合富辉煌：金地格林小城营销策划报告

房地产行业金地·格林格林项目策略规划推广方案

给西安·不一样的生活方式
营销策略
金地格林格林物理属性 Physical property
Marketing Strategy
西安金地格林格林将为城市带来一个真正的BLOCK街区
成为集居住、休闲、商业、娱乐等多位一体的都市生活新目的地
营销策略
Marketing Strategy
金地格林格林精神属性 Spiritual property
营销策略
Marketing Strategy
• 出地方：丰年祭仪式 • 互助·传承：主体展览 • 源流考：徽州历史文化展览 • 庙会之旅：手工艺市集 • 黟县百工：调研项目展示 • 银幕乡愁: 早期农村电影放映 • 现实之谜: 当代农村纪录片放映 • 乡土中国: 学术研讨会 • 诗歌课: 文学活动 • 返乡青年: 新民谣音乐会 • 好戏连台: 徽州戏曲汇演
响与覆盖） 2. 底层需求实现（满足一般用户的饮
食，购物，娱乐等基础功能）
对于金地格林格林
站在哪里
将是与其他同类项目形成差异的基础
站得越高，看得越远对于格林格林
如何站位，至关重要
营销策略
Marketing Strategy
营销策略
Market我们不是为了重造一个万达，重造一个凯德而是站在更高的高度
无论从体量，业态，配套上更要成为一次『超越经典的作品』
营销策略
Marketing Strategy
如何超越从三个分享开始
营销策略
Marketing Strategy
分享1：安徽·黟县·碧山村
营销策略
Marketing Strategy
•安徽省黟县碧山村是众多著名的徽州古村落之一
营销策略

金地集团格林小城营销策划提案

精品资料网（htt广p:州//营ww销w管.c理ns部h·u.c踩n盘）报告
东莞·金地格林小城—标准化成果：
北
6层 “一核二、一核三 9-11层小高层一核二、一核三
18层高层一核四户 29层高层一核四户
最终结论：
容积率：1.9 占地约13.6万㎡，总建筑面积约25万㎡。
1、组团板式小高层规划结构形式,可得到正好2.0容积率的规划。
东莞·金地格林小城--户型介绍（一）：
户型面积：97--150平方米，三房两厅两卫、四房两厅两卫
特色：
A.
一梯两户，南北通透。
B.
过渡空间被尽量压缩。
C.
户型方正实用，动静分区合理。
D.
客厅宽敞明亮，较大景观阳台。
E.
全落地飘窗，采光通风更好，同时得到更多的免费使用面积。
详情如下：
精品资料网（htt广p:州//营ww销w管.c理ns部h·u.c踩n盘）报告
▲ 小高层转角单元（1）
单元开间进深：26.1×16.5 单元建筑面积：约292㎡
▲
▲ 小高层转角单元（3）
单元开间进深：17.9×17.9 单元建筑面积：约219㎡
小高层转角单元（2）
单元开间进深：18.3×10 单元建筑面积：约157㎡
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—标准化成果：
115-124
2、金地的组团规模、楼间距、空间尺度是适宜的，可以直接采用。
3、组团式小高层当中，适当加入一些高层产品，可获得相对较大景观空间，并适
当提高容积率、丰富天际线。
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—标准化成果：
基本结论：设计 1、该项目整体容积率1.87(含待征地）,小高层（9层、11层）为主体产品，占近80%。 2、修正待征地及规划条件必须多层部分，整体容积率2.08. 3、9层小高层和11层小高层组合容积率为2.0045 4、18层高层与29层高层组合容积率为2.3691 5、产品主体为组团式板式小高层，组团内部空间尺度适宜营销 6、客户的价值排序为：朝向、户型、景观； 7、客户认同度较高，尤其是在楼间距、户型、园林等方面满意度较高； 8、景观资源优势位置安排大户型、复式，支撑高价位； 9、实用率高，达到88%-90%，符合当地客户务实的特点； 10、项目立面客户认同度也较高，认为档次感较强；

