2012.9近期济南市场写字楼、公寓代表性案例

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思源2012年上半年济南房地产市场报告

2012年上半年济南房地产市场简报——上半年济南住宅均价一路下行刚需楼盘成市场主导[提要]随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。

无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。

相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。

从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。

随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。

无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。

相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。

从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。

一、2012年1-6月土地供应及成交量对比分析2012年1-6月，济南市土地供应共68宗，成交53宗；土地供应面积为374.82万平方米，共成交315.81万平方米。

总体来看，2012年前6个月，济南土地市场的供应，除1月份为0外，2月供应面积达到顶峰，之后3、4、5月连续3个月持续回落，6月份开始止跌上扬。

成交则是1、2月为0，3月份将2月供应土地全部成交，4月稍有回落。

2012年1-6月，供应的68宗土地，除6月份供应的土地和历下区两个地块外，其余全部成交。

西客站片区和历下区以绝对优势成为土地市场的热点。

其中西客站片区供应26宗，成交26宗；历下区供应18宗，成交12宗；槐荫区供应6宗、原省体育训练中心2宗、兴隆片区2宗、高新区2宗、天桥区3宗、长清区1宗、山东建筑大学北1宗、市中区4宗，历城区1宗，唐冶东路以东1宗，唐冶中路以东1宗。

2012年1—6月土地供应量对比2012年1—6月土地成交量对比2012年1-6月济南土地供应与成交宗数对比2012年1-6月济南土地供应及成交面积（万平方米）对比济南土地市场成交概述：2012年1月，土地市场一片沉寂，既无新增也无成交，这是自2011年以来，第二次出现1月份土地零供应的局面。

济南公寓市场分析

拉
精选ppt
投资 27
济南公寓产品现状
济南市场中，部分公寓产品虽然在营销上推广宜商宜居的理念，但也具有偏向办公功能的倾向，客户仍以办公、投资为主。
项目
用地性质
万豪国际居住、商服
高新区片区写字楼办公物业供应量很大，常年处于供大于求的局面。
项目
用地性主力面客户置
质
积
业目
的
彩世界居住、 30-70 居住比
商服
例
65%
鑫苑金商服 34-47 居住比
座
例
65% 济南市场偏居住型公寓产品出现的驱动因素：为解决
项目自身性质和市场物业价值之间的矛盾，从而实现
香价值格平衡里。商服 58-75 办公、
视线良好、内部
交通便捷的效果。
精选ppt
13
产品属性解读四
内部功能住宅化。具备厨卫、双气等明显住宅特征。
内部空间强调多重功能，室内除厨、卫以外，全无常规隔断，可根据个性需求自由解构布局。
精选ppt
14
上海创智天地
精选ppt
15
烟台阳光100城市广场
精选ppt
16
产品属性内部空间采用住宅化的建筑标准，一般采用三米层高，解读五分户空调等，户型内部则可自由分割。
NO.1 上的复合，来实现地块价值的最大化。
跨界产品产生关键因素
降低开发风险：多功能复合，目标市场扩大，分散开发风险，利于实现开发目标。
NO.3
满足复合需求：产品
本身可以满足了客户
NO.2 居住、商务、投资等不同需求。
精选ppt
25
报告基本构建
一、公寓产品简析

合富辉煌济南市名仕大厦项目发展提案(PPT49)

环
0
境
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
➢ 外商投资逐年增长, 外来企业对中高档物业消化能力强。
➢ 据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南，至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。
居民收入与消费情况
人均收入与消费性支出
20000
➢居住成为城市居民消费的热点之一。
环
第一产业第二产业第三产业
境
➢ 作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第
二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也
增加了对写字楼的需求。
➢ 经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6
：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。
宏观投资
娱乐文教 17%
居住 9%
杂项 4%
交通通讯
食品 33%
服装
分点，归结原因：
➢一是济南消费者历经多年房地产市场变化消费更加趋于理性；
环
14%
医疗保健
家庭设备9 %及
8%
服务
➢二是和近两年济南市总体房地
境
6%
产市场有效供给不足有关。
小结：城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政
稳健发展状态。
房地产市场供求两旺，结构差异大
历年商品房投资结构变化情况（亿元）
历年房地产施工/竣工情况（单位：万平方米）
100
87.1
80
74.1
64.2
1000 800
房
60 47.5
51.6
600

