房地产设计管理研究

房地产设计管理研究

摘要：我国近十年以来，房地产行业的迅猛发展，房地产的项目设计管理也凸显出一些问题，导致开发出来的产品不能完全被市场认同，使得项目的投资效益不能最大化，本文对此就房地产项目的设计管理进行深刻的阐述和把控。

关键词：设计管理任务要求强化沟通协调计划进度

1 设计管理的意义

中国房地产尽管经历了无数个跌宕起伏、冷遇、回暖、新政、萎缩、上涨、又新政……然而一批比一批更新更好的楼盘依然如雨后春笋般拔地而起，这些不同特色的设计，将西方建筑风格同时又纯熟地将开发项目所在区域的风土民情，行为习惯及文化观念，巧妙糅合于整体建筑设计之中，进而设计出令人惊艳，风情独树的优美价值极高的建筑作品。优秀的楼盘是开发商与设计师智慧与心血的共同结晶。作为技术工作和管理工作的房地产企业的设计管理，他将引领房地产行业的健康发展和提升我国城市面貌发挥重大的作用，同时要求房地产企业对设计相关活动进行统一管理和协调。房地产从土地购买、规划研究分析、设计管理到施工工艺及装饰效果的控制，是房地产开发管理的全部过程，而设计管理工作是房地产开发建设中的一个重要组成部分，不能不引起开发商的高度重视，它决定一个项目的成败与否，一个好的房地产设计管理团队他创造出来的产品，构成我国城市中建筑的主体风貌，与城市标志性建筑一样，能反映城市的社会、经济、文化内涵。

2 明确设计任务要求

房地产的设计管理有别于设计院设计管理工作，前者是设计任务的制定工作，后者是设计任务的执行工作。房地产公司的设计人员对设计院的设计成果的评估，是以设计任务要求为标准。设计任务要求包括企业的高层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告。设计任务要求是针对设计过程中关键部位，重要点面，同时又根据企业特点的一些内容所提的具体的要求。有效合理制定设计任务要求是房地产设计管理工作的第一步，也是对设计单位管理的根本。设计任务要求之重要，我们切不能草率的编写。如概念规划设计任务要求就有如下几项：

（1）根据政府对地块规划条件的规划指标要求；

（2）根据市场信息、策划分析、成本概算、前期规划研究等因素确定产品配比要求；

（3）根据业主期望成果的质感、色彩和政府报批标准所提出的规划成果要求；

（4）根据项目总体设计计划针对设计进度提出的任务要求。

从以上四点要求不难看出，房地产公司的设计管理工作人员编写设计任务要求之前必须做好以下工作，诸如规划研究：必须参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；必须参与到成本计划，确定限额设计限值；编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能形成合理可控的设计任务书要求。一般来说，虽然房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致编写的设计要求不够全面、具体、方案不够成熟等，引起设计工作的反反复复，如有的在出完施工图后出现颠覆性方案改变。

3 选择合适的设计单位

设计管理中的资源管理重点就是设计单位的管理，按照专业和阶段的不同，委托设计单位分下列几种专业单位：建筑方案设计单位，建筑施工图设计单位，景观方案设计单位，景观施工图设计单位，小区管网综合设计单位，室内装修设计单位等等。在考察和选择设计单位过程中，应兼顾以下几个原则：

（1）风格擅长原则：根据项目定位的建筑风格，选择擅长此类风格的设计单位；

（2）设计成本的原则：根据项目定位来确定总的设计费用，在同等条件下，优先选择价格低的设计单位；

(3)专业技术优先原则：确定施工图设计单位时，有可能会遇到这样的情况，专业能力强、技术好的设计单位配合度较差，而服务好的设计单位技术又不怎么样，怎样权衡两者呢，首先考虑配合问题可以通过沟通、协调、合同管理等措施来控制，而专业能力问题不是一朝一夕就能提高的，而由于技术能力偏差，有可能对项目造成无可挽回的损失，因此，在注重经济观念和市场观念同时应以技术能力和社会信誉作为首选条件。

