上海中原物业顾问诉陶德华居间合同纠纷案

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法[2011]354号

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法[2011]354号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案(英文版)

【Cases Title】Shanghai Zhongyuan Property Consultancy Co., Ltd. v. Tao Dehua【案例标题】上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案Type of Dispute: Economic1st Inst date: 06-23-20091st Inst Court: HONGKOU DISTRICT PEOPLE'S COURT OF SHANGHAI MUNICIPALITY2nd Inst date: 09-04-20092nd Inst Court: NO.2 INTERMEDIATE PEOPLE'S COURT OF SHANGHAI MUNICIPALITYShanghai Zhongyuan Property Consultancy Co., Ltd. v. Tao Dehua(intermediary contract dispute)(Issued upon deliberation and adoption by the Judicial Committee of the Supreme People's Court on December 20, 2011)Keywords: civil; intermediary contract; purchase and sale of used homes; breach of contractJudgment's Key PointsIn an intermediary contract for the purchase and sale of used homes, a clause that prohibits the purchaser from concluding a real estate purchase contract with the seller by using housing information provided by the agency but without the involvement of the agency is legal and valid. However, where the seller lists the same home at multiple real estate agencies and the purchaser acquires information on the same home through other proper channels available to the public, the purchaser has the right to select the agency with a low quoted price and good service to facilitate the formation of a real estate purchase contract, which is not a use of the housing information provided by the agency with which the purchaser has previously signed an agreement and thus does not constitute a breach of contract.Relevant Legal ProvisionsArticle 424 of the Contract Law of the People's Republic of ChinaBasic FactsPlaintiff Shanghai Zhongyuan Property Consultancy Co., Ltd. (hereinafter referred to as “Zhongyuan Company”) alleged that: Defendant Tao Dehua, by using information provided by Zhongyuan Company regarding a property located at Zhuzhou Road, Hongkou District of Shanghai Municipality, deliberately bypassed the real estate agency and directly concluded a real estate purchase contract in private with the seller. In violation of the provisions of the Confirmation of Prospective Real Estate Purchase, Tao's act is an act of maliciously concluding a deal without the involvement of the real estate agency. Hence, Zhongyuan Company requested the court to order Tao Dehua to pay liquidated damages of 16,500 yuan.Defendant Tao Dehua contended that: The original owner, Li (first name withheld), of the property at issue authorized multiple agencies to sell the property. Zhongyuan Company was nota sole agency with an exclusive control of information regarding the property, and Tao Dehua did not use information provided by Zhongyuan Company. Thus, there was no breach of contract for concluding a deal without the involvement of the real estate agency.At trial, the court found that: In the second half of 2008, in order to sell the property at issue, the original homeowner, Li, listed it at multiple real estate agencies. On October 22, 2008, a realtor from a real estate agency company in Shanghai brought Tao Dehua to the property; on November 23 of the same year, an agent from a real estate consultancy company in Shanghai (hereinafter referred to as the "real estate consultancy company") brought Tao Dehua's wife, Cao (first name withheld), to the property; and on November 27 of the same year, an agent from Zhongyuan Company brought Tao Dehua to the property, and both parties signed a of Confirmation of Prospective Real Estate Purchase on the same day. According to the provision of Article 2.4 of the Confirmation of Prospective Real Estate Purchase, where, within six months after Tao Dehua inspected