复地集团物业条线前期物业服务内容及费用核算操作指引

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物业服务方案编制及服务费测算作业指引

1.目的为新建项目的物业服务方案编制及服务费测算提供操作指引，确定合理的物业服务费收费标准。

2.适用范围适用于新建项目的物业服务方案编制及物业服务费测算定价。

3.职责3.1.前期介入小组负责所属分公司新建项目的物业服务方案编制及物业服务费测算，并与项目部（地产公司）协商确定物业服务费定价；新项目的方案编制小组成员由工程、客服、安全专员组成。

3.2.物业人事行政部根据新建项目物业服务方案中的人员配置方案，对人工成本进行测算。

4.工作流程及内容要求根据新项目的建设进展情况及项目部（公司）需求，完成新项目设计参数收集、实地考察、项目定位、管理方案编制、物业服务费用测算、收费标准定价及报批工作。

物业服务方案应包含（但不限于）以下内容：物业服务方案是物业服务费测算的基础及依据，在测算物业服务费前需制定具体、完善的物业服务方案，在方案中体现物业服务的目标、方法、标准、效果等内容，以支撑物业服务费测算参数的选用合理性。

5.物业服务费定价5.1.定价流程5.2. 定价原则5.2.1.市场化原则：项目部（地产公司）作为在项目前期物业管理阶段代表业主签署物业服务合同的甲方，物业分公司作为承接小区物业管理服务的乙方，甲乙双方应本着公平、公正、合法、合理的市场化运作原则，共同对新项目前期物业管理服务费定价进行协商确定。

5.2.2.盈亏平衡原则：服务费定价应真实、科学和合理，并充分考虑到今后项目的经营平衡及健康运营。

5.2.3.高品质原则：满足XX物业物业基础业务服务品质标准要求。

5.3. 定价要点5.3.1.根据项目规划编制物业管理方案，并在此基础上进行项目前期物业管理服务费的收费标准测算。

5.3.2.收费标准的测算应根据项目物业管理服务的成本构成，结合当地物价指数在未来3年的波动预计，以及物业管理的规模效应等因素综合考虑。

5.3.3.基于市场化原则并兼顾当地的市场接受程度，在测算服务费的同时需对当地物业管理市场同档次同类型物业的收费情况进行调研和了解，并应至少选择三家以上当地同档次同类型的项目进行比较，在此基础上确定市场平均收费标准，最终测算的收费标准应不高于该市场平均收费标准的50%，如果最终测算结果超过上述市场平均收费标准的50%，应对物业管理方案和测算结果作适当的调整。

前期物业服务收费标准

前期物业服务收费标准物业服务是指由专业的物业管理公司对小区或者写字楼进行管理和维护的服务。

而前期物业服务收费标准则是指在小区或写字楼交付使用前，物业管理公司对业主或者租户收取的服务费用标准。

在小区或写字楼交付使用前，物业管理公司通常会对业主或者租户收取一定的费用，以用于日常维护、保洁、绿化等工作。

下面将详细介绍前期物业服务收费标准的相关内容。

首先，前期物业服务收费标准包括哪些内容呢？一般来说，前期物业服务收费标准主要包括物业管理费、装修押金、停车费等。

物业管理费是指业主或者租户每月缴纳的费用，用于小区或写字楼的日常维护、保洁、绿化等工作。

装修押金是指在业主或者租户进行装修时，需要缴纳的一定金额作为装修期间可能产生的损坏或者污染的押金。

停车费则是指车辆在小区或写字楼停放时需要缴纳的费用。

其次，前期物业服务收费标准的收费标准如何确定呢？一般来说，物业管理公司会根据小区或写字楼的实际情况和服务内容来确定前期物业服务收费标准。

例如，小区或写字楼的规模大小、配套设施、服务水平等都会影响前期物业服务收费标准的确定。

同时，物业管理公司也会参考当地的市场行情和政策法规来确定收费标准，以保证收费公平合理。

最后，前期物业服务收费标准的收费方式是怎样的呢？一般来说，物业管理公司会根据相关规定和合同约定，采取预存或者后付的方式进行收费。

预存方式是指业主或者租户在一定周期内预先缴纳一定金额的费用，而后付方式则是指业主或者租户在一定周期内按照实际使用情况进行结算并缴纳费用。

不同的收费方式适用于不同的场景，可以更好地满足业主或者租户的需求。

总的来说，前期物业服务收费标准是小区或写字楼交付使用前的一项重要费用，合理的收费标准可以保证物业服务的质量和业主或者租户的权益。

物业管理公司应该根据实际情况和政策法规，合理确定收费标准，并采取适当的收费方式，以确保服务质量和公平性。

希望本文对前期物业服务收费标准有所帮助，谢谢阅读。

物业公司财务核算及流程规范

物业公司财务核算及流程规范.物业公司的会计核算办法第一章：经营收入核算管理规定1.经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1 主营业务收入主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1 物业管理收入物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。