4 发挥各自的专长，强调统一协作，保证计划的实施

在选择确定设计单位之后，怎样对众多参与项目设计单位进行有效管理，除了通过合同约定，任务要求之外，更多的工作是在各设计单位之间的协调、沟通工作，充分利用他们专业自身的技术优势、来解决相互间的问题。设计单位都是只会关心自己委托的业务范围，如建筑设计单位对结构的可实施性可能不会特别的关注，至少会不如施工图设计单位那么去用心，那么就要在相应的节点来引入施工图设计单位、通过借助设计单位相互牵制的自我管理方式、通过这些衔接节点的相互穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，自觉的参与了其他设计单位的技术管理工作。在设计管理中的进度管理，设计成果的完成时间直接影响房地产开发中的报批、施工、验收、交楼等一系列的环节，因此要对总体的设计进行一二三级计划进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上、能够将设计中各阶段进行完毕，同时还要保证下一步设计成果需求部门的时间节点。要形成相应的时间穿插，这样做不仅仅是为了满足缩短时

间的需求，更重要的是，要让各专业设计形成有机结合。对于比较复杂的问题主要依靠房地产设计管理人员与专业设计师进行面对面的沟通和商量，一起参与设计，对设计中出现的问题应能及时得到解决，这样会促使专业设计师更积极更主动深入到每一个细节，工作效率会大大提高，同时也缩小高层领导拍板决策的范围，为领导节约了时间和精力。在房地产设计管理中既是一个关键工作，同时又是很难做到这一点，原因是很多方面，有规划问题、有协调能力问题、有设计单位合同签订不同步问题、还有技术能力等问题。

5 加强技术措施管理

在设计技术管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的设计工作依靠相关的专业技术的应用，通常的技术管理工作可以分为以下几个类型：

(1)技术研究：前期规划研究就是要求设计师根据地块的规划条件及策划相关要求，根据当地政府规划管理规定进行规划，得出产品形态等初步结论，指导后面的委托设计单位。

(2)设计任务要求的编写：通过设计语言将产品定位表达成为任务书的形成，同时结合现行规范，限值成本、企业的个性特点等其他的要求；

(3)技术方案的对比：如结构基础选型，车库顶板结构选型，屋面顶盖结构选型、设备安装选型、装饰材料材质及颜色选样等，这些都需要组织设计单位进行技术分析，在多个方案中对比成本，外形美观，实用功能，施工工期等综合因素来得出方案选型结论。

(4)设计文件的审核：这是涉及到设计管理工作的各个环节、方案文件的交流、汇报的听取、图纸的审核等。

(5)项目施工配合：设计师必须参与到施工重大专项方案的审核中，同时解决施工过程中出现的图纸问题。

（6）设计变更：由于设计前期工作不够到位，在施工过程中会出现大量的变更，在很多房地产建筑管理中都会出现这类现象，这也是设计配合施工管理工作的一个重要环节，从施工开始到竣工结束，贯穿整个施工管理。总之，设计管理在房地产开发中是个举足轻重的工作。好的设计管理应以流程制度为保障，以过硬的专业技术为基础，在保障安全的基础上注重结构与成本的优化，及时掌握国际时尚趋势及质量标准，强化开发项目核心竞争力，强化消费者的归属感，采用一些以东方吉祥主题为开发项目的市场热销卖点，运用西方美学进行立面设计，有利于比标取地，采用高端先进的外观设计，有利于官方审批，出色的地标造型设计，有利于企业品牌的建立。对空间形态，项目客户定位，成本控制，使用功能，施工工艺都要有效好的把握能力。在结合自身设计项目及项目设计管理的基础上，吸取先进的设计理念，掌握规范化设计管理体系建设中的实施理念和操作方法，形成自己独有的理论体系和实践体系，从而有效地控制项目设计管理