股市火爆叠加楼市回暖上市房企密集再融资

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我国上市公司再融资现状分析

我国上市公司再融资现状分析【摘要】我国上市公司再融资是资本市场中的重要环节，对于企业发展和经济增长起着至关重要的作用。

本文从再融资的形式、规模及频率、原因分析、存在的问题以及政府应对措施等方面进行了深入研究。

再融资的发展趋势呈现出多元化和趋向规范化的趋势，但同时也面临着一些问题和挑战。

结合研究结果，提出了相关建议，展望了未来的发展方向。

通过对我国上市公司再融资进行深入分析，可以更好地了解我国资本市场的现状和问题，为政府和企业制定相应的政策和措施提供参考依据。

随着我国经济的快速发展，再融资将在未来发挥更为重要的作用，需要加强监管，规范市场秩序，促进资本市场的健康发展。

【关键词】再融资、上市公司、现状分析、形式、规模、频率、原因分析、问题、政府、措施、发展趋势、建议、展望、总结1. 引言1.1 背景介绍我国上市公司再融资是指上市公司通过发行新股、可转债、公开增发等形式，向社会公众再次融资的行为。

随着我国资本市场的不断发展和完善，再融资已经成为上市公司筹集资金的重要途径。

在这种背景下，对我国上市公司再融资现状进行深入分析，有助于了解我国资本市场的运行情况，为相关政策的制定提供参考。

我国上市公司再融资的形式多样，包括定向增发、非公开发行、可转债发行、资产置换、配股等。

不同的再融资形式适用于不同的情况，上市公司可以根据自身的需求和市场情况选择合适的方式进行再融资。

再融资的规模和频率也在不断增加，反映了我国资本市场的活跃程度和上市公司融资需求的持续性。

再融资的原因主要包括扩大经营规模、优化资本结构、增加盈利能力等，再融资对于上市公司的发展具有重要意义。

再融资在实践中也存在一些问题，如信息不对称、市场波动性大、监管不足等。

政府应加强监管力度，完善相关法规，促进市场稳定和健康发展。

1.2 研究目的本文旨在通过对我国上市公司再融资现状的深入分析，探讨再融资活动的规模、频率、原因、存在的问题以及政府应对措施，从而全面了解我国上市公司再融资的现状。

巨量热钱在避险楼市吸引力远超股市

市房地产业走强拉动增长当前的中国经济正处在企稳回升的关键时期。

在央行坚定不移执行适度宽松货币政策的经济环境下，货币供应量大幅增长，1-7月人民币各项贷款增加7.37万亿元。

投资对上半年经济增长的贡献率为87.6%，拉动一季度GD P增长6.2%，二季度这一数字上升到7.9%，接近全年"保八"的经济目标。

据最新数据，8月份全国制造业采购经理指数（PMI）为54.0，创16个月来新高。

在出口改善、私人投资恢复以及公共投资保持强劲的背景下，中国经济复苏动力继续增强。

在经济复苏的上半年中，房地产业成为拉动内需实现经济增长的主力。

北京、重庆、深圳等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%，市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。

中央财经大学教授郭田勇指出，房地产业对上下游经济的带动作用巨大，房地产的复苏是经济增长的有力保证。

7月29日，国内最大的建筑房地产综合企业中国建筑在A股上市，首发融资超500亿元，堪称全球建筑企业上市的规模之最。

在房地产业的消费端，是民间游资和个体消费的积极表现。

据报道，1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。

1-7月，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。

7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0. 8个百分点……成都楼市步入上行通道在全国楼市一片"价量齐升"之后，最近两月，北京、上海、杭州、深圳等一线城市住宅经历了一轮成交量较大幅度下降的调整。

6月份，银监会出台的二套房贷收紧政策被认为是下半年楼市调整的一个信号。

然而，自中央到地方的相关职能部门均表示，"房地产业下半年不会出台重大调整政策。

即使调整，也只可能是基于风险考虑的微调"。

建行成都分行一位工作人员告诉记者："就算是炒得沸沸扬扬的二套房贷，在央行层面就一直没松动过，之前是地方银行为了谋利的私下松绑。

房地产回暖是阶段性抑或是拐点？

房地产回暖是阶段性抑或是拐点？作者：吕欣来源：《投资北京》2012年第09期判断房地产是否进入全面回暖期，除了当前的市场情况，还取决于信贷环境、开发商资金情况以及政策环境根据国家统计局的数据，新建商品住宅价格7月份70个大中城市中，与上月相比，价格下降的城市9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，相比6月环比上涨城市增加25个。

