保有环节房地产税改革与量能课税原则
加强我国房地产保有环节税收的分析与建议
流转 ” 不 均衡 布 局 。对 于这 样 不 均衡 的 状 况 ， 文 认 为 应 加 强 房 地 产 保 有 环 节 税 收 ， 据 “ 的 本 根 简税 制 、 宽税 基 、 税 低 率” 原 则 ， 一 步 完善 我 国的 房 地 产税 收体 系 。 的 进
关键 词 ： 收 ； 地 产 ； 税 房 保有 环 节 ； 建议
ｔ ａ ｒｂ ｌ ｖ ｓｔ ｅｇ ｖ ｒ ｈｅ ｐ ｐｅ ｅ ｉ ｅ ｈ ｏ ｅ ｎｍｅ ｈ ｕ ｄ ｅ ｈ ｎ ｅ ｒ ａ ｓａ ｅ ｐ ｓ ｅ ｓｏ ａ ｎ ｍｐｒ ｖ ｅ ｌｅ ｔ ｔ ａ ｅ ｎｔｓ ｏ ｌ ｎ ａ ｃ ｅ ｌ ｔ ｔ ｏ ｓ ｓ ｉ ｎ ｔ ｘ ａ ｄ ｉ ｅ ｏ ｅｒ ａ ｓａ ｅｔ ｘ ｓ ｓｅ ｏ ｈ ｒｎｃｐｅ ｏ Ｒｅ ｃｎ ｘ．Ｅｎｌｒ ｎｇ Ｔａ ｓ ｎｄ Ｄｅ ｒ ａ ｉ ｇ Ｔａ ｔ ”． ｙ ｔｍ ｎ ｔ ｅ ｐ ｉ ｉ ｌ ｆ“ ｄｕ ｉ ｇ Ｔａ ａ ｇｉ ｘ Ｂａ ｅ ａ ｃ ｅ ｓｎ ｘ Ｒａ ｅ Ｋｅ ｒ ｓ：ａ ａ ｉ ｙ ｗｏ ｄ ｔ ｘ ｔｏｎ；ｒ ａ ｓ ａ ｅ；ｐ ｓ ｅｓｏ ｅ ｌｅ ｔｔ ｏ ｓ ｓ ｉｎ；ｓ ｇ ｅ ｔ ｎ ｕ ｇ ｓｉ ｏ
Ａｂ ｔ ａ ｔ Ｔｈ ｅｏ ｍ ｆｒ ａ ｅ ｔ ｔ ｏ ｓ ｓ ｉｎ ｔ ｘ ｉ ｔ ｅ ｉ ｏ ｔ ｎ ｎ ｆ ｕ ｏ ｎ ｒ ｅ ｌ ｓａ ｅ ｔ ｘ ｒ — ｓ ｒ ｃ ： ｅ ｒ ｆ ｒ ｏ ｅ ｌ ｓ ａ ｅｐ ｓ ｅ ｓ ａ ｈ ｏ ｓ ｍｐ ｒ ａ ｔｏ ｅｏ ｒｃ ｕ ｔｙ ｒ ａ ｔ ｔ ａ ｅ ｏ ｅ ｆ ｒ ．Ｐ ｅ ｅ ｔ ｏｍ ｒ ｓｎ ｌ ｙ，ｒ ａ ｅ ｔ ｔ ａ ｙ ｔ ｍ ｓｕ ｂ ｌｎ ｅ ｎ ｏ ｒｃ ｕ ｔ ｙ ａ ｉ ｇ ｔ ｉ ｕ ｂ ｌｎ ｅ ｉ ａ ｉ ｎ ｅ ｌ ｓ ａ ｅｔ ｘ ｓ ｓｅ ｉ ｎ ａａ ｃ ｄ ｉ ｕ ｏ ｎ ｒ ．Ｆ ｃｎ ｈ ｓ ｎ ａａ ｃ ｄ ｓｔ ｔ ， ｕ ｏ
城镇土地国有制条件下我国房地产保有环节的税制建设
① 最近一次 的房贷政策调整是在 ２ １ 年 ４ １ ００ 月 ４日的国务院常务会议 ， 确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套 自住房且套 型建筑面积在 ９ 平方米 以上的家庭 ， Ｏ 贷款首付款 比例不得低于 ３ ％ ； ０ 对贷款购买第二套 住房 的家庭 ， 款首付 款比例不 得低 于 ５ ％ ， 贷 ０ 贷款利 率不得低于基准利率的 １ １ ； ． 倍 对贷款购买第 三套及 以上住房的 ， 大幅度提高首付款比例和利率水平 。
土地年租金
房产税
文 章 编 号 ：００— ６ ６ ２ １ ）７— ０ ４— ６ １０ ７ ３ （００ ０ ０ ３ ０
随着我 国房地产价格的持续走高 ， 在政府屡次收紧住 房信贷政策收效 甚微 的情况 下 ， 图通过调整房地产 试 税收政策特别是完善房 地产保有环节 的税收制度 来调控房 价走势 的观 点 日益得 到有关部 门的重视 。事实上 ， 早
行课税 ， 而对纳税人并不拥有所有权 的土地进行课税 ， 在法理上存在着难以逾越的障碍 。因此 ， 在我国实行城镇土地
国有制 的背景下 ， 不应 当在房地产保有环节 实行对土地价值和房屋价值一并征收 的物业税 。对于房地产保有环节 的 课税 ， 必须 以我 国城镇土地 国有制为根本出发点和立足点 ， 在制度设计上保证合法性 ， 突出科学性 ， 提高操作性 。
续的财源 ； 二是可以大幅度降低房地产开发成本 ， 提高保有成本 ， 挤出房地产的“ 非真实” 需求 ， 从供给和需求两方面共同
公 共 经 济 与公 共 管 理
有土地使用权 出让和转让暂行条例》 规定 ： 国家按 照所 有权 与使 用权 分离 的原则 ， “ 实行 城镇 国有 土地使 用权 出 让、 转让制度 ” “ ；土地使用权 出让是指 国家 以土地所有 者 的身份 将土地使 用权在 一定年 限 内让 与土地使 用者 ， 并 由土地使用者 向国家 支付土地使用权 出让金 的行 为” 。这是我 国实行城 镇土 地 国有 制及 国有土地 出让制 度的法
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收
政策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2008.10.22
•【文号】财税[2008]137号
•【施行日期】2008.11.01
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
*注：本篇法规中的第一条已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的
通知
（财税[2008]137号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本通知自2008年11月1日起实施。
财政部
国家税务总局
二○○八年十月二十二日。
国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知
