某大厦项目可行性研究报告(doc 33页)

通宇大厦可行性研究报告
名目
第一章工程开发背景2
第二章工程现状2
第三章工程周边环境及竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析及评价2
第八章结论和建议2
第一章工程开发背景
1.1行业开展背景
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金开展时期。

据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了62 80亿元，比往年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。

目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外兴盛国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十清楚显的，因此房地
产业有着宽广的开展空间。

据世界银行统计资料显示，人均GDP到达600-800美元时，住宅产业将进进高速增长时期。

2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是到达了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。

因此，今后几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进进一个快速开展时期。

从购置力分析，城镇居民人均可支配收进2002年到达6860元，比往年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比往年增长14.7%。

随着收进的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。

从消费意向瞧，有25%的人预备今年买房。

在预备买房的居民中，有34%的人是为了解决全然居住咨询题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。

这讲明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住〞向“住好房〞方向转变。

目前居民消费结构升级是房地产业开展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。

另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长奉献了1.9-2.5个百分点。

宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。

由此瞧来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。

有关专家推测，我国房地产热潮可持续20年。

1.2西安市房地产现状
我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行工程开发的只有100多家。

据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。

其中企业存款余额为7 33.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。

据了解，今年市上方案开发竣工各类房产505万平方米，完成投资1 80亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收进居民，市上将引导商品住房开发的重点向一般商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和治理，将这一定位转化为现实的市场行为。

同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购置力。

市上还将完善住房公积金的运行和治理监督机制，充分发扬住房公积金在解决职工住房咨询题上的作用。

在存量房方面，关于往年或往常开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合一般工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了落价或变相落价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然维持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量〔含在建待售〕保守估量不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时刻。

西安市各类酒店〔含招待所、旅社〕共计2000余家，旅游旺季进住率为85%,淡季为40%左右。

由于西安市的旅游都市优势，经营相对较好，但淡季的竞争剧烈。

1.3西安市房地产的总体开展趋势推测D的“十六大〞提出了全面建设小康社会的战略目标。

依据“十六大〞精神，西安市提出到2021年全面实现小康社会的都市开展目标。

其中，实现小康的一个重要指标是，到2021年人均住房面积到达20-25㎡。

按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。

据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。

这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。

之后将进进10至20年的稳定增长期。

⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。

⊙宏瞧调控力度将会加强，市场将会开展得更为有序和标准。

⊙住宅开发将向“郊区都市化〞方向开展。

⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。

⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。

⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。

⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进进这
一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会碍事整个房地产市场的格局。

同时也将碍事房地产价格稳中趋落。

⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。

⊙消费者金字塔中部群体将成为今后市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济有用的中小套型转变亦为大势所趋。

⊙多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前剧烈。

1990-2002年西安市房地产市场各项指标对比
指标1990年2001年2002年
人均居住面积6.1m210.37m210.9m2
房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元
房地产开发企业省市两级共200家市注册企业600余家700余家
房地产开发企业性质国营占尽对主导地位28.8%为国营70%以上为民营
商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m 2
个人购房所占比例缺乏10%93%95%
以上是我们关于本工程开发宏瞧环境和中瞧环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐瞧，关于本工程的、市场定位、营销建议等在此背景下展开。

第二章工程概况
2.1全然情况
工程名称：西宝花园-通宇大厦
建设基址：西安市碑林区振兴路中段
土地性质：居住用地。

〔本筹划案按商品房开发用地为筹划依据〕占地面积：6371.4㎡〔9.56亩〕
总建筑面积：36264㎡〔方案1〕39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡〔方案1〕10800〔方案2〕
综合楼面积：21776㎡〔不含地下室〕层高：22层
写字间面积：12096㎡层高：3-14层共12层
酒店套房面积：8064㎡层高：15-22层共8层
附楼面积：960㎡层高：4层
写字间酒店配套功能面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积：4320㎡〔地下停车场的设计依据在第四章详述〕总户数：406〔方案1〕430〔方案2〕
容积率：5.97〔方案1〕6.53〔方案2〕
绿地率：30%
2.2 建筑物：框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积〔㎡〕层数备注
1综合楼2177622写字间酒店〔不含地下局部〕及局部配套功能
2住宅720012不含地下局部
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及局部配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计36264
方案2
序号工程名称建筑面积〔㎡〕层数备注
1综合楼2177622写字间酒店〔不含地下局部〕及局部配套功能
2住宅1080018不含地下局部
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及局部配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计39864
第三章工程周边环境及竞争状况分析
本届要紧对本工程的微瞧环境做调研分析。

