1990年代以来西安城市居住空间重构与分异

城市居住
空间分异
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【摘要】依据１９９０年代以来西安市５２３个住宅开
发项目及相关信息资料，分３个时段８个区段５个
档次５种类型，对西安市居住空间的重构、分异、
隔离化动态与特征进行了分析。

通过危旧房拆迁
改造、老城区内填充插补、新区开发建设等途径，
在土地制度、房改政策、城市规划、基础设施等
因素的影响作用下，西安城市居住空间正经历着
分化与重构。

而居民收入差距拉大、住房需求多
样化及住宅供给多样化等则是导致居住空间分异
的主要因素，其结果是产生基于收入差距的居住
空间隔离化。

【关键词】居住空间；重构；分异；隔离化
RESTRUCTURING A ND DIFFERENTIATION OF
THE R ESIDENTIAL AREAS I N METROPOLITAN
XI’AN SINCE THE 1990S
XING Lanqin; WANG Hui; CAO Mingming
ABSTRACT: Based on the data of 523 housing
projects developed in Xi’an since the 1990s, the spa-
tial-temporal process and characters of the residen-
tial restructuring and differentiation are analyzed in
this paper, where 3 stages, 8 districts, 5 sorts and 5
ranks of the housing development are divided for
making comparative analyses. The results indicate
that by way of old building relocation and renovation,
filling-in rebuilding in old city and new area
exploitation, a manifest process of residential restruc-
turing and differentiation is just going on and will be
going further in the city of Xi’an, meanwhile being
influenced by the policy change in land use, housing
assignment, city planning and infrastructure. Polar-
ized income, diversified housing demand and supply
are recognized as the main factors to cause the resi-
dential differentiation and income-based segregation.
KEYWORDS: residential area; restructuring;
differentiation; segregation
居住是城市最基本的功能之一。

居住空间的
合理布局与优化，是城市结构功能优化的重要方
面。

居住空间的演化则是城市结构功能变迁的
重要反映。

我国改革开放以来尤其是１９９０年代
以来，随着社会经济的高速发展，城市空间结构
发生着巨变，居住空间也不例外。

本文对西安
１９９０年代以来居住空间的重构与分异进行了分
析，以期更深入地理解新时期中国城市的发展与
变革。

１ １９９０年代之前西安居住空间格局
１．１ １９４９年以前形成的商住混杂格局
西安历史悠久，历经沧桑。

到１９４９年，城市
建成区面积仅１３．２ｋｍ２，人口不足２３万，基本全
在明城墙范围内，道路网沿袭了唐长安以来的棋
盘式，住区采取“里坊制”，住宅一般为一至二层
砖木结构，多为“前店后家”模式。

其中，民国
初年拆除“满城”城垣，整修东大街和北大街，在
两侧建成两层楼房。

自１９２８年省政府将“满城”
废墟辟为新市区，建成房屋售予市民或出租。

１９３４年陇海铁路通抵西安后，西安经济渐趋活
跃，建成一批厂房、仓库、铁路局、银行等，同
时建成北大街东侧通济坊、新市区、尚平路两侧、
北新街附近等居住区，北关自强路一带建成铁路
员工居住区。

抗日战争期间，沦陷区人口流入西
安，在城内东北隅荒地和北关自强路二马路建成
居住区。

至此形成了１９４９年商住混杂的居住格
局，也奠定了明城墙内老城区居住的基本形态和
格局。

１９９０年代以来西安城市居住空间
重构与分异＊
邢兰芹 王慧 曹明明
＊　国家自然科学基金项目
（４０２７１０４６）；国家教育部“十
五”规划项目（０１ＪＣ７９００１２）；
陕西省教育厅专项科研计
划项目（ＨＩ０１２０４）。

【作者简介】
邢兰芹（１９７９－），女，西北大
学城市与资源学系研究生。

王慧（１９６５－），女，博士，
西北大学城市与资源学系
副教授。

曹明明（１９６０－），男，西北大
学城市与资源学系教授。

【收稿日期】２００３－０７－１８
【文章编号】１００２－１３２９
（２００４）０６－００６８－０６
【中图分类号】ＴＵ９８４
【文献标识码】Ｂ
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１．２ １９５０－１９９０年期间形成的工作—居住混合体格局
中华人民共和国成立后，西安城市建设发展提速，住宅建设总量增加。