企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2 物业经营收入物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入，如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3 物业大修收入物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2 其他业务收入其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1 商业用房经营收入商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2.经营收入的确认及其时间2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。

当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。

2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

物业前期服务作业指引

1.目的1.1.规范物业公司在地产项目实施阶段的主要工作；1.2.明确项目在实施阶段，物业公司与地产项目之间的业务配合关系；2.适用范围适用于远洋地产有限公司、控股开发子公司/项目部和物业公司。

3.职责3.1物业公司3.1.1与地产签订《物业前期顾问服务合同》等合同文件，并按照合同约定内容开展工作。

3.2控股开发子公司/项目部3.2.1根据项目开发不同阶段,结合项目经营计划大纲，选择物业公司，与其签订《物业前期顾问服务合同》等合同文件，监督其按照合同约定内容开展工作，并为其正常开展工作提供必要条件，上述工作由客户服务部负责。

3.3本部客户关系部3.3.1依据控股开发子公司/项目部与物业公司签订的《物业前期顾问服务合同》，结合项目经营计划大纲，对项目前期各阶段的物业服务事项实施情况予以监督和检查，督促合同双方认真落实相关工作。

4.术语及定义4.1.项目：指在建的写字楼、住宅、商业、酒店、公寓、别墅等类物业。

4.2.物业前期顾问服务阶段：自项目开始规划设计至完成竣工验收期间，物业公司所提供的物业服务内容。

5.依据5.1.政府主管部门颁布的相关法规政策；5.2.物业服务行业惯例；5.3.远洋地产产品和服务缺陷手册；5.4.公司批准的项目经营计划大纲；5.5.项目所在区域情况，以及项目自身特点。

6.物业前期服务阶段开展的工作内容（相关工作内容依据项目开发节点）6.1.规划设计阶段6.1.1.初步设计阶段的服务内容及服务成果6.1.1.1.提交项目功能、布局方案建议书，主要内容包括：⏹公共区域、物业服务配套设施、物业服务用房、垃圾房、货场等功能、布局的建议；⏹变配电室、生活水机房、消防泵站、空调机房、制冷站、热力站、中控室、消控室、电梯机房等各类机房的布局建议。

6.1.1.2.提交项目交通组织建议书，主要内容包括：⏹外部交通流线建议：使项目内外交通系统有机结合，达到出入顺畅、安全、有序、避免交叉的目的；⏹园区内部地面交通流线建议：实现人车分流的道路交通，提出地下车库出入口的布局位置，保证通行的畅通和安全，降低相互干扰；⏹地下交通组织建议：提出地下车库合理流向建议和存取车便捷性的建议，结合项目特点提出预留地下车库高度的建议（指：为增设机械式停车库预留空间）；⏹无障碍通行设施建议：方便老年人、残障人士通行而设置坡道、盲道，以及公共服务设施和场地（所）的无障碍设施设计。

物业费用核算和缴纳流程

物业费用核算和缴纳流程引言物业费用是指业主或租户需要支付给物业管理公司的费用，以维护、管理和改善所属住宅小区或商业物业的公共设施、服务和环境。

物业费用的核算和缴纳流程是确保物业管理公平合理的重要环节。

本文将介绍物业费用的核算和缴纳流程，以帮助业主和租户了解和正确执行相关程序。

物业费用核算流程物业费用核算是指物业管理公司或小区管理委员会对物业费用进行计算和核对的过程。

下面是物业费用核算的一般流程：1. 收集费用数据：物业管理公司或小区管理委员会需要收集相关费用数据，包括公共设施的维护保养费用、保险费、物业管理人员工资和福利、公共区域清洁和绿化费用等。

