北京独栋写字楼市场调研
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格在15000元左右。
•
目前该板块内独栋写字楼项目不多，由于各项目的显市时间较晚，市场现存量有限，但未来市场开 发规模巨大，因此区域独栋市场在08年后的供给将更为饱满，显市产品的类型也将更为丰富。
★西山赢府国际商务中心销售难度的启示： 1万平米以上的大体量独栋产品由于目标客户相对稀薄，市场消化力薄弱，延缓了销售速度。
2005-2006年间价格涨幅较大；2006年后随 着新项目的增加，市场供给激增，竞争日益 激烈，价格增长有所放缓。 时间 2005年 2006年
销售均价 6000 7200
2007年
2008年
7200
7400
重点区域市场分析——亦庄板块
区域项目的产品特征 总规模 （㎡） BDA国际港 BDA国际广场 BDA国际企业大道 汇龙森国际· 企业港 嘉捷科技园 北京物流港 150000 120000 300000 400000 150000 3180000 本期销售 周期（月） 5 2 8 2 12
•
由于BDA国际企业大道项目显市时间较早，目前园区环境、交通及商服配套已显现成熟，故价格相 对高于其他项目，在售项目主要价格在7500元左右，
•
BDA国际港、嘉捷科技园供给量有限，产品面积较小，总价较低，且销售周期已逾1年，现已销售 过半；BDA国际企业大道本期产品产品体量较大，8个月的持续销售结果不甚理想，销售率仅为 20%(约14000平米) ，其他项目销售进展较为平缓。
在售项目 BDA国际港、BDA国际广场、BDA国际企业大道 Ⅱ、北京物流港、汇龙森国际· 企业港、 嘉捷科技园
出租项目
联东U谷、国盛科技园
中关村板块
顺义板块 西山、四季青板块 丰台科技园板块 其他板块
环保园
MAX空港企业园 创意北京、西山赢府国际商务中心、中间建筑 总部基地、总部国际 非中心
软件园、生命科学园
•
目前独栋产品的市场存量依然较大，各项目还将有后续产品开发上市，据此推断：2008年后亦庄区 域的独栋产品供应量还将进一步增长。
重点区域市场分析——亦庄板块
作为北京代表性的产业开发区，亦庄区域的独栋写字楼项目出现较早，已为区域市场认可和接 受，市场发展趋向于成熟。由于近几年产品供给增长高于需求增长，销售速度较为平缓，产品供给呈 现饱和，竞争日益激烈。未来市场存量还将进一步增长，预计竞争将更加激烈。
6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0
5333000
1258792 1312880 200000
亦 庄 中 关 村
350000
西 山 、 四 季 青 丰 台 科 技 园
300000
其 他
亦庄板块 中关村板块 顺义空港板块 西山、四季青板块 丰台科技园板块 其他板块
•
在售独栋写字楼供给总量近13万平米，创意北京、中间建筑两个大规模独栋项目在2008年期显市， 未来产品供应量还将进一步增长。
•
该板块独栋市场销售均价基本在15000-18000元区间。
重点区域市场分析——西山、四季青板块
西山赢府国际商务中心价格走势
20000
•
以西山赢府国际商务中心分析价格走势为例， 近年来因该区域市场产品供应量有限，故价 格上涨幅度不大。
15000 10000 5000 0
18000 15000
18800
•
从近几年新项目（包括同一项目的后期产品 的延续）供应分析，该区域独栋写字楼最早 于2006年显市，随着时间的推进，同类项目 上市数量逐渐增加，2008年还将有3个项目 显市（包括同一项目的后期产品的延续） 。
2006年
2007年
2008年
时间 2005年以前 2006年 2007年 2008年
上市项目数量 0 1 2 3
重点区域市场分析——西山、四季青板块
区域项目特征 总体规模 （㎡） 550000 85287 309000 产品面积区间 （㎡） 不详 8000-10000 150-500
项目名称 创意北京 西山赢府国际商务中心 中间建筑
7500元/平米左右。
重点区域市场分析——亦庄板块
近年来亦庄区域独栋写字楼上市项目数量 5 4 3 2 1 0 2005年以前 2006年 2007年 2008年