上涨幅度也从也从6月最高的0.6%增加到0.7%（石家庄、福州）。

楼市回暖逐步由一二线城市向三四线城市蔓延。

同时，二手住宅价格，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有12个，上涨的城市有38个。

此外，正略钧策房地产咨询中心监控城市中，逾六成成交面积环比上涨，14城市成交面积环比下跌，其中仅有 6城市跌幅超过 10%。

平均涨幅10.91%；哈尔滨环比涨幅最大，达149.31%。

这一组组数据都在冲击着人们的视线，大家不禁在问：房地产是否进入全面回暖期？然而，判断房地产是否进入全面回暖期，除了当前的市场情况，还取决于信贷环境、开发商资金情况以及政策环境。

市场线：结构性回暖持续，全面回暖言时尚早从市场情况来看，全面回暖的效应首先体现在市场的销售，再作用于开工面积，最后传导至地产商拿地。

从今年上半年的销售情况来看，楼市从5月份开始确有回暖迹象，近几个月成交量上升可以归结于两个方面：一方面，降息、微调等政策面影响，使得购房者开始意识到二季度即为综合购房成本低点的事实，在成交驱动的房价预期发生改变的影响下，原先对楼市复苏持观望态度的购房者进场入市（这反映为楼盘去化水平的上升，和改善型需求所占比例逐渐上升）。

另一方面，流动性的快速放松以及部分楼盘结构性的涨价压力，使得房价压力从想象成为现实，这造成了部分购房者因恐慌而入市。

从7月份国家统计局公布的数据来看，基本上延续了这样一种趋势，虽然部分城市出现环比量价齐升的现象，但是上涨幅度并不大，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 0.7%（石家庄、福州）。

房地产市场过热的成因及其化解

房地产市场过热的成因及其化解1. 引言1.1 房地产市场现状当前，我国房地产市场呈现出过热的状态，房价居高不下，交易量持续攀升，投资炒房行为频繁。

不少地区房地产市场价格波动剧烈，地价飙涨，部分城市出现了明显的房地产泡沫。

在一些一、二线城市，房价涨幅超过了居民收入增长水平，让普通百姓难以负担。

房地产开发商为了获得更高的利润，纷纷推出“楼市火爆”的营销手段，导致购房者疯狂抢购，市场需求超过供应。

房地产市场的过热现象给经济社会稳定带来了一系列问题，首先是加剧了贫富分化，高房价让普通家庭无法置业，造成社会资源不公平分配。

其次是加大了金融风险，房地产泡沫暴露出金融杠杆过高的隐患，一旦市场发生调整，可能引发金融危机。

房地产市场的过热也给城市发展带来了挑战，过高的房价让人口外流，城市规划和基础设施建设面临困难。

房地产市场过热已成为当前我国经济发展的一大难题，亟需政府出台有效措施化解。

1.2 过热现象引发的问题引言:房地产市场的过热现象已经成为社会关注的焦点。

随着房地产市场的持续升温，一系列问题也逐渐显露出来。

过热的房地产市场导致房价过高，使得普通人无法承受购房的压力，加剧了社会贫富差距。

过热的房地产市场吸引了大量的投机资金进入，导致市场泡沫膨胀，一旦泡沫破裂，将会引发经济风险，影响整个国民经济的稳定发展。

过热的房地产市场也造成了资源浪费和环境污染，过度开发和建设导致自然资源消耗严重，城市环境受到破坏，给城市发展带来了诸多负面影响。

如何解决过热现象引发的问题已成为当务之急。

需要政府、企业和社会各界共同合作，采取有效措施，化解房地产市场的过热现象，促进房地产市场的健康发展。

2. 正文2.1 政策因素政策因素是导致房地产市场过热的重要原因之一。

在我国，房地产市场受到多项政策因素的影响，这些因素包括土地政策、金融政策、税收政策等。

土地政策对房地产市场产生直接影响。

土地供应的不足和土地垄断现象使得土地成本居高不下，进而导致房价上涨。

关于放宽房地产企业股权融资的建议

财稅与金融关于放宽房地产企业股权融资的建议杨海燕摘要：我国房地产企业（以下筒称“房企”）已初步形成信贷、非标、债券、股权等多元化融资渠道，但主要依赖银行信贷，在信贷融资渠道收紧情况下转向境外融资。

