代建项目技术标

第一章项目概况

第一节项目工程概况

本项目名称为前进工业园区农居高层安置房一期项目，建设单位为杭州经济技术开发区前进园区开发建设指挥部，项目总投资为66737万元，项目位于前进工业园区农居安置区块规划江东一路以北，东三路以西，江东二路以南，前进大道以西区块，用地为8.29公顷。地块现状为农地。

该项目主要建设安置失地农民的高层农居和配套公建，规划总面积207250平方米。项目主要经济指标详见下表：

项目主要包括住宅建筑和配套公建，其中配套公建面积按住宅面积的10%配置，包括会所、商业用房、社区管理用房、物业管理和经营用房等。按规定配置车库，垃圾收集点，变配电间、电信和有线电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站等：并视规模要求设置公共厕所。

基础设施条件：

1 交通条件从区域大交通看，据萧山机场10公里，离沪杭高速和绕城高速约15公里。江东大道，钱江通道从园区通过，对外联系非常方便。地块周边的交通情况，根据规划东边东三路，红线宽28米，南有江一东路，红线宽30米，北有规划支路，红线宽16米，西有规划支路，红线宽16米，总体而言，本地块交通环境优越，为项目施工提供了便利条件。

2.给水排水该区块有江东水厂提供，南北均有现状给水管，从东西侧引进，

规划给水管为双向供给。区域排水管采用雨污完全分流制，按规划污水可以周边道路流入市政污水干管向临江污水处理厂输送。

本地块雨水汇集后由周边的道路雨水管，直排入就近河道九工段直河。

3．供电供气地块范围现状有10千伏架空线路经过，规划北侧有110千伏变电所。现状园区外围燃气管道建设通气，园区建成市政道路下均铺设燃气管道，地块周边的规划从江东二路，东三路，江东一路等均引进中低压燃气管。

第二节项目代建服务范围

本工程项目代建服务范围：本项目属全过程代建服务。前期工作代理范围与内容：组织项目可研、工程勘察、初步设计编制；办理可研报告、初步设计、环保、消防等手续。建设实施代建范围与内容：组织施工图设计、施工、监理、设备材料选购等；办理工程规划许可证、工程招标、施工许可证、消防、园林绿化、市政等手续；工程合同的洽谈签订与履约的监督管理；编制年度计划，投资计划、用款计划申请；工程中间验收、编制工程决算报告、竣工验收、基建建帐、资产和建设档案移交、工程保修等。

第三节代建管理依据

一、代建管理依据：

1、国家及地方代建管理的法律、法规；

2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货；

3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；

4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；

5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。

第四节项目代建管理目标

一、代建项目管理目标

本项目工作任务重时间紧，因此必须抓紧前期工作，在中标后即全面进入前期工作，加强设计、施工、监理等参建各方的协调工作，为顺利完成本项目的建设任务，

制定本工程的质量、进度、安全文明等具体实施目标。

1、项目质量管理目标：招标文件中明确了质量等级目标，严格要求执行现行的施工技术标准和规范。精心管理，严格检查，提供给招标人、使用方满意的项目质量。本工程质量验收等级：符合《建筑工程施工质量验收统一标准》的要求，确保工程质量达到合格工程（符合竣工备案制的有关规定），争创市级以上样板工程。

2、项目进度管理目标：根据招标文件工期为1260天的进度要求，确保代建工程按合同规定的工期完成工程项目，竣工并移交全部工程和相关资料。

3、项目投资管理目标：在项目代建管理实施过程中，我司将严格按照国家招标投标法，在充分征询招标人、使用方意见的前提下，合理确定分包合同和招标方案。组织工程招标，择优选定勘察、设计、施工和主要材料设备供应单位：在满足设计功能的前提下，通过加强设计管理和设计优化措施，实现限额设计的目标；在技术可行的情况下，严格审查施工组织设计方案，降低施工成本费用，严格控制工程造价，确保投资控制在批准的项目设计概算内。

4、安全目标：杜绝工程建筑安全事故，确保不发生人员伤亡事故。

5、文明施工目标：按照杭州市区有关部门文明施工要求，施工现场做到文明施工、安全有序、整洁卫生、保证职工的职业健康安全，并对周边环境进行有效保护，达到市安全文明标化工地，争创绿色工地。

6、项目合同管理目标：

所有项目管理工作都必须以合同为依据进行，因此合同管理的目标与项目管理的总目标是一致的，即：

确保工程质量达到合格工程（符合竣工备案制的有关规定），争创市样板工程；

确保本项目在合同规定的工期内按期完工；

确保投资控制在批准的项目设计概算内；

确保工程无重大安全事故，确保现场安全文明施工达到“市级文明工地"标准；

在遵守国家相关法律法规的前提下满足招标人、使用方要求，维护招标人、使用方的合法权益。

7、项目档案管理目标：

对于本工程勘察、设计、施工、监理等有关的所有技术文件资料，项目部将配置专职的技术文件管理人员，收集、整理、并按合理的专业进行分类。技术文件的管理，

不仅要保存结论型文件报告，更要收集重要工程步骤的有价值的过程性技术文件，按建设工程文件归档要求保存文件。过程中本项目的管理人员及时移交建设技术文件，保证建设信息的时效，采用电脑管理技术文件，便于查询和检索，提高档案管理效率。

及时整理、真实完整、分类有序、立卷归档，取得工程档案验收认可文件，工程竣工验收后，向城建档案馆移交一套符合规定的工程技术文件，同时向业主单位移交相同的一套工程技术文件。