国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知【法规类别】房地产税收【发文字号】国税发[2007]114号【发布部门】国家税务总局【发布日期】2007.10.17【实施日期】2007.10.17【时效性】现行有效【效力级别】部门规范性文件国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知（国税发〔2007〕114号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高信息的传递、使用效率，根据《税收征管业务规程》，现印发给你们。
各地财税部门要协作配合，结合本地实际，共同制定具体的管理流各和实施办法，并着力落实。
各省地税应于2007年11月底前将本地区管理流程和落实办法上报税务总局（地方税务司）。
附件：1、房地产税收一体化管理业务规程流程图2、房地产税收一体化管理业务规程附表二00七年十月十七日房地产税收一体化管理业务规程概述房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。
为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细仳、规范化水平，根据《税收征管业务规程》等相关规定，制定本规程。
房地产税收一体化管理的实施要点。
房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。
各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。
我国现行房地产税制体系存在问题对策论文
我国现行房地产税制体系存在的问题与对策研究中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)10-000-01摘要在我国现行税制体系中，房地产税收占重要的比例，并在调节经济和组织财政收入发挥积极作用。
房地产税制体系包括土地取得、房地产开发、销售、持有、使用、转让等征税环节。
随着市场经济的发展，房地产税制也逐渐暴露出一定问题，本文就我国现行房地产税制体系存在的问题提出探讨，并提出相应解决对策，为房地产税制改革提出参考建议。
关键词地产税收政策税制改革一、我国现行房地产税制体系我国现行房地产税制渗透到房地产行业的各个环节，包括：房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税和教育费附加。
这11项税收可分为以下五类：其中房产税、城镇土地使用税，属于房地产财产税类；土地增值税、房地产企业所得税属于房地产收益税类；耕地占用税、城市维护建设税是房地产资源税类；营业税属于房地产流通环节税类；契税、房地产印花税属于房地产行为目的税类。
税收政策原则重房地产转让，轻房地产保有，随着市场经济的发展，房地产税制逐渐暴露出一些问题，还需要不断完善改进。
二、现行房地产税制体系存在的问题1.现有税率不合理现行土地增值税实行30%，40%，50%和60%的四级超额累进税率，远远高于其他国家和地区，过高的税率提高了纳税人缴税的机会成本，增加了税收的征管成本，不但加剧逃税现象，更扭曲了决策者本来的调节意图。
城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。
随着经济的不断发展，地价必将持续上涨，而从量计征方式，使纳税人税负过轻，因此很难起到抑制土地投机的作用。
2.存在重复征税以自用和出租房产为例，出租房屋的税负明显偏高。
出租房屋，除了按租金的1.2%征收房产税以外，还要征收5%的营业税及城市维护建设税和教育费附加，名义税率最高可能达到37.6%，税负重并且存在重复征税，相当不合理。
关于房地产税改革的研究
ｌ ＲＥ
在 我国税收立法权高度集 中 、 财 与支出责任不 匹配 、 比例税率 比较简 单 ，且易于管理 ，日前为大多数闭家所采 “ 营改增 ” 改 革不 断深入 的背景 下， 稳 步推 进房 地产税 改革 ， 用 。发达 国家的房地 产税 一般 实行比例税率 ，仅个别 家 已成为各方共识 。为建立顺应 国际发展趋势 、适合中国国 实行定额税率 ， 且实际税率水平比较低 ， 一般存 １ ％ ～３ ％。 情的房地产税收 制度 ，本 文对 有关 国家 （ 地区 ）保有环节 税率一般 由地方 政府 每年根据地方财政状况 自行 拟定 ，允 房地产税进行 比较 ，剖析我 国房地 产税改革的难点 ，并就 分反映 财产 价值 与公共服务之 间存存的火系 。美 厂 司 币 ¨ 加拿 我国房地产税改革提出建议。
Байду номын сангаас
从税率决定 体来看 ， 有的罔家 『 ｆ ］ 中央政府统一决定 ， 税收优 惠形式的选择上 ，既有采 耳 义 减 免税 优 、 税』 Ｉ 优心 、
有的则完全 巾地方 白行 制定 ，有的围家 订 ］ 地方政府制定但 免ｆ ｌ ｒ 额 优惠 、税 率优惠等形式 ，也白实施延 纳税 、税款 接受罔家最 高税率限 制 ，有的同家将税率限定在一定 的范 抵 扣以及退税等优惠形 式。 闹 内，还有 的罔 家 中央 制定基准税率 、地方决定变动乘
括 冈难减 免 、税基减免 、免征 额优惠和税率优惠 等。对 于 火 等 。