“一五”至“七五”期间，一大批国家重要工业、科研及“三线”建设项目布局在西安，形成了西郊“电工城”、东郊“纺织城”和机械工业区，及南郊以几所大专院校为基础的“文化城”。

期间，与工厂、大学、研究所等同时配套建成了一批职工宿舍，出现了“单位大院”式工作—居住混合体形态。

住宅建设历经起伏，到１９９０年全市住宅建筑面积达到２３８０万ｍ２。

在此期间西安市经历了两次城市总体规划。

《西安城市总体规划（１９５３－１９７２年）》确定了以旧城为中心发展，中心为商贸区、旧城东西两侧１０ｋｍ外集中发展两大工业区、南郊形成文教区、北郊为大遗址保护区和仓储区的功能格局。

《西安城市总体规划（１９８０－２０００年）》提出到２０００年城市用地扩展到１６２ｋｍ２，重点开辟新的功能区，分别在西南、东南和北郊建立新开发区，构成新区围绕旧区拓展的模式。

此规划奠定了１９９０年之后西安城市发展的基本态势。

总体上看，１９５０－１９９０年间，西安城市空间扩展基本环绕明城墙向外拓展，到１９９０年基本完全填满“二环”以内空间，东郊“纺织城”和西郊“电工城”两工业区在二环线以外。

“单位大院”式工作—居住混合体为这一时期居住空间的主流形态，也成为计划经济时期我国城市开发建设“新”居住区的普遍形态。

明城墙内老居住区建筑和人口密度则不断增加（城墙内人口密度高达４万人／ｋｍ２），配套设施差，拥挤不堪。

１９７９年开始进行的一些危旧房改造和翻新工程延续到了１９９０年代。

２ １９９０年代以来西安城市居住空间的重构
２．１ 居住空间的重构机制
（１）土地有偿使用制度确立。

　西安市于１９９３年实行土地有偿使用制度以来，土地市场逐步形
成并完善，地价因素逐步开始发挥对城市空间的调整作用，导致城市土地重新配置——工业及低价格住宅外迁，将地价较高的中心区让位于商业和商务用途，出现了城市内部空间的重组。

（２）住房制度改革。

　１９９８年我国取消了延续４０多年的福利分房制度，实行住房分配货币化，给商品房的销售提供了契机。

随着新建住宅面积的增加，西安市实有住宅面积逐年增加，人均居住面积也逐年提高（表１）。

西安市的商品房销售面积由１９９０年的１４．４６万ｍ２增加到１９９８年的１１７．１１万ｍ２，而且个人购房比例增加，１９９８年个人购房面积为１０１．０８万ｍ２，占总销售量的８６．３％。

（３）城市规划更迭。

在１９８０年代完成的《西安城市总体规划（１９８０－２０００年）》的影响下，１９９０年之后的城市发展两大重点是新区开发和古城保护，尤其是以新区开发为重点，在城市西南、东南、正北方向分别开辟建设了西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江旅游度假区三大新区，还在城东浐河一带开辟了西安浐河经济开发区，在这些新区内开发建成了一大批住宅新区。

１９９０年代中期完成的《西安城市总体规划（１９９５－２０２０年）》又一改过去集中发展模式，确定了“中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展”的新构想。

此次规划虽然到２０００年才获国务院批准，但其对１９９０年代中后期以来西安城市的“郊区化”扩展态势及部分外围组团的开发已发挥了一定的引导作用。

（４）基础设施改善。

　１９８８年后西安城市道路建设力度加大，先后修建了数座立交桥、多座人行天桥，二环线路建成、过境高速路部分完成，从而形成了“三横三纵三环八射线”的道路系统，使市区与周围郊区及组团建立起便捷的联系。

同时，通讯设施也得到了极大发展。

这些都降低了城内外经济联系的距离摩擦系数，缩短了城郊、城乡联系的时间，
加速了中心区人口和企业的外迁扩散。

２．２ 居住空间重构方式
（１）危旧房拆迁改造。

　自１９７９年起，市政
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府先后组织进行了一系列的拆迁安置和棚户、低
洼、危旧房改造，在优惠政策的前提下，大部分
危旧房住户开始向明城墙外、二环外的新开发住
宅区疏散，城市中心区人口因而有所疏解。

（２）老城区内填充插补。

　１９９０年代以来，城
市建成区范围不断扩展，明城墙内大片历史街区
正在改造，城东城西旧区改造也在加速，改造使
土地利用类型和空间布局发生了变化，由此在一
些地点居民需要动迁，而另一些地点则穿插开发
了新的住宅。