亦庄板块独栋写字楼项目显市较早，早期 市场供给量不大，竞争风险很低。随着亦 庄工业园区发展日趋成熟，近几年同类项
2
2
5 4
目呈现增长态势，2007年一年内同时5个
•
随着市场的逐步消化，各项目在2008年均有后续产品推出。其中创意北京、西山赢府国际商
务中心的销售也将在08年展开，据现有统计，08年预期将有近75万平米的放量。
• 各项目后续开发量依然较大，因此在未来1-2年内，市场供给还将持续增长。
重点区域市场分析——西山、四季青板块
•
西山四季青板块的独栋写字楼项目显市时间相对较晚，该类产品的销售于2007年全面展开，目前价
重点区域市场分析——亦庄板块
区域项目销售状况及市场存量
价格 （元/㎡） 北京物流港 BDA国际港 BDA国际广场 BDA国际企业大道Ⅱ 汇龙森国际· 企业港 嘉捷科技园 总计 —— 6980 7500 9000 6380 7300
本期规模 （㎡） —— 21372 70000 190000 200000 84000 565372
★BDA国际港启示：体量合理控制，注重环境打造
重点区域市场分析——亦庄板块
关键字
入市较早 供给两大
初显气候 竞争激烈
重点区域市场分析——西山、四季青板块
项目名称
创意北京 西山赢府国际商务中心 中间建筑
本期均价（元/㎡）
待定 18800 15000
本期供给量（㎡）
待定 35000 81481
•
西山四季青板块的独栋写字楼数量较多，但多为小产权出租，可售项目相对于亦庄区域主要为如上 3个项目。
本期 销售状况 —— 70% 20% 20% 10% 60% ——
本期销售存量 （㎡） —— 6411.45 56000 152000 180000 33600 428011.45
潜在供应量 （㎡） 3180000 100000 50000 0 100000 0 3430000
重点区域市场分析——亦庄板块
•
目前，该区域市场售价在10000元左右。
重点区域市场分析——丰台科技园板块
总部基地价格走势 • 以总部基地为参照，在2005年，该项目销售
14000 12000 10000
Βιβλιοθήκη Baidu
价格在7000元/平米左右，截至2007年价格为
8500元/平米，价格涨幅平稳，在进入2008年 后，价格攀升幅度相对较大。价原因在于园 区设施配套呈现成熟，地铁9号线开工利好信
•
借助良好的西山生态环境，部分项目定位于办公别墅，在产品打造上更为突出品质、细节和文化， 这也成为该板块独栋产品的特点。
重点区域市场分析——西山、四季青板块
区域项目销售状况及市场存量
项目名称 创意北京 西山赢府 国际商务中心 中间建筑
价格 （元/㎡）
待定 18800 15000
本期规模 本期 销售状况 销售周期 （㎡）
重点区域市场分析——西山、四季青板块
关键字 借势西山 起步较晚 注重内涵 后劲十足
重点区域市场分析——丰台科技园板块
项目名称 总部国际 总部基地
本期均价 （元/㎡） 8200 12000
本期规模 （ ㎡ ） 100000 200000
•
丰台科技园板块的在售独栋写字楼产品数量很少，主要集中于总部基地和总部国际两个项目。
•
北京市场独栋写字楼的现开发量达8754672㎡，其中出售项目体量达1347505㎡，出租项 目总体量达1347505㎡。
出租项目主要分布在亦庄、西山四季青两个板块，多为小产权项目。
•
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
独栋项目的区域分布特征
板块划分 亦庄板块
近年产品供应量 产品供应量 400000 0 300000 0 350000
左右，2005年、2007年未出现新的放量。由
此可见该区域每1期产品的消化周期大约在2 年左右。
2005-2008年亦庄区域 独栋写字楼市场价格走势
2005年至今,该区域的独栋写字楼项目销售价 格以平均每年增长400元左右的速度递增，涨 幅较为平缓。05年由于区域市场项目供给量
7000 6000 5000 2005年 2006年 2007年 2008年 7200 7200 7400 9000