因特殊原 因造成纳税 闲难 （ 如老年 人或丧失劳动 能 ）的
目前 ，房地产税 制比较成熟的 罔家 大都 具有较完备的
单位和个 人 ，叮以 申请减税优 忠。而税 基减免土耍通 过直 房地产税税基 估机制和先进 的评估技术 。 于房 地产估 接缩小 计税 依 来实现 ， 措施之 一足评估限制 ，即对税 价比较复杂 ，任人 ￣ １ ７ Ｊ 罔家 ，房地产税税基评估 工作一般 尽评估价值 的增长进行限制 。免征 额优惠丰要适川于 普通 巾政府或准政府 的泮估机构负责 。受房地产税 制 、经济发 住宅 。为 了体现税 收的公平原则 ，一般 按一定标准对 屑民 展水平等多种 ［ 大 】 素影 响 ，各同税基评估机制 、评 估层 次与 的普通住 宅给 予一定的免 额优 惠 （ 包括免 面积和免
我国房地产保有环节税制改革的思考
房地产 保有环节征 税的影 并提出 政策建议。 响， 相关
镇土地使用税三个税种。 对房地产保有环节征税， 的 目 在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际 占 有者之间的收益分配， 但是随着市场经济的不断发 展， 其弊端日 益暴露出来。
竞争。
房地产税费不清， 征收混乱我国税权集中于中央，
地 府对 方政 征税的兴 趣较小， 但是对掌握在手中的房地
环节的税制及其政策目 标进行规范性改革与 合理设定。
一
产收费 很热衷， 如土地出让金、 城市基础设施配套费、 城
、
现行房地产保有环节税制存在的主要缺陷
市 育 加 、方 点 设 等 某 费 象 教 附 费 地 重 建 基金 。 些收 对 本
地 的 ４ 税 ， 种 费 高 ０ ５项 等 产 有１个 种 各 收 从 达８至１ 不 ， ０
３
基 建 管 理 优 化 第２ 卷 ２１ 年第２ 总第９ 期 ４ ０２ 期 １
目 前我国的 房价建设成本占４％ 各类税费及其利润则 ０， 占 到了６％ 而且这些名目 ０。 繁多的税费， 多数集中 在房 地产交易的环节。作为聚财和分配手段的税收对于保
我国的 基本国情是人多地少， 耕地及其后备资源不 足。 据全国 土地详查资料表明，９９ １ 年我国人均占 ９ 有耕
成 就 以 等 价上 这不 低了 地的 本 可 坐 房 涨。 但降 土 使用 效 ， 且 地 在 有 间 增 部分 几 没有 率而 房 产 保 期 的 值 也 乎 被
课税， 造成了 财政收 的流失 （ 保有环节 三） 征税范围 过窄
房地产市场调控相关税收政策解读
全省住房建设研讨班交流材料加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设税收政策措施为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》（甘政发[2011]28号）文件精神，现结合地税部门工作职责，对加强全省房地产市场调控、保障性安居工程建设涉及到的相关税收政策做如下解读。
根据我国税制设计，房地产税收政策主要涉及到如下几个税种，营业税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。
对房地产业影响较大的税收调控政策集中在营业税、土地增值税、个人所得税和契税等几个税种上，目前，契税目前由财政部门和地税部门共同管理，今年月底以前将全面移交地税管理。
下面我分税种对加强房地产调控相关的政策逐一解读。
一、营业税根据《营业税暂行条例》的规定，在我国境内销售和转让不动产的单位和个人为营业税的纳税人。
可见凡在我国销售住房的单位和个人都应就其所取得的营业额缴纳营业税。
但是为了促进房地产业健康发展，国家根据房地产业发展变化的趋势，会对相关税收政策进行调整。
（一）个人转让住房税收政策的调整从1999年起财政部、国家税务总局就根据房地产发展变化的形势，对个人转让住房的营业税税收政策进行了多次调整。
分别于1999年、2005年、2006年、2008年、2009、2011年做了六次调整。
调整的力度进一步加大，调整的频率也进一步加快。
最新的税收政策规定是2011年财税[2011]12号文件：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
通过个人转让住房的税收政策的变化，从上述税收政策调整的轨迹可以发现，个人转让住房征收营业税的政策是逐年从紧的。
人大题库-财政学-论述题
1、试述财政支出规模增长趋势的理论解释的主要内容答：A、政府活动扩张论：瓦格纳的财政支出增长理论，政府职能政府支出与经济增长之间存在函数关系B、经济发展阶段论：马斯格雷夫的财政支出增长经济发展理论，经济发展阶段的不同需要。
C、梯度渐进增长论：它也称内外因素论。
英国经济学家皮库克与威斯曼提出了导致公共支出增长的内在因素与外在因素，并认为，外在因素是说明公共支出增长超过GDP增长速度的主要原因。
D、官僚行为增长论:按照公共选择理论的观点，官僚是指负责执行通过政治制度作出的集体选择的代理人集团，或更明确地说是指负责政府提供服务的部门。
机构规模越大，官僚们的权力越大，导致财政支出规模不断扩大。
2、论财政支出按经济性质分类的经济意义及其对财政职能的影响〔Ｐ74-75〕答：按经济性质分类，财政支出可分为购买性支出和转移性支出。