这种“债多股少”、“内阻外通”的融资模式很大程度上助推了房价上涨，累积了一些风险隐患。

从长期看，建议坚持“房住不炒”的原则，通过试点等方式适当放宽房企股权融资，将有助于逐步提高房企直接融资占比，改善房企融资结构，促进房地产市场平稳健康发展。

关键词：房地产企业；股权融资；建议一、我国房企融资结构的现状上世纪90年代初我国住房信贷业务起步，1994年,我国大陆引入了香港房地产的“预售制”，商业性住房贷款成为房地产市场化的主要资金来源。

1998年住房市场化全面启动，居民购房、地方政府土地收入等需求快速释放,房地产良好的抵押品属性也强化了其金融周期特性,在房地产市场发展过程中，房企逐渐形成了“债多股少”、“内阻外通”的融资结构特点。

（一）房企融资结构偏重债务。

根据国家统计局数据分析，房企融资主要包括国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金,2020年一季度的占比分别为20%、0」％、32%.47.9%,具体形式花样繁多，有银行贷款、非标融资、预付款、直接融资（股票+债券）等。

（二）房企股权融资占比微乎其微。

从2006年A股上市房企股权再融资兴起以来，其政策经历了两次“重启-暂停”的过程,具体为:2006-2009年股权融资兴起.2010-2013年定增被停,2014-2016年再融资重启，2016年7月至今再融资关闭。

房企股权融资政策受政府对房地产调控影响，众多限制使房企上市难以成功。

加上长期以来房企可轻松从银行获得资金，已习惯依赖信贷融资，部分企业对股权融资需求尚不强烈。

目前我国两万多家房地产企业.仅有122家在A股上市，融资额远低于银行信贷.即使在2015-2016年房企股权融资的高峰期,股权融资仅占全部房地产开发资金1.36%和1.02%。

2022年上半年房地产市场回顾及下半年楼市走向展望

2022年上半年房地产市场回顾及下半年楼市走向展望随着房地产步入常态化进展，地产行业已不再是过去十年高速进展状态。

房企普遍需要开头适应规模天花板状态下的生存模式。

2022年上半年已悄然而过，这半年以来，随着政策的一一推出，整体市场已呈上升态势，整体市场的回暖迹象已经扩散至下半年。

下文是对上半年房地产市场回顾及下半年走势猜测。

●政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。

●我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而其次产业在经济总量中的比重将趋于下降。

由于第三产业主要集中于一、二线城市，而其次产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明白将来的城市的人口分布蓝图。

●下半年一二线城市开发企业将领先加大补充库存力度，带动一二线城市土地市场回温和开发投资回升，这对宏观经济增速将有肯定的拉动效应。

2022年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大大事的综合作用下，经受了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。

由于不同区域市场住房库存下降速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

上半年楼市回顾：销量逐步回升，房价局部反弹2022年上半年，在宏观刺激力度加大特殊是金融宽松的大背景下，房地产交易回升。

一二线城市领先完成去库存过程，房价止跌反弹。

三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价仍连续2022年的跌势。

由于总体库存较高，开发投资仍惯性下滑，拖累了宏观经济增速。

在热点城市，投资投机者也开头提前进场。

更多最新居地产市场分析内容请查阅发布的《2022-2022年房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告》。

一二线城市房价领先反弹，三四线城市房价连续调整。

随着宏观刺激力度的加大，2022年5月，中国大中城市房价扭转了自2022年5月以来的跌势，消失了肯定程度的价格反弹。

专访浙商证券首席经济学家李超：2023 年峰回路转四大不确定因素逐渐走向确定

文／李珍《中国房地产金融》副主编2022年以来，疫情反复及美联储加息叠加外部地缘冲突影响，我国经济面临下行压力，宏观经济也面临诸多不确定。

面临百年未有之大变局，2023年我国宏观经济如何迎接疫情进一步放松之后的挑战，财政政策、货币政策等一系列稳增长政策如何开局，“三支箭”之后房地产市场走势如何谱写，全球地缘格局和美元加息溢出效应下，全球资本市场未来如何演化？针对上述市场焦点、热点，浙商证券首席经济学家李超接受了《中国房地产金融》专访。

李超表示，从中长期来看，国际政治经济格局变幻莫测，但国内疫情、房地产、地缘政治、海外流动性这四大不确定因素，有望在明年一季度逐渐走向确定。

针对当前市场焦点——2023年房地产市场如何“转向”，李超认为房地产行业“三支箭”先后发出，有效提振市场信心，一系列地产支持措施可以有效推动停工楼盘复工。

预计2023年楼市需求侧的组合拳将继续发力，进一步发挥实际效果并带动地产投资上行，地产中长期规划可能在2023年落地并进一步明确市场预期，房地产行业有望在新的一年迎来转机。