东莞市金地格林小城三庆活动策划方案www.ak43Com

小城城主之夜—— 小城城主之夜——
在会所门口布置好舞台、灯光和音响等设备，让业主们在这个自己的舞台上尽情展示自己的才艺，绣出自己的绝活。同时我们的小丑可以为业主们表演杂耍、歌手、 Dancer和鼓手们也可以为现场增添更多欢乐的气氛。
中管网房地产频道
小城城主之夜—— 小城城主之夜——
小城城主之夜司仪推荐—— 小城城主之夜司仪推荐——
姓名:邓丽身高:165cm 专长:主持舞蹈唱歌任职:广东电台/珠江经济台节目:《驾驭快乐》《音乐天使》《娱乐卡拉榜》网络视频节目
中管网房地产频道
小城城主之夜司仪推荐—— 小城城主之夜司仪推荐——
邓丽主持经历：邓丽主持经历：
以物换物 —— 体验最原始的交换乐趣。你家的变形金刚、我家的阿童木；你的画笔、我的明信片……把孩子们的陈年旧爱和时尚新宠都统统拿出来吧。在这里你可以用自己不用的、你觉得过时的东西换来你喜欢的、觉得有用的物品。如果大人们也有兴趣，也一样可以参与。活动说明：活动说明：事先准备一定数量的小物品，接受业主们的交换，一直这样循环交换，直到活动结束。
中管网房地产频道
小城跳蚤市场—— 小城跳蚤市场——
现场陶艺—— 准备好陶艺制作现场陶艺的工具和材料，让陶艺师傅现场进行陶艺表演，同时直到业主们自己动手制作陶艺。
现场陶艺
沙画创作
沙画创作——让沙画师傅现场沙画创作指导业主进行沙画创作。同时准备一定数量的成品沙画，送给业主及小朋友们欣赏收藏。
中管网三年庆
2007 · 08 · 13 广州进行时广告有限公司
中管网房地产频道
缤纷三周年
主题解读—— 主题解读——
小城谱新篇

金地集团格林小城营销策划提案

单元开间进深：18.3×10 单元建筑面积：约157㎡
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—标准化成果：
115-124
普通三房小高层
单元开间进深：21.0X12.70 单元建筑面积：230-248㎡
97.79
窄进深三房小高层
单元开间进深：22.4X8.70 单元建筑面积：195.16㎡
产品分布图
➢建筑设计：中建国际 ➢景观设计：香港ACLA ➢会所设计：香港EDGE ➢销售代理：合富辉煌 ➢品牌运筹：BOB尽致 ➢发展商：东莞金地地产 ➢物业管理：金地物业 ➢管理费：多层1.95元
小高层1.6元
➢地址：东莞市南城区宏伟路
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城--项目概况（三）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—建筑实景展示（五）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—建筑实景展示（六）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—园林实景展示（一）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—园林实景展示（二）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—园林实景展示（三）：
比例较小。投资比例较低，以自住为主。
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—建筑实景展示（一）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—建筑实景展示（二）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—建筑实景展示（三）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城—建筑实景展示（四）：
广州营销管理部·踩盘报告
东莞·金地格林小城--广告赏鉴（十七）：

