房地产企业税收筹划研究
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集团经济研究２００６．５月Ｉ－旬刊（总第２２９期）
万方数据
同一般的工业生产活动有很大差别，
独立法人，可享受政府提供的包括免 税期内的许多优惠政策；而分支机构 不是独立法人，不能享受税收优惠，但 分支机构若在经营过程中发生亏损， 亏损最终与总公司的损益合并计算， 总公司因此可免交部分所得税。 （２）投资地区的选择 由于地区发展不平衡，我国税法 对投资者在不同地区进行投资时，也 给予了不同的税收优惠，如经济特 区、经济技术开发区、高新技术产业 开发区、沿海开放城市、西郊地区等 税收政策比较优惠。因此，投资者可 根据需要，向这些地区进行投资，可 以减轻企业税收负担。 （３）投资行业的选择 在我国，税法对不同的行业给予 不同的税收优惠，企业在进行投资时 就要充分考虑，结合企业自身情况， 精心筹划投资行业以减轻企业的税 收负担。 （三）房地产企业经营中的税收 筹划 １、存货计价方法的选择 存货是企业在正常生产经营过 程中持有以备出售的产成品或商品， 或者为了出售仍然处在生产过程中 的在产品，或者将在生产过程或提供 劳务过程中消耗的材料、物料等，包 括各种原材料、半成品、在产品、产成 品、低值易耗品等。存货的计价方法 主要有先进先出法、加权平均法、后 进先出法。存货计价方法的选择对企 业损益的计算有着直接的影响，从而 影响到所得税的税基。一般来说，当
税收筹划 并不是一个新 鲜事物，在发 达国家十分普 遍，已成为企 业、尤其是跨 国企业发展战 略和经营方针 的重要组成部 分。税收筹划 在我国开展较 晚，发展较为 缓慢。随着世 界经济一体化 的形成，税收 筹划越来越受 到我国企业的 关注。 一般认为 税收筹划的概
业大体上分为三个环节ห้องสมุดไป่ตู้即房地产开 发建设环节、房地产使用环节、房地 产交易环节。具体如下： １、房地产开发建设环节涉及的 主要税种有耕地占用税、营业税和城 市维护建设税等。在房地产开发中， 如果占用了耕地就需要缴纳耕地占 用税。房地产开发建设环节的营业 税，主要是指对建设单位按照３％的税 率征收营业税，城市维护建设税作为 营业税的附加其纳税义务同时产生。 ２、房地产使用环节涉及的主要 税种有营业税、城市维护建设税、土 地使用税和房产税等。房地产使用环 节的营业税主要是针对租赁房产而 言的，适用于５％的税率。城市维护建 设税作为营业税的附加其纳税义务 同时产生。土地使用税是对在城市、 县城、建制镇、工矿区范围内使用土 地的单位和个人征收的一种税。房产 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区 的产权人征收的一种税。 ３、房地产交易环节涉及的主要
发企业可以利用该项优惠政策进行 税收筹划。 （２）工程承包合同的签订与否， 所适用的营业税的税率是不同的，房
地产开发企业可借此进行税收筹划。 如果双方签订工程承包合同，那么建
房行为就属于建筑业，税率为３％；如 果双方没有签订工程承包合同，则属 于服务业，适用税率为５％的营业税。 这样房地产开发企业可以利用税率 的差异来进行合理的税收筹划。 ２、对外投资的税收筹划 （１）投资单位组建形式的选择 企业在设立时都会涉及组建形式 的选择的问题，而在高度发达的市场 经济条件下，可供企业选择的企业组 织形式有很多，不同的组织形式税收 负担不同。企业可以通过税收筹划，选 择税收负担较轻的组织形式。如设立 子公司或分支机构的选择：子公司为
大小与企业采取的折１１３方法有着密