四大不确定因素逐渐走向确定《中国房地产金融》：今年以来，我国经济叠加疫情及外部因素影响，专访浙商证券首席经济学家李超：2023年峰回路转四大不确定因素逐渐走向确定全球正在经历百年未有之大变局，2023年大的不确定因素会逐渐走向确定，市场形成峰回路转的一个格局。

从中长期来看，国际政治经济格局变幻莫测，但国内疫情、房地产、地缘政治、海外流动性这四大不确定因素，有望在明年一季度逐渐走向确定。

宏观经济经受巨大压力，您如何看待当前我国经济面临的内外部挑战？李超：全球正在经历百年未有之大变局，2022年以来我国经济面临了不少超预期因素影响，宏观面临四大不确定性，国内挑战来源于疫情反复与地产调控，国际挑战是俄乌冲突与流动性紧缩。

以上不确定性都有望在明年两会后迎来拐点和转机，权益市场有望在二季度进入慢牛通道。

宏观四大不确定性因素：其一，疫情方面，伴随联合国定义“大流行”结束，海外疫情管控将进一步放松，我国的疫情防控体系也进一步优化，疫情对国内经济的扰动将逐步淡化。

房地产行业融资现状及对策分析

房地产行业融资现状及对策分析房地产是一个资金密集型行业，融资是其重要的发展方式之一。

目前，中国房地产行业面临着多方面的融资压力和发展挑战，其中包括楼市调控政策的加强、金融监管的收紧、企业负债率的上升等问题。

本文将从现状和对策两个方面，对当前中国房地产行业的融资情况进行分析。

一、融资现状总体看来，房地产行业的融资环境不断趋紧。

截至2021年上半年，全国房地产企业负债率已达到59.6%，处于相对高位。

此外，房地产开发资金成本也在不断上升。

随着市场竞争加剧和政策收紧，房企的融资成本逐步上升。

1、银行贷款收紧今年年初，银行对房地产企业的贷款额度和融资门槛均有所收紧。

国家对房地产市场进行了调控，银行对房地产市场的投资也越来越谨慎，出现了多家银行调整房地产融资规模以及抬高融资要求的现象。

2、信托融资难度加大信托融资是房地产企业的主要资金来源之一，但是目前信托融资难度明显加大。

房地产开发项目的特点是高风险和长周期，而信托机构具有较高的风险忌避特性，对此类项目的融资需求越来越谨慎，追求稳定的投资回报。

此外，近年来，信托机构的监管限制也加强了，出现了不少信托公司被接管或处罚的情况，这也使得房地产企业在信托方面的融资面临一定的困难。

3、债券融资回潮随着社会融资规模的逐步扩大，债券融资对房地产企业来说逐渐变成了一个可靠的融资方式。

伴随着2020年的PPI上涨和宏观经济恢复的势头，债券市场进一步回暖。

截至2021年6月，房地产融资债券（其中包括地方政府融资债）规模超过5.5万亿元，占到债券市场的1/3左右。

二、对策分析房地产行业的融资需要转变思路，减少传统的高杠杆融资方式，提高企业的融资质量和效率。

在此背景下，企业应采取以下对策：1、转型升级，降低融资压力房地产企业应该更多地关注核心业务，提高产品品质和附加值，通过产能升级、销售管控、风险管理等方式降低企业负债率和融资压力。