此外，在１９９３年实行土地有偿使用制度后，
土地开始集约化利用　，各行政机关和企事业单位
长期无偿占有的大量闲置土地开始被开发利用，
一些新开发住宅项目也以“见缝插针”方式在二
环线以内的老城区落脚。

（３）新区建设开发。

　西安从１９９０年代以来陆
续开发新建的经济技术开发区、高新技术开发
区、曲江旅游度假区、浐河综合经济开发区等新
兴产业开发区，在带动了西安产业空间调整演化
的同时，也带动了西安居住空间的演化。

新兴开
发区良好的发展势头和优越的综合环境，使开发
区成为西安新的商品住宅开发和销售的热点区
段，尤其是成为中、高档住宅最为集中的区段。

２．３ 居住空间重构的时—空进程
为了分析西安市１９９０年代以来居住空间演
化的时—空动态，本研究将１９９１至２００２年期间
分为１９９１－１９９４、１９９５－１９９８、１９９９－２００２三个时
间阶段，将市区分为八个空间区段，每一个区段
基本代表了西安的一个功能区。

其中：区段Ⅰ—
—明城墙以内的老城区，是城市的中心商贸区；
区段Ⅱ——明城墙以外、二环路以内的区域，是
１９５０－１９９０年期间形成的以“单位大院”形态为
主导的城市内环区；区段Ⅲ——东二环外、咸宁
中路以北、北二环向东延伸线以南的区域，是以
浐河综合经济开发区和“纺织城”为主体的城东
工业区；区段Ⅳ——二环外、咸宁东路以南、雁
塔路以东的区域，为曲江旅游度假区主导区；区
段Ⅴ——南二环外、以长安南路为中轴线的含光
路以东、雁塔路以西的区域，是大专院校和研究
机构集中的城南文教区；区段Ⅵ——南二环外、
昆明路以南、含光路—东仪路以西的区域，为高
新技术产业开发区主导区；区段Ⅶ——沣惠路以
西、昆明路以北、高架快速路以南以及往西延伸
的区域，是被称为“电工城”的城西老工业区；
区段Ⅷ——北二环以北、汉长安城遗址以东的区
域，为经济技术开发区主导区。

从表２可以看出，１９９１－２００２年开发的５２３个
住宅项目在三个时段、八个区段内的分布相当不
均衡。

第三个时段内开发的住宅项目成倍增多，
其中５９．５％的项目都是在１９９９年以后开发的。

其
中，区段Ⅱ一方面由于本身开发密度较大，同时
又由于在八个区段中总面积最大，所以分布在其
中的项目个数也就最多。

但二环以内的老城区住
宅开发总体上呈下降趋势：１９９１－１９９４年期间开
发的４６个项目主要分布在Ⅰ、Ⅱ两个区段（即二环
以内的老城区），项目个数占到总数的８０．４％；在
１９９５－１９９８年期间开发的１６６个项目中，Ⅰ、Ⅱ两
个区段内的项目占总数的比例为７０．５％；而自
１９９９－２００２年开发的３１１个项目中，在Ⅰ、Ⅱ两区
段内的项目占总数的比例则下降到４３．１％。

由此
可见，老城区对住宅开发的吸引力日趋减弱，
二
环以外的区域逐渐成为住宅建设的热点区段。

高
新技术产业开发区所在的区段Ⅵ也是住宅开发较
密集的区段，尤其是１９９９年之后开发的新项目在
此集中的态势更为显著，这一特征在图１中将看
得更为清楚。

图１清楚地显示了５２３个住宅项目在不同时
段及不同区段的分布情况。

１９９１年至１９９４年期间
住宅绝大多数分布在二环以内尤其是明城墙内的
老城区，只一小部分分布在二环外东、西两侧的
老工业区内，二环以外的城南及城北两个方位在
这一时期住宅的分布极少，特别是城北的经济技
术开发区在１９９４年之前还尚未设立，因此区段Ⅷ
内没有任何住宅开发项目。

１９９５至１９９８年开发的
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项目增至１６６个，是１９９１年至１９９４年开发项目的３．６倍，分布已经超出二环线向第三圈层蔓延，个别项目甚至已越出三环线，位于城西南角的高新技术产业开发区由于自身的高速发展，已显示出对住宅开发的强大吸引力，结合表２的数据可知高新开发区内（区段Ⅵ）的项目数占到二环线外所有开发项目数的４４．９％。

