【北美购房网】美国买房贷款、报税、出租等投资问题最全解答
【北美购房网】中国人美帝购房 贷款15问
【北美购房网】中国人美帝购房贷款15问小编现在整理了一份美国房地产实用攻略，全方位渗透国内客户在美国购房置业全方位问题解答,信息来源自美国专业的房地产商、银行专家、资深贷款顾问等。
贷款16问1. 中国人可以在美国贷款购房吗？当然可以!中国人可以在美国办理贷款买房，贷款额度可高达65%。
2. 贷款需要提供什么证件？自付款的购房资金证明（中英文版本）收入证明（最近银行月结单）工作证明（雇主信或者公司营业执照）美国银行开设的账号工作单位介绍证明（供银行评估就职公司的情况，非必要文件）个人信用报告其中，华美银行还需要额外提供60个月的还款能力证明（每月本金+利息+房产税+房屋保险的总和*60。
其中要求包含18个月的资金为流动资产，剩余款项可为股票、物业等估值的文件）3. 首付款需要给多少？根据买家的财务状况以及房价的估价来审批，一般来说，中国人贷款买房首付款至少要自付40%以上。
4. 办理贷款时，首付资金是否需要冻结？不需要，但是每家银行对于首付款有各自规定。
例如华美银行要求首付款到达美国的银行账户需要最少1个月（只要是美国本土的任何银行都可以）。
5. 每年每人只能5万美金汇额，超过的钱如何汇出去？如果在中国或者美国设立公司，资金的汇入跟转出可以以公司名义周转。
如果以个人名义汇款，受到外汇监管政策管制，无法一次性将资金全部汇出。
专家建议分批量或者寻求多途径方式进行转移。
小编从网上整理了几种资金汇出方式供大家参考，但小编还是友情提醒大家，美国法制制度非常健全，汇款途径合法、往来清晰才能更好的保障自己的权益，以下途径为网友建议，不代表本平台立场。
A. 目前从中国账户向海外同一个账户汇款，限制不能超过3个身份证，每个身份证不能超过3万美元(有的地方是5万美元)，一年最多接受9-15万美金。
所以可以根据自己的首付款开设多个海外账户，并请亲戚朋友们帮忙汇出。
办理汇款时请保留好账户凭证、汇款人购汇美金凭证、汇至美国银行的凭证，并委托亲戚朋友们办理汇款的委托书。
【北美购房网】美国买房税务知识
【北美购房网】美国买房税务知识最近美国房价也在平稳上升，吸引不少外国人来美购买房屋，多数是作出租投资之用，也有一些是因为有子女或亲戚在美需要居所，或者为了给孩子提供一个非常完美的教育环境来到美国投资置业。
而在美国繁杂的税务是一项令人很头痛的事情，很多投资人对在持有环节的美国税收（如地产税、针对出租收入的所得税）可能有所了解，但对处置环节（出售、赠送及遗赠）所面临的美国税收问题不甚清楚。
为了更深入的了解购房前后的所有税务内容，今天就来说一说外国人在美国处置房产所面临的联邦所得税、遗产税及节税方式。
美国税务居民持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为ResidentAlien，与一般美国纳税人完全相同。
未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身分，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。
时限及计算方法如下：其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。
其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
美国税法针对个人有两个税务居民的概念，一个是所得税的税务居民，另一个是遗产税的税务居民，两者有不同的定义。
所得税税务居民包括美国公民、绿卡持有人及满足实质性居住条件的人。
美国所得税税务居民必须对全球所得缴税。
实质性居住是指虽然未持有绿卡，但在税务申报年度（如2015年）在美居留达到31天，且连续三年（2015年、2014年、2013年）分别根据1（2015年天数除以1）、1/3（2014年天数除以3）、1/6（2013年天数除以6）加权计算的天数总计已达183天。
【北美购房网】北美房产投资常见问题解答
当北美房产成为当今投资热潮，在洛杉矶买房，从投资的角度，买哪个区比较好，洛杉矶哪些学区是好学区等等，房产相关的问题随之而出。
针对这些海外投资者所想了解的问题，本篇文章一一为之解答，一起与地产君阅览一下房产投资的科普吧～本期将为您解答外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？在洛杉矶买房，从投资的角度出发，买哪个区比较好？你的购房预算可以买到哪里的房子？洛杉矶哪些学区是好学区？房屋维修、更新费用可以用来抵所得税（当年度），等到房屋出售时，这些票据还可以再次用来抵税吗？房产所有者在国内，中国国籍，卖房时需要到美国驻中国的领馆办理产权公证吗？问：外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。
贷款利率的类型目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
（1）浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4。
132%，从第六年起浮动。
（2）固定利率贷款。
常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
长期买家适合固定利率而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。
目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解
【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。
首先，如何购买到自己心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。
问题1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购房，有什么独到的优势吗？第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。
比如说，你想要在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。
这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。
第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。
永久产权的好处是后代可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一代继承。
如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。
通过Zero网站2015年10月份到2016年10月份的相关数据显示，房价的平均增长指数大概是在6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。
问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情况购买房屋、由此引发的纠纷问题。
通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托方式。
个人持有个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。
房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。
相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。
那么在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。