the property, Tao Dehua, his principal, agent, representative, or designee, or any other person associated with him concluded a deal regarding the property with any third party by using any information, opportunity or other condition provided by Zhongyuan Company, bypassing Zhongyuan Company, Tao Dehua should pay Zhongyuan Company liquidated damages of 1% of the actual purchase price for the property as agreed with the seller. Zhongyuan Company's quoted price for the property was 1.65 million yuan. However, the quoted price of the real estate consultancy company was 1.45 million yuan, and this company actively negotiated the price further with the seller. On November 30, through brokerage of the real estate consultancy company, Tao Dehua and the seller concluded a real estate purchase contract at a purchase price of 1.38 million yuan. Afterwards, both parties underwent the formalities for the transfer of real estate, and Tao Dehua paid a commission fee of 13,800 yuan to the real estate consultancy company.JudgmentOn June 23, 2009, the Hongkou District People's Court of Shanghai issued a civil judgment (No. 912 [2009], First, Civil Division III, Hongkou) as follows: The defendant Tao Dehua should, within 10 days from the effective date of this judgment, pay liquidated damages of 13,800 yuan to Zhongyuan Company. After this judgment was pronounced, Tao Dehua filed an appeal. On September 4, 2009, the No. 2 Intermediate People's Court of Shanghai issued a civil judgment (No. 1508 [2009], Final, Civil Division II, No. 2 Intermediate, Shanghai) as follows: (1) the civil judgment (No. 912 [2009], First, Civil Division III, Hongkou) was overruled; and (2) the claim of Zhongyuan Company that Tao Dehua should pay liquated damages of 16,500 yuan was not granted.Judgment's ReasoningIn the final judgment in effect, the court determined that: The Confirmation of Prospective Real Estate Purchase was in the nature of an intermediary contract. Article 2.4 thereof was a standard clause common in intermediary contracts for the purchase and sale of real estate to prohibit deals made directly between the purchaser and the seller without the involvement of the agency.This standard clause was intended to prevent a purchaser from buying a property by using information provided by an agency but without the involvement of the agency, as it would result in the agency being unable to obtain the agreed commission fee. Since such a clause did not exempt one party from any liability, increase the other party's liability or exclude any primary right of the other party, it should be held valid. According to this clause, it was crucial to check whether the purchaser took advantage of the housing information and opportunities provided by the alleging agency when determining whether the purchaser breached a contract by making a deal without the involvement of the agency. If the purchaser obtained information regarding the same property through other proper channels available to the public instead of using the information provided by the alleging agency, the purchaser had the right to select the agency with a low quoted price and good service to facilitate the formation of a real estate purchase contract, which did not constitute a breach of contract for making a deal without the involvement of the alleging agency. In this case, the original homeowner sold the same home through multiple agencies. Tao Dehua and his family learned of information regarding the same property from various agencies, and concluded a real estate purchase contract through another agency. Tao Dehua did not use information and opportunities provided by Zhongyuan Company, and therefore his act did not constitute a breach of contract. Thus, the appellate court did not support the claim of Zhongyuan Company.。