切关系。采取不同的折旧方法，虽然
其抵税作用（ｆ乍者单位：安阳工学院）
万方数据
集团经济研究２００６・５月上旬刊（总第２２９期）
材料价格不断上涨时，采用后进先出
法来计价，可以使期末存货成本降 低，本期销货成本提高，从而使企业 计算应纳所得税额的基数相对的减 少，达到减轻企业所得税负担，增加 税后利润。反之，当材料价格不断下 降，采用先进先出法来计价。 ２、固定资产折旧方法的选择 固定资产折旧方法主要有直线 法和加速折旧法。固定资产的折旧额 是产品成本的组成部分，而折旧额的
其税收筹划也有其区别，在开发——
销售模式下的房地产开发企业，投资 一项新的项目，除了进行各种投资分 析以外，还应该进行投资税收筹划， 减轻房地产企业的高税收负担，投资 按照发生作用的地点可以分为对内 投资和对外投资。 １、对内投资的税收筹划 （１）通过建房方式的选择，避开 土地增值税，从而达到节税的目的。 建房方式有两种，一种是代建房方 式，我国税法规定代建房方式是指房 地产开发企业代客户进行房地产开 发，开发完成后向客户收取代建房报 酬的行为，其收入是劳务性质的收 入，属于营业税的纳税范围，而不属 于土地增值税的纳税范围，只按５％
按债券期初的账面价值和实际利率
的乘积来确认应计利息收入，且其金 额会因溢折价的摊销而逐期减少或 增加。可见，债券摊销方法的不同，会 影响各年度的利息费用摊销额。因 此，当企业在折价购入债券的情况 下，选择实际利率法进行核算，前几 年的折价摊销额少于直线法的摊销 额，相应的，投资收益也就小于直线 法的投资收益，公司前期缴纳的税款 也就相应的较直线法少，后期缴纳的 相对较多，从而取得延缓纳税收益。 相反，当企业在溢价购入债券的情况 下，应选择直线法来摊销，从而使企 业获得“节税”效应。 ４、费用分摊方法的选择 企业通常有许多费用开支项目， 对发生的费用应及时核销入账。如已 发生的坏账、呆账应及时列入费用， 存货的盘亏及毁损应及时查明原因， 属于正常损耗部分及时列入费用。对 于能够合理预计发生额的费用、损 失，应采用预提方法计入费用，适当 缩短以后年度需分摊列支的费用、损 失的摊销期。对于限额列支的费用， 如工资性支出、业务招待费、广告费、 业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠 支出及固定资产改良与修理等，应准 确掌握其允许列支的范围和限额，企 业必须在税法规定的范围内，使其发 生的费用能得到税前扣除，充分发挥
土地、房屋权属转移行为向承受方征 收的税种。《中华人民共和国契税暂
行条例》规定，征税对象为土地使用 权、房屋所有权的转移行为，税目为 国有土地使用权出让，土地使用权转 让（包括出售、赠与和交换），房屋买 卖、赠与和交换，税率为３％一５％，纳 税人是我境内承受转移土地、房屋权
属的单位和个人。企业所得税是指国
的税率交纳营业税。土地增值税税率
较营业税的税率高出许多，因此房地 产开发企业可利用这一点来进行税 收筹划以减轻企业的税收负担。另一 种是合作建房方式，指一方提供资 金，一方提供土地使用权，两方共同 建造房屋的行为。我国税法规定，对 于双方合作建房，建成后按比例分房 自用的，暂免征收土地增值税，建成
后转让的，再按规定征收。房地产开
的一种税。
二、我国房地产企业税收筹划的