2、多元化融资渠道针对当前房地产市场的融资市场多元化特点，房地产企业应在不断扩大信托融资、债券获得的融资比重的同时，增加其他金融机构的合作，扩大资金来源渠道。

地产公司上市洪波涌起募资将超500亿港元

地产公司上市洪波涌起募资将超500亿港元10月以来，境外股市强势上涨，道指、纳指、恒指等股指纷纷创出新高。

这使得前期沉浸在“破发阴影”中的中资地产公司再度掀起境外上市热潮。

10月17日，国内首只地产科技概念股中房信集团（CRIC）登陆纳斯达克，受到投资者热捧，上市以来累计涨幅达35%。

在香港市场，恒大地产、卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产公司相继启动招股。

自7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产、宝龙集团、华南城等多家房企完成境外上市。

据中国证券报记者统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

业内人士分析，四季度，资本市场流动性依然充裕；在今年行业景气回升中，多数房企交出了靓丽的业绩答卷；优势房企将成为境内外资金青睐的对象。

而房企上市融资，在为未来投资布局做准备的同时，也将加剧土地等资源方面的竞争。

为扩张“输血”作为资金驱动型行业，上市融资是房地产企业为扩张“输血”最有效的举措之一。

今年以来，包括CRIC、世联地产在内的“泛房地产”业内企业都开始了上市之旅。

而募集资金主要用于主营业务扩张。

CRIC招股说明书显示，其上市净募集资金逾2亿美元，将主要投资于新信息和运营系统，同时用于销售和市场拓展。

CRIC联席董事长周忻便指出，此次IPO有利于公司继续推进国内最大和最先进的房地产信息系统建设，为房地产开发商、供应商、专业机构以及个人用户提供多元化房地产信息服务；进一步拓展和深化房地产信息和门户网站服务领域的商机，建立公司在细分市场的核心竞争力。

恒大地产向基础投资者透露的未来计划也显示，按照现在的开发进度，公司在未来3-5年将具备充足的土地储备，保持物业开发高速发展，并计划继续以滚动开发方式维持5000万平方米的土地储备。

同时，公司将继续在全国各主要省会级城市快速大规模开发地产项目。

预期每年在建建筑面积维持在1500万平方米水平。

万达恒大绿地等房地产企业为什么纷纷进军金融业务？

万达、恒大、绿地等房地产企业为什么纷纷进军金融业务？本文预计将发表在《中国房地产》（市场版）2016年第11期。

原文题目《房地产企业转型金融业务的背景与模式解析》。

近期，诸多房地产企业纷纷进军金融行业，相关新闻引起广泛热议。

万达入股百年人寿、东营商业银行等，恒大在互联网金融、保险等金融板块都有动作，旗下寿险在A股掀起举牌之风，绿地则持有互联网金融平台绿地金服；而近期中国泛海收购美国最大的长期护理保险公司Genworth Financial,Inc，新华联控股则举牌了北京银行。

那么，房地产企业为何纷纷选择转型金融业务？当前有哪些转型金融业务的模式？房地产企业转型金融过程中，会面临哪些风险？本文试图来解答以上问题。

01 转型原因：行业遇增长瓶颈，金融带来机遇（1）房地产行业面临增长天花板，房企盈利能力下滑。

2015年至今，在持续的货币宽松、信贷增产、政策松动的强刺激下，房地产行业进入小周期上升阶段，市场交易行情持续复苏，房企资金链明显好转，收获了靓丽的成绩单。

但是从长期来看，除一线城市和少数核心二线城市出现供小于求的情况，大部分城仍然市面临库存积压、降价难销的困境，去库存依旧是未来长期主题。

同时，天价地王频频出现，地价涨幅持续高于房价涨幅，房地产企业盈利空间继续缩窄在所难免。

传统房地产企业面临销售规模增长的中长期瓶颈，依靠简单拿地、开发卖房的盈利模式将难以持续。

从上市房企财务数据看，自2011年以来，房地产企业销售毛利率从接近40%的高位持续下降至28%，销售净利润率从16%下滑至不足10%，行业盈利空间持续被压缩。

虽然近两年房地产行业明显回暖，但多数房企增收不增利，2016年一季度行业销售净利率为9.68%，同比下降了3.3个百分点。

今年一季度房企盈利继续出现分化，四分之一的上市房企销售净利率高于10%，而另有四分之一的房企却已经为负值。

（2）部分房地产企业负债率高企，急需改善融资结构。

房地产企业传统的重资产模式，必然会导致高杠杆和负债率偏高，而房企的主要融资渠道为债务融资（银行贷款、委托贷款、公司债等）。

浅析中国房地产发展现状及成因

浅析中国房地产发展现状及成因【摘要】 2022年中国宏观经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，内部叠加疫情反复冲击，外部叠加俄乌冲突和美联储连续加息，经济增长乏力。

房地产更是遭遇了1998年房改以来最为剧烈的周期性调整，尽管年初以来需求端政策及信贷环境不断优化，但效果并不明显，个别头部房企暴雷、部分期房项目停工停贷事件加重了市场悲观情绪，房企资金压力加剧，金融系统性风险隐现。

当前房地产仍然是我国的重要支柱产业，对我国的宏观经济、人民生活水平的提高、和谐社会的建设起到举足轻重的作用。

因此，分析我国房地产发展过程中存在的主要问题，探寻房地产的科学发展之路，无疑具有重要的理论意义和现实意义。

【关键词】中国房地产支柱产业成因周期性调整1998年“住房制度改革”之后，中国商品房市场应运而生，并迅速发展成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业。

