2019年福州世茂天城都市综合体的项目推广的策略的报告

女也
（09年2月发布）
全球500强员工的消费区
（09年4月发布）
全球500强员工的消费区
（09年4月发布）
与广告公司的合作: 把屁股坐在市场上
北京揽胜广告总经理：杨海华
世茂天城推广总共设计67篇报广 毙掉的稿件共计30篇
一层一个姓
（09年3月出稿）
一层一个姓
（09年3月发布）
将来也许会有比我们更高的楼
二、项目推广
1、广告目的：让目标客群带上有色眼镜，引导至案场 2、与广告公司合作:把屁股坐在市场上 3、经营信息：引导投资者情绪 4、信息不对称：开盘,要的就是热销 5、户外：一切以人类的习惯出发
站在巨人的肩膀上
集团支持：
1、08年9月抢先入市 2、入市时的合理定价 3、世茂百货“10+5”投资回报方案确定 4、09年3月15日，推出楼王
精神堡垒实际制作费用6.7万元
制作工艺：角钢外包喷绘布
精神堡垒制作费用约12.3万
制作工艺：钢结构、镂空、LED内打灯
共节余费用达5.6万余元
07年制作工地围墙费用约54.7万元 09年制作工地围墙费用3.8万元
共节余费用达50万余
谢谢!
09.3.12
世茂百货、臻园沿 街商业售罄
近300米高，综合建筑群
女也
09.3.15
重要节点
臻园3#开 盘
09.4.12
酒店裙楼商业 开盘
09.5.10
俪园2#开盘
推广主题 一层一个姓 5A级写字楼商业 人往高处走
项目总销 22.8亿
09年1~5月完成任务
截止2009年5月20日
世茂天城完成总销22.8亿
180平米以上户型存量至少71万方
折计至少3000余套
2009年福州下半年推出的部分大户型项目
项目
主力户型（平方米）
融汇江山二期
200
东源北院
180
阳光白金翰
206~300
中天金海岸.天悦
190~350
公园道1号 凯旋枫丹 融侨观邸二期
220 200 180~250
套数(套) 253 120 168 166 190 250 450
其中09年完成总销17亿
2009年1月—4月
福州房地产市场共完成总销约100亿
世茂天城占其中15%
15%
85%
2009年1~4月福州商品住宅成交统计
面积(平方米) 成交套数(套)
90以下
6824
90~120
3158
120~140
140以上
1943
1732
所占比例 50% 23.1% 14.2%
12.7%
俪园
臻园
茶亭公园及世 茂百货
近300米高酒店 及写字楼
09年目标任务
09年全年销售
目标15亿
进一步巩固项目 顶级豪宅地位, 为明年近300米高塔楼
推广做准备
项目营销节点回顾
重要节点 推广主题
08.5.4
售楼中心对 外开放
08.9.23
08.10.26
俪园1#、2#住 宅开盘
世茂百货商铺 对外公开
项目支持：
1、优秀的销售团队 2、工程进度
知名度的建 立
将来也许会有比我们更高的楼
（08年6月发布）
将来也许会有比我们更高的楼
（08年6月发布）
将来也许会有比我们更高的楼
（08年6月发布）
将来也许会有比我们更高的楼
（08年6月发布）
将来也许会有比我们更高的楼
（08年6月发布）
总之，人往高处走
（08年12月出稿）
世茂女士主题百货
（08年12月出稿）
女也
（08年12月出稿）
世茂百货户外
（08年10月出稿）
世茂百货户外
（08年10月出稿）
女也户外秀稿 女也户外定稿
（08年12月出稿）
经营信息——
引导投资者情绪
1.
09年1月至5月20日，共撰写软文49篇
报纸发布计159次
相关软宣在福州各大网络媒体同步发布
睿智营销 福州企划
1、市场回顾 2、项目推广 3、费用控制
目录
1、世茂天城项目介绍 2、09年目标任务 3、09年1~5月完成总销 4、09年福州市场分析
一、市场回顾
世茂天城项目介绍
占地：约142亩 建筑面积：近50万方
商业：约9% 写字楼：约10% 酒店：约13% 住宅：约46% 地下：约22%
（08年4月出稿）
来自百度文库
将来也许会有比我们更高的楼
（08年4月出稿）
总之，人往高处走
（08年6月出稿）
总之，人往高处走
（08年7月出稿）
总之，人往高处走
（08年7月出稿）
总之，人往高处走
（08年7月出稿）
俪园1#/3#楼开盘稿
（08年8月出稿）
日出日落系列
（09年3月出稿）
日出日落系列
（09年3月出稿）
日出日落系列
（09年3月出稿）
一层一个姓
（09年3月出稿）
市中心的复合社区，生活需要丰富
（09年5月出稿）
酒店裙楼商业—— 全球500强员工的消费区
（09年4月出稿）
世茂百货投资回报
（08年11月出稿）
世茂百货投资回报
（08年11月出稿）
世茂百货投资回报
（08年11月出稿）
世茂女士主题百货
论坛：要嫁就嫁一天卖12亿的售楼先生
论坛话题列表
论坛话题列表
户外——
一切以人类的习惯出发
考虑到遮挡的问题 考虑到周边建筑颜色、广告牌的颜色、字体
考虑到观看视觉中心点的问题 考虑到截留区域客户特性问题
臻园商业屋顶户外4月9日上画
规格：22.7×5米
臻园商业屋顶户外4月19日上画
规格：22.7×7米
休息等候区
选房区
三、费用控制
截止2009年5月22日，
09年实际发生营销企划费用约320万 占总销0.18%
按09年集团批复的项目营销费用比例2.12%计， 费用额度应为3604万元；
扣除样板房费用500万元，共计节省节余推广费用2784万元。
样板房费用 14%
实际发生费用 9%
节余费用 77%
项目软宣推广
猎奇！ 八卦！
不可忽视网络的力量 世茂天城网络发贴110条以上！
论坛：偷拍世茂天城售楼人员的业绩表，一位MM卖了5000多万
论坛：真的富豪藏世茂：房子建成蓝球场，还有200平可以住
坊间传闻：东百、大洋要向襁褓中的世茂百货痛下杀手？
论坛：洲际酒店入驻世茂天城，香格里拉从此只能喝汤?
福清市中心户外4月5日上画 福清市中心户外3月30日上画
福州市中心户外
福州郊县户外
开盘——
要的就是热销
信息不对称! 制造热销! 现场逼定!
以俪园1#/3#楼开盘为例
预选房区
休息等候区
合理的程序分散客 户价格抗性
预选房等候区
签到区 预选房区
预选房区 销控区
选房区 缴款区
内外同步报销控＋屏风遮挡销控区＝紧张、热销
厌恶损失
通常，人们面临同样大小的利益和损失， 来自损失的压力比来自利益的幸福感高出
约两倍
世茂百货——后天很美好，明天很安全
（08年10月发布）
后天很美好，明天很安全
（08年11月发布）
后天很美好，明天很安全
（08年11月发布）
女也
（08年12月发布）
女也
（08年12月发布）
女也
（09年1月发布）
（08年7月发布）
总之，人往高处走
（08年7月发布）
总之，人往高处走
（08年10月发布）
俪园1#\3#楼开盘稿
（08年9月发布）
俪园1#\3#楼开盘稿
（08年9月发布）
一层一个姓
（09年3月发布）
俪园2#楼开盘稿
（09年5月发布）
市中心的复合社区，生活需要丰富
（09年5月发布）
.从量变到质变是如何产生的