最高人民法院指导性案例汇总

最高人民法院指导性案例汇总最高人民法院发布第一批指导性案例省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知（法〔2011〕354号）各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范作者：彭科科来源：《法制与经济·下旬刊》2013年第05期[摘要]在我国兴盛繁杂的房屋交易市场，房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜，成为民众关心的一大问题，并成为司法审判中的一个难点。

2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案，给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。

文章即是针对此案例的一次简要分析，从案例中引出争议的焦点：1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力；2.被告陶德华有没有“跳单”，即有没有构成违约。

通过对争议焦点的探讨，深化对所谓“跳单”构成要素的认识，并谈谈由本案带来的一些反思：在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下，房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

[关键词]居间合同；跳单违约；风险防范绪论在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。

最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介（一）案件概况原告：上海中原物业顾问有限公司被告：陶德华原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。

陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

最高院历年指导案例汇编 (第一批)

最高人民法院发布第1批指导性案例法〔2011〕354号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

最高人民法院发布第一批指导性案例

案例指导制度的良好氛围，使中国特色案例指导制度逐步发展完善，更好地促进法律正确实施，保障社会和谐稳定和经济又好又快发展。指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。相关法条《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基本案情原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在 “跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。 2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。裁判结果上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。裁判理由

房屋买卖纠纷的典型案例共10则

房屋买卖纠纷的典型案例共10则2014-11-14胡光明律师民事审判参考本文主要从《最高人民法院公报》（2006—2014年）及《民事审判指导与参考》（2014年第1辑）中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案例一则。

须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。

1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（（2012）民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期）【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。

当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。

2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期）【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

陈铭宇：中国的遵循先例？—指导性案例引用的一个简单观察

陈铭宇：中国的遵循先例？—指导性案例引用的一个简单观察陈铭宇：中国的遵循先例？——指导性案例引用的一个简单观察●陈铭宇从2010年起，我国的案例指导工作正式全面铺开，最高人民检察院于2010年7月30日发布了《最高人民检察院关于案例指导工作的规定》，最高人民法院于2010年11月26日发布了《最高人民法院关于案例指导工作的规定》。

截止至2015年4月11日，最高人民检察共发布了三批十九个指导性案例，最高人民法院共发布了九批四十四个指导性案例。

根据上述两个《规定》，“（最高人民检察院的）指导性案例发布后，各级人民检察院在办理同类案件、处理同类问题时，可参照执行”，“在办理同类案件、处理同类问题时，承办案件的检察官认为不应当适用指导性案例的，应当书面提出意见，报经检察长或者检察委员会决定。

”“最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。

”关于“参照”的要求及其衍生出来的在中国法官能否造法、指导性案例是否具备法律渊源地位等重大问题关乎我国案例指导制度能否获得法律共同体的认可，关乎这种建构式的司法实验能否获得预期的效果，并且也得到了学界的充分讨论。

本文暂时搁置这些争议，而转换视角，从考察指导性案例在司法实践中为当事人和各级法院援引的情况入手，反思目前制度构建的一些问题和可能的改进。

遵循先例原则借由案例指导制度，中国无意建立全面的判例法制度，但其核心目标[1]的实现离不开遵循先例原则的贯彻。

众所周知，遵循先例（stare decisis）是普通法系国家司法裁判中普遍接受的一个原则，它“促进了法律原则公正、可预期且前后一致地发展演进，培育了对司法裁判的信赖，并且有助于维护司法过程的实际正义和感知上的正义。

”[2]遵循先例原则体现着“同等情况同等处理”的朴素正义观，而区分技术（differentiation）——即分析现有情况与先例的不同，由此采取不同于先例的规则——则保证了司法规则的灵活性，确保“不同情况不同处理”。

最高人民法院69件指导案例(全部)分类整理

遇到诉讼问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>最高人民法院69件指导案例（全部）分类整理民商事指导案例24篇指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案关键词：民事居间合同二手房买卖违约裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

指导案例7号:牡丹江市宏阁建筑安装有限责任公司诉牡丹江市华隆房地产开发有限责任公司、张继增建设工程施工合同纠纷案关键词：民事诉讼抗诉申请撤诉终结审查裁判要点：人民法院接到民事抗诉书后，经审查发现案件纠纷已经解决，当事人申请撤诉，且不损害国家利益、社会公共利益或第三人利益的，应当依法作出对抗诉案终结审查的裁定；如果已裁定再审，应当依法作出终结再审诉讼的裁定。

指导案例8号:林方清诉常熟市凯莱实业有限公司、戴小明公司解散纠纷案关键词：民事公司解散经营管理严重困难公司僵局裁判要点：公司法第一百八十三条将“公司经营管理发生严重困难”作为股东提起解散公司之诉的条件之一。

判断“公司经营管理是否发生严重困难”，应从公司组织机构的运行状态进行综合分析。

公司虽处于盈利状态，但其股东会机制长期失灵，内部管理有严重障碍，已陷入僵局状态，可以认定为公司经营管理发生严重困难。

对于符合公司法及相关司法解释规定的其他条件的，人民法院可以依法判决公司解散。

指导案例9号:上海存亮贸易有限公司诉蒋志东、王卫明等买卖合同纠纷案关键词：民事公司清算义务连带清偿责任裁判要点：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，不能以其不是实际控制人或者未实际参加公司经营管理为由，免除清算义务。

