浅析当前房地产市场现状和调控存在的问题与对策

浅析当前房地产市场现状和调控存在的问题与对策

作者：苏静静

来源：《行政事业资产与财务》2016年第17期

摘要：本文主要针对当前房地产市场现状以及调控中存在的问题进行了分析，并针对这些问题提出了一些思考和建议，以供参考。

关键词：房地产；市场调控；问题；对策

当前，中国的城市化正在进入新阶段，即从“普遍城市化”或者“中小城镇化”进入了“大城市化”阶段，再加之百姓对通涨预期和资产保值等投资需求，房价在2015年底至2016年进入快速增长期，出现了一线城市房价暴涨的状态。

一、我国房地产市场的现状

（1）受国际和国内经济形势影响。在全球经济波动异常、贸易额大幅下滑的背景下，我国的经济同样也面临实体经济下行的压力。另外，我国经济增速放缓，以及全国产业分布的定型，中国的城市化正在逐渐进入“大城市化”阶段。

（2）国家房地产政策背景。2015年的中央经济工作会议，将“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一。并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段。

（3）出现非对称性房价上涨。一二线城市和三四线城市之间，出现了“非对称性”房价上涨，前者房价快速飙升，地方政府不得不出手调控，后者则出现停滞，去库存变得十分缓慢。

（4）百姓对房价的上涨预期。经过多年政策的“空调”，以及楼市唱衰论的不断“落空”，很多购房者对购房保值的态度变得更加坚定，这是一二线城市房价暴涨的根源之一。

二、当前房地产调控政策存在的不足

（1）重“需求侧”轻“供给侧”的调控策略。在经济领域“供给侧”调整被提及了很多次，但是调控楼市，目前还只是重“需求侧”。2016年3月底一线城市上海和深圳分别出台了“史上最严厉”的调控措施。上海市的措施中，主要是收紧信贷和购房限制：二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。此外，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由两年调整为满五年。深圳则要求：购买首套房但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套

住房但已结清的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购1套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险的证明。

从根本来说，地方政府楼市调控措施只侧重于需求侧，即对购房人采用准入限制。换言之，从楼市的“需求侧”入手调控，而不是“供给侧”。所谓从楼市的“需求侧”入手，本质上是提高购房人的成本。提高房贷利率，购房者的利率负担会更重；限制购买的政策，购房者则需要负责“额外成本”，比如夫妻“假离婚”、非夫妻“假结婚”，或者签订一些法律风险不小的“抽屉协议”。

（2）“去库存”政策出现“非对称性上涨”。“非对称性上涨”是这个阶段楼市的一个主要特征，一二线城市房价节节高升，但在三四线城市，去库存压力大得超乎想象，对库存较严重的三四线城市来说，需求不足、过度依赖房地产和土地财政的状况已成为经济发展的严重掣肘，即使年初以来的刺激政策使得市场有所回暖，但仍有很多房子滞销。

“去库存”政策使房地产非意愿库存持续上升，导致开发商土地购置面积快速下降，使得地方政府的财力捉襟见肘。靠土地吃饭的地方财政收入格局已不可维系，从长远看，打破“土地财政”有利于改善地方财政收入结构，但短期内对地方财政的冲击不容小觑。过去中国经济增长在相当程度上得益于地区间竞争，土地财政为地区间竞争驱动的增长提供了必要的财力支持。土地财政收入下降会减弱地方政府的投资动力，也使得地方政府失去了相当部分资金来源。正因为如此，尽管今年要实施“有力度的积极财政政策”，但考虑到土地财政萎缩而使地方投资萎缩，中央地方财政支出的净效应，未必会达到“积极之效”。

（3）通胀预期促使了房价的上涨。目前中国金融体系最大的问题是贷款主体的预算软约束。预算软约束指的是，预算约束体没有预算上的硬性限制，它的支出经常超过它所能获得的收益，但它不会被破产清算，而是可以不断获得新的资源。例如某企业自身并没有市场竞争力，如果在完全市场化的环境中，它无法再从金融体系获得资源，只能自生自灭，这是预算硬约束。相反，就是预算软约束，这在一些国企中尤其明显，这些企业效率低下，但依然可以靠银行廉价的贷款存活。这就导致一些银行贷款通过各种隐性方式流入私人腰包，最终也会购置房产。

三、房地产调控存在问题的对策建议

（1）加强“供给侧”调控改革。房地产调控的目的在于促进房地产市场稳定发展，保持供需平衡，调控的手段不仅要从“需求侧”入手，更应加强“供给侧”调控力度。所谓楼市的“供给侧”即卖家，主要有两部分，一部分是开发商，另一部分是普通投资者。

作为一个卖方占据优势的“卖方市”，中国楼市最具杀伤力的调控措施，应该是直接增加卖方的持有成本。对新房而言，着力点在于地产商所面临的资金利率，即提高开发贷款的利率和限制信贷；而对投资类卖房者来说，着力点则是房地产持有税，即对房地产资源征收持有税：

为鼓励自住性购房需求，对自住房可减免持有税；对持有2套及以上的住房开征房地产持有税，并实行阶梯收费，持有住房越多缴税额度越高；对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地产资源闲置调节税，抑制囤地囤房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长，并对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。

（2）针对不同城市采取不同的调控措施。中国的经济地理发展模式决定了中国应该因地制宜采取不同的房地产调控措施。鉴于内陆邻国经济都不甚发达和缺乏产业融合的前景，中国的经济带形成也必然是最佳出海口，外加背靠平原腹地的模式，长三角和珠三角经济带的形成就是这个格局，外加一个政治中心。事实上，中国高房价城市正是分布在这些经济带上。对于这部分城市，我们应采取增加土地供应，继续推进保障房住房建设，同时加快培育和发展住房租赁市场，收紧银行贷款，以平衡供求关系。

在三四线城市，主要还是应采取去库存的政策，即库存较高地区应合理控制土地供应速度，降低购房首付比例、增加公积金贷款额度、降低购房契税等松宽的政策上。同时，可以在住宅的房屋类型和精品化方面做文章，促进改善型需求，从达到去库存的目的。

（3）降低投资预期。目前我国实体经济低迷，很多实体业主更愿意将本应投资于主营业务的资金转移至房地产，同时也出现了努力工作的人无法获得高回报，而转卖房屋投资的人轻易获得巨额财富。首先应引导房产回归居住功能，买房的目的应在于改善居住环境改善生活条件，而不是获得高额的利润；其次应树立正确的投资理念，充分了解市场行情，对投资风险做必要的预期防范；政府应通过多方面、多渠道宣传房地产投资的利弊，让房地产市场趋于理性。

综上所述，房地产市场调控不仅要加强“供给侧”调控改革，更要因地制宜针对不同区域实施不同的调控政策，最后从降低国民对房地产投资的预期着手，从各方面完善房地产调控机制，促进房地产市场稳定发展。

参考文献

1.中国社会科学院2015年5月23日在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》.

（责任编辑：王文龙）