１９９９年至２００２年期间开发的新项目明显主要分布在二环线之外的区段，尤其是南二环西南的高新技术开发区和正南侧的城南文教区内，而此时城市东南角的曲江旅游度假区（区段Ⅳ）和城北的经济技术开发区（区段Ⅷ）经过几年发展已初具规模，且显示出良好发展势头，因而在此开发的住宅项目也明显增多。

尤其令人关注的是自１９９９年之后，拟建设（现已有部分路段开工）的城市三环线之外也陆续出现了一些住宅开发项目，大多是一些别墅、高档住区项目，也包括个别超大型住宅区项目（被称为“郊区大盘”）。

一些“郊区大盘”还出现了争购场面，显示出西安市民对郊区化住宅的接受与选择取向，同时预示着郊区化住宅开发在未来将进一步加强的态势。

３ １９９０年代以来西安城市居住空间分异３．１ 居住空间分异机制
（１）　收入差距拉大。

　西方城市研究结果表明，经济收入、家庭结构、族裔是导致居住空间分异的三大原因。

而对于当今的中国城市，家庭结构日益趋同（“三口之家”）、种族鸿沟也远不如西方国家巨大，因而收入差距是造成居住空间分异的最根本原因。

目前我国基尼系数已达０．３９，１９９０年代以来西安市居民收入水平在普遍提高的同时收入差距也在日益拉大（图２），而且在１９９６年，低收入户每一就业人员所负担的人口数为２．４７人，高收入户每一就业人员所负担的人口数为１．７３人，而到２００１年这一数字分别为３．６３人和１．７８人，可见低收入家庭负担日益加重，低收入而高负担、高收入而低负担，这样势必更加剧了贫富两极分化。

（２）　居住需求的多样化。

高收入阶层，往往
选择环境条件优越的住宅（例如位于城郊的住宅），并有能力购置城郊生活所需要的出行工具——私家汽车。

而广大中低收入的人士只能购买经济适用房、安居工程、普通商品住宅等，并且由于工作地点、公共交通、房租房价等因素的影响选择余地狭小。

对于单身家庭或结婚不久的夫妻家庭，他们在选择居住空间时，除了考虑上下班方便之外，更多注重的是城市中心热闹繁华的都市氛围，多渠道的信息来源和丰富的文化娱乐；而对于退休老年夫妇或丧偶老人组成的老年“空巢”家庭来说，居住空间的选择主要考虑附近是否有配套的医疗保健设施、方便的购物地点，居民区内是否有和谐的社区氛围和安静的环境等。

随着居民收入水平的提高，居民在选择住房时不仅考虑住宅的面积、价格，还考虑住宅的区位、居住环境等条件。

居民对住宅需求的日益多样化，也是促使居住空间分异的原因之一。

（３）　住房供给的多样化。

　在市场经济的作用下，１９９０年代以来，西安市的住宅类型已从原来单位公房的单一模式发展到现在既有政府为低收入阶层建造的经济适用房、安居工程项目，也有房地产开发商独立建设的普通商品住宅、高档公寓以及在西安依山（秦岭南麓）傍水（泾、渭、灞、
浐河交汇处）
处开发兴建的别墅。

开发商在不同区位建设不同档次的住宅，吸引了不同收入阶层居民分别入住不同的住宅区，也促使了居住空间
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分异的产生。

３．２ 居住空间分异特征
居住空间分异是指不同职业背景、文化取
向、收入状况的居民居住空间分布趋于分化隔离
的现象。

由于住宅本身能够很好地反应居住者的
收入水平、家庭结构和生活方式取向，因而可以
直接作为空间分异的指示指标。

本研究根据西安市商品住宅平均单套总价格
将住宅项目划分为五个档次：低档（低于１０万
元）、中低档（１０－２０万元）、中档（２０－３０万元）、
中高档（３０－４０万元）、高档（大于４０万元）；又按
房屋类型将住宅项目划分为五种类型：安居工
程、单位公房／经济适用房、普通商品住宅、商
住楼／公寓、别墅。