有限，在市场中呈现短暂的供给紧张，故
北京独栋写字楼市场调研
目录
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
独栋写字楼市场供应状况
出租、出售类产品的市场比重
15%
85%
出售 出租
•
目前北京市场独栋写字楼项目约19个，其中在售项目14个，出租项目5个。
•
•
亦庄区域各项目总体量较大，诸多项目采取分期开发，分期销售的运作模式。
除BDA国际企业大道的部分产品体量较大外，其他项目主力产品面积区间基本在1000-8000平米之 间，其中3000-6000平米的产品较为集中，成为市场竞争热点产品。
•
在售项目均在2007年上市，随着销售推进，2008年各项目有后期产品的延续。
—— 35000 81481.57 0 0 30% 0 0 7
本期销售 存量（㎡）
—— —— 24000
未开发规模 （㎡）
550000 85000 220000
08年潜在供给量 （㎡）
550000 35000 0
重点区域市场分析——西山、四季青板块
•
2007年各项目均为1期销售，产品供给量不大，由于市场放量有限，随着销售周期的推进，两 项目的销售现已近半，创意北京和西山赢府国际商务中心均已取得销售许可证，未公开销售。
项目（包括同一项目的后期产品的延续） 显市，市场竞争日趋激烈，在2008年还将 有4个新项目（包括同一项目后期延续产 品） 显市，由此推论，未来市场竞争有可 能更加激烈。
时间 2005年及以前 2006年 2007年 2008年
上市项目数量 2 2 5 4
重点区域市场分析——亦庄板块
2005-2008年亦庄区域独栋写字楼市场价格走势
产品面积区间（㎡） 1200-8000 3000-8000 4000-12000 1000-3000 1200-5800
产品形态 办公别墅 8-10层独栋 7-18层独栋 4层独栋 4层独栋 未上市
本期开盘时间 2007-07 2007-11-01 2007-03-31 2007-11 2007-01
玉泉慧谷园、玉泉静芯园
独栋写字楼项主要分布的地区大多为工业园区，在产业发展方面可享受相关的优惠政策，且各板块的生态 办公环境较为优越，从而为独栋写字楼产品提供了良好的生态环境和产品定位的可行性。
独栋项目的区域分布特征
各板块独栋产品供应量
独栋项目分布来看，亦庄板块独栋写字 楼产品供应量最大，在售项目数量最多， 其次为西山四季青板块。 丰台科技园板块同类产项目数量不多，
产品形态 联体独栋 独栋建筑 叠拼别墅
• •
西山四季青板块各在售项目数量较之亦庄板块相对较少，但项目规模较大，均为分期开发。 从产品面积区间分析，各项目产品面积区间差异较大，一类是以西山赢府国际商务中心为代表的企 业总部独栋，一类则是以中间建筑为代表的小型办公别墅，总体来看，各产品的面积区间相对较小。
12000 7000 7500 8300
8000 6000 4000 2000 0
息，对项目销售起到良好的推动。
2005年
2006年
2007年
2008年
•
从近几年丰台科技园独栋写字楼产品的供给 量来看，每一期市场放量基本在35000平米 时间 2005年前 2005年 2006年 2007年 2008年
但项目体量较大。
中关村、顺义空港项目数量较少 顺义板块中诸多独栋写字楼项目处于规 划阶段，预计未来市场供给量将有明显 的突破。
15%
3%
14% 4% 2%
顺 义 空 港
各个区域供应比例
62%
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
重点区域市场分析——亦庄板块
项目名称 北京物流港
BDA国际港 BDA国际广场 BDA国际企业大道Ⅱ 汇龙森国际· 企业港
销售均价 ——
6980 7500 9000 6380
本期市场供给量 ——
21372 70000 190000 200000
嘉捷科技园
7300
84000
目前亦庄市场在售独栋写字楼供给总量约57万平米，该板块独栋市场销售总体均价处于
•
目前该板块内独栋写字楼项目不多，由于各项目的显市时间较晚，市场现存量有限，但未来市场开 发规模巨大，因此区域独栋市场在08年后的供给将更为饱满，显市产品的类型也将更为丰富。