主要思路 （一）对筹资中的税收筹划 房地产企业经营所需的资金，不 论是从何种渠道取得，都存在着一定 的资金成本。虽然任何筹资方案都可 以满足企业对资金的需要，但资金成 本的高低决定了企业税收负担的轻 重。因此不同的筹资方案的税负轻重 程度往往存在差异。这便为企业在筹 资中进行税收筹划提供了可能。 １、债务资本与权益资本的选择， 换言之，就是确定合理的资本结构。 所谓资本结构是指企业筹资的负债 资本和权益资本的比例关系。按照我 国税法的规定，负债筹资支付的利息 可以计入财务费用，作为税前的扣除 项目，具有抵税作用。而权益筹资时， 支付的股息不能作为费用的开支，只 能在企业税后利润中分配。一般而
晓
军
税种有营业税、城市维护建设税、土
地增值税、印花税、契税、企业所得税
和个人所得税等。房地产交易环节的
营业税主要是针对房地产的买方适 用销售不动产税目的规定，税率为 ５％，城市维护建设税作为营业税的附
房地产企业税收筹捌研究
段，对自己的 生产经营活动 进行科学、合 理和周密的安
加其纳税义务同时产生。土地增值税
排，以达到少缴缓缴税款目的的一种 财务管理活动。它包括采用合法手段 进行的节税筹划、采用非违法手段进 行的避税筹划、采用经济手段、特别
是价格手段进行的税负转嫁筹划；狭
义的税收筹划，是指纳税人在税法允 许的范围内以适应政府税收政策导 向为前提，采用税法所赋予的税收优 惠或选择机会，对自身经营、投资和 分配等财务活动进行科学、合理的事 先规划与安排，以达到节税目的的一 种财务管理活动。税收筹划的目的是 在税收法律允许的范围内节税，减轻 企业的税收负担。
应计提的折旧总额是相等的，但各期 计提的折旧费用却相差很大，从而影 响各期的利润及应纳的所得税。因 此，对折旧方法的选择已成为企业实 现税收筹划行为的主要手段之一。在 利用固定资产折旧方法的选择进行 税收筹划时，应考虑以下问题：所得 税税率的变化影响；通货膨胀因素的 影响；货币时间价值因素的影响等。 ３、债券溢折价的摊销方法的选 择 我国现行会计制度规定，长期债 券投资溢折价的摊销方法，有直线法 和实际利率法两种。采用直线法，每 期的溢折价摊销额和确认的投资收 益是相等的；采用实际利率法，每期
文
＼
念有广义和狭 义之分：广义 的税收筹划是 指纳税人在不 违背税法的前 提下，运用一 定的技巧和手
毛
言，如果企业息税前的投资收益率高
于负债成本率，负债比重的增加可提 高权益资本的收益水平。不过过多的 负债融资会加大企业的财务风险。因 为负债利息必须固定支付且债务到 期必须偿还。确定合理的资本结构尤 为重要，绝非负债比例越高税收收益 越高。
家对中华人民共和国境内的企业，除 外商投资企业和外国企业外，应当就 其生产经营所得和其他所得依法征 收的一种税。个人所得税是对个人 （自然人）取得的各项应税所得征收
一，房地产企业的税种分布
房地产企业涉及的税种有很多， 通过税收筹划合理的减轻企业负担 成为房地产商的迫切需要，房地产行
由于房地产开发企业投资经营
是对转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并收取收入的单位 和个人征收的一种税。印花税是指对 在我国境内书立、领受应纳税凭证的 单位和个人征收的一种税。契税是对
２、利用租赁进行筹资。租赁可以
分为经营性租赁和融资性租赁两种。 两者在房地产企业中的应用相当广 泛。从企业税收筹划的角度看，租赁 也是企业用以减轻税收负担的重要 方法。对承租人来说，经营性租赁可 以避免为一次性购置机器设备而负 担大量资金支出，避免因长期拥有设 备而承担负担和风险，而且在经营活 动中以支付租金的方式冲减企业的 利润，减少税基，从而减少应纳税额。 融资性租赁不同于经营性租赁的一 点是，虽然租金支出不像经营性支出 那样可以扣除，但是租赁费可以通过 计提折旧的方法分期在税前扣除，即 使租赁费是举债的，其利息同样可以 在税前列支，这样既能筹集长期资金 又能非常有效的降低企业税收负担。 （二）投资中的税收筹划