房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。

特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。

这期间中国房地产市场经历了多轮周期。

而最近一轮的下行周期起始于2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”。

从2021年下半年开始，房地产市场进入下行通道的调整期并成为经济增速放缓的主要驱动因素之一。

2021年12月，中央经济工作会议明确了调整宏观经济政策以稳定经济增长的方向，随后房地产的紧缩政策也开始调整。

近几个月内，央行降低了首套房贷款利率，各地也因城施策密集出台了放松限购、限售要求和住房购买补贴等一系列鼓励住房需求的政策。

但是由于3月以来奥密克戎疫情和封控等防疫措施给房地场市场的修复带来新的巨大冲击，4月和5月期间，房地产市场的各项指标不仅未见好转，反而下跌的势头有所加剧，2022年全年同比上年下降近四分之一，在近期房地产金融支持“三箭齐发”的基础上，中央经济工作会议要求从供给、需求、转型三方面发力扭转房地产市场形势，相信不久，房地产销售将企稳回升，房地产市场将回到正确的轨道上。

上市房企资本市场再融资涉地涉房核查

工海房地
上市房企资本市场
再融资涉地涉房核查文／沈晨炜周姚春
及政策条例中而新的核查标准在
操作中又难以把握，所以笔者通过前期案例汇总、机构调研，梳理了上市房企再融资监管层的重要核查点和实践操作的认定方法，为上市房企具体项目的开发提供事前、事
二、项目销售阶段
房价高涨，刚需强烈，加强房地产市场商品房的投入量是现阶段的政策导向。在销售领域，监管层主要对上市房企是否存在捂盘惜售 ”行为进行核查。
（一）核查标准
“ 建房［２０１０］５３号文规定取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在１０日内一次性公开全部准
内签订土地出让合同。 ” 实践中通过招拍挂程序取得土地时
上市房企再融资的 ” 热情，资本市场监管层则继续贯彻
房地产宏观调控政策。证监会近日发出了《关于上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》（上
土地成交确认书所载日期即为签订合同限定日期之起算点，由此来判断合同签订的及时性。
市一部函［２０１３］５９１号），首次明确将国土部及住建部纳为再融资所涉地产业务的核查主体。这意味着下阶段监管层对上市房企再融资申报中所涉用地及商品房核查（以下
简称：涉地涉房 ” ）将更专业、高效、精确。据与相关权威券商的沟通核查中若发现四至六个不合规瑕疵．就可能导致再融资申报的驳回。因此．明确涉房涉地核查点以及瑕疵的正确补正就显得尤为重要。涉地涉房核查依据主要分散在不同的法规、部委规章
（二）实践操作

房价和地产股上演冰火两重天

封面文章Cover·Story今年上半年，房地产板块表现萎靡不振，难以提起投资者的兴趣；本次万科定增事件，当我们再次将目光回到房地产板块时，发现了一个十分奇特的现象：一方面是房价、楼市的火爆，上涨成为主基调；但另一方面，地产板块的走势却是跌跌不休，相关数据显示，截止6月21日，今年以来房地产板块整体下跌23%，部分个股跌幅远甚于同期上证指数。

是何种原因造成了房价和地产股冰火两重天的局面？本刊综合分析后认为，其主要在于楼市受政策的影响较大，而股票则是受行业成长前景及企业盈利能力的推动。

地产股今年将呈现出前高后底的走势，站在成长性的角度，地产股并不适合长期投资。

楼市量价齐升格局未变房地产行业是我国的传统支柱产业之一，2015年房地产开发投资9.59万亿元（占GDP总量达到14.17%），连续11年保持增长态势。

虽然政府自2010年以来政府陆续出台政策抑制楼市火爆的局面，但依然止不住房价的快速上涨，尤其是2014年下半年，在国家货币政策放松的背景下，加之限购政策放松及去库存政策实施，国内楼市开始加速上涨。

数据显示，2015年4月全国百城住宅价格指数同比增速为-4.46%，此后逐月走高，截止2016年5月已达到10.34%，接近该数据的历史最高水平。

而从国家统计局的数据来看，全国累计商品房销售面积也出现快速回升，今年前5个月更是出现井喷式行情，同比增速高达33.2%。

房地产呈现出典型的区域化特征，前五个月以京沪深为代表的一线城市房价同比增速呈现出上涨趋势，5月份达到了26.82%，而同期70大中小城市新建住宅面积指数（三线城市）仅为1%，出现明显的两极分化。

