的转让——土地使用权出让金或土地
收益 划拨土地使用权的出租——租金中所含土地收
益上缴国家
25
第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理 闲置土地的认定 闲置土地——指土地使用者依法取得土地使用权
后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定 的期限未开工开发建立的建立用地。
金后才能领取土地使用权证书。 〔4〕集体土地不经征收不得出让。 〔5〕土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地
使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、 有偿、有期限的特点。
14
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让方式 招标出让方式 拍卖出让方式 协议出让方式 挂牌出让方式
地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的
农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均
年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最
高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
〔2〕土地补偿费+安置补助费≤土地征收前3年平均年产
值的30倍〔人均耕地特别少地区〕
10
第一局部 建立用地制度与政策
34
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发工程管理 房地产开发工程实行资本金制度 工程资本金的出资方式 工程资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、
非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的 资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或 低估。 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资工 程资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规 定的除外。
直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。
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第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收
征收集体土地补偿的范围和标准
〔二〕安置补助费——为安置因征地造成的农村剩余劳动
力的补助费
〔1〕安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安
置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征
法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将建立用地使用权无偿 交给土地使用者使用的行为。〔土地使用权出让 金？〕
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的含义 划拨土地使用权有以下含义 划拨土地使用权包括——土地使用者缴纳拆迁安置、补偿
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第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理 无偿收回土地使用权 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取
得土地使用权进展房地产开发的闲置土地，满2年 未开工开发时，可以无偿收回土地使用权； 因不可抗力或者政府及有关部门的行为或者开工 开发必需的前期工作造成开工开发延迟的除外。
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第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金〔即地租〕的行为。
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让的概念 出让的含义一般包括以下内容 〔1〕土地使用权出让〔批租或土地一级市场〕，由国家
垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 〔2〕经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，
建立用地制度与政策 房地产开发经营管理制度与政策 房地产交易管理制度与政策 房地产权属登记制度与政策
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第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 集体土地——指农民集体所有的土地。集体土地
的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
建立用地使用权出让
建立用地使用权的收回
国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提
前收回、没收等。
土地使用权期间届满处理〔住宅、非住宅〕
建立用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该
土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补
偿，并退还相应的出让金
因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用
积缺乏1/3或者已投资额占总投资额缺乏25%且未经批准
中止开发建立连续满1年的；
法律、法规规定的其他情形。
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第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理 征收土地闲置费 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取
得土地使用权进展房地产开发的闲置土地，超过 出让合同约定的开工开发日期满1年未开工开发的， 可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土 地闲置费
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让合同的履行 以出让方式取得土地使用权进展房地产开发的，
必须按照建立用地使用权出让合同约定的开工开 发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开 发土地。
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的含义 建立用地使用权划拨——指县级以上人民政府依
35
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发工程管理 房地产开发工程质量责任制度 房地产开发企业对其开发的房地产工程承担
质量责任 对质量不合格的房地产工程的处理方式
3地产开发工程管理 房地产开发工程质量责任制度 对质量不合格的房地产工程的处理方式 商品房交付使用后，购置人认为主体构造质量不合格的，
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第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理
闲置土地的认定
具有以下情形之一的，可以认定为闲置土地：
国有土地有偿使用合同或建立用地批准书未规定开工开发
建立日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主
管部门建立用地批准书颁发之日起满1年未开工开发建立
的；
已开工开发建立但开发建立的面积占应开工开发建立总面
集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 〔三〕地上附着物和青苗补偿费等 补偿标准由省、自治区、直辖市规定，主要针对
土地上房屋、水井、地上〔下〕管线、正处于生 长阶段的农作物等 〔四〕临时用地补偿
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让的概念 建立用地使用权出让〔土地使用权出让〕——指
房地产开发企业的管理 房地产开发工程管理 房地产经营管理
30
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发企业的管理 房地产开发企业的概念 房地产开发企业〔开发商、开展商、建立单位、
房地产开发公司〕——是依法设立，具有企业法 人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经 营的企业。 特征——高投入、高风险、回报周期长、综合性 强、关联效应大等
补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 ?物权法?规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安
排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。
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第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 〔一〕土地补偿费——征地费的主要局部 〔1〕征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年
权〔未如期支付地价款、未按合同约定开发〕
司法机关决定收回土地使用权
18
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权终止 建立用地使用权因土地灭失而中止——自然原因
〔地震、水患、塌陷等〕 建立用地使用权因土地使用者的抛弃而终止——
政治、经济、行政等原因
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第一局部 建立用地制度与政策
16
第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权的出让年限 ?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定的出让最
高年限如下： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
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第一局部 建立用地制度与政策
费用〔如城市的存量土地或集体土地〕和无偿取得〔如国 有的荒山、沙漠、滩涂等〕两种形式； 除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制， 但未经许可不得进展转让、出租、抵押等经营活动；
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的含义 划拨土地使用权有以下含义 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并
Chapter 6
房地产法律制度
1
第六章 房地产法律制度
我国房地产的法律法规体系取得了显著成绩，该 体系的框架由法律、行政法规、地方性法规、部 门规章、地方性政府规章、标准性文件和技术标 准等构成。
法律主要有?城市房地产管理法?、?土地管理 法?、?城乡规划法?、?物权法?