★西山赢府国际商务中心销售难度的启示： 1万平米以上的大体量独栋产品由于目标客户相对稀薄，市场消化力薄弱，延缓了销售速度。
2005-2006年间价格涨幅较大；2006年后随 着新项目的增加，市场供给激增，竞争日益 激烈，价格增长有所放缓。 时间 2005年 2006年
销售均价 6000 7200
2007年
2008年
7200
7400
重点区域市场分析——亦庄板块
区域项目的产品特征 总规模 （㎡） BDA国际港 BDA国际广场 BDA国际企业大道 汇龙森国际· 企业港 嘉捷科技园 北京物流港 150000 120000 300000 400000 150000 3180000 本期销售 周期（月） 5 2 8 2 12
•
由于BDA国际企业大道项目显市时间较早，目前园区环境、交通及商服配套已显现成熟，故价格相 对高于其他项目，在售项目主要价格在7500元左右，
•
BDA国际港、嘉捷科技园供给量有限，产品面积较小，总价较低，且销售周期已逾1年，现已销售 过半；BDA国际企业大道本期产品产品体量较大，8个月的持续销售结果不甚理想，销售率仅为 20%(约14000平米) ，其他项目销售进展较为平缓。
在售项目 BDA国际港、BDA国际广场、BDA国际企业大道 Ⅱ、北京物流港、汇龙森国际· 企业港、 嘉捷科技园
出租项目
联东U谷、国盛科技园
中关村板块
顺义板块 西山、四季青板块 丰台科技园板块 其他板块
环保园
MAX空港企业园 创意北京、西山赢府国际商务中心、中间建筑 总部基地、总部国际 非中心
软件园、生命科学园
•
目前独栋产品的市场存量依然较大，各项目还将有后续产品开发上市，据此推断：2008年后亦庄区 域的独栋产品供应量还将进一步增长。
重点区域市场分析——亦庄板块
作为北京代表性的产业开发区，亦庄区域的独栋写字楼项目出现较早，已为区域市场认可和接 受，市场发展趋向于成熟。由于近几年产品供给增长高于需求增长，销售速度较为平缓，产品供给呈 现饱和，竞争日益激烈。未来市场存量还将进一步增长，预计竞争将更加激烈。
6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0
5333000
1258792 1312880 200000
亦 庄 中 关 村
350000
西 山 、 四 季 青 丰 台 科 技 园
300000
其 他
亦庄板块 中关村板块 顺义空港板块 西山、四季青板块 丰台科技园板块 其他板块
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在售独栋写字楼供给总量近13万平米，创意北京、中间建筑两个大规模独栋项目在2008年期显市， 未来产品供应量还将进一步增长。
•
该板块独栋市场销售均价基本在15000-18000元区间。
重点区域市场分析——西山、四季青板块
西山赢府国际商务中心价格走势
20000
•
以西山赢府国际商务中心分析价格走势为例， 近年来因该区域市场产品供应量有限，故价 格上涨幅度不大。
15000 10000 5000 0
18000 15000
18800
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从近几年新项目（包括同一项目的后期产品 的延续）供应分析，该区域独栋写字楼最早 于2006年显市，随着时间的推进，同类项目 上市数量逐渐增加，2008年还将有3个项目 显市（包括同一项目的后期产品的延续） 。
2006年
2007年
2008年
时间 2005年以前 2006年 2007年 2008年
上市项目数量 0 1 2 3
重点区域市场分析——西山、四季青板块
区域项目特征 总体规模 （㎡） 550000 85287 309000 产品面积区间 （㎡） 不详 8000-10000 150-500
项目名称 创意北京 西山赢府国际商务中心 中间建筑
7500元/平米左右。
重点区域市场分析——亦庄板块
近年来亦庄区域独栋写字楼上市项目数量 5 4 3 2 1 0 2005年以前 2006年 2007年 2008年