金地东莞格林上院策略总纲

客户竞争突破方向：深度挖掘需求，强调生活体验。
项目竞争对手形象推广
项目
凯东新城
属性定位
大岭山\大社区\大商业
推广语
大岭山首席园林庭院生活
产品核心卖点
罗马风情、首席园林庭院生活社区
生活方式
中心区成熟配套生活
中惠沁林山庄
欧洲风情\山林小城
在沁林、在欧洲
欧洲风情、50万平方米山林小城、教育名盘
经济的强劲势头为房地产的发展提供了良好的背景基础
市场总体环境相关政策影响
产品供应结构重新调整，“70/90”推动小户型配比提高金融政策调整，三年连续6次利率调整，置业门槛小幅提高《物权法》出台，进一步完善财产权体系，私有产权得到充分保障，大大增强消费者买房信心
宏观政策调控下，地产市场稳健发展
目前大岭山对周边镇区的吸附力不足，难以撬动其他关键提示镇区的客户群体，那么在这个容量有限的市场，随着其他项目在08年陆续推出，市场供应量集中释放，是否有一天也会过渡透支了这个市场的消费力？毕竟大岭山市场需求的警戒线我们还没看到，但常平与樟木头已经是前车之鉴了。
对市场总体环境的思考——
项目开发需要两年时间，不可否认，07年的市场环境很宽松，基本没什么压力。但随着08年万科、新世纪及其他后续发展商进驻之后，在这个容量有限的镇区市场，项目必定会面临一个异常激烈的竞争环境。所以，面对项目中后期的竞争态势，我们现在的眼光是否应该放得更长远一些？
中惠. 沁林山庄
结论1：凯东新城标榜的”欧式园林“实际效果极其粗糙，缺乏层次感与参与性。而我项目的园林是热烈、浓郁而又充满异国情调的现代东南亚风格，因此竞争优势明显。结论2：园林环境对楼盘居住品质的提升具有关键作用，而园林景观的参与性对营造居住氛围具有明显的效果，可进一步增强消费者购买的吸引力。

格林小镇：品质决定价值【营销文案例】

格林小镇：品质决定价值金地集团是一家专业的房地产公众上市公司，精品开发理念和产品主义思想是金地的主要特色，我们自己把金地定位为一个有理想，有责任感和对市场有期望的公司，因为理想，我们开发的每一个项目都不断创新；因为责任感，我们每开发一种产品，都遵循政府的有关规定，规范操作；因为对市场的期望，所以我们坚定地选择开发商和业主“双赢”这样一种经营策略，并努力经营金地的品牌。

一、精致、含蓄、耐久的家客户告诉我们，家应该是含蓄的，它应该摒除掉外在的浮躁和夸张；家应该是精致的，每一处细节也都要能够经受时间的考验，为此欧洲建筑的理性思维便贯穿于格林小镇每一个设计环节，小镇的建材选择要高品质，施工更要精益求精，小镇的物业服务更是小镇人精致生活的重要组成部分。

格林小镇在建筑形式上讲究功能的纯粹性，特别强调的是人和阳光、人和环境的互动关系，我们大量使用天然建筑材料；阳光室全落地、全通透的南向玻璃构造使整套住宅充分享受阳光；一步台是小型的观景阳台，增加了人与自然接触的机会。

我们希望格林小镇能成为我们业主精致的、含蓄的、耐久的家。

我们希望，它的魅力来自于它内在欧洲理性的设计风格和设计建筑质量和建材品质本身，同时还来自于由业主为她设定和培养的小镇的气质。

二、环境提升社区的品质金地所开发的物业均以小区环境和社区景观见长，这也成为了金地产品的一个核心特点，我们会继续发扬这一优势，把四季翠园景观环境和沟通亲和的社区环境落实在格林小镇中。

我们把一个值得自豪和骄傲的家，理解为除了拥有一个私密、温馨、舒适的私人住宅空间，还拥有一个优美、和谐以及弥漫着浓郁的人文气氛的社区空间。

我们希望营造这样一种生活：清晨，您在三条景观带上晨跑，和迎面过来的邻居点头问好；您下班归来，车子进入小镇，分布在各家各户和户外景观中的点点恰到好处的灯光，使您感受到家的温暖；周末，不需远足，您也可以带着孩子在小镇的主题广场上喂喂鸽子，放放风筝；孩子们在一起玩耍时，您甚至可以和别的家长坐在阳光下的街边露天咖啡厅，聊聊感兴趣的话题。