济南5万平商业项目成功案例

济南5万平商业项目成功案例济南是一座经济发达的城市，商业项目发展蓬勃。

下面将介绍一个济南成功的5万平商业项目案例，展示其成功之道。

1. 项目背景这个商业项目位于济南市中心繁华地带，周边交通便利，人流密集。

项目总面积5万平方米，包含商业街区、购物中心、餐饮区等多种商业形态，吸引了众多消费者和商家的关注。

2. 项目策划项目策划团队精心设计了商业空间的布局和风格，注重打造独特的消费体验。

他们深入市场调研，了解消费者需求，确定了目标客群和定位，为项目成功奠定了基础。

3. 项目定位商业项目定位于高端消费市场，打造了一站式购物、娱乐、餐饮的综合消费场所。

引入了众多知名品牌商家，提供了丰富多样的商品和服务，吸引了消费者的目光。

4. 商业街区商业街区采用了欧式风格的建筑设计，街道宽敞明亮，店铺门面统一、整齐，给人一种舒适的购物环境。

各种潮流时尚品牌云集，吸引了年轻人和时尚达人的青睐。

5. 购物中心购物中心设有多个主题区域，包括奢侈品区、休闲运动区、家居生活区等，满足了不同消费群体的需求。

商场内部装修豪华精致，各种品牌专柜琳琅满目，吸引了众多购物狂人。

6. 餐饮区餐饮区拥有各种美食餐厅和咖啡厅，提供精致美食和舒适用餐环境，吸引了众多吃货和情侣前来体验。

各种特色餐饮品牌云集，为消费者带来了不同的美食享受。

7. 活动推广商业项目定期举办各种主题活动和促销活动，吸引了众多消费者前来参与。

例如举办周年庆活动、限时特惠活动、明星见面会等，增加了项目的知名度和吸引力。

8. 服务体验商业项目注重提升服务质量，培训员工专业技能和服务意识，提供优质的购物体验和服务体验。

消费者在这里可以感受到贴心周到的服务，增强了他们的忠诚度和满意度。

9. 合作共赢商业项目与品牌商家建立了良好的合作关系，共同发展、共同成长。

项目为商家提供了良好的营销平台和服务支持，帮助他们提升品牌知名度和销售业绩。

10. 成功之道该商业项目的成功之道在于精心策划、准确定位、优质服务和创新营销。

济南写字楼整体市场分析(pdf 29页)

济南写字楼整体市场分析一、济南写字楼板块概况1、写字楼板块分布根据济南市城市发展规划和写字楼分布地域进行划分，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，写字楼市场分布区域如下图:现有写字楼市场的分布情况大致分为9个板块，以泺源大街、纬二路板块、山大路板块发展相对较早，而高新区及奥体和经十路板块为新兴商务板块，西客站片区未来将成为又一新的商务集聚区。

老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快。

2、各版块基本情况3随着整体经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务由中心聚集到向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、二环东路板块以及高新、奥体片区、西客站等板块。

目前济南市写字楼租金最高的板块是泺源大街和纬二路租金在2.5-4.5元/㎡•天，其商务氛围浓厚，周边配套齐全，只租不售的项目较多，由于城市的发展导致交通拥堵，车位紧张的恶性局面；而山大路板块和二环东路板块租金相差不多在2-3.5元/㎡•天，山大路板块主要集中电子产品企业集中，二环东路写字楼整体规模、品质比山大路板块有所提升，个别写字楼租金也较高如中润世纪广场，主要集中了很多的大型企业，如中石油、中石化、深发展银行、太平洋保险、中润集团、润丰农村信用社、齐鲁银行等；奥体板块是政府规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均有一定的优越性；西客站片区随着区域内整体配套不断完善，未来的发展潜力巨大。

4、济南写字楼等级分布二、写字楼供求市场分析 1、市场综述济南写字楼整体市场表现供大于求，潜在供应量巨大，约40万平米左右。

截止到13年4月供应量和成交量较2012年同期均有大幅回落，在整体经济形势不明朗及国内经济增速趋缓的情况下，部分企业减缓扩张，加上房地产市场受调控，货币政策收紧，客户购买写字楼意愿、能力降低，市场需求开始减弱，写字楼市场表现极为沉寂。

2、供应分析24681012142012年4月到2013年4月写字楼市场供应2013年济南市整体写字楼市场总供应量为5.57万平米，环比下降36.27%，自12年11月连续5个月无新增货量，整体市场多以存量销售为主；虽有个别项目有新品入市，但对整体市场无太大冲击。

济南鲁能希尔顿酒店及公寓泉城新风向

济南鲁能希尔顿酒店及公寓泉城新风向作者：来源：《美化生活·T+城市》2016年第06期济南鲁能希尔顿酒店及公寓为了更好的迎接宾客，在提供了优越地理位置外，也将为客人提供真正的非凡国际体验。