2
第六章 房地产法律制度
按法定的程序办理手续； 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范
围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土 地进展管理。
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的范围 国家机关用地 军事用地 城市根底设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地 法律、法规规定的其他用地
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让方式 挂牌出让方式——出让人发布挂牌公告，按公告
规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土 地交易场所挂牌公布，承受竞买人的报价申请并 更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果 或者现场竞价结果确定国有建立用地使用权人的 行为。
地转用审批手续 征收根本农田，根本农田以外的耕地超过35公顷的，其他
土地超过70公顷的，由国务院审批 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体工程，由省
级人民政府审批并报国务院备案
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第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 根据?土地管理法?的规定，征收耕地的补偿费用包括土地
在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权； 土地使用权可以进入市场，可以进展转让、出租、抵押等 经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让的概念 出让的含义一般包括以下内容 〔3〕土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让
31
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发企业的管理 房地产开发企业资质等级
32
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发企业的管理 房地产开发企业资质管理 一级资质由省、自治区、直辖市建立行政主管部
门初审，报国务院建立行政主管部门审批； 二级及以下资质的审批方法由省、自治区、直辖
第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收集体土地应遵守的原那么 珍惜耕地，合理利用土地的原那么 保证国家建立用地的原那么 妥善安置被征地单位和农民的原那么 有偿使用土地的原那么 依法征地的原那么
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第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收土地批准权限 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 建立占用土地，涉及农用地转为建立用地的，应办理农用
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第一局部 建立用地制度与政策
集体土地征收 征收土地 征用土地 共同点——都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依
法给予补偿 不同点 征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强
制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移； 征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改
变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧 急需要完毕，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 5
市人民政府建立行政主管部门制定
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第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发工程管理 房地产开发工程实行资本金制度 工程资本金的概念 工程资本金——在投资工程总投资中，由投资者认购的出
资额，对投资工程来说是非债务性资金，工程法人不承担 这局部资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例 依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方 式抽出。 房地产开发工程应当建立资本金制度，资本金占工程总投 资的比例不得低于20%〔35%、30%？〕
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权划拨 建立用地使用权划拨的管理 划拨土地的转让——土地使用权出让金或土地
收益 划拨土地使用权的出租——租金中所含土地收
益上缴国家
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第一局部 建立用地制度与政策
闲置土地的处理 闲置土地的认定 闲置土地——指土地使用者依法取得土地使用权
后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定 的期限未开工开发建立的建立用地。
金后才能领取土地使用权证书。 〔4〕集体土地不经征收不得出让。 〔5〕土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地
使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、 有偿、有期限的特点。
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第一局部 建立用地制度与政策
建立用地使用权出让 建立用地使用权出让方式 招标出让方式 拍卖出让方式 协议出让方式 挂牌出让方式
地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的
农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均
年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最
高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
〔2〕土地补偿费+安置补助费≤土地征收前3年平均年产
值的30倍〔人均耕地特别少地区〕
10
第一局部 建立用地制度与政策
34
第二局部 房地产开发经营管理制度与政策
房地产开发工程管理 房地产开发工程实行资本金制度 工程资本金的出资方式 工程资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、
非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的 资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或 低估。 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资工 程资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规 定的除外。