亦庄板块独栋写字楼项目显市较早，早期 市场供给量不大，竞争风险很低。随着亦 庄工业园区发展日趋成熟，近几年同类项
2
2
5 4
目呈现增长态势，2007年一年内同时5个
•
随着市场的逐步消化，各项目在2008年均有后续产品推出。其中创意北京、西山赢府国际商
务中心的销售也将在08年展开，据现有统计，08年预期将有近75万平米的放量。
• 各项目后续开发量依然较大，因此在未来1-2年内，市场供给还将持续增长。
重点区域市场分析——西山、四季青板块
•
西山四季青板块的独栋写字楼项目显市时间相对较晚，该类产品的销售于2007年全面展开，目前价
重点区域市场分析——亦庄板块
区域项目销售状况及市场存量
价格 （元/㎡） 北京物流港 BDA国际港 BDA国际广场 BDA国际企业大道Ⅱ 汇龙森国际· 企业港 嘉捷科技园 总计 —— 6980 7500 9000 6380 7300
本期规模 （㎡） —— 21372 70000 190000 200000 84000 565372
★BDA国际港启示：体量合理控制，注重环境打造
重点区域市场分析——亦庄板块
关键字
入市较早 供给两大
初显气候 竞争激烈
重点区域市场分析——西山、四季青板块
项目名称
创意北京 西山赢府国际商务中心 中间建筑
本期均价（元/㎡）
待定 18800 15000
本期供给量（㎡）
待定 35000 81481
•
西山四季青板块的独栋写字楼数量较多，但多为小产权出租，可售项目相对于亦庄区域主要为如上 3个项目。
本期 销售状况 —— 70% 20% 20% 10% 60% ——
本期销售存量 （㎡） —— 6411.45 56000 152000 180000 33600 428011.45
潜在供应量 （㎡） 3180000 100000 50000 0 100000 0 3430000
重点区域市场分析——亦庄板块
•
目前，该区域市场售价在10000元左右。
重点区域市场分析——丰台科技园板块
总部基地价格走势 • 以总部基地为参照，在2005年，该项目销售
14000 12000 10000
Βιβλιοθήκη Baidu
价格在7000元/平米左右，截至2007年价格为
8500元/平米，价格涨幅平稳，在进入2008年 后，价格攀升幅度相对较大。价原因在于园 区设施配套呈现成熟，地铁9号线开工利好信
•
借助良好的西山生态环境，部分项目定位于办公别墅，在产品打造上更为突出品质、细节和文化， 这也成为该板块独栋产品的特点。
重点区域市场分析——西山、四季青板块
区域项目销售状况及市场存量
项目名称 创意北京 西山赢府 国际商务中心 中间建筑
价格 （元/㎡）
待定 18800 15000
本期规模 本期 销售状况 销售周期 （㎡）
重点区域市场分析——西山、四季青板块
关键字 借势西山 起步较晚 注重内涵 后劲十足
重点区域市场分析——丰台科技园板块
项目名称 总部国际 总部基地
本期均价 （元/㎡） 8200 12000
本期规模 （ ㎡ ） 100000 200000
•
丰台科技园板块的在售独栋写字楼产品数量很少，主要集中于总部基地和总部国际两个项目。
•
北京市场独栋写字楼的现开发量达8754672㎡，其中出售项目体量达1347505㎡，出租项 目总体量达1347505㎡。
出租项目主要分布在亦庄、西山四季青两个板块，多为小产权项目。
•
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
独栋项目的区域分布特征
板块划分 亦庄板块
近年产品供应量 产品供应量 400000 0 300000 0 350000
左右，2005年、2007年未出现新的放量。由
此可见该区域每1期产品的消化周期大约在2 年左右。
2005-2008年亦庄区域 独栋写字楼市场价格走势
2005年至今,该区域的独栋写字楼项目销售价 格以平均每年增长400元左右的速度递增，涨 幅较为平缓。05年由于区域市场项目供给量
7000 6000 5000 2005年 2006年 2007年 2008年 7200 7200 7400 9000
有限，在市场中呈现短暂的供给紧张，故
北京独栋写字楼市场调研
目录