万方数据
同一般的工业生产活动有很大差别，
独立法人，可享受政府提供的包括免 税期内的许多优惠政策；而分支机构 不是独立法人，不能享受税收优惠，但 分支机构若在经营过程中发生亏损， 亏损最终与总公司的损益合并计算， 总公司因此可免交部分所得税。 （２）投资地区的选择 由于地区发展不平衡，我国税法 对投资者在不同地区进行投资时，也 给予了不同的税收优惠，如经济特 区、经济技术开发区、高新技术产业 开发区、沿海开放城市、西郊地区等 税收政策比较优惠。因此，投资者可 根据需要，向这些地区进行投资，可 以减轻企业税收负担。 （３）投资行业的选择 在我国，税法对不同的行业给予 不同的税收优惠，企业在进行投资时 就要充分考虑，结合企业自身情况， 精心筹划投资行业以减轻企业的税 收负担。 （三）房地产企业经营中的税收 筹划 １、存货计价方法的选择 存货是企业在正常生产经营过 程中持有以备出售的产成品或商品， 或者为了出售仍然处在生产过程中 的在产品，或者将在生产过程或提供 劳务过程中消耗的材料、物料等，包 括各种原材料、半成品、在产品、产成 品、低值易耗品等。存货的计价方法 主要有先进先出法、加权平均法、后 进先出法。存货计价方法的选择对企 业损益的计算有着直接的影响，从而 影响到所得税的税基。一般来说，当
税收筹划 并不是一个新 鲜事物，在发 达国家十分普 遍，已成为企 业、尤其是跨 国企业发展战 略和经营方针 的重要组成部 分。税收筹划 在我国开展较 晚，发展较为 缓慢。随着世 界经济一体化 的形成，税收 筹划越来越受 到我国企业的 关注。 一般认为 税收筹划的概
业大体上分为三个环节ห้องสมุดไป่ตู้即房地产开 发建设环节、房地产使用环节、房地 产交易环节。具体如下： １、房地产开发建设环节涉及的 主要税种有耕地占用税、营业税和城 市维护建设税等。在房地产开发中， 如果占用了耕地就需要缴纳耕地占 用税。房地产开发建设环节的营业 税，主要是指对建设单位按照３％的税 率征收营业税，城市维护建设税作为 营业税的附加其纳税义务同时产生。 ２、房地产使用环节涉及的主要 税种有营业税、城市维护建设税、土 地使用税和房产税等。房地产使用环 节的营业税主要是针对租赁房产而 言的，适用于５％的税率。城市维护建 设税作为营业税的附加其纳税义务 同时产生。土地使用税是对在城市、 县城、建制镇、工矿区范围内使用土 地的单位和个人征收的一种税。房产 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区 的产权人征收的一种税。 ３、房地产交易环节涉及的主要
发企业可以利用该项优惠政策进行 税收筹划。 （２）工程承包合同的签订与否， 所适用的营业税的税率是不同的，房
地产开发企业可借此进行税收筹划。 如果双方签订工程承包合同，那么建
房行为就属于建筑业，税率为３％；如 果双方没有签订工程承包合同，则属 于服务业，适用税率为５％的营业税。 这样房地产开发企业可以利用税率 的差异来进行合理的税收筹划。 ２、对外投资的税收筹划 （１）投资单位组建形式的选择 企业在设立时都会涉及组建形式 的选择的问题，而在高度发达的市场 经济条件下，可供企业选择的企业组 织形式有很多，不同的组织形式税收 负担不同。企业可以通过税收筹划，选 择税收负担较轻的组织形式。如设立 子公司或分支机构的选择：子公司为
大小与企业采取的折１１３方法有着密
切关系。采取不同的折旧方法，虽然
其抵税作用（ｆ乍者单位：安阳工学院）
万方数据