前者指政府购买商品和服务的开支，包括购买进行日常政务活动所需的或用于国家投资所需的商品和服务的支出，它体现的是政府的市场再分配活动；后者指政府资金的无偿、单方面的转移，主要在补助支出、捐赠支出和债务利息支出，它体现的是政府的非市场再分配活动。
（一）分类的经济分析意义：（1）购买性支出使政府掌握的资金与微观经济主体提供的商品和服务相交换。
政府直接以商品和服务的购买者身份出现在市场上，对于社会的生产和就业有直接的影响，对分配的影响是间接的；转移性支出使政府所有的资金转移到领受者手中，是资金使用权的转移，微观经济主体获得这笔资金后是否购买，购买哪些商品和服务脱离了政府的控制。
因此直接影响收入分配，而对生产和就业的影响是间接的。
（2）在安排购买性支出时，政府必须遵循等价交换的原则，体现财政活动对政府较强的效益约束；在安排转移性支出时，政府并没有十分明确的原则可以遵循，且财政支出的效益也难以换算。
因此转移性支出的规模及其结构在相当大和程度上只能根据政府同微观经济主体、中央政府与地方政府的谈判情况而定，财政活动对政府的效益约束是软的。
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解引言房地产业作为我国经济的重要支柱产业之一，在过去几十年里取得了长足的发展。
然而，为了引导房地产市场的健康发展，各级政府出台了一系列的税收政策。
本文将详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助读者更好地了解和应用。
1. 土地出让环节在房地产开发的起始阶段，土地出让是一项关键环节。
根据相关法律法规和税收政策规定，土地出让环节涉及到以下税收主体和税种：1.1 土地出让金土地出让金是指土地使用权出让人收取的购地价格，根据《土地管理法》和《地方各级土地出让条例》规定，购地单位在获得土地使用权之后需要向政府支付一定比例的土地出让金。
土地出让金的征收标准和计算方法各地有所不同。
1.2 增值税土地出让环节还涉及到增值税的征收。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，土地出让行为属于货物的销售行为，因此需要缴纳增值税。
具体征收标准和计算公式可参考相关税收法规。
1.3 印花税购买土地使用权需要办理土地使用权证书，而办理土地使用权证书需要缴纳印花税。
根据法律规定，土地使用权证书的印花税税率为土地出让金的0.05%。
2. 建设环节土地出让之后，房地产开发进入建设阶段。
在建设环节，涉及到以下税收政策：2.1 建筑安装工程税建筑安装工程税是指在房地产开发过程中进行的建筑工程和安装工程所涉及的税收。
根据《中华人民共和国建筑安装工程税法》，对于施工单位来说，他们需要缴纳建筑安装工程税。
具体的征收标准和计算方法可参考相关法规。
2.2 城市维护建设税城市维护建设税是指建设单位需要缴纳的一项税费，用于城市的基础设施建设和维护。
根据法律规定，城市维护建设税的税率为0.3%。
2.3 房产税在建设阶段，房地产也需要缴纳房产税。
根据相关法律法规，房产税的税率为1%，计算方法为房产的评估值乘以税率。
3. 销售环节房地产开发完成后，进入销售阶段。
在销售环节，涉及到以下税收政策：3.1 增值税根据《中华人民共和国增值税法》，房地产销售行为属于服务性行为，因此需要缴纳增值税。
浅谈房地产税改革的几点问题及对策
浅谈房地产税改革的几点问题及对策作者：阎星宇来源：《今日财富》2021年第17期房地产税的改革从2011年试点地区开始推进，到现在改革方案已经形成了一些基本共识。
目前我国房地产税的立法及改革正在积极稳妥地推进当中，为优化税制结构、房地产市场平稳健康发展注入新动力。
本文将从分析开征房地产税的必要性与可行性出发，讨论当前身处房地产市场与经济环境的大背景下，房地产税改革仍然存在的一些问题，并针对现存漏洞提出几点对策及建议。
随着2021年到来，我国已步入“十四五”发展时期。
今后我国税制改革将在“十四五”时期继续逐步地深化进行，同时着重体现在降低间接税比重、提高直接税比重之上。
无论是基于健全直接税、地方税体系的角度出发，还是从充分发挥税收在调节收入分配职能等方面看，房地产税都是重要的税种之一。
财政部部长刘昆表示，今后我国房地产税地改革应以房地产税立法为首要任务，逐步地、积极地、稳妥推行。
到目前为止，房地产税改革已推行近十年。
2020年我国房产税改革试点上海以及重庆已发文，明确将继续作为改革试点推行房产税改革，这将有助于稳定房地产市场预期，意味着我国房地产税改革将继续稳步推行。
推进房地产税，有利于培养地方主体税种，提高直接税比重，进一步优化税制结构，调节贫富差距，促进社会公平，同时也是打击炒房行为的利器，为过热的房价降温。
但由于房地产税受关注度高，立法过程要不断考虑当前房地产市场、宏观经济环境等因素，加之受疫情影响，目前更需要合适的时机和准备基础才能出台推行。
一、我国房产税改革的意义目前我国房地产税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为零。
如果房地产税的征税环节为保有环节而不是交易环节，加之房地产税属于典型的直接税，即税收负担直接由房地产持有者个人负担而无法通过其他方式转嫁。