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
独栋写字楼市场供应状况
出租、出售类产品的市场比重
15%
85%
出售 出租
•
目前北京市场独栋写字楼项目约19个，其中在售项目14个，出租项目5个。
•
•
亦庄区域各项目总体量较大，诸多项目采取分期开发，分期销售的运作模式。
除BDA国际企业大道的部分产品体量较大外，其他项目主力产品面积区间基本在1000-8000平米之 间，其中3000-6000平米的产品较为集中，成为市场竞争热点产品。
•
在售项目均在2007年上市，随着销售推进，2008年各项目有后期产品的延续。
—— 35000 81481.57 0 0 30% 0 0 7
本期销售 存量（㎡）
—— —— 24000
未开发规模 （㎡）
550000 85000 220000
08年潜在供给量 （㎡）
550000 35000 0
重点区域市场分析——西山、四季青板块
•
2007年各项目均为1期销售，产品供给量不大，由于市场放量有限，随着销售周期的推进，两 项目的销售现已近半，创意北京和西山赢府国际商务中心均已取得销售许可证，未公开销售。
项目（包括同一项目的后期产品的延续） 显市，市场竞争日趋激烈，在2008年还将 有4个新项目（包括同一项目后期延续产 品） 显市，由此推论，未来市场竞争有可 能更加激烈。
时间 2005年及以前 2006年 2007年 2008年
上市项目数量 2 2 5 4
重点区域市场分析——亦庄板块
2005-2008年亦庄区域独栋写字楼市场价格走势
产品面积区间（㎡） 1200-8000 3000-8000 4000-12000 1000-3000 1200-5800
产品形态 办公别墅 8-10层独栋 7-18层独栋 4层独栋 4层独栋 未上市
本期开盘时间 2007-07 2007-11-01 2007-03-31 2007-11 2007-01
玉泉慧谷园、玉泉静芯园
独栋写字楼项主要分布的地区大多为工业园区，在产业发展方面可享受相关的优惠政策，且各板块的生态 办公环境较为优越，从而为独栋写字楼产品提供了良好的生态环境和产品定位的可行性。
独栋项目的区域分布特征
各板块独栋产品供应量
独栋项目分布来看，亦庄板块独栋写字 楼产品供应量最大，在售项目数量最多， 其次为西山四季青板块。 丰台科技园板块同类产项目数量不多，
产品形态 联体独栋 独栋建筑 叠拼别墅
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西山四季青板块各在售项目数量较之亦庄板块相对较少，但项目规模较大，均为分期开发。 从产品面积区间分析，各项目产品面积区间差异较大，一类是以西山赢府国际商务中心为代表的企 业总部独栋，一类则是以中间建筑为代表的小型办公别墅，总体来看，各产品的面积区间相对较小。
12000 7000 7500 8300
8000 6000 4000 2000 0
息，对项目销售起到良好的推动。
2005年
2006年
2007年
2008年
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从近几年丰台科技园独栋写字楼产品的供给 量来看，每一期市场放量基本在35000平米 时间 2005年前 2005年 2006年 2007年 2008年
但项目体量较大。
中关村、顺义空港项目数量较少 顺义板块中诸多独栋写字楼项目处于规 划阶段，预计未来市场供给量将有明显 的突破。
15%
3%
14% 4% 2%
顺 义 空 港
各个区域供应比例
62%
独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征
重点区域市场分析
未来市场走势预测
重点区域市场分析——亦庄板块
项目名称 北京物流港
BDA国际港 BDA国际广场 BDA国际企业大道Ⅱ 汇龙森国际· 企业港
销售均价 ——
6980 7500 9000 6380
本期市场供给量 ——
21372 70000 190000 200000
嘉捷科技园
7300
84000
目前亦庄市场在售独栋写字楼供给总量约57万平米，该板块独栋市场销售总体均价处于