步进酒店，你会看到这里最现代化的设计，从酒店的落地窗外看去，可以看见融合了泉城精髓的高档购物中心和千佛山著名景区。

而为了更好的迎接宾客，除了优越的地理位置外，济南鲁能希尔顿酒店及公寓也将为客人提供真正的非凡国际体验。

济南鲁能希尔顿酒店及公寓总共有420间客房，其中酒店内有316间时尚宽敞客房，公寓楼内有其余104 套一室、两室和三室豪华住房。

全部客房都配备现代化服务设备，宾客可透过法式窗户尽情饱览山景城市天际线全貌。

康乐设施包括 33 层游泳池、24 小时健身中心、桑拿和蒸汽室。

入住行政客房的宾客可尊享行政酒廊，享用免费早餐、下午茶和晚间欢乐时光甜点与鸡尾酒。

每套公寓都自带设备齐全的厨房以及独立客厅和工作区，全体公寓宾客还可享用独立接待区和健身中心。

该酒店有3个创新餐厅和1个酒吧，开全日餐厅位于37层，提供国际化自助早餐和面馆，宾客可观摩厨师从零开始制作面食。

或者，宾客可在寿司台欣赏泉城南部风景同时品尝特色烧烤。

御玺中餐厅位于39层和40层，是泉城最高美食餐厅。

该中餐厅灵感源自御玺，秉承引以为傲的烹饪传统，主理经典鲁菜和特色粤菜。

御玺中餐厅设有1个美食大厅和11个云景包房，营造雅致用餐体验。

悠然特色餐厅位于38层，提供正宗中华美食和美酒佳酿。

餐厅设有3个半开放式包房，是宾客放松身心同时欣赏动人心魄的天际线的完美场所。

济大堂吧位于35层，不仅是泉城最高大堂吧，而且是唯一图书馆概念大堂吧，宾客可在此享用希尔顿标志性下午茶。

济南壹号院营销案例之10

汉峪金谷金融商务中心标志建筑超300米
东部ＣＢＤ名片(当仁不让第一？) 写字楼高度待定(300+ 5A 甲级？) 五星酒店品牌待定公寓占比大(相对比住宅难) 街区式非独立商业(在地型>目的地型) 规模精品住宅(绝版地段品质内循环)
总结
奥体绝版 162万㎡城市复合体
综合体
三大关系商业商务（写字楼／酒店）住宅／公寓
本案
奥核三居
四居
改善
刚两需居汉峪 90 100 120 140 160 180 200 200以上（㎡）
结论：
1、相对东部CBD乃至全城地标综合体，本案目前优势：规模住宅形成自循环，城市绝版山景资源、艺术化主题商业街区？。
，尤 3、相对汉峪版块住宅，本区单价较高，对首置客户、刚改客户，价格依然是博弈重点和敏感点，尤其对90三居户型分流严重。
充满活力的区域型特色综合体模式，关注场所的成长性以及对城市文明的贡献，有效转变工作、居住分离的状况，步行工作圈得以实现，彰显文化气质，24小时自由设计。
场所化
自然化
艺术综合体
艺术化
科技化
新世界 K11
K11宣示一个全球新品牌概念的诞生，探索当代优质生活方式的可能性，重新发现艺术、人文、自然三者的关系，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化
济南写字楼七+2大板块
总结
写小清字河楼板块
CBD金融商务第一排世界企业形象总部
西客站板块
总结公寓
奥体核心城市精英的山景会客厅
总结商业
艺术街区式商业市中心的高品质日常
CC PARK 济南首家艺术主题购物中心
总结住宅