8、服务目标：

我司坚持以诚信为本，为招标人、使用方提供优质的服务。让招标人、使用方满意，实现对招标人、使用方的各项承诺。

在项目建设管理过程中，项目部将建立信息系统，加强与招标人、使用方沟通，实现信息对称透明，及时按要求上报资料，汇报工程进展情况，认真执行招标人、使用方提出的建议及指令，做好配合工作，充分发挥我司的统筹组织职能：在重大问题上充分听取招标人、使用方的意见，维护招标人、使用方的最终决定权：努力协调好与有关单位的关系，减少招标人、使用方的协调工作量；主动、及时向招标人、使用方提出工程施工、设计及财务方面的优化建议，尽力为招标人、使用方节约建设投资。

第五节代建管理服务工作思路

业主至上、严密组织；详尽计划、合同履约；有效沟通、灵活协调；秩序实施、预防为主；跟踪控制、持续改进；过程精品、目标实现。

我公司拟派出的代建管理部在签订的合同范围内，将与业主的工程领导小组密切协调配合，结合代建管理的特点制订相关的管理程序，对代建管理进行全面规划；对业主、设计、承包商、监理的管理范围、管理深度提出合理可行的建议；在业主的授权范围内，对各类合同的签订、管理进行分析、评审，确定各合同之间的接口管理模式，依据合同展开代建管理工作，并提供法律咨询；在业主和第三方之间提供证明、行使决定权或处理权时，作为独立的专业人员，依据自己的专业技能和判断，公正地进行工作；提供相应的技术手段保证各相关管理程序的有效实施。确保对项目实施过程中的各项活动进行综合监控，围绕项目目标——投资、进度、质量、安全进行综合系统规划，使项目的实施形成一种安全可靠的目标控制机制，通过对项目实施的所有环节（从工程前期到竣工验收交付及工程保修期）的全过程进行调查、分析、评估、

评价来实施对项目的控制和管理，持续改进；并对变更、重大技术、施工方案等方面，可能对费用或质量或时间有重大影响问题，事前提出切实可行的建议和实施方案，供项目业主决策。

第二章项目管理工作的具体内容

第一节项目管理各个阶段具体内容

(1)、编制前期报批报审计划，在招标单位或项目业主的协助下，办理项目前期消防、园林、人防、交通、环保、地震等有关手续报批工作。

(2)、编制工程招标计划，并报业主审批，选定招标代理机构或自行招标，通过招标选择设计、监理、施工、设备、材料供应单位。并将招投标情况报告和中标合同报委托人备案。

(3)、负责工程的质量、进度、投资控制，按期向委托人和使用人汇报施工进度、质量、资金的使用情况并随时接受监督审查。

(4)、负责本项目所涉及的合同变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订工作。

(5)、按项目进度向委托人提出投资计划申请，报送项目进度用款报告。

(6)、负责本工程项目的信息管理以及安全文明施工管理。

(7)、负责办理开工前的相关手续及协调工程建设各阶段的内外关系。

(8)、组织工程中间验收，会同委托人、使用单位共同组织竣工验收，办理工程竣工前的有关手续。

(9)、编制工程决算报告，报委托人审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并办理相关产权证及做好物业移交工作。

2、根据招标计划，组织好施工总包单位招标工作，选择施工经验丰富有实力的总包单位。

第二节代建管理程序

8.1.3、代建管理工作程序图

图1 项目管理总体框图

人员资格审查

原材

料控制

构配

件控制

设备

控制

参加

质量事故分析

监督

事故处理方案

审核

总进度计划

审核

施工进度计划

实际与计划对比分析

图4 施工阶段进度控制程序流程图

图5 施工阶段质量控制工作程序流程图

第三章项目重点难点分析及代建服务的创新点

第一节本项目管理的重点和难点分析

根据招标文件，结合建筑工程的使用性质，对该项目进行针对性分析，本工程项目的重点和难点其要点分析如下：

1、在对该项目的项目管理中，代建项目部的工作重点是抓紧项目前期建设项目准备工作，及时开展施工招标工作。

2、根据招标计划，组织好施工总包单位招标工作，选择施工经验丰富的、有能力在合同规定工期内完成整个工程验收质量合格的施工单位组织施工。

3、根据招标计划，合理时机组织专业分包单位(如：电梯、设备、通信、弱电智能化等)单位的招标工作，并安排各个单位有序进场施工。

4、协调好外围环境影响因素，及时要求并配合施工单位与当地政府、建设主管部门建立联系，协调好当地村民关系，不扰民，维护当地村民的合法权益，遵照并执行当地有关法令、法规、管理条例等文件或要求。

5、通过对工程进度实行动态管理，实现工期目标。在该项目的进度控制过程中，代建项目部的工作重点是控制所有处于关键线路上的工作。对项目进行项目节点控制，让整个项目有分阶段进度控制目标，积极发挥施工单位主观能动性，监控结合，当进度控制出现偏差时，代建项目部要及时要求施工单位提出解决问题的方案，出具切实可行的措施，并监控其实施成果。如果是外面因素影响总包单位施工时，代建单位要发挥一个项目组织协调者的作用，积极排除障碍和隐患，保证施工单位正常施工。保证项目时间目标的实现。

6、确保项目投资控制管理，实现成本目标。合理运用投资，加强合同管理，防止并保证建设项目投资控制在批准的设计概算之内。控制设计变更，防止不正当变更而降低工程质量。控制现场签证，任何现场签证必须有施工单位、监理单位和代建项目部同时见证，数额比较大的工程签证要通知项目业主或审计部门共同见证。经事前申报审批方可实施。