指导性案例

指导性案例1.债务人将主要财产以明显不合理低价转让给关联公司，关联公司明知债务人欠债且未实际支付对价的，应认定为合同无效【关键词】民事；确认合同无效；恶意串通；财产返还【裁判规则】（1）债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情况下，未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益，与此相关的财产转让合同应当认定为无效。

（2）《中华人民共和国合同法》第五十九条规定适用于第三人为财产所有权人的情形，在债权人对债务人享有普通债权的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令因无效合同取得的财产返还给原财产所有人，而不能根据第五十九条规定直接判令债务人的关联公司因“恶意串通，损害第三人利益”的合同而取得的债务人的财产返还给债权人。

【适用法律】《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

【来源】指导案例33号：瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案，(2012)民四终字第1号，载《最高人民法院关于发布第八批指导性案例的通知》（法〔2014〕327号）。

【规则日期】2012.08.22【法宝引证码】CLI.C.37054032.有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务【关键词】民事；公司清算义务；连带清偿责任【裁判规则】有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，不能以其不是实际控制人或者未实际参加公司经营管理为由，免除清算义务。

指导案例裁判要旨汇编：一般合同纠纷

最高院指导案例裁判要旨汇编：一般合同纠纷1.指导案例1号：上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

案例文号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号2. 指导案例72号：汤某、刘某龙、马某太、王某刚诉新疆某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案例文号：（2015）最高法民一终字第180号3. 指导案例107号：某有限公司诉某冶金产品有限责任公司国际货物买卖合同纠纷案裁判要点：1.国际货物买卖合同的当事各方所在国为《联合国国际货物销售合同公约》的缔约国，应优先适用公约的规定，公约没有规定的内容，适用合同中约定适用的法律。

国际货物买卖合同中当事人明确排除适用《联合国国际货物销售合同公约》的，则不应适用该公约。

2.在国际货物买卖合同中，卖方交付的货物虽然存在缺陷，但只要买方经过合理努力就能使用货物或转售货物，不应视为构成《联合国国际货物销售合同公约》规定的根本违约的情形。

最高人民法院指导案例汇编

最高院发布第一批指导性案例,为什么强调大家一定要好好研读这几个案例，因为指导性案例所确定的裁判要点，对人民法院审理类似案件、做出裁判具有指导作用，即在根据法律、有关司法解释做出裁判的同时，各级人民法院在审判类似案件时应当参照，并可以作为裁判文书的说理依据加以引用。

其他任何形式的案例均无此明确、权威的裁判指导作用，更不能在裁判文书中加以引用。

省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

最高人民法院关于指导性案例的通知

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>最高人民法院关于指导性案例的通知2017年12月20日印发最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2017年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》(以下简称《规定》)。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神(一)上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

(二)吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

最高人民法院指导性案例汇总(第一批至第五批)

最高人民法院发布的指导性案例汇总最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法…2011‟354号---2011-12-22各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了•关于案例指导工作的规定‣（以下简称•规定‣）。

•规定‣的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据•规定‣要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

最高院指导案例分析(禁止“跳单”条款)

房地产问题为社会的热点，二手房地产市场问题层出不穷，但尚未有统一标准加以规制。

2012年12月20日，最高人民法院发布指导案例一号，意图对“跳单”问题与禁止“跳单”条款进行规制，为实务与司法实践提供指引方向，因此，有着重要意义。

本选题试图从案例本身进行分析，研究其法律逻辑关系，法律要素，对案例的判决与指导案例提出的判例理由进行分析，提炼裁判规则的要点，加以具体化和类型化，为日后相通问题提供思路。

一、案情概要（一）基本案情1上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过，2011年12月20日发布）：2008年下半年，原产权人李某某在多家房屋中介公司对涉案房屋进行挂牌销售。