有市场人士指出，一线城市房价上涨肯定有炒房客的作用，但更多是来自于巨大的房产需求的抬升，未来一段时间内京沪深的住房价格很有可能维持在高位运行，而三、四线城市则可能面临一个下跌的风险。

值得注意的是，在房价暴涨也催生地产商的拿地热情，各地地价逐步升温。

房地产企业再融资开闸

房地产企业再融资开闸作者：来源：《居业》2013年第08期无论如何，“新型城镇化”已经让嗅觉灵敏的房地产企业把握住了先机。

充斥整个7月份的房企停牌潮，以及房地产企业再融资开闸的传闻，终于在8月伊始被真正做实。

获得“放行”的首家上市公司——新湖中宝，推出的方案正是定向“新型城镇化”。

新湖中宝日前推出定向增发方案并复牌，募资投向为上海棚户区改造项目，募集资金总额不超过55亿元人民币。

虽然该方案最终能否获得证监会审批通过，还有待观察，但新湖中宝复牌后涨停报收，房地产板块当日也处在涨幅榜的前列，显而易见“新型城镇化”对上市房企是重大利好。

申银万国证券研究所首席分析师桂浩明表示，有再融资需求的不止一家企业，进入7月份以来，也有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。

之所以再融资开闸选择的是新湖中宝，一是由于近期中央政治局开会讨论经济工作问题，谈到房地产，但是这次没有再融资、调控等字眼，也没有过多地讲到房价，更多的还是提它的健康、稳定发展，这表明我国房价的格局，肯定会出现某些变化。

其次，这次新湖中宝55亿元人民币的投资目的很明确，主要是投入到上海的棚户区改造。

新湖中宝推出这种方案，应该说符合现在我国发展房地产、推动城镇化的特征，在这种情况下出台，更容易反映出市场或者公司本身，对于未来房地产的预期，以及投资者对于未来房地产发展重心的猜测。

上市房地产企业再融资暂停3年后，首次有新的方案推出，融资门槛一定很高。

如这次新湖中宝的定向增发方案，明确指出募集的投向为棚户区的改造项目，可能也会成为在这之后，房地产企业再融资的一个风向标。

可知未来的监管层，即使能够放开上市房地产企业的再融资，但是对于募集资金投向的监管，注定会异常严格、苛刻。

我们能够明白，让什么样的公司上市，让什么样的公司进行再融资，这是一个技术问题，要符合上市或者再融资的基本条件。

但是，这也有一个导向问题，与当时调控房地产的大背景有千丝万缕的关系。

房地产再融资渐趋放开房企卷土重来

房地产再融资渐趋放开房企卷土重来在新湖中宝、宋都股份相继公布再融资预案之后，上市房企似乎又要迈进再融资“激情燃烧的岁月”。

业内人士认为，房地产再融资已事实性放开，那些在过去三年房地产再融资的通道关闭期间抛出过再融资方案的房企将会卷土重来。

在新湖中宝、宋都股份相继公布再融资预案之后，上市房企似乎又要迈进再融资激情燃烧的岁月。

业内人士认为，房地产再融资已事实性放开，那些在过去三年房地产再融资的通道关闭期间抛出过再融资方案的房企将会卷土重来。

不过，对于土地储备少、规模小、抗风险能力弱的中小房企而言，再融资放开并不是救命稻草，这些房企依然难以获得再融资资格。

相反，在行业洗牌过程中，这些中小房企将会被大房企或者其他想涉足房地产的企业通过资产注入的方式所并购。

再融资放开月日，在宋都股份公布再融资预案、招商地产因筹划重大事项而停牌的刺激下，房地产板块强势上涨。

亿城股份、中弘股份强势涨停，中航地产、宋都股份、泰禾集团涨幅均超过。

多位券商分析师和业内专家在接受中国证券报采访时表示，房地产再融资已经事实上放开，且不再限制再融资所涉项目的定位。

此前，市场主流观点认为，本次地产再融资放开将是有条件放开，放开方向为涉及棚户区改造、一级土地开发、保障房建设项目。

不过，宋都股份再融资的资金投向为普通商品房项目，这超出了市场预期。

目前来看，房地产再融资的资金用途不会受到很大的限制。

房企可以投向保障房、棚改房，也可以投向普通商品房项目、商业物业项目。

但保障房和刚需商品房因符合国家政策导向，会获得优先照顾。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫告诉中国证券报记者，但能不能获得证监会的批准，主要是看房企的财务状况、销售业绩、偿债能力和信用情况。