济南高档写字楼一览表

高新会展中心西泺源大街150号泺源大街22号市玉函路 61 号
8栋18-24层 12层小高层 36层超高层
பைடு நூலகம்
配置 2部高速电梯，中港空调 4部迅达电梯；大金中央空调
备注
三菱中央空调；3部三菱电梯 3部电梯，商住两用公寓五部日立电梯 4部高速电梯，美国特灵中央空调集中供暖；智能化管理宽带；市政集中供暖；中央空调 10部电梯华强置业中央空调；三菱电梯3—4部 6部电梯黄金地产中央空调，4部高速电梯中央空调；集中供暖；施耐德电梯4部 6部奥蒂斯电梯；有线宽带中央空调；15部LG电梯；大堂有订票服务等 2部电梯宽带；中央空调；5部电梯 6部电梯鲁商置业开利中央空调；东芝电梯；市场供暖；宽带 3部高速电梯 6部三菱电梯；约克、格力中央空调；12米挑空大堂富士达电梯2部；中央空调宽带、4部电梯启德置业 4部高速电梯，中央空调清华同方中央空调； LG电梯；中央空调；4部LG电梯不带空调暖气，3部电梯；大堂5.6米大厅设有三部高速电梯 4部高速电梯，中港空调四星级涉外多功能五A智能化酒店宽带、可视对讲、2部电梯；中央空调 4部电梯山东天业恒基 8部电梯万达置业 5A；中央空调；品牌电梯 6部迅达电梯；中央空调；5A 中央空调；三部富士达电梯；大堂高4米，与索菲特大酒店相连 7部电梯银座置业 5A；大堂4.8米挑空；中央空调；两部电梯；
中铁汇展国际中信广场中银大厦紫宸大厦
(0531)85598888 400-606-6969 (0531)86995009 0531-66956666
地址层高经五路小纬二路66号 18 历下区经十路15982(环山路交叉口) 24层高层百花小区北门口 26 二环东路3966号 A/B座29层C/D座26层花园路168号 25 历城华龙路西口二环东路3218号 20 泉城路318号 10层小高层工业南路110号 21层花园路101号 25层山大路与解放路交汇处正丰路中段 12栋6层历下经十路9999号市中区经五纬二路28号 28 纬二路北端东西丹凤街3号 16层华龙路口 26层高层泺源大街229号 23—31层超高层趵突泉北路1号 5层解放路112号 20层经十路奥体中心对面青年东路1号 10层小高层经十路与浆水泉路交汇处南经十路12508 18 经一纬三路经一路88号 48层文化西路13号 11层小高层新泺大街1766 历下经十路北侧，省博物馆东临地上30层经四路288号 26层高层市中经七路156号民生大街22号 28—31层超高层经十路65号东25层；西20层舜华路359 4栋12层小高层华龙路1110号 29层历下区解放路159号纬二路51 30 山东济南泺源大街6号地上32层，地下2层黑虎泉西路181号地上12层，地下2层山大路47号 12层历下泉城路268号泉城路与榜棚街交叉口东南永安大厦东邻 1栋14层经四路与纬一路交汇处 1栋32层市中区顺河街杆石桥北100米石棚街16号解放路43号主楼23层；裙楼6层历下泺源大街66号（泉城广场东南角） 56层超高层经七路、经十路、纬十二路交汇处泉城路268号 17层解放路与历山东路交汇处 20 经四路与顺和街十字路口西南角地上36层，地下3层历下区窑头路与二环东路交汇处（燕山立交东北侧）

