文化艺术中心服务方案

龙海市文体中心文化综合大楼

物业管理方案

目录

1、物业概况 (1)

2、物业管理内容 (1)

3、物业管理服务标准要求 (1)

4、各职能人员职责 (6)

5、物业管理组织机构、人员培训及管理运作 (8)

6、保洁、绿化、机电、保安服务工作流程与质量标准 (13)

7、突发事件处理 (20)

龙海文体中心文化综合大楼物业管理方案

一、物业概况：

龙海文体中心文化综合大楼，内设电梯四部，中央空调、配电房、消防系统、排水系统等，大院内路面宽敞、配有停车场、及绿化地带等，是一座功能齐全的行政办公楼宇。

二、物业管理内容：

（1）建筑公用部位（办公楼大堂、公共楼道、走廊、公共卫生间，绿地、楼顶层等）的管理、养护。

（2）公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括：上下水管道，落水管、照明，中央空调（含冷却系统）、电梯、消防控制系统、供水、配电管理、养护（除电脑联网、电话系统外的全部设备）。

（3）公共绿地、花木、盆花等的养护与管理。

（4）公共环境卫生。包括：接待室、会议室、电梯、电梯间、楼梯间、大堂、公共梯道、厕所、走道、地下车库、地面停车场等公共场所的清洁卫生，垃圾和收集、清运，定期消毒、灭鼠、化粪池清理等。

（5）负责文体局内部会议、来客接待的服务管理，负责局领导成员办公室保洁工作。

（6）配电房值班。

（7）会议室的正常使用以及环境卫生；节日有关保障。

（8）负责大院的日常治安工作，24小时保安值班，做好安全防犯工作，承担办公大院内业主上下班时间段安全保卫防范工作。

（9）负责办公大院的车辆停放管理、交通秩序管理、各楼层公共场所卫生；做好物业管理用房、空置房、公共通道等的锁匙管理。

（10）负责传达室、门岗及文件报刊、信件的收发。

三、物业管理服务标准要求：

（一）管理机制

1、龙海文体中心文化综合大楼设物业管理处，并按《管理处工作手册》实行综合管理服务。

2、制定业主公约及大楼的各项管理制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度并根据《四大服务规范》、《检查检验大纲》及《业主公约》、《用户手册》制定，并经甲方认定后发布实施。

3、大院内物业档案资料齐全，由专人统一管理。

4、管理处内配备计算机。

5、制定管理处员工培训计划及各项管理制度（详见管理制度一缆表）《综合部工作手册》实施、有考核并留有记录。

6、公司主要负责人和业务人员均通过政审，经招标人同意后上岗工作。

7、管理处主任和业务专业人员均通过物业管理专业培训，获得市级以上相关技术证书，可随时提供招标人检查。

8、管理、业务及服务人员佩带工作牌，有明显标志着装上岗，遵守职业道德规范。人员的使用报招标人认定备案。

9、公司建立一套完善的各类人员工作和工作业绩考核制度（详见管理制度一览表）。

10、各类物业人员熟悉大楼和本岗位的责任，身体健康，文明敬业、服务意识强、服务态度好。

（二）保安项目

为确保内部安全，预防各类案件事故的发生应制订防火、防盗、防抢应急预案，做到管理规范、职责分明、纪律严谨、素质良好。为业主提供一个安全、整洁、有序的工作与生活环境。

门卫岗位工作要求：

（1）执勤时着装整齐、统一、规范，站、坐姿势态度端正，按规定佩带器械。（2）文明服务，礼貌待人，用语规范，禁讲服务忌语，遇领导和重要来宾应起立敬礼。

（3）做好来访人员登记和交接班记录工作，严禁无关人员进入区域内。

（4）指挥车辆有序停放，保持值班室整齐、清洁。不得出现睡班。

（三）保洁项目

室内室外公共区域作业标准。

目的：规范室外、公共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好，环境整洁。1、道路、场地、天台的清洁和保洁：

（1）目视地面无杂物、积水，无明显污渍，泥沙。

（2）道路、场地、通道、天台无污渍，每200平方米痰渍，烟头、纸屑平均控制在3个以内，无直径1厘米以上石子。

（3）路面、通道、天台垃圾滞留时间不超过1小时。

（4）检查垃圾筒，地面无散落垃圾，无污水，无明显污迹。

（5）清洗垃圾筒，果皮箱应在夜间进行，防止影响业主使用。（清洗标准应做到目视无污渍，周围无积水）。

（6）室内排水沟每天清洁一次，标准应达到目视无污迹，无表苔、杂草、排水通畅无堵塞，无积水，臭味。

（7）信报箱应做到干净无灰尘，无污迹。

2、大堂保洁标准要求：

（1）大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不超过5个。

（2）垃圾桶内垃圾不超过一半。

（3）保持大堂地板无污渍、无垃圾每平方米地板的脚印不得超过3个。

（4）玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮干净。

（5）大堂的墙面、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘。

（6）保持空气清新无异味。

3、楼间通道保洁标准要求：

（1）地面、墙面级梯洁净，无污渍，水渍，灰尘。

（2）楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭300厘米后，纸巾没有明显污迹。（3）梯间顶面无蜘蛛网，灰尘。

（4）地脚线干净无灰尘。

4、电梯保洁标准要求：

（1）玻璃、镜面、光亮无手印，污迹。

（2）地面干净无污迹。

（3）不锈钢表面无灰尘，污迹。

（4）灯具、天花板无灰尘，蜘蛛网。

（5）电梯门轨槽、显示屏无灰尘，砂土。

（6）轿厢四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭100cm无明显污尘。

5、卫生间保洁标准要求：

（1）天花板、墙面、灯具目视无灰尘。

（2）墙面瓷砖、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘、便器无污渍，墙面无涂画。（3）室内无异味，臭味。

（4）地面无烟头，纸屑，污渍，积水。

（5）设施完好，用品齐全。

（6）玻璃、镜面无灰尘，无污渍，无手印。

6、会议室保洁标准要求：

（1）玻璃门窗目视无明显污迹、手印。

（2）地面无污渍，无垃圾。

（3）室内空气清新无异味。

7、卫生消杀作业标准：

灭蚊、蝇、蟑螂工作，每月不得少于2次

消杀区域：

（1）大楼的梯口、梯间及楼宇周围；

（2）各部门办公室；

（3）公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域;

（4）员工食堂;

（5）地下室、停车场;

（6）灭鼠工作每月应进行1次。

（四）排水、排污管道畅通

1、公共雨、污水管道：1次/半年检查（并视检查情况进行及时疏通）

2、雨、污水井：1次/半年检查（并视检查情况进行及时清掏）

3、化粪池：定期检查，及时清掏。

（五）绿化养护管理

1、草坪保持平整，高度不应超过10cm，超过时应及时进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死，发现死树，应及时清除，并适时补种。