这意味着征收房地产税会增加住房投机者的持有成本，使其抛售手中多余“闲置”的房子，提高市场房屋利用率，从而在一定程度上打击炒房行为，起到稳定房价的作用。
房地产税立法是什么(房地产税试点改革主要内容)
房地产税立法是什么（房地产税试点改革主要内容）《规划和纲要》明确，要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。
推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。
要完善住房市场体系和住房保障体系。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。
建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。
以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。
完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。
因地制宜发展共有产权住房。
处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。
完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。
《规划和纲要》提出要建设高标准市场体系，其中要建立健全城乡统一的建设用地市场，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度。
土地计划管理方式，赋予省级政府更大用地自主权，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
建立不同产业用地类型合理转换机制，增加混合产业用地供给。
此外，《规划和纲要》明确要巩固完善农村基本经营制度，落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策，完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度，进一步放活经营权。
现行房产税制度浅析及改革的几点建议
算公式为 ： 应纳税额 房产租金收入＊ 税率 （ １ ２ ％ ） 。个人
房产自用的不交房产税 ， 根据各地实施细则个人房产出 ８ ０
一
部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 、 《 重庆市人
民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的 暂行办法》 ， 构成了现行房产税制度的主体。
交易单价在两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均
价３ 倍 以下的税率为 ０， ４ 倍 以上的
为１ ． ２ ％ 。 在重庆 市 同时无户籍 、 无 企业 、 无工作 的个 人
定， 应该以其目的为导向， 既要能保障地方财政收入 ， 同 时还要能够合理调节贫富差距并且调控房地产市场。 二、 现行房产税制度存在的问题
税是否应该扩容， 房产税应当如何改革的问题。房产税
改革 的方 向必须 以房 产税 存在 的 目的为导 向 ， 目的就 是
房产税需差别化征收， 通过免征条件避免加重普通 刚性需求房产所有人和经营人的负担。其重点调节对象 是富人， 针对超过免税标准的房产征收房产税 ， 体现量能 课税原则和税负公平的要求。运用税收杠杆强化房产税 的调节作用， 能够进一步调节房产所有人和经营人的财 富分配 ， 有利于缩小贫富差距。
一 【 ＿ — — Ⅲ
房产税改革引发了来 自 社会各界的热议。目 前探讨
的热 点是 对个 人 自用 房产 是否应 该征 收房产 税 ， 即房 产
会劳动者 的共 同创造 。因此房产财 富增值 的一部分通过 合理 的税收 手段 转为全 社会 共同所 有 ， 并再投 入 公共 品 和 公共服务 的提供是符 合公平正义 的。
３１ ０ ０ １ ８ ）
杭州
包括高档房和低档房） 。 调 求。需求的总规模将会表现出更少泡沫， 空置率下降， 资 工作的个人新购的第二套房子 （
国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知-国税发[2005]172号
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国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知制定机关国家税务总局公布日期2005.10.20施行日期2005.10.20文号国税发[2005]172号主题类别房产税效力等级部门规范性文件时效性已被修改正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州进修学院，局内各单位：根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。
其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
房产税改革方案
房产税改革方案随着社会经济的不断发展，房地产行业的发展也日益成熟。