济南5万平商业项目成功案例

济南5万平商业项目成功案例济南是山东省的省会城市，也是重要的商业中心。

近年来，济南市政府致力于推动经济发展，吸引外资，培育新兴产业。

其中，一些成功的商业项目为济南的经济发展注入了新的活力。

以下是济南成功的商业项目案例：1. 华润万象城华润万象城是济南市一座标志性的商业综合体，总建筑面积达10万平方米。

该项目位于市中心的万达广场，毗邻地铁站，交通便利。

华润万象城集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，吸引了大量消费者和游客。

该项目的成功在于其优越的地理位置和丰富多样的商业业态。

2. 世茂国际广场世茂国际广场是一座位于济南市市中心的高端商业项目，总建筑面积约5万平方米。

该项目引进了众多国际一线品牌，如LV、Gucci 等，满足了市民对奢侈品的需求。

世茂国际广场的成功在于其独特的品牌定位和精心策划的商业活动。

3. 金鹰国际金鹰国际是一座位于济南市历下区的大型商业综合体，总建筑面积约8万平方米。

该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，吸引了大量消费者。

金鹰国际的成功在于其多元化的商业业态和优质的服务。

4. 恒隆广场恒隆广场是一座位于济南市历下区的高端商业项目，总建筑面积约6万平方米。

该项目引进了众多奢侈品牌，如Chanel、Dior等，满足了市民对时尚品牌的需求。

恒隆广场的成功在于其独特的品牌定位和高品质的购物体验。

5. 万象城万象城是济南市一座大型商业综合体，总建筑面积约7万平方米。

该项目位于市中心，交通便利，集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体。

万象城的成功在于其多元化的商业业态和丰富多样的消费场景。

6. 鲁商国际鲁商国际是一座位于济南市历下区的商业综合体，总建筑面积约4万平方米。

该项目引进了众多时尚品牌和餐饮业态，吸引了大量消费者。

鲁商国际的成功在于其独特的品牌定位和丰富多样的消费场景。

7. 银座购物中心银座购物中心是济南市一座历史悠久的商业项目，总建筑面积约5万平方米。

该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，一直以来都是济南市民的购物热点。

2012年济南写字楼分析报告

纩二路板块
山大路板块
东二环板块
高新区板块
泺源大街板块
经十路板块奥体文博板块
随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块；
板块特点
纩二路板块
泺源大街板块
开发商
万达置业山东天业恒基中铁十局
总建面
15万斱约3万斱 19万左右
平面布局
1栋32层 1栋14层 8栋18-24 层 4栋/1#19 层 2#26层 3#36层 4#42层 2栋/东塔37 层，西塔38 层 1栋33层 5栋25层 5栋，主楼高278米
销售价格
12400元/㎡ 13100元/㎡ 9400元/㎡
入驻企业以大中型企业为主，金融企业较为集中大中型企业为主、事业单位以及行业大型企业较为集中以中小型企业为主
山大路板块
东二环板块经十路板块高新区板块
科技型企业较多
中小型企业较多国有大中型企业、行业内的大型企业中小型高新企业为主、部分大型国企入住
市场供应量
内容综述： 10月份，写字楼市场无新增供应，在没有优质房源上市的情况下，市场反应冷淡，观望氛围浓厚。本月成交量仅0.41万平斱米，达历史最低值；整体均价为13714元/㎡，价格走势保持平稳。
济南写字楼市场分析
现有写字楼板块格局
济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸
分布特征：集中亍七大片区； Ø纩二路板块：纩二路、经一路沿线区域 Ø经十路版块：经十路沿线区域 Ø泺源大街板块：东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。 Ø山大路板块：山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。 Ø二环东路板块：二环东路沿线区域 Ø高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。 Ø奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区域。发展趋势：中心集聚到向外扩张；

装配式建筑案例分享：济南名悦山庄一期

装配式建筑案例分享：济南名悦山庄一期来源：同圆集团名悦山庄一期5、6、9、82、83、84#济南市历下区旅游路以南龙鼎大道以西同圆集团装配式建筑研究院项目概要6个主楼＋装配式建造本项目地上总建筑面积28973.58㎡，包含6个主楼，均采用装配式建造方式进行设计。

抗震设防标准为标准设防类，安全等级为二级，设防烈度为7度（0.1g），各楼座预制构件类型如下表所示。

以84#楼为例，地下2层，地上11层，屋面为坡屋顶，基础形式采用钻孔灌注桩+筏板。

地上功能均为住宅。

标准层由2个单位元组成，其标准层建筑平面及立面如下图所示：▲二至十一层平面图▲南立面图▲北立面图方案阐释集萃装配式技术：实力落地平面拆分84#楼预制外墙采用三明治夹心外墙板，分为预制受力外墙及预制非受力外墙，转角部分采用预制PCF板作为外模板；标准层楼板采用钢筋桁架混凝土叠合板，南侧外墙飘窗、线脚与外墙一起预制及预制空调板。

预制构件平面拆分如下：▲四至十一层预制外墙平面拆分图▲局部预制外墙拆分图▲二至十一层西单元叠合板平面拆分图部分预制构件类型介绍本项目中涉及的预制构件种类主要有预制外墙板、预制PCF板、预制楼梯、预制叠合板、预制空调板等等，其中部分构件进行示意如下：连接节点设计预制外墙通过后浇暗柱进行连接，叠合板采用后浇拼缝连接，预制楼梯通过梯梁的牛腿进行搭接，预制外墙上下设有企口连接，解决保温与防水问题。

建筑科技装配式+BIM建筑科技时代的来临，让数字化模型成为未来智慧城市的发展基石。

本项目充分融合BIM技术与装配式技术，本项目由同圆数字科技有限公司对整楼进行了BIM技术分析，建立详细的预制构件内部构造模型，并进行构件和节点处钢筋的碰撞检查，提前规避了预制构件的碰撞和设备机电预留的错漏碰缺，保持各专业协同；同时基于Revit平台进行施工组织模拟，并据此确定合理的施工工序，指导该项目的产业化施工。