集团经济研究２００６・５月上旬刊（总第２２９期）
材料价格不断上涨时，采用后进先出
法来计价，可以使期末存货成本降 低，本期销货成本提高，从而使企业 计算应纳所得税额的基数相对的减 少，达到减轻企业所得税负担，增加 税后利润。反之，当材料价格不断下 降，采用先进先出法来计价。 ２、固定资产折旧方法的选择 固定资产折旧方法主要有直线 法和加速折旧法。固定资产的折旧额 是产品成本的组成部分，而折旧额的
其税收筹划也有其区别，在开发——
销售模式下的房地产开发企业，投资 一项新的项目，除了进行各种投资分 析以外，还应该进行投资税收筹划， 减轻房地产企业的高税收负担，投资 按照发生作用的地点可以分为对内 投资和对外投资。 １、对内投资的税收筹划 （１）通过建房方式的选择，避开 土地增值税，从而达到节税的目的。 建房方式有两种，一种是代建房方 式，我国税法规定代建房方式是指房 地产开发企业代客户进行房地产开 发，开发完成后向客户收取代建房报 酬的行为，其收入是劳务性质的收 入，属于营业税的纳税范围，而不属 于土地增值税的纳税范围，只按５％
按债券期初的账面价值和实际利率
的乘积来确认应计利息收入，且其金 额会因溢折价的摊销而逐期减少或 增加。可见，债券摊销方法的不同，会 影响各年度的利息费用摊销额。因 此，当企业在折价购入债券的情况 下，选择实际利率法进行核算，前几 年的折价摊销额少于直线法的摊销 额，相应的，投资收益也就小于直线 法的投资收益，公司前期缴纳的税款 也就相应的较直线法少，后期缴纳的 相对较多，从而取得延缓纳税收益。 相反，当企业在溢价购入债券的情况 下，应选择直线法来摊销，从而使企 业获得“节税”效应。 ４、费用分摊方法的选择 企业通常有许多费用开支项目， 对发生的费用应及时核销入账。如已 发生的坏账、呆账应及时列入费用， 存货的盘亏及毁损应及时查明原因， 属于正常损耗部分及时列入费用。对 于能够合理预计发生额的费用、损 失，应采用预提方法计入费用，适当 缩短以后年度需分摊列支的费用、损 失的摊销期。对于限额列支的费用， 如工资性支出、业务招待费、广告费、 业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠 支出及固定资产改良与修理等，应准 确掌握其允许列支的范围和限额，企 业必须在税法规定的范围内，使其发 生的费用能得到税前扣除，充分发挥
土地、房屋权属转移行为向承受方征 收的税种。《中华人民共和国契税暂
行条例》规定，征税对象为土地使用 权、房屋所有权的转移行为，税目为 国有土地使用权出让，土地使用权转 让（包括出售、赠与和交换），房屋买 卖、赠与和交换，税率为３％一５％，纳 税人是我境内承受转移土地、房屋权
属的单位和个人。企业所得税是指国
的税率交纳营业税。土地增值税税率
较营业税的税率高出许多，因此房地 产开发企业可利用这一点来进行税 收筹划以减轻企业的税收负担。另一 种是合作建房方式，指一方提供资 金，一方提供土地使用权，两方共同 建造房屋的行为。我国税法规定，对 于双方合作建房，建成后按比例分房 自用的，暂免征收土地增值税，建成
后转让的，再按规定征收。房地产开
的一种税。
二、我国房地产企业税收筹划的
主要思路 （一）对筹资中的税收筹划 房地产企业经营所需的资金，不 论是从何种渠道取得，都存在着一定 的资金成本。虽然任何筹资方案都可 以满足企业对资金的需要，但资金成 本的高低决定了企业税收负担的轻 重。因此不同的筹资方案的税负轻重 程度往往存在差异。这便为企业在筹 资中进行税收筹划提供了可能。 １、债务资本与权益资本的选择， 换言之，就是确定合理的资本结构。 所谓资本结构是指企业筹资的负债 资本和权益资本的比例关系。按照我 国税法的规定，负债筹资支付的利息 可以计入财务费用，作为税前的扣除 项目，具有抵税作用。而权益筹资时， 支付的股息不能作为费用的开支，只 能在企业税后利润中分配。一般而