表３给出了不同档次、类型
住宅项目在西安市八个不同区段的分布比重。

由表３可以看出，不同档次／类型住宅在不
同区段的分布是不均匀的。

其中，居于最高和最
低两端的两种档次／类型（高档与低档，别墅与
安居工程）是空间分布最不均匀的类型。

低档、
中低档住房主要分布在区段Ⅰ和区段Ⅱ内（即二
环线以内的老城区），而高档住宅（如别墅）则
全部集中在三个新兴开发区内（区段Ⅳ、Ⅵ、
Ⅷ）。

８１．８％的安居工程项目位于城市内环区段
Ⅱ内（明城墙外至二环线之间的圈带），这些项
目主要是用来安置中心城区（区段Ⅰ）古城保
护、旧城改造、危旧房拆迁工程中外迁的居民。

图
３更直接显示了不同档次／类型住宅的空间分布
情况。

从其中可知普通商品住宅和公寓项目的分
布最广、且彼此交错重叠；而别墅区几乎完全集
中在三个地点：城西南秦岭南麓沣峪口一带（所
谓“依山”之处），最北边泾、渭、浐、灞河交
汇口一带（所谓“傍水”之处），城东南曲江旅游
度假区内（所谓“环湖”之处）。

老城区地价昂贵
多为商业用地，住宅只有商住／公寓及较早开发
的一些普通商品住宅。

二环线外城市东、西两侧
的老工业区内的住宅开发项目稀少，尤其是没有
中高档以上住宅，这与城市老工业区国营工业企
业效益不佳、职工收入水平低、
居民消费能力弱
直接相关，
是一直以来西安商品住宅开发和销售
最冷清的区段。

总体来看，城北的经济技术开发
区、城西南的高新技术产业开发区、城东南的曲
江旅游度假区、城东的浐河综合经济开发区、城
正南的长安区是１９９０年代期间拉动西安住宅由市
中心区向外围“外溢”“郊迁”的主要区段。

尤其
是在其中的两个国家级开发区（高新技术产业开
发区、经济技术开发区）的拉动下，已朝西南（沿
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太白南路—２１０国道）和正北（沿长安北路—２１１国道）两个方向伸展出来了两条明显的住宅扩散轴。

沿陇海铁路线方向东朝临潼、西朝咸阳的东、西两条住宅扩散轴也已初具形态。

３．３ 居住隔离化程度分析
为了进一步对西安居住空间分异隔离化程度作一量化比较，本研究还分别计算了不同档次／类型住宅的隔离度指数（或称分异度指数）。

该指数的计算方法如下：
其中，Ｘｉ是指第ｉ区域单元（区段）内的某种类别（可以是住宅类型，也可以是人口族群类型等）占同类别的百分比，Ｙｉ则是指第ｉ区域单元内其他所有类别的百分比。

Ｄ就是隔离度指数，在０到１００之间变化，当Ｄ＝０意味着各种类别的空间分布完全均匀，Ｄ＝１００则说明不同类别空间分布的极端隔离化，即某类别只集中在某一区段内（１００％），而在其它所有区段内的分布均为０。

表４是隔离度指数计算的具体结果。

同样可以清楚地看出：不论是以住宅档次或是住宅类型为计算基础，都显示出最低档次（如安居工程房）和最高档次（如别墅）是空间隔离化程度最高的两个类别，表现为相应的隔离度指数值最大。

由此可以推知，影响西安居住空间隔离的最关键因素是经济因素——经济收入水平的差异。

中间收入阶层的中档次普通商品住宅在空间的隔离程度最低，意味着中等收入阶层居民居住相对分散均匀。

４ 西安市居住空间演化的趋势展望
按西安市社会极化现象的趋势分析，西安居民未来经济收入、社会地位的分化会更加严重，收入差距将越拉越大，因而高低收入阶层的住宅空间分异隔离化程度将会越来越高。

根据《西安城市总体规划（１９９５－２０２０年）》，近几年内西安住
宅开发将向高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江旅游度假区、浐河综合经济开发区北部与未央湖交接一带继续扩散蔓延，新兴开发区将是未来西安市住宅开发的热点区域。

根据大西安“九宫格局”空间结构的远期规划，住宅区稍后将向西侧扩展，在西安与咸阳之间的渭河沿岸形成开发热点。

整个城市住宅的扇区分布态势将进一步明显化。

另外，西安住宅在郊区化的同时将沿着规模化、品牌化方向发展，由知名开发商主持打造的“郊区大盘”可能会成为一种住区开发的重要模式。

未来住宅小区的建设还将突出以人为
本的思想，小区的配套设施和生态环境将成为住宅开发不可忽视的一个方面，“人文关怀”和“生态关切”将成为开发商竞争的有力武器，而此举之结果是带来城市居住空间形态与环境的演变。

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