生产建造提高建筑质量，缩短建筑工期针对装配式工程，预制构件重量对施工吊装至关重要。

商住两用的世界案例

商住两用的世界案例
1. 中国深圳的华润大厦，这座高楼是一个典型的商住两用建筑，楼下是商业区，包括购物中心和办公空间，而楼上则是豪华公寓和
酒店。

这种结合商业和居住的设计使得居民可以就近购物和工作，
提高了生活便利性。

2. 美国纽约的曼哈顿，曼哈顿是一个典型的商住两用城市区域，许多高楼大厦的底层是商业用途，而上层则是住宅。

这种设计使得
城市居民可以就近购物和享受商业设施，同时居住在市中心地带。

3. 英国伦敦的伦敦市，伦敦市是一个充满活力的商业中心，许
多高楼大厦内部设有商业空间，而顶层则是豪华公寓。

这种设计使
得商务人士可以就近办公，同时享受市中心的便利生活。

4. 日本东京的混合用途建筑，东京是一个商住两用设计非常发
达的城市，许多建筑物内部结合了商业、办公和住宅功能，使得城
市居民可以就近享受多种生活便利。

商住两用的世界案例不仅体现了建筑设计的多样性，也反映了
城市发展的多功能性和便利性。

这种设计理念在未来城市规划中将会越来越受到重视，以满足人们对便利生活的需求。

建筑设计案例综述——以济南融汇城音乐中心商业广场设计为例

建筑设计与装饰Construction & Decoration12 建筑与装饰2019年7月下建筑设计案例综述——以济南融汇城音乐中心商业广场设计为例路晓彤南京天华江南建筑设计有限公司江苏南京 210000摘要本项目位置地处济南市市中区陡沟办事处大庙屯村，北侧为规划道路及A-1地块，东面为拥军路及城市绿地，西侧为规划道路及B-2商住地块，南侧为城市绿地及簸箕山路。

项目位置处于济南城区西南角，占地共14591平方米，土地性质分别为商业商务，容积率≤3.5，融汇城A-2地块项目，试图为周边住宅区提供完善的社区配套，提升整个区域的发展。

关键词商业中心；总平面设计；建筑设计现有场地地势较平坦，由于沿江一侧坝顶标高较高，为了更好地利用江景资源，将场地整体标高抬高，建筑的±0.000相当于绝对标高48.70。

停车场设置在地下二层无障碍电梯附近，设置无障碍专用停车车位10个。

其地面坡度，轮椅通道的宽度等均按规范进行设计。

建筑四周以找坡形式与场地道路标高连接，室内外高差控制在10mm 。

入口不设台阶，形成无障碍入口。

1 总平面设计1.1 场地概况本工程地块位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村，用地性质为公建(商业商务)用地，本工程东西长最大约为88米，南北长最大约173米，用地面积14591㎡。

周边城市规划道路标高约为48m(以清华苑2013年《济南融汇城概念规划及城市设计》为准)，本项目±0.000相当于绝对标高48.70m 。

1.2 总体设计拟建设的融汇城·音乐中心致力打造成济南西部的地标性商业中心。

业态品类齐全，有超市、餐饮、零售、商务办公等。

是一个集青年公寓、时尚业态、精品超市于一身的小型综合商业建筑；也是一个以【音乐】为主题的时尚栖息地，公共开放的露天场所。

1.3 停车及交通设计本购物中心位于开发进程中的融汇城大盘区块，东侧有城市绿带，景观条件较好。

拥军路为城市次干道，为重要城市展示面。

济南5万平商业项目成功案例

济南5万平商业项目成功案例
摘要：
1.项目背景
2.项目概况
3.项目成功原因
4.项目意义
正文：
1.项目背景
济南，作为我国北方的一个重要城市，近年来在城市建设方面取得了显著的成绩。

随着城市规模的不断扩大，商业项目的发展也愈发受到重视。

在此背景下，济南5 万平商业项目应运而生，旨在满足市民日益增长的消费需求，提升城市商业品质。

2.项目概况
济南5 万平商业项目位于城市核心区域，占地面积约5 万平方米，总建筑面积约20 万平方米。

项目包括购物中心、商业街、写字楼、酒店等多种业态，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住于一体，形成了一个多功能、综合性的商业中心。

3.项目成功原因
（1）优越的地理位置：项目位于城市核心区域，交通便利，人流量大，为商业项目的成功奠定了基础。

（2）多元化的业态组合：项目涵盖了购物中心、商业街、写字楼、酒店等
多种业态，满足了不同消费者的需求，提高了项目的吸引力和竞争力。

（3）精心的规划设计：项目在规划设计上注重人性化和环保理念，打造了一个宽敞明亮、舒适宜人的商业空间，提升了消费者的购物体验。

（4）强大的品牌入驻：项目吸引了众多国内外知名品牌入驻，提升了项目的品质，增加了消费者的信赖度。

4.项目意义
济南5 万平商业项目的成功，不仅满足了市民的消费需求，提升了城市商业品质，还对城市经济发展产生了积极的推动作用。

济南市泉城广场商业商业办公楼成交记录

济南市泉城广场商业商业办公楼成交记录摘要：1.济南市泉城广场商业办公楼成交记录概述2.泉城广场商业办公楼的地理位置和特点3.泉城广场商业办公楼近期成交情况4.泉城广场商业办公楼成交价格的走势5.结论：泉城广场商业办公楼的成交记录反映了济南市商业地产市场的活跃程度和未来发展趋势正文：一、济南市泉城广场商业办公楼成交记录概述泉城广场商业办公楼位于济南市历下区，是济南市的标志性建筑之一，以其独特的设计和优越的地理位置闻名。