3.1工程地块价值分析
3.1.1概况
本工程地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。

作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块〔西高新〕。

面临振兴路都市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。

但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，能够讲是利弊参半。

3.1.2商务用房价值与竞争状况
从中瞧环境瞧，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时刻消化，竞争压力巨大；从微瞧环境瞧，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，要是能够实现产品差异化，必定具有竞争优势；从宏瞧环境瞧，电视塔CBD和西高新CBD的对本工程的长期经营效益会有一定碍事，短期内尚可不能形成压力。

周边写字楼调查表
工程名称地址层数总面积〔㎡〕售价〔元/㎡〕租价〔元/㎡〕售租率备注
海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月精英大厦振兴路中段830005590%
泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种效劳进住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/㎡，租价〔均价〕为50 -55元/㎡×月。

西安市局部三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价〔元/㎡×天〕套房数地址
陇海大酒店220308解放路
建苑大厦260177五味什字
钟鼓楼大酒店268130社会路
延炼大厦268192南二环
东方大酒店298286小寨西路
都市酒店208138南大街
鸿业大酒店198258含光北路
民航大厦230劳动南路
金海大厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣和酒店150友谊东路
民生大酒店258143南大街
房地大厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
从上表可见，大局部三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，要紧是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40% -60%。

经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营本钞票摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本工程酒店客房数操纵在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。

本方案经济核算的住房率基数为50%。

本工程的长期经营效益要紧表达在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况瞧，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游治理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营治理水平较好，以会议接待为主。

另一方面，酒店客房收进受经营治理本钞票、客房、淡旺季等综
合因素的碍事，收进有限，不可能有太大的突破。

但相应的配套效劳功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的碍事较大，成为大多数酒店追求的目标重点。

因此我们建议，本工程经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高进住率为目标，特别是以配套效劳功能的经营治理为重点。

酒店治理充分考虑自身经营治理能力和资源，建议引进专业酒店治理公司进行经营治理。

3.1.3住宅价值与竞争状况
此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和一般多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档〔高档楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端一般住宅为2500-26 00元/㎡〕。

这也是本工程产品差异化定位的最正确进市时机。

从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微瞧环境较好。

写字楼需求较旺，住宅建议采纳差异化策略，即切进高端与一般住宅之间的中端市场。

第四章产品设计建议
4.1综合楼
4.1.1写字间
目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为剧烈，建议采纳新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。

智能化概念在新建写字楼中差不多得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，
要紧表达为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采纳高标准的环保材料，落低有害物质排放，杜尽写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采纳空中花园。

综合楼外瞧风格建议：
稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，表达智能化、生态化的主题。

楼层：3-18层
面积：12096㎡
户数：12096÷〔100×20%+150×30%+220×40%+300×10%〕=66 户型配比：
面积〔㎡〕比例〔按户数%〕备注
100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。

150-16030%
200-22040%
300-32021%
4.1.2酒店：按三星级标准设计
楼层：15-22层，共8层
客房总面积：8064㎡
户数：270
户型：
户型〔㎡〕功能套数楼层备注
22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比
按75%计算。

3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。

4、双人床标准间设在15层不透光局部。

20-221双人床标准间12套15层
40-50豪华标准间17套22层
小计270套15-22层
4.1.3配套功能：
功能面积〔㎡〕楼层计算依据备注
会议室大〔1个〕360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人
中〔2个〕200附楼4层2㎡/人100人
宴会厅〔中餐厅〕360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上
厨房160附楼4层
大堂4001
商务中心501
酒吧〔咖啡厅、茶秀〕2002
歌舞厅2002
美容美发1001
桑那按摩2001
健身房1501
洗衣房200院中另建
合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
4.2住宅
4.2.1方案1
总面积：7200㎡
层高：12层
户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120-140㎡160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不行销的。