然而，在现行房产税制度下，存在一些不合理和不公平的问题。
为了解决这些问题，有必要对房产税进行改革。
本文将介绍一系列房产税改革方案，以期促进社会公平和经济可持续发展。
一、建立差别化的房产税率当前房产税的税率是统一的，即不论房产的地理位置、规模和用途如何，税率都是一致的。
这种统一税率无法反映房产的真实价值，导致一些地区的房产税收入低于其价值，而另一些地区则过高。
因此，建立差别化的房产税率成为一个可行的改革方案。
可以根据房产的地理位置、规模和用途等因素，制定相应的税率。
这样的差别化税率将更好地反映房产的真实价值，提高税收的公平性和准确性。
二、增加房产税征收频率目前，我国对房产税的征收周期较长，一般为一年或更长时间。
这导致了房产税收入的不稳定性，同时也加大了纳税人对房产税的负担。
因此，增加房产税的征收频率是另一个改革方案。
可以将征收周期缩短至半年或更短时间，这样可以及时反映房产市场的变化，确保税收的稳定性，减轻纳税人的负担。
三、完善房产税减免政策当前的房产税减免政策过于简单和单一，在一些特殊情况下存在不公平现象。
为了解决这个问题，完善房产税减免政策成为另一项改革方案。
首先，可以对低收入家庭、特殊人群（如残疾人、老年人）和创业者等给予适当的减免。
其次，可以根据房产的规模和用途，制定相应的减免政策，以确保税收的公平性和合理性。
四、加强对房地产市场的监管房地产行业与房产税密切相关，因此，加强对房地产市场的监管也是房产税改革的重点内容之一。
可以加大对房地产市场的审查力度，规范房地产市场的经营行为，防止房地产泡沫的出现。
此外，还可以建立健全相关政策和法律法规，完善房地产市场的监管体系，提高对违规行为的打击力度。
五、推动房产税改革的公众参与房产税改革事关广大市民的切身利益，因此，推动房产税改革的过程中，应加强公众参与。
可以通过举办座谈会、听证会等形式，征求广大市民的意见和建议。
房地产行业的税收策划
房地产行业的税收策划摘要：本文以房地产行业的税收策划为研究对象，针对相关问题进行了分析与阐释。
文章主要提出了加强房地产税收的立法，确立其在地方财政收入中的主体地位，加强对房地产保有环节的课税：正税、明租、清费，厘清三者概念等税收策划思路。
希望本文的研究能够为相关领域提供一些指导和帮助。
关键词：房地产行业；税收；策划中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01一、加强房地产税收的立法，确立其在地方财政收入中的主体地位l.在税收立法上，要实行中央集权与地方分权相结合模式一方面要提高立法层次，全国统一开征房地产各税，由全国人大及其常委会颁布；另一方面应授权各省、自治区、直辖市人大分别制定税法的实施细则，并赋予其开征符合地方发展所需新税种的立法权；课税权限和管理权限应在地方政府，包括具体税目、税率的调整，税收减免及其它诸权限，以便于地方政府在执行过程中考虑到地方实际情况，便于征收管理，更有利于地方政府的积极性。
做到既有集中管理又有分散管理，通过“原则管死，具体搞活”的方针来充分调动地方积极性，保障征管效率，更好发挥房地产税收的积极调控作用。
2.房地产税收应成为地方税收的主体税种地方政府存在的基本经济理由，是由于它能够有效率地提供满足本辖区居民需要的公共服务。
设置地方税的意义即在于使地方政府能够具有一部分较为稳定的收入以便提供这种公共服务。
因此，在分税分级财政体制中，地方政府稳定的税收能力是应该首要解决的问题。
鉴于房地产具有使用长期性、耐久性等特性，房地产税源具有稳定性和持续性，税基十分稳固，税源充沛，能够为地方财政带来巨额的稳定的税收收入，因此，应借鉴国际经验，逐步将房地产税收培养成为地方财政的主体税源。
其主要理由有二：第一，房地产税收收入具有区域性，税基具有非流动性等特点。
由于房地产位置的固定性，一般来讲不会因对房地产征税而引起房地产区域间、地区间的流动，具有明显的区域特点，是一种地方税。
财政部 国家税务总局有关司负责人 就取消城市房地产税,统一征收房产税问题答记者问
新建或新购置的， 按以下规定执行： 纳税人自建的房屋 ， 建成之次月 自
起缴纳房产税 ； 纳税人委托施工企业建设的房屋， 自办理验收手续之 次月起缴纳房产税 ； 纳税人购置新建商品房， 自房屋交付使用之次月 起缴纳房产税 ； 纳税人购置存量房 ， 自办理房屋权属转移 、 变更登记手
续 月 缴纳 产 房产 行 年 之次 起 房 税。 税实 按 征收， 期 。 分 缴纳 一
被纳税人理解和接受， 有利于税收管理部门做好征管工作。 而且， 统
一
征收房产税还使各地的执法行为得到了规范， 维护了税法的统一 性和权威性。 需要指出的是 ， 由于城市房地产税和房产税的征税对象主要是 用于生产经营的房产 ， 取消城市房地产 税， 内外资企业和个人统 对
一
征收房产税 ，对于房地产市场的供求关系不会产生大的影响 ， 也
取消城市房地产税 ， 有利于公平税负， 创造和谐的税收环境。 房
产税和城市房地产税两个税种并存时 ， 由于税收政策的差异， 使内、 外资企业及个人在房产保有环节的税负不尽一致。 取消城市房地产 税、 统一征收房产税后 ， 内外资企业可以按照相同的计税依据 、 税率 及桕关规定缴纳房产税， 消除了税收待遇不一致的问题 ， 更好地体
７ ： Ｏ 鹏