该建筑总建筑面积约为20 万平方米，包括商业、办公、酒店等多种功能，是济南市重要的商业和办公中心。

二、泉城广场商业办公楼的地理位置和特点泉城广场商业办公楼位于济南市历下区，紧邻泉城广场，地处济南市的核心商业区。

该建筑的设计现代而独特，以其流线型的外观和全玻璃幕墙吸引了众多关注。

此外，该建筑还配备了先进的设施和设备，包括高速电梯、中央空调、智能安防系统等，能够满足各种商业和办公需求。

三、泉城广场商业办公楼近期成交情况根据相关数据，近期泉城广场商业办公楼有多笔成交记录。

其中，某公司在2022 年12 月购买了该建筑的一层办公空间，面积约为1000 平方米，成交价格为每平方米2 万元。

此外，还有多笔租赁合同签订，租赁面积从几十平方米到上千平方米不等，租金价格从每平方米每月几十元到上百元不等。

四、泉城广场商业办公楼成交价格的走势根据相关数据，近年来泉城广场商业办公楼的成交价格呈现出稳步上涨的趋势。

这主要是因为济南市的经济发展和商业活动的活跃，以及该建筑本身的优质品质和优越地理位置。

预计未来该建筑的成交价格还将继续上涨。

五、结论：泉城广场商业办公楼的成交记录反映了济南市商业地产市场的活跃程度和未来发展趋势泉城广场商业办公楼的成交记录表明，济南市商业地产市场处于活跃状态，商业和办公需求旺盛。

济南鲁商广场案例研究

济南典型商业案例研究——鲁商广场
建筑形态设计以运动为主题，强调动势和力量，相互交错穿插的建筑形体如同奔跑冲刺的健儿，速度使他们身影相错，而连续跃动的水平线条与城市高架路和干道上的滚滚车流相契合。层层退让的平台面向绿茵场地，仿佛运动场边的看台，为人们提供了观山、观林、观看休闲体育运动的场所。而流畅、悬挑的体量彰显出城市的尺度。建筑外立面下部为山东特色的花岗岩，仿佛大地上隆起的底座；上部以轻盈的白色金属板与西侧体育场相辉映；以晶莹剔透的玻璃长廊穿梭于建筑形体之间，恰似展转腾飞的巨龙。
项目定位——商业定位
APM国际休闲街：公园版国际休闲商业中心
商业业态定位于“顶级餐饮+高端娱乐+名流休闲”，打造餐饮、娱乐、休闲、运动一体化的一站式休闲商业平台，全球招商进行中！制定符合商圈消费特点和经营配套的业态定位，立足长远，兼顾到各个业态、业户的经营，达到合作互补,拉动消费的目的。
总平规划
开发背景
历史沿革：跳伞塔，留住城市的记忆
鲁商广场项目所在地——原济南市体育运动学校，该校成立于 1984年，为祖国培养了巩晓彬、隋菲菲等大批优秀运动员。
位于项目东南角的跳伞塔建于 1956年，主体由钢筋混凝土铸就，有20层楼那么高，塔的顶部有四条呈十字形分布的钢臂，每条钢臂长约10米。它的建设鉴证着国防体育的时代主题，中国人民带着锻炼身体，保家卫国的斗志开始了最初的全民健身运动。目前跳伞塔已经被列入济南市第三批文物保护单位。
B-023
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品牌鲜茶柠檬宝贝凯菲冰淇淋皇家美孚 DQ冰雪皇后水果捞麦当劳甜品
快乐柠檬
恒记甜品