4.2.2方案2
总面积：10800㎡
层高：18层
户数：72
户型：1梯4户
两种户型：120-140㎡160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
4.2.3分析建议
12层和18层的区不：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。

12层的单位建安本钞票约为1300元，18层的为1500元左右。

1梯4户和2梯4户的区不：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。

但建安本钞票后者比前者大。

18层差异不大。

因此建议：假设建12层，应为1梯4户；假设建18层，那么要紧瞧户型设计和公摊面积的对比。

4.2.4户型设计建议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量防止“黑屋〞，总公摊〔不包括地下室〕操纵在7 -8%，户内有效使用面积尽量大〔90%以内〕
4.3停车场
⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个〔按方案2〕；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。

⑵地下停车场的设计依据：
地下停车场平面示意图
两种建设方案：
地下停车场的立面示意图
方案①方案②
方案①的经济核算：
经济指标额度计算依据
面积4320㎡停车场为地下1层，不包括地下二层设备间
停车位123个35㎡/个
造价693万元1600元/㎡
出租效益44万元/年租价300元/个×月
回收期15.8年693÷44
出售效益738万元6万元/个
利润45万元738-693
方案②的经济核算：
经济指标额度计算依据
面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间
停车位191个40㎡/个
造价1378万元1800元/㎡〔土方、结构、防水等本钞票增加〕
出租效益68.8万元/年租价300元/个×月
回收期20年
出售效益1146万元6万元/个
利润-232万元
综合对比分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采纳方案①。

⊙注：停车位售价的核算：
目前的市场价为10万元/个，但销售情况不行。

按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，那个地点按8%计算，
300〔元/个×月〕×12〔个月〕÷8%=4.5万元/个
投资住宅〔买房出租〕的年回报率一般为4%-6%，那个地点按5%计算，300〔元/个×月〕×12〔个月〕÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。

⑶本工程能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。

共计168个停车位。

⑷供需差额为24个。

⑸停车场的使用治理：
①综合楼门前15个和楼后〔裙楼下〕30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。

②建议使用IC卡治理系统，能够有效解决不同用户的治理咨询题，包括来访客户车辆的治理〔临时IC卡〕。

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第2楼
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第五章营销方案
5.2.工程经营方案
5.2.1方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按本钞票价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出1 1个外，其余100个出租。

5.2.2方案B
写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按本钞票价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出1
1个外，其余出售。

5.3价格定位：
工程销售均价〔元/㎡〕出租均价〔元/㎡×月〕可租售面积〔㎡〕备注写字间52005012096
酒店客房200/天7056
配套功能1001616不计会议室
停车场6万元/个300/个100个
住宅内部销售2730〔方案1〕6000只计土地本钞票和建安本钞票2330〔方案2〕
住宅公开销售33001200〔方案1〕
4800〔方案2〕
第六章开发进度
本工程在资金充足的情况下，宜采纳同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行〔同步完工〕。

开发周期估算为2年。

此开发进度作为本方案经济核算的依据之一
附表1开发进度模拟表
第七章财务分析及评价
7.1工程总投资估算
工程的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位治理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

本工程占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。

B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。

按建安本钞票的2%取费。

C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制治理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建〞人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。

按建安本钞票的10%取费。

D、建筑安装工程费用
依据相关建设工程造价指标，结合本工程实际情况，住宅楼按1300元/㎡〔方案1〕，1500元/㎡〔方案2〕，综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套效劳功能装修按1000元/㎡计算，本工程建筑安装工程总造价为8472万元〔方案1〕，9168万元〔方案2〕。

E、室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。

依据本工程实际情况，按50元/㎡计算，本工程的室外工程费为320万元。

F、工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。

G、建设单位治理费
按前六项费用之和的2%计提。

由于工程开发的可预见性较强，预备费按建安本钞票的6%计提。

I、建设期利息
按本工程建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元〔每年为250万元〕。

K、工程总投资估算
综合以上1至10项费用，本工程总投资估算为15487万元〔方案1〕，16342〔方案2〕。

工程总投资估算表〔方案1〕
费用名称费用〔万元〕
1.土地费用4302
2.前期费用169
3.建设配套费847
4.建安工程费〔含装修费〕8472
5.室外工程费320
6.工程监理费85
7.治理费284
8.预备费508
9.建设期财务费用500
10.总计15487
工程总投资估算表〔方案2〕
费用名称费用〔万元〕
1.土地费用4302
2.前期费用193
3.建设配套费917
4.建安工程费〔含装修费〕9168
5.室外工程费320
6.工程监理费92
7.治理费300
8.预备费550
9.建设期财务费用500
10.总计16342
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户，写字间全部出租〔除自用局部外〕，酒店〔及配套功能〕自营，停车场出租100个。