2. 费用计算：根据收集到的费用数据，物业管理公司或小区管理委员会进行费用计算。

计算方法通常是将总费用按照小区或商业物业的面积或使用情况进行分摊。

3. 费用审核：经过计算后，物业管理公司或小区管理委员会需要对费用进行审核，确保计算结果准确无误。

4. 费用通知：一旦费用审核通过，物业管理公司或小区管理委员会将通知业主或租户应缴纳的费用及缴纳方式。

5. 费用调整：在一些特殊情况下，物业费用可能需要进行调整，例如公共设施维修费用的增加或减少。

在这种情况下，物业管理公司或小区管理委员会需及时通知调整后的费用。

物业费用缴纳流程物业费用缴纳是指业主或租户按照核算结果，将应缴纳的物业费用按时支付给物业管理公司或小区管理委员会的过程。

下面是物业费用缴纳的一般流程：1. 费用通知：物业管理公司或小区管理委员会将通过书面或电子方式向业主或租户发送费用通知。

费用通知应包括应缴纳的费用金额、截止日期和缴纳方式等信息。

2. 费用支付：业主或租户根据费用通知中提供的信息，按时将应缴纳的费用支付给物业管理公司或小区管理委员会。

支付方式通常包括银行转账、、支付等。

3. 费用确认：物业管理公司或小区管理委员会收到费用后，会进行费用确认，确保款项的准确性。

4. 费用冲抵：在某些情况下，物业费用可能会冲抵其他欠费，比如停车费、水电费等。

物业管理工作中的物业费用核算与收缴流程

物业管理工作中的物业费用核算与收缴流程物业管理作为一个综合性的服务行业，其核心任务之一就是管理物业费用的核算与收缴流程。

只有确保物业费用的准确核算和及时收取，才能保障物业管理的正常运转。

本文将从物业费用核算和物业费用收缴两个方面进行论述，以帮助读者更好理解物业管理工作中的物业费用相关流程。

一、物业费用核算物业费用核算是指对物业运营过程中所产生的各项费用的统计和记录工作。

物业费用通常包括维修费、水电费、保洁费等各类费用，核算的目的是确保费用的准确记录和合理分摊。

1. 收集费用信息物业公司在进行物业费用核算时，首先需要收集相关费用信息。

这可以通过与各项服务供应商签订合同，并通过合同约定的方式明确费用项目和费用比例。

另外，物业公司还可以通过系统设备和监控手段，对物业设施的使用情况进行监控，并据此获取相应的费用信息。

2. 核算费用流水账在收集到相关费用信息后，物业公司需要将这些信息进行整理和核算。

一般来说，物业公司会建立一套完善的账务体系，将各项费用按照不同的科目进行分类，并记录在费用流水账中。

这有助于清晰地了解各项费用的具体用途和支出情况。

3. 费用分摊与结算物业公司在核算物业费用时，需要进行费用的分摊与结算工作。

这意味着将核算得到的费用按照业主的比例进行分摊，并及时向业主发放相应的费用结算单据。

费用分摊的计算方式可以根据所约定的比例，或按照各业主所占建筑面积的比例来确定。

二、物业费用收缴流程物业费用收缴流程是指物业公司按照合同约定和管理规定，对业主的物业费用进行收取和管理。

一个完善的收缴流程能确保物业费用的及时收取，减少逾期欠费的情况。

1. 发送收费通知物业公司在每个计费周期开始前，会向业主发送收费通知。

收费通知中包含了该周期的费用明细、收费金额、收费截止日期等重要信息。

收费通知可以通过邮件、短信等形式发送，以便提醒业主及时付款。

2. 收款渠道设置为方便业主进行缴费，物业公司通常会提供多种收款渠道。

物业公司前期物业服务

物业公司前期物业服务1. 引言物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的活动。

而物业公司作为专业的物业管理服务提供商，承担了物业管理的重要责任。

在物业公司成立和开始物业管理工作之前，需要进行前期物业服务的准备工作。

本文将介绍物业公司前期物业服务的内容和流程，帮助读者了解物业公司在开始管理物业前所需做的准备工作。

2. 前期物业服务的定义前期物业服务是指物业公司在接手管理物业之前所提供的一系列服务和准备工作。

这些服务和准备工作的目的是为了确保物业管理工作的顺利进行，以提供良好的居住和工作环境。