济南市尾盘销售实例

济南市尾盘销售实例“尾盘集中赢”－－一次实效的住宅促销如何有效的推广中小型房地产项目？本案的公式：恰当的折价+个性化主题+有效执行=佳绩。

“集中营”一词的本意是“用来关押或监禁犯人、战俘或其他人员的场所”，并带有一定的贬义色彩。

但我们在将那个词进行了演化后，不仅把它用在一个住宅项目的促销活动中充当了主角，而且取得了专门杰出的销售业绩。

一、项目概况及市场背景（一）、项目概况鲁贤家苑，位于济南市市中区济微路70号，总建筑面积约5万平方米，由7栋多层住宅组成，销售均价1990元/㎡；不管规模或市场定位在济南都属于中档楼盘，该项目由我天骄智业营销策划公司独家代理销售。

在前期的销售进程中，我公司在综合比较竞争楼盘优劣、深度挖掘楼盘品质的基础上，运用熟练的销售技巧和合理的引导性销售说词，用“实惠才是硬道理”、“超值抢购月”等促销攻势打动了一批又一批消费者，掀起了一个又一个销售高潮，在不到1年的时刻里，在猛烈的市场纷争中累计销售了3万余平方米，这是周边多个楼盘无法企及的成绩。

（二）、市场背景．在小环境来看，鲁贤家苑所处区域竞争猛烈，500范畴内在售项目6个，离我们的售楼中心50米处既有一个竞争楼盘的售楼处；而且这几个楼盘的定位专门雷同，区域环境、配套设施也没有专门大区别，争夺是完全相同的客户群；．从大环境来看，济南消费群体十分专门且总体购买力不强，是一个由有少量高端、大量低端、微量中端客户群体组成的专门市场，这就决定了济南消费群对中高档楼盘的消化能力有限；．济南市1999—2001三年，年均房屋销售面积约120万平方米；2002年初步统计总销售约220万平方米；．定位过于雷同，专门表现在2000-4000元左右的中高档房产范畴内，产品同质化现象比较严峻，已显现部分积压、滞销现象；2002年济南市在售住宅项目总计约240余个（包括手续不全的‘黑’楼盘），而几个超大型楼盘更对这容量有限的市场开始了庞大的冲击，阳光舜城、伟东新都、阳光100、中润世纪城等项目差不多上100万平米以上的航母级规模，竞争日益猛烈；关于一个一般项目而言，每年能达到3万㎡的消化量已属‘佳绩’；．2003年的开工面积、开盘数量更多，竞争更猛烈。

舜和国际酒店打造非公消费模式的案例分析

——舜和国际酒店打造非公消费模式的案例分析舜和国际酒店，总面积4.2万平方米，总投资2亿元，年营收1.5亿元，6年左右即可收回全部投资。

□兴本建国来源：中国旅游报随着国家严控“三公”消费，春节过后，有些酒店已门前冷落车马稀，营业额急速下滑，老总们焦虑不安。

而位于济南市的山东舜和国际酒店，生意却依然火爆，今年二、三月份营业额与去年同期相比，不降反升。

让我们探讨一下：“舜和”成功的两大秘诀是什么?秘诀一：顺应国家政策，瞄准商务客源和大众消费，精准策划每种服务产品。

酒店本质上是生产企业，其构成共有七大要素：即建筑主体、机电能源系统、装修装饰、酒店专业设备用品四大硬件和营销、管理、服务三大软件。

这“四硬三软”七要素之所以重要，恰恰因为它们是酒店服务产品的物质载体，七要素体现的都是服务产品定位，它才是核心和关键。

产品定位解决的是酒店与市场的主客观关系问题，决定“我是谁，为谁做，做什么”这三大根本问题，是方向路线问题，产品定位错，一错百错，产品定位对，还需将产品科学体现在“四硬三软”七要素内，酒店方能长盛不衰。

近年来，公款消费的确为酒店带来一定商机，但也造成了酒店因过多依赖于公款消费，盲目扩张，一定程度的畸形发展。

装修过度奢华，大堂多层共享，功能布局失调，空间浪费，投资浪费，这些浪费，酒店必然会转嫁给消费者，导致消费价格居高不下，公款消费可以报销，居民大众自掏腰包消费不起，往往远离酒店。

因此，老酒店要想真正摆脱因国家严控“三公”消费而带来的生存危机，就必须摆脱对公款消费的依赖，重新进行消费客源定位，系统装修改造。

“舜和”成功的秘诀之一，就在于酒店装修改造设计之初，就将适销对路的服务产品精准定位。

(一)商务会议必须具有性价比优势特写：2013年3月16日，舜和国际酒店全天收入45万元。

96米宽的停车场内车满为患，大堂人头攒动，一至四层的自动扶梯客人上下奔忙，川流不息。

四层从可容纳1200人的多功能厅到各中、小会议室几乎座无虚席，正在召开化妆品会、新款时装发布会、市场营销培训会等各种会议。

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