7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收进
营业工程营业收进〔万元〕计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收进972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200
元/㎡×天
配套功能营业收进335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
合计1829/年未计住宅楼销售收进1794万元
B、营业利润〔未计建设本钞票〕
营业工程营业利润〔万元〕计算依据及讲明
住宅楼销售1794一次性收进
写字间出租486/年90%出租率；物业治理费用由住户担负，保平经营；
酒店客房营业收进486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收进168/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元
C、全部投资的现金流量表单位：万元
时刻工程200320042005
现金流进量合计7794463-5409
自有资金投进1000
主营业务收进进资金5000
现金流出量合计77867701707
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
治理费130154
利息250250250
回还借款本金
其他费用250258457
现金净流量6-7238-6116
D、投资回收期估算：
工程总投资的回收期为〔15487-1794〕÷〔1193-250〕=14.5年。

〔假定贷款本金14.5年后回还，经营期每年只支付利息〕
E、投资回报率计算
按50年经营周期〔不变价〕计算，[1192×〔50-12.5〕+1794]÷154 87=300%
每年为300%÷50=6%
7.2.1.2盈亏平衡分析
A、住宅销售的平衡点是
[〔15487-8472〕÷36264+1300]÷3300=98%
即出售掉98%的面积才能够到达盈亏平衡点。

〔其中假设内部购置局部除建安本钞票和土地本钞票外，其余费用全部摊进其他建筑〕B、酒店经营的平衡点
200×50%×50%÷200=25%
即住房率到达25%能够保本经营。

C、写字楼经营的平衡点
物业治理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%
即出租率到达10%即能够保本经营。

7.2.1.3敏感性分析
由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例特别小，因此敏感性碍事能够忽略不计。

关于本方案碍事较大的是酒店住房率和写字楼出租率。

变化因素变化幅度利润〔万元〕年投资利润率(%)
基数011926.0
出租率+10%13766.9
+5%12846.4
-5%11025.6
-10%10105.1
7.2.2方案A+2
即住宅18层72户，写字间全部出租〔除自用局部外〕，酒店〔及配套功能〕自营，停车场出租100个。

7.2.2.1财务盈利能力动态分析
A、营业收进
营业工程营业收进〔万元〕计算依据
住宅楼销售3222内部出售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年50元/㎡
酒店客房营业收进972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功能营业收进335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
合计1829/年未计住宅楼销售收进3222万元
B、营业利润〔未计建设本钞票〕
营业工程营业利润〔万元〕计算依据及讲明
住宅楼销售2982一次性收进
写字间出租486/年90%出租率；物业治理费用由住户担负，保平经营；
酒店客房营业收进486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收进185/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元
C、投资回收期估算：
工程总投资的回收期为〔15487-3222〕÷〔1193-250〕=13.02年。

〔假定贷款本金13.02年后回还，经营期每年只支付利息〕
D、投资回报率计算
按50年经营周期〔不变价〕计算，[1193×〔50-11.59〕+3222]÷15 487=310%
每年为310%÷50=6.2%
7.2.2.2盈亏平衡分析〔略〕
7.2.2.3敏感性分析〔略〕
7.2.3方案B+1
即住宅12层48户，写字间全部出售〔除自用局部外〕，酒店〔及配套功能〕自营，停车场出售100个车位。

7.2.3.1财务盈利能力动态分析
A、营业收进
营业工程营业收进〔万元〕计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出售42105200元/㎡
酒店客房营业收进972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功能营业收进335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出售6006万元/个
合计1307/年未计销售收进6604万元
B、营业利润〔未计建设本钞票〕
营业工程营业利润〔万元〕计算依据及讲明
住宅楼销售1794一次性收进
写字间出售4210一次性收进
酒店客房营业收进486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收进168/年按50%的利润率计算，不含会议室。