前期物业服务主要包括以下几个方面：2.1 现场勘察和评估物业公司首先需要进行现场勘察和评估，了解物业的具体情况。

这包括对物业的区域、建筑、设备设施等进行全面的了解和评估。

通过现场勘察，物业公司可以对物业的管理需求进行准确定位，为后续的物业管理工作做好准备。

2.2 管理方案的制定根据现场勘察和评估的结果，物业公司需要制定详细的管理方案。

管理方案包括对物业管理的目标、任务、措施和时程的规划，以及对物业管理人员的配置和培训计划等。

管理方案的制定是物业公司顺利开展物业管理工作的基础。

物业公司在前期物业服务中需要进行人员的招聘和培训工作。

这包括招聘物业管理人员和维修人员等各类专业人员，以及对他们进行培训和指导，提高他们的业务水平和服务质量。

2.4 合同签订和制度建设在开始物业管理工作之前，物业公司需要与业主或业委会签订物业管理合同，并建立相应的管理制度。

合同的签订和制度的建设是确保物业管理工作按照规范和合法程序进行的重要保障。

2.5 系统软件的搭建现代物业管理工作离不开信息化系统的支持，因此物业公司在前期物业服务中需要进行系统软件的搭建。

这包括选购和安装管理软件、网络设备等，并进行系统的调试和测试，以确保系统的正常运行。

3. 前期物业服务的流程前期物业服务的流程大致包括以下几个步骤：3.1 客户需求分析物业公司首先对客户的需求进行分析和调研，了解客户对物业管理的期望和要求。

集团物业系统新项目筹建工作指引

集团物业系统新项目筹建工作指引1.目的为物业管理项目的筹建工作提供指引，从规范机构设置、人员编制、招聘培训、规范建设、物资管理、公共关系建立、印鉴证照办理及开办费测算等方面，保证新项目筹建工作顺畅、有序进行，为以后管理项目日常工作的开展打下基础。

2.范围适用于复地集团下属各物业公司筹建新项目物业管理部门。

3.职责3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2物业公司或一体化物业分公司负责在新项目预订入住前六个月成立相应的物业管理项目筹建组。

3.3物业管理项目筹建负责人负责参照本工作指引，结合新项目的实际情况制订筹建计划并组织落实。

4.方法和过程控制4.1机构设置、人员编制1. 1.1物业管理项目筹建负责人应根据前期物业招标文件要求和物业中标文件中所对应内容制定的《物业服务方案》确定项目的机构设置及人员编制。

2. 1.2设置原则：根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、物业类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及地产对物业服务的要求等实际情况，本着利于统一领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构。

3. 1.3人员配备应综合考虑项H的业务需求及成本状况，可合并或调整部分岗位的职能，发挥机构及人员的最大功效。

4. 1.4职责类型：物业管理项目根据专业需要，一般情况涵盖的主要职责包括:a.人事行政：负责人事事务操作、行政后勤、人员培训、绩效考核、资料管理、信息管理、公关协调等内部管理工作。

b.客户服务：负责前台接待、社区文化、装修管理、特约服务、投诉处理、品质监控等工作。

c.财务管理：负责费用收缴、核算等工作。

d.保洁绿化：负责清洁消杀、绿化维护、特约服务（家政服务）等工作。

e.工程维修：负责房屋本体维护、公共设施维护、工程配套完善、特约服务（家政室内自用部位服务）、装修（装潢）管理等工作。

f.安全管理：负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安防范、出入口管理等工作。

5.g.经营管理：会所服务、多种经营等。

物业成本核算的流程及方法

物业成本核算的流程及方法下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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2024年通用前期物业服务细节协议