晓
军
税种有营业税、城市维护建设税、土
地增值税、印花税、契税、企业所得税
和个人所得税等。房地产交易环节的
营业税主要是针对房地产的买方适 用销售不动产税目的规定，税率为 ５％，城市维护建设税作为营业税的附
房地产企业税收筹捌研究
段，对自己的 生产经营活动 进行科学、合 理和周密的安
加其纳税义务同时产生。土地增值税
排，以达到少缴缓缴税款目的的一种 财务管理活动。它包括采用合法手段 进行的节税筹划、采用非违法手段进 行的避税筹划、采用经济手段、特别
是价格手段进行的税负转嫁筹划；狭
义的税收筹划，是指纳税人在税法允 许的范围内以适应政府税收政策导 向为前提，采用税法所赋予的税收优 惠或选择机会，对自身经营、投资和 分配等财务活动进行科学、合理的事 先规划与安排，以达到节税目的的一 种财务管理活动。税收筹划的目的是 在税收法律允许的范围内节税，减轻 企业的税收负担。
应计提的折旧总额是相等的，但各期 计提的折旧费用却相差很大，从而影 响各期的利润及应纳的所得税。因 此，对折旧方法的选择已成为企业实 现税收筹划行为的主要手段之一。在 利用固定资产折旧方法的选择进行 税收筹划时，应考虑以下问题：所得 税税率的变化影响；通货膨胀因素的 影响；货币时间价值因素的影响等。 ３、债券溢折价的摊销方法的选 择 我国现行会计制度规定，长期债 券投资溢折价的摊销方法，有直线法 和实际利率法两种。采用直线法，每 期的溢折价摊销额和确认的投资收 益是相等的；采用实际利率法，每期
文
＼
念有广义和狭 义之分：广义 的税收筹划是 指纳税人在不 违背税法的前 提下，运用一 定的技巧和手
毛
言，如果企业息税前的投资收益率高
于负债成本率，负债比重的增加可提 高权益资本的收益水平。不过过多的 负债融资会加大企业的财务风险。因 为负债利息必须固定支付且债务到 期必须偿还。确定合理的资本结构尤 为重要，绝非负债比例越高税收收益 越高。
家对中华人民共和国境内的企业，除 外商投资企业和外国企业外，应当就 其生产经营所得和其他所得依法征 收的一种税。个人所得税是对个人 （自然人）取得的各项应税所得征收
一，房地产企业的税种分布
房地产企业涉及的税种有很多， 通过税收筹划合理的减轻企业负担 成为房地产商的迫切需要，房地产行
由于房地产开发企业投资经营
是对转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并收取收入的单位 和个人征收的一种税。印花税是指对 在我国境内书立、领受应纳税凭证的 单位和个人征收的一种税。契税是对
２、利用租赁进行筹资。租赁可以
分为经营性租赁和融资性租赁两种。 两者在房地产企业中的应用相当广 泛。从企业税收筹划的角度看，租赁 也是企业用以减轻税收负担的重要 方法。对承租人来说，经营性租赁可 以避免为一次性购置机器设备而负 担大量资金支出，避免因长期拥有设 备而承担负担和风险，而且在经营活 动中以支付租金的方式冲减企业的 利润，减少税基，从而减少应纳税额。 融资性租赁不同于经营性租赁的一 点是，虽然租金支出不像经营性支出 那样可以扣除，但是租赁费可以通过 计提折旧的方法分期在税前扣除，即 使租赁费是举债的，其利息同样可以 在税前列支，这样既能筹集长期资金 又能非常有效的降低企业税收负担。 （二）投资中的税收筹划