如果这四项指标符合监管要求，就应该没有什么问题。

国内某大型券商分析师表示，放开地产再融资体现了政府开正门、堵歪门的思路，是地产供给面的市场化改革。

不过他指出，地产调控市场化下一步的改革方向将是房产税，即从需求方面针对楼市进行市场化调控。

房地产再融资放行影响将超预期

房地产再融资放行影响将超预期[摘要]月上旬房地产企业再融资全面放行，募集资金投向不受限制，保障房、商业物业、一级土地开发、住宅开发都可以，上市公司公告董事会议案时不需要停牌，月上旬房地产企业再融资全面放行，募集资金投向不受限制，保障房、商业物业、一级土地开发、住宅开发都可以，上市公司公告董事会议案时不需要停牌，属于企业的正常融资决策。

我们认为此次房地产再融资放行可能不仅仅是一个事件性的投资机会，或将带来一定的超预期机遇。

首先从基本面看，再融资放开以及加强银行表外资产监管，大概率导致的情形是非上市公司融资成本上升、龙头型上市房企融资成本不变、高杠杆成长型上市房企融资成本下降。

因此，对龙头房企略有利好，对成长型房企也打开了加杠杆的空间，另外，对此前曾申请资产注入、但受政策影响未能完成的公司也有较大利好。

其次从政策预期看，地产股为什么较低，因为政策看不清，波动剧烈，投资者风险厌恶，上市公司没有市值管理动力，不放业绩。

如果政策看清了，房地产基本面本身也趋于稳定，以房地产行业的增速则应收获相对现在更高的。

当然，市场认可这一逻辑可能需要一个过程。

月成交量有所回暖，从需求的领先指标来看，世联的来访量正在回升。

中介和上市公司也普遍反映月下旬推盘较多。

加上金九旺季预期存在，基本面总体良好。

未来一个月房地产行业可能出现基本面和政策面共振，进取型投资者需把握其中的波段机会。

新房在购买的时候不是就已经在相关部门网签备案了吗？怎么还能改合同呢？市民刘女士就对改合同挺纳闷。

记者在同城网站二手房版块搜索改合同这一关键词，就可搜到一万余条结果，大多数房源都被标注上包改合同，免高税这一标签。

其中某楼盘平方米两居室，总价万元，记者咨询经纪人，得知这是某单位的内购房源，还没有进行网签，如果要买的话，只需要到开发商处重新签订购房合同即可，这个都是可以操作的，不用购房者管，改合同的费用也不用买房人出，改好合同之后就像是你自己买了这个新房一样，等到办房产证的时候正常办就行，这样省事又省钱。

16687992_房地产市场半年报：融资收紧_住房租赁升温__

房地产市场半年报：融资收紧住房租赁升温李向特约报道2018年上半年，中国房地产市场情绪跌宕起伏，房企迎来销售巅峰时刻，也经历资金流的饥渴，销售市场区域差异，充满了“抢人大战”、万人摇号的现象，从海南的限购到丹东楼市的暴涨，房地产市场的情绪令人焦虑。

上半年TOP100房企销售同比增长36%，特别是第二季度以来，一二线预售松动和三四线市场火热，房企销售迎来高峰。

从政策面来看，中央进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实施差别化调控，建立健全长效机制。

体现在“房产税”胎动、不动产登记系统全国实现联网，12个试点城市正在开展的住房租赁正在产生政策协同效用。

土地供给层面，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，允许在符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。

与此同时，房地产去杠杆的升温，让房企融资出现前所未有的压力，无论境内境外发债还是传统融资渠道，资金流的紧缺和成本上升，加速房企主动推盘销售。

房企销售再迎新高截至记者发稿，统计局公布的1-5月份房地产数据显示，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%。

住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%。

值得注意的是，这是自去年7月以来的10个月间，销售面积增速首度出现反弹。

商品房库存得以去化。

截至5月末，全国商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。

其中，住宅待售面积减少466万平方米。

价格上，70个大中城市商品房住宅销售价格显示，上涨的城市有2018年上半年前所未有的高增长，面临的却是如火如荼的全行业去杠杆，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，房地产市场分化态势显现。

房地产去杠杆的升温，让房企融资出现前所未有的压力，无论境内境外发债还是传统融资渠道，资金流的紧缺和成本上升，加速房企主动推盘销售。

61个，持平的城市有2个。

与上年同月相比，房价上涨有62个城市，涨幅最高为11.7%，下跌城市有8个，京沪均出现下跌。