2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带领陶德华查看该所房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称：某房地产顾问公司）带领陶德华之妻曹某某查看该所房屋；11月27日，上海中原物业顾问有限公司（简称：中原公司）带领陶德华查看该所房屋，同日，中原公司与陶德华签订《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2、4条约定，于陶德华查看该房屋后六个月之内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

查看房屋与交易谈判时对该房屋中原公司报价165万元，而第三方某房地产顾问公司对该房屋报价145万元，并且积极与卖方原产权人李某某协商价格。

在某房地产顾问公司的居间下，陶德华与卖方于11月30日签订了房屋买卖合同，房屋以138万元成交。

后买卖双方办理了过户手续，同时陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

最高人民法院指导性案例汇编

最高人民法院指导性案例汇编【篇一：最高人民法院指导性案例汇编】裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基本案情：原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。

陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。

最高人民法院第一批指导性案例(全文、全案例)

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法〔2011〕354号发布时间：2011-12-21 09:13:25各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

最高人民法院指导性案例汇总(第一期共26个)

最高人民法院指导性案例汇总（第一期）北京商安（重庆）律师事务所王磊第一批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 (3)指导案例2号：吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案 (5)指导案例3号：潘玉梅、陈宁受贿案 (7)指导案例4号：王志才故意杀人案 (11)第二批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2012年4月9日发布）指导案例5号：鲁潍（福建）盐业进出口有限公司苏州分公司诉江苏省苏州市盐务管理局盐业行政处罚案 (13)指导案例6号：黄泽富、何伯琼、何熠诉四川省成都市金堂工商行政管理局行政处罚案..16指导案例7号：牡丹江市宏阁建筑安装有限责任公司诉牡丹江市华隆房地产开发有限责任公司、张继增建设工程施工合同纠纷案 (19)指导案例8号：林方清诉常熟市凯莱实业有限公司、戴小明公司解散纠纷案 (21)第三批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2012年9月18日发布）指导案例9号：上海存亮贸易有限公司诉蒋志东、王卫明等买卖合同纠纷案 (24)指导案例10号：李建军诉上海佳动力环保科技有限公司公司决议撤销纠纷案 (27)指导案例11号：杨延虎等贪污案 (29)指导案例12号：李飞故意杀人案 (33)第四批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2013年1月31日发布）指导案例13号:王召成等非法买卖、储存危险物质案 (35)指导案例14号:董某某、宋某某抢劫案 (38)指导案例15号:徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案 (40)指导案例16号:中海发展股份有限公司货轮公司申请设立海事赔偿责任限制基金案 (44)第五批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2013年11月8日发布）指导案例17号：张莉诉北京合力华通汽车服务有限公司买卖合同纠纷案 (47)指导案例18号：中兴通讯(杭州)有限责任公司诉王鹏劳动合同纠纷案 (50)指导案例19号：赵春明等诉烟台市福山区汽车运输公司卫德平等机动车交通事故责任纠纷案 (52)指导案例20号：深圳市斯瑞曼精细化工有限公司诉深圳市坑梓自来水有限公司、深圳市康泰蓝水处理设备有限公司侵害发明专利权纠纷案 (55)指导案例21号：内蒙古秋实房地产开发有限责任公司诉呼和浩特市人民防空办公室人防行政征收案 (59)指导案例22号：魏永高、陈守志诉来安县人民政府收回土地使用权批复案 (61)第六批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2014年1月26日发布）指导案例23号：孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案 (63)指导案例24号：荣宝英诉王阳、永诚财产保险股份有限公司江阴支公司机动车交通事故责任纠纷案 (65)指导案例25号：华泰财产保险有限公司北京分公司诉李志贵、天安财产保险股份有限公司河北省分公司张家口支公司保险人代位求偿权纠纷案 (68)指导案例26号：李健雄诉广东省交通运输厅政府信息公开案 (70)2指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案关键词：民事居间合同二手房买卖违约裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。