2024年通用前期物业服务细节协议本合同目录一览第一条：定义与术语1.1 物业1.2 业主1.3 物业服务公司1.4 物业服务费1.5 前期物业服务第二条：物业服务内容2.1 物业维护与管理2.2 物业管理与维修2.3 物业安全与保卫2.4 物业公共设施维护2.5 物业清洁与绿化第三条：物业服务公司的义务与责任3.1 物业服务公司的基本义务3.2 物业服务公司的维修责任3.3 物业服务公司的安全保障3.4 物业服务公司的服务品质第四条：业主的义务与责任4.1 业主的基本义务4.2 业主的维修责任4.3 业主的合理使用物业第五条：物业服务费用5.1 物业服务费的计算方式5.2 物业服务费的支付方式5.3 物业服务费的调整机制第六条：物业服务合同的履行期限6.1 前期物业服务合同的起始日期6.2 前期物业服务合同的终止日期第七条：物业服务公司的解约条件7.1 物业服务公司提前解约的条件7.2 物业服务公司违约解约的后果第八条：业主的解约条件8.1 业主提前解约的条件8.2 业主违约解约的后果第九条：违约责任9.1 物业服务公司的违约责任9.2 业主的违约责任第十条：争议解决方式10.1 双方协商解决10.2 第三方调解10.3 法律途径第十一条：适用法律11.1 本合同的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律第十二条：其他约定12.1 物业服务公司的信息披露义务12.2 业主的意见反馈12.3 物业服务公司的定期报告第十三条：合同的签订与生效13.1 合同的签订程序13.2 合同的生效条件第十四条：附件14.1 物业服务项目明细表14.2 物业服务费用明细表14.3 物业服务公司资质证明文件第一部分：合同如下：第一条：定义与术语1.1 物业：指本合同约定的由业主所有或者使用的房屋及其附属设施、设备和场地。

1.2 业主：指在本合同约定的物业内拥有房屋产权或者使用权的自然人、法人和其他组织。

物业管理前期服务实用工作手册

物业管理前期服务实用工作手册一、前期准备工作。

1.1 了解业主需求。

在开始物业管理前期服务工作之前，首先需要了解业主的需求和期望。

可以通过调查问卷、业主大会等方式，收集业主对物业管理的意见和建议，从而为后续工作提供参考。

1.2 制定工作计划。

根据业主的需求和物业管理的实际情况，制定前期服务的工作计划。

包括人员安排、时间节点、工作内容等方面的安排，确保前期服务工作有条不紊地进行。

1.3 建立沟通渠道。

与业主建立良好的沟通渠道是前期服务工作的关键。

可以通过设立意见箱、开设业主咨询电话、建立微信群等方式，方便业主随时反馈意见和问题。

二、前期服务工作内容。

2.1 安全检查。

在物业管理前期服务中，安全是首要考虑的问题。

需要对小区的消防设施、电梯、照明、通道等进行全面检查，确保居民的生命财产安全。

2.2 环境卫生整治。

小区的环境卫生直接关系到居民的生活质量。

在前期服务中，需要对小区的垃圾分类、绿化、公共区域清洁等进行整治，营造整洁美观的生活环境。

2.3 设施设备维护。

小区的设施设备包括电梯、水电气等，需要定期进行维护和保养，确保正常运转。

在前期服务中，可以对设施设备进行全面检查，及时发现并解决问题。

2.4 社区活动组织。

为了增强业主的归属感和社区凝聚力，可以在前期服务中组织一些社区活动，如文艺演出、庙会活动、运动会等，丰富居民的业余生活。

2.5 安全教育宣传。

在前期服务中，可以通过张贴宣传画、举办讲座等形式，加强业主的安全教育宣传，提高居民的安全意识和自我保护能力。

三、前期服务工作总结。

物业管理前期服务工作的目的是为了为后期的管理工作打下良好的基础。

通过前期服务，可以增强业主对物业管理的信任和满意度，为后续的工作奠定良好的基础。

在实际工作中，物业管理前期服务工作需要综合考虑业主的需求、物业管理的实际情况，制定合理的工作计划，全面细致地开展工作，确保前期服务工作的顺利进行。

通过前期服务工作的不断改进和提升，可以为小区的和谐稳定、业主的满意度和物业管理的效率提供有力支持，实现物业管理的可持续发展目标。

前期物业费测算指引

前期物业费测算指引⼀、测算编制总体要求本着“取之于⽤户、⽤之于⽤户，收⽀平衡，略有结余”的原则，公平、科学、合理地测算物业管理费，保证企业有可靠、⾜额的经费来源，维持企业良性发展。

⼆、测算物业服务成本费⽤应遵循的原则（⼀）合法性原则计⼊成本的费⽤应当符合有关法律、⾏政法规和国家统⼀的会计制度的规定。

（⼆）相关性原则计⼊成本的费⽤应当为与物业服务直接相关或间接相关的费⽤。

（三）对应性原则计⼊成本的费⽤应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（四）合理性原则影响物业服务成本各项费⽤的主要技术、经济指标应当符合⾏业标准或者社会公允⽔平。