答： 在应纳税款的计算上 ， 纳税人要 区分 自用和出租房产两种 情况分别以计税依据乘适用税率确定应纳税额。 以人民币以外的货 币为记账本位币的外资企业及外籍个 人在 缴纳房产税时 ， 均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月 最后一 日的人民币汇率中间价折合成人民币。 对应税房产且属于外资企业和外籍个人 ２０ 年 １ １目之后 ０９ 月
完善 ， 特别是在我国加入 ＷＴ Ｏ以后， 内外有别的税制结构 与 这种
浅析我国保有环节房产税改革
安 杰
（ 甘 肃路桥 建设 集 团 ７ ３ ０ ０ ３ ０ ）
【 摘 要】 随 着“ 国五 条 ” 的 提 出， 开 始 对房 地 产 市场 进 行 新 一轮 的调 整， 以保有 环节 房产税 改革 为 突破 点的 房产 税 改 革再 次成 为社 会 关 注 的 焦点。本 文通过 阐述 现行 房产 税制 ， 剖析 其存在 的问题 ， 围绕保 有 环 节房 产税 改革提 出部 分建 议 ， 以期 能对 继 续深 入 保有 环 节 的房 产 税 改
一
【 关 键词 】 房产 税 改革 ； 保 有环 节 ； 国五条
随着我国部分地方政府对 土地财 政 的过 度依赖 ， 房 价居高 不 下， 社会对政府调控房价 的要求越来越强烈 ， 政府为 了增强政府 宏 观 调控房价 的能力与改 革地方政府 的财政 收入体制 ， 提 出建立 健 全 稳定房价工 作的考核 问责制度 、 扩大个 人住房房 产税改革试 点 范 围等 五项 政策措施（ “ 国五条” ） ， 使保 有环节房产税 改革成 为了 社会广 泛关注的热点。 我 国 房 产 税 制 的现 状 我 国的房产 税是以房屋 为征 税对 象 ， 以房屋价值 或租 金 收入 为计税依据 ， 对位于城市 、 县城 、 建制 镇和工 矿 区内的经 营性房 屋 的产权所有人 或者实际使用人等征收的一种财产税 。现行 的房 产 税是第二步 利改税 以后 ， １ ９ ￣ ｏ ６ 年９ 月１ ５日， 国务 院正式发 布 了《 中 华人 民共 和国房 产税 暂行条 例》， 从 当年 ｌ Ｏ月 １日开 始征 收。在 征税方法上 ， 按照房屋 的经营方式 区别征税 ， 自用经营性房屋按计 税余值征 收 ， 即使用房产 原值一 次减 除 １ ０ ％ ．３ ０ ％后 的余 值计算 缴纳 ， 税 率为 １ ． ２ ％； 对 于出 租、 出典 的房 屋 则按 租金 收 入计 征税 款， 税率 为 １ ２ ％。２ ｏ ｌ １ 年 １ 月 ２ ７日， 上 海市 、 重庆 市 作 为试 点地 区， 开始 对个 人住房开征房产税 ， 拉 开了房产税 改革的序幕 。经过 年半 的实践 ， 试点地 区税收收入有所增加 ， 对高档住宅 以及投 资 投机需 求产生一定 的打压作 用的正 面效应 已经显 现 ， 但同时也暴 露 出税 基仍然偏小 ， 税 率设计与试 点经济发 展水平不 符当前试点 地 区的经济发展水 平和房地 产交易水 平明显不符 ， 计 税依据无法 反 映房产 的真实价值 等问题 ， 需要继续深化房产税改革 ， 完善与房 产税相关 的配套制度 。 二、 我 国 现 行 房 产 税 制 存 在 的 问题 现行房产税制的制度没计造成房产税对地方财政收入支持不足 ， 对房地产市场的调控力度不强， 不能很好的对个人收入实施调节。 （ 一） 房产税征收保有环节缺失 ， 税 制设计 不合理 。由于房产 流通环 节的税 费都 将最终转 移到购房 者身上 ， 使居 民承担了较高 税负 ， 另 一方 面 ， 房地产保 有环节 税负轻 不利 于资源 的优化 配 ， 同 时客观上刺激 了市场投机行 为。这直接 导致 提高了新 建商品房 的 价格 ， 并且加 重了刚性需求 购房人 的负担 ， 造成 了税负 的不公 平 ， 这是房价在经过经济政策 多次调节下依然 高居不 下的重要原因。 （ 二） 征税范围狭窄 ， 以房产 原值作 为计税依 据不合 时宜 。 目 前房产税 只对经 营性用房征 收 ， 并不 对个人所 有的非经 营性房产 征税 。房产税 的纳税人大 多是企业 和少量 经营 房产的个 人 ， 而数 量庞大 的拥有 自用型房产 的个人却不在征税 范围之内 ； 同时 ， 只对 城市 、 县城 、 建制镇和工矿 区范 围内征收 ， 并不包 括广 大农村 的非 农业房产 ， 房产税 的征税范 围非常狭 窄。房 地产 的价值 不仅 包括 房屋本 身的价值也包 括地价 以及 周围环境 和公共设施 的情况 ， 而 现行房产税 的计税依 据基本是房 屋交易价 格和租金 收入 ， 无法充 分体现 房地产 的市 场价值 ， 不能使政府 财政收入从 房地产 市场发 展 中受益 ， 从 而削弱了政府对房地产行业 的调控。 （ 三） 税率设计 缺乏灵活性 ， 地方 政府对 税率调 整权 。虽然 地
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租赁 金 额
５ ％
千 分之
一
税 改革 。研 究 的重点 是 ， 致力 于 回答保 有 环节 房地 产
税改 革 与量 能课 税原 则 之 间的关 系 ， 即量 能课税 原 则
按 年征 收、 分期缴 按年计算、 分期缴 按 固定 期 书 立租 纳 税 期 限 纳 纳 限 纳 税 或 赁 合 同
、