策划-金地格林小城推广策划的方案

凭借一个项目，能够扬名武汉、征服中原么？
“文万科、理金地”，金地当然有实力。
逾70万平米的项目，当然能赢！
在武汉70万平方米以上的项目，屈指可数！
逾70万平米的项目，当然要赢！
如此大的体量，成败在此一举！
逾70万平米，这是一场激动人心的战役！
竞争太激烈了！超越众人，就必须从走好第一步开始……
• 开始金地·格林小城的畅销历程。 • 开创金地地产的品牌之路。
不够精准
金地·格林小城有很好的开发理念和明确的市场定位，但在武昌特别是光谷地区，以生态住宅或亲水楼盘为炒作概念的楼盘太多，包括它面临的强劲竞争对手丽岛花园，因此如果金地·格林小城还以生态或亲水的概念进行包装，很难形成自己的特色和个性。
在知名度、美誉度不够的情况下，如果采取亦步亦趋的跟进策略，形象包装上不讲特色（区隔），不仅会造成产品难以销售，而且对未来的品牌形象也很不利，后果不堪设想。
物业服务：万科物业万科物业----全心全意全为你
销售服务：万客会万客会----无微不至的售前服务
专业机构：建筑研究中心万科建筑研究中心----基于人的专业研究机构
“让美丽的地方更美丽”
背景：
四季花城是目前万科在武汉的最大项目，总建筑面积超过120万平方米，位于距武汉中心区10公里的东西湖区，是武汉首个超大规模社区，也是万科在武汉首个面向深圳普通人的大型优质住宅区。
[居住氛围已形成]
内部——理念与硬件（个性）
现代城市文明的：城市的进化所沉淀一种意识、一种生活形态和一种公共行为规范
开放的：是一种社区精神：a、社区和城市的交流；b、社区的活力；c、都市精神和包容
生态的：让人们亲和自然中的阳光、雨露、植物、动物，赋予自然、勃勃生机；人与自然和谐和平衡，人和自然的尺度，倡导生态的；

广州金地格林小城策划方案

2004年广州金地格林小城策划案提纲（外部版）图表形式表示1、项目优势理解2、项目劣势理解项目理解 3、项目机会理解4、项目威胁理解找品牌力与在当地影响力到压力产品的创新力问 (同行) 资源的整合力题项目所在区域的竞争力广州市场态势项目面对的挑战区域市场态势（本土开发商与市场）问题广州整体市场运行（市场）广州客户群市场的成熟解品牌构思品牌理解决品牌承诺金地+产品品牌问品牌导入策略品牌描述品牌建立题品牌持续品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度营销策略思路运用金地的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场）利用全国金地格林小城的开发经验竞争策略的选择市场发动策略产品导入竞争策略思考点市场引爆策略客户发动构建项目核心竞争力销售策略外层价值实现中层价值三者关系内层价值开发理念思路目标客户群深度分析市场定位具定位策略形象定位体品牌定位操开盘条件作开盘策略开盘时机选择开盘安排推广策略价格制定原则价格策略首期价格制定首期均价期产品入市价格整体分期及均价总体销售目标销售阶段划分及销售部署硬件销售服务体系理念销售模式软件商业部分推广人员引言（陈诉观点）1、金地市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定金地的地位）2、理解金地开发理念（城乡结合）（适合广州）3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌品牌服务品牌4、格林小城，必然使金地在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场）2002年金地及合富业绩连接，得出结论：2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看金地操作：大手法+大动作=大市场承接每部分的核心观点以无剑胜有剑，无招胜有招1、内部认购（3月）行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：是得到行家认可。

操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。

市场三步走策略 2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作：车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。

【销售.案例】金地格林风范城产品与营销分析案例

金地格林世界（二期）一、项目概况地理位置：上海市瑞林路68号（外环线凤翔路出口）规划设计：法国翌德国际设计公司建筑设计：德国D+L设计公司景观设计：加拿大奥雅圆境师事务所指标说明：用地面积总建筑面积容积率绿化率2100亩94万平方米0．67 50%主力面积段栋数套数（二期）联排别墅161-208㎡叠加别墅156-200㎡独栋别墅230㎡花园洋房135-164㎡（二期）独栋18栋；联体24栋；双拼16栋；叠加14栋；花园洋房14栋；共计400余套二、产品规划布局1、总体布局布局特征：该地块规划采用两端公共配套、中间布置住宅的布局方式，南低北高，靠近南横径为联排别墅区，中间为小高层区，北侧为高层住宅区。