三、测算⽅法(⼀)在测算费⽤的过程中，要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项⽬，并参考物业所在区域物业管理市场同质同类物业的收费标准及企业现有⽇常综合管理的经验数据进⾏全⾯、具体的测算。

(⼆)根据《中国铁建房地产集团有限公司物业服务等级标准》（附件1）确定项⽬服务等级。

四、测算所需主要材料（⼀）项⽬概况主要包括：项⽬的分期开发情况、各期计划交付时间、本次测算为⼏期的物业费、地块组成、业态种类、服务收费⽅式（包⼲制、酬⾦制）等。

（⼆）集团服务等级本项⽬执⾏集团公司⼏级物业服务标准（集团公司物业服务标准由低到⾼共分为四级）。

（三）总平⾯简图和带经济技术指标的CAD图纸（四）物业费测算基础数据统计表（附件2）和秩序⼀线⼈员编制表（五）周边物业费调研报告（附件3）以同档次、较新的楼盘为调研对象，明确该项⽬的周边对标项⽬为最佳，从⽽具有较⼤的参考价值（六）当地薪酬调研表（附件4）（七）物业服务⽅案（⼋）地⽅性物业管理条例需要涉及到的内容有：物业费、车位管理费、装修管理费、垃圾清运费、⼯本费、公共能耗费（能源费、电梯费）等内容，⽬的是为测算收⼊提供政策性依据。

五、物业费测算成本责任落实按照成本形成环节，形成归⼝管理，物业费测算成本责任落实到具体部门。

前期物业服务费测算指引

前期物业服务费测算指引1.目的为规范物业管理服务费（以下简称物业服务费）的测算方法，明确物业服务成本在不同类型物业之间的分摊原则，指导各物业公司客观、准确的测算物业管理收费标准。

2.范围适用于集团内各物业管理项目的物业服务费测算。

3.职责3.1集团物业管理部负责本指引的编制、修改、指导和监督；3.2物业公司依据本指引进行物业服务费测算。

4.工作要求4.1 本指引重点在于规范物业服务费的测算方法、说明同项目不同类型物业服务成本测算分摊原则。

4.1.1 物业服务费测算公式（传统测算）：物业服务费（元/月·建筑平方米）=（物业管理服务成本+酬金或利润+税金）（元/月）÷收费建筑面积（平方米）4.1.2如果《物业服务合同》约定或当地政策法规规定，业主委托资产经营的部分收入（假定为收入的A%）可以用于对应物业服务费用（包括服务成本和酬金）时，测算公式为：物业服务费（元/月/建筑平方米）=【（物业管理服务成本+经营支出+酬金或利润+税金）（元说明：除以上所列成本项以外，如果经业主大会同意或合同有约定的业主委托资产（业主共育产权的停车场、会所等）经营成本和有偿服务（入室维修、家政保洁等）成本能独立分割测算的费用直接计入经营支出（4.5.3），反之则在物业管理服务成本测算时一并计入。

4.2物业管理服务费成本测算4.2.1 新项目物业管理方案（以下简称管理方案）是物业服务费成本测算的依据，物业管理方案应明确各岗位人员编制、责任区域、人均工作量（如人均清洁楼道单元数/楼层数等），可量化的物业管理服务标准、资产配置清单、培训和奖励方案等内容。

物业服务费测算前应完成各类型物业收费建筑面积、楼层数、楼道单元数、绿化面积、景观小品、配套设施设备相关指标等数据（含给排水、供电、智能安防、电梯、增压水泵、中央空调、消防等设备及配套公建设施）统计与分类，作为测算和分摊的基础。

4.2.3注意事项·测算人员费用时，应考虑当地人员工资上涨因素，应以当年公司实际工资为基础，考虑城市平均涨幅百分率测算合同期内（无固定合同期限的按三年计）每年工资标准，最后取合同期内各年度工资标准的平均值作为成本测算的工资标准，人员数可以选择0.5和1.5等非整数计算。