我 国保 有环 节房 地产 税 现状 与检 讨
在 我 国现行 的房 地 产税 体 系 中 ， 属于 保有 环节 的 租 赁 时也需 要课 征 ， 此 时也列 入广 义 的房地 产保 有环 房地 产税 有 房产 税 、 城镇土地使用税 、 营业 税 和 印 花 节 税 收 。随着 “ 营改增” 的推 进 ， 营 业 税 将 全 部 纳 入
第 ２期 ２ ０ １ ５年 ４月
政． 去 论
Ｚ ｈｅ ｎ ｇ Ｆ ａ Ｉ ｍｎ Ｃｏ ｎ ｇ
Ｎｏ ． ２ Ａｐ ｒ ． １ ０， ２ ０１ ５
【 文章编号】 １ ０ ０ ２ － － － ６ ２ ７ ４ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ２ ＿ ＿ ０ ５ ７ —１ Ｏ
保有环 节房地 产税 改革 与量能课税原则
税 基
６ ４ ２ ６ ８ ． ７ ４
房产税
城 镇 土 地 使 用 税
９ ５ ９ ． ０ １
ｌ ０ ６ １ ． ７ １
１ ． ５ ％
１ ． ７ ％
企业保 有 的 自用 房 产原值 总额和 出租 房屋 的租 金 收
入 总 额 纳 税人 占用 的 土 地 面积
与估 价 法 。
５ ８
政 法 论 丛
表２ ２ ０ １ ４年 １— ６月 全 国税 收 总收 入 ③
单位 税 收 总 收 入 占税 收 总 收 入 ： 亿 元 的 比 重
和 出租房 屋 的租 金 收入 ， 房 产 原 值 不 能 反 映 房 产 的
“ 时 间价值 ” ； 房屋 租赁 如果 租 赁合 同时 间 长 ， 之前 低 价锁 定租 金 ， 也不 能 反 映 租 金 的 “ 时间价值” 。城 镇
税； 属 于交 易环 节 的房地 产税 有 营业税 、 契税 、 土地 增 增值税 ， 不动产租赁属于增值税上的提供服务 ， 将不
值税 、 耕 地 占用税 、 印花税 和所 得 税 。
再属于房地产税 的保有环节。
作者简介 ： 杨小强（ １ ９ ６ ９一） ， 男， 江西宁都人 ， 管理学博士 ， 中山大学法学院教授 ， 中山大学税 收与财税法研究 中心主任 ， 研究 方向为税法学
比较 与 文献 分析 法 ， 集 中研究 我 国保有 环 节 的房地 产
税 率 房产余 值 １ ． ２ ％： 每 平 方 米 年 税 额
租金 收入 ｌ ２ ％
房产 原值 一 次减 纳税 人 实际 占用 计 税依 据 除 １ ０ ％至３ ０ ％ 后 的 土 地 面 积 营 业 额 的余值 ； 租金收入
我国， 房 地产 税 的改 革 将 是 永 久性 的课 题 ， 非 一 朝 一
产权所有人 、 经营 纳税义务人 管理 单 位 、 承 典 使 用土地 的 单位 单位 和 个 单位 和 人、 房 产 代 管 人 或 和 个人 人 个人 者使 用人
夕能 尽全 功 。如 今 ， 我 国房地 产税 改革 的思 路基 本 廓 清， 即在 立法 程序 上 走 税 收 法 定 主 义 的 道路 ， 立法 内 容上 通盘 考 虑保 有 环 节 与交 易 环 节 的房 地 产 税 制 改 革 。在保 有 环节 ， 将 积 极 推 进 房 地 产 税 改革 ； 在 交 易 环节 ， 将 实行 营业 税 改征 增值 税 。本 文通 过 国际立 法
改革总体方案》 ， 指 出， “ 由全 国人大 常委会 牵头 ， 加
强调 研 ， 立 法 先行 ， 扎 实推 进 ， 加快 房地 产税 立法 并适
时推 进 改革 ” 。 ２ ０ １ １年 １月 ２ ８ 府开 始 对 部 分 个 人 住 房 进 行 房 产税 试点 改革 ， 一 时饱 受 批 评 ， 此 后 改革 似乎 停 顿 。一 直
按 次 纳税 时
能否 作 为我 国房 地产 税课 征 的基 准 ， 量 能课 税 原则 如
何 为保 有环 节房 地 产税 改革 的诸 多 疑 惑 作 出科 学 合
理 的选 择 。
一
（ 一） 房地 产税 体 系“ 重 流转 、 轻保 有”
我 国 目前 的房 地 产税 收体 系属 于 保 有 环节 的税 种 是 房产税 和 城镇 土地 使用税 ； 营业税 和 印花税 本来 属 于 房地产 交 易环 节 的税 收 ， 但 在房地 产保 有环 节 的
实 现 房 地 产 税 的公 平 负担 。
【 关 键 词】 房地产税 【 中 图分类号 】 Ｄ Ｆ ４ ３ ２
改革
量能课税
【 文献 标识码 】 Ａ
中共 中央 政 治 局 最 近 审议 通 过 《 深 化 财 税 体 制
表 １ 我 国现 行 房 地产 保 有 环 节 的 税 收
房产税 城镇土地使用税 营 业税 印花税
城 市、 县城 、 建制 城 市、 县 城、 建 制 出租 土 地 房 地 产 课税对 象 镇 和 工矿 区的 经 镇 、 工矿 区范 围内 使 用权 ： 出 租 赁 合 营性 房 产 的 国 有 土地 租 不动 产 同
以来 ， 我 国房 地 产 税 改 革 畏 葸 不 前 。 ②在 人 多 地 少 的
杨 小 强
（ 中山大学法学院 ， 广东 广州 ５ １ ０ ２ ７ ５ ）
【 内容摘要 】 我 国已经启动保有环 节房地产 税立法 ， 但房 地产税 改革一 直停 滞 不前。保有 环节房 地产税 面 临理 论危
机， 引入量 能课税 原则 ， 能够 重新 建构保 有环节房地产税 改革 的理论基 准 ， 回答房 地产税 立法 中的诸 多疑 惑 ， 并逐步