景观：在景观设计方面形成南低北高、层层叠落、东西贯通的布局，便于建筑的日照和通风，并最大限度享受南侧的沿河景观和公园景观。

外间干扰的阻隔：自然河道以及林带阻挡外围视线，但由于项目上空为飞机航道，因此有较大的噪音干扰。

2、组团方式团块组织：组团布置围绕环形道路进行，在组团与组团之间则为步行和景观区域。

不同物业类型的组团区域都相对独立，而在别墅区环境最好的联排别墅的中央带形景观组团中，均布置较高档次的独幢别墅；联排别墅端部结合景观专门设计新的户型。

在其它区域的组团布置中，也都在均好性原则下，将大面积和档次较高的产品安排在景观较好的位置。

邻里模式：别墅类建筑以半包围的形式围合着庭院，在内部每户将独享100-130平方米左右的花园、小中庭、露台。

每个组团均有供邻里交流的公共空间，保持了住户的私密性及与互动性。

3、道路交通道路分级：三级，主路12米，次干道6米，支路2-4米。

道路组织：道路系统以环形方式进行组织。

在环形道路里面，组团和组团之间则为步行区域。

路口设置：目前入口处与家乐福卖场相邻，人车混行道路导入。

车辆停放：考虑机动车位布置的经济性和美观性，除独幢别墅外，联排和叠加别墅尽可能在庭院内布置车位。

同时为了满足规范要求，设立了较多的地下车痊。

金地营销报告(PPT46)

版块是有其城市的文明和文化的。对于这个社区而言，也不是简单的钢筋加水泥的冷漠建筑群，因为其社区文化所形成特征性的共同选择的生活方式，也就形成了城市文化社区的基础。通过置入引擎，形成一定的社区文化。再次：多元亚文化
世界因为个体的差异性而丰富多彩。在共同追求的生活方式和生活文化外，还有个性的存在。多元亚文化的共存、冲突和融合、协调，让人的个性得以发挥和满足，从而也达到社区的可识别性、趣味性和沟通与交流，也为社区成长提供可能。最后：泛社区功能
本案研究与大盘理论
新板块
金地南翔2100亩项目可形成2万人的居住规模，南翔新城5000亩项目可形成5万人的居住规模，南翔将在8-10年的周期里由旧南翔转移成新南翔，将彻底改变原有的南翔面貌。
本案研究与大盘理论
新阶层
新南翔形成的过程中将吸引5万选择中低密度生活方式的居民，房屋总价决定了其中绝大多数生活层次高于目前南翔人群，生活方式和人文特点将形成一个新的主力群体，形成一个新阶层；
本案研究与大盘理论
小结：
1、共同的母品牌（格林世界的生活方式）；共用公共空间 2、母品牌下的子品牌：
格林春晓作为整个格林世界的子品牌，是序幕，是格林世界第一排
城市营造
格林世界与格林春晓的联系和区别
格林世界
格林春晓
板块优势
生活理念
1、中产阶层及其预备队的地段、 1、未来新南翔中的
第一特区；
金地营销报告
天启&开启
本案研究与大盘理论
怎样突破本案的各项障碍，可以有三种突破性思考：通过产品力突破障碍——突出现有区域市场，但不能突破远区市场，
因为没有形成板块概念通过品牌力突破障碍——只能单纯的突破周边价格通过板块规模力突破障碍——通过产品力与品牌力的共同支撑，可

合富辉煌：金地格林小城营销策划报告

房地产行业金地·格林格林项目策略规划推广方案

金地集团格林小城营销策划提案

东莞市金地格林小城三庆活动策划方案www.ak43Com

金地集团格林小城营销策划提案

金地东莞格林上院策略总纲

格林小镇：品质决定价值【营销文案例】

策划-金地格林小城推广策划的方案

广州金地格林小城策划方案

【销售.案例】金地格林风范城产品与营销分析案例

金地营销报告(PPT46)

最新-20190416金地·格林郡营销执行报告60p-PPT文档资料