物业服务及收费方案

物业服务及收费方案物业服务及收费方案是指物业公司为小区或楼宇提供的一系列管理和维护服务，并向业主收取一定的费用。

下面是一份物业服务及收费方案的详细介绍。

一、物业服务范围：1. 安全维护：对小区或楼宇的出入口、公共区域进行巡逻、监控，并及时采取措施处置各类安全隐患。

2. 环境卫生：对公共区域进行日常清洁、垃圾清运、绿化养护等工作，确保小区或楼宇环境干净整洁。

3. 维修保养：对小区或楼宇的公共设施如电梯、水电设备等进行定期检修和维护，保证正常运行。

4. 管理公告：定期发布小区或楼宇的管理公告，及时告知业主有关信息和注意事项。

5. 理顺居民关系：处理居民之间的矛盾和纠纷，维护良好的邻里关系。

6. 服务热线：设置24小时的服务热线，为业主提供各类服务咨询和投诉受理。

二、物业收费方案：物业费是由业主根据各自所占房屋面积按月度支付的费用，用于支付物业公司为小区或楼宇提供的服务。

以下是具体的收费标准：1. 基础物业费：根据物业所在地区、建筑类型、设施设备的复杂程度等因素确定，按建筑面积计算，单位为每平方米/月。

2. 水费、电费：根据实际消耗量收取，按业主的使用量进行计算，单位为每吨/元和每度/元。

3. 修缮费：根据小区或楼宇的维修和装修需求，安排专业团队进行相应的修缮工作，费用按照实际工程量结算。

4. 管理费：用于对小区或楼宇的管理人员进行薪酬支付，保证物业服务的正常运行，按业主所占面积比例计算。

5. 保险费：为小区或楼宇购买保险，保障小区或楼宇在发生意外事故时的维修和赔偿费用，按实际保费计算，按业主所占面积比例分摊。

6. 其他费用：根据小区或楼宇的具体情况，如安保费、绿化费等，按实际发生的费用计算，按业主所占面积比例分摊。

三、缴费方式：1. 线下缴费：业主可以选择到物业管理处现金缴纳物业费。

2. 银行缴费：物业公司指定的银行账户，业主可以通过ATM、网银等方式进行线上缴费。

3. 托收缴费：业主可以将缴费合同签署委托物业公司直接扣款缴费，方便快捷。

物业服务收费作业指引

物业服务收费作业指引1.目的规范物业服务中心业主费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项收入。

2.范围适用于各项目物业服务费、车位管理费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

3.职责3.1财务部经理、物业服务中心经理负责费用收缴工作的监督。

3.2财务部会计负责审核、统计各物业服务中心收入。

3.3物业服务中心出纳负责各项目收费工作及编制各类服务收费报表。

3.4物业服务中心客服人员负责业主资料管理及各类服务收费通知单的派发工作。

3.5物业服务中心负责协助出纳收取物业服务费并开具票据。

4.工作程序4.1收费基础数据的建立与维护4.1.1固定收费数据的建立A．客服部前台负责建立收费系统内业主房号、住户姓名、交房时间、产权面积、车位号等产权基本信息，原有信息发生变化时须在获知信息后第一时间对原有数据进行更新，新增业主信息须在交房后三日内录入系统。

以上信息客服主管须进行全面审核保证数据准确无误。

B．财务部负责建立收费系统内经公司审核后的各项费用的收取标准，收费项目、收费标准和收费周期发生变化时财务部须在得到公司确认后当日完成相关数据的更新。

4.1.2零星收费数据的建立A．各项目有偿服务收费标准须经公司审批后方可执行，客服部、工程部等服务提供部门须严格按收费标准执行。

如业主提出的服务项目现场无收费标准，须经物业服务中心经理审核同意后方可执行。

B．协议类服务收费：财务部负责根据协议内容将收费标准、收费周期、滞纳金等收费信息录入系统。

C．临时服务收费：各项目向业主提供的各项有偿服务均须通过《派工单》完成，客服部前台在收到返回的客户已确认的《派工单》后第一时间在系统内确认派工完成，并将《派工单》收费联交于出纳。

4.2各项费用的收取周期4.2.1物业服务费按季度预收，首次收取时间为六个月。

4.2.2车位管理费按年度预收。

4.2.3有偿服务费按季度随物业服务费一同收取。

4.3收费账单生成与审核4.3.1各项目物业服务中心出纳于每季度末月25日前通过收费系统生成下季度《缴费通知单》，涉及有偿服务收费部分出纳须将系统数据与《派工单》收费联进行核对确保收费金额一致。