联名持有联名持有有两种形式分别是Joint Tenancy和Tenancy in Common，两者的区别在于Joint Tenancy是一方去世了，产权自动转移给另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，产权转移给去世的一方的家人。
【北美购房网】美国房产交易税费的七大常见问答
【北美购房网】美国房产交易税费的七大常见问答在美国置业的时候，我们都会碰到各种各样和房产税务相关的问题。
下面针对大家关心的一些有关房产交易税费的问题。
什么是美国房产交易税？美国房产交易税(Realty Transfer Tax) 是为房地产产权交易特权而支付的税额。
根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。
如新泽西州，通常卖方只需付州税，而在纽约市，除州税外，还需付市税。
在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付贷款税(Mortgage Tax)。
什么是美国房产税？美国房产税(Property Tax) 顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。
房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。
一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。
房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。
买房时，我怎么查明房产税？卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。
如没有，外国房网的买房经纪人可通过市政府税务部门查询。
产权调查报告也能较准确地显示地税征收。
值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。
有的市镇是每3到4年调整地税。
因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。
市镇地税估价高于我的买价，怎么办？你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委员会(The Assessor’s Board)。
上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair Market Value) 而不是从亲戚手上廉价购得。
哪些费用可以抵扣联邦所得税？美国房产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。
此外，第二个贷款（通常是Home Equity Loan）不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。
但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。
另外，只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction) 的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。
【北美购房网】你需要了解在美国购置房产的十一个常见问题
【北美购房网】你需要了解在美国购置房产的十一个常见问题在美国购房总量最大的五个来源国分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国，其中，在海外资金购房成交量方面，中国成为增速最快的国家。
根据境外权威机构统计的最新数据，2015年4月至2016年3月的一年内，中国人共在美国购置2.92万套房产，总价值为273亿美元，高于所有海外买家在美购置房产的总金额。
国人在美置业热情高涨的同时，也需要关注在美国购置房产的一些常见问题。
Q：海外买家的身份能否购买美国房地产？绝大多数情况下，美国房地产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。
美国是一个移民国家，非常欢迎海外人士在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。
Q:中国人可以购买美国哪种类型的物业？美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国自然人及法人(公司、机构)购买一般的居住性和商业性房地产，包括东西海岸主要的市场：加州、佛州、纽约州等等。
Q:购买美国房产的优势有哪些？美国房产永久产权、市场稳定抗通胀、年增值8%-15%、全部精装修、面积采用套内面积(阳台、走道、车库不包含在使用面积内)、资金由产权公司监管安全可靠、可自住可投资，租金净回报高、购房可贷款，通过财务杠杆实现资金利益最大化。
Q:购买美国房产可以移民到美国吗？目前移民美国需通过特定的移民项目实现，购买美国房产不能直接实现移民。
不过购买美国房产，如有贷款也有助于您获得在美的信用记录（移民项目需要提供在美信用记录）。
Q:中国人在美国办购房贷款首付最低多少？最高可以贷几成？外国公民在美国购房首付比例最低为30%，也就是说最高贷款比例为70%。
各公司和银行抵押贷款首付有差异，而且会因购房者个人资产总额和信用度而异。
具体情况当地银行会根据客户的具体情况核定一个具体的贷款金额。
Q:美国贷款买房目前的贷款利率是多少？贷款利率分哪两种方式？目前贷款利率为4.2%-4.5%,分为固定贷款利率和浮动贷款利率。
【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意,规避风险有诀窍
【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意，规避风险有诀窍美国房价从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。
但是，对于他们来说，房子在美国天远地远的，怎么个买法呢？买后不住的话如何出租呢？租不出去怎么办呢？有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。
于是，在众人的疑惑和期盼中，一批针对中国人海外投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。
已有不止一个网友问过，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，而且如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？如何判断您的代理人是否在欺骗您呢？您的美国投资购房计划有多大风险呢？美国购房流程规范，法律法规齐全。
按道理，找个好的经纪人，就基本上可以放心了。
但是，有人的地方，就有江湖。
那小乐今天为您一一解释，在购房过程中会有那些风险，外居乐如何帮助用户规避。
Q1: 跟您签订合同的代理公司和代理人具备美国房产经纪人资格吗？在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照。
获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，通过犯罪记录审核，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有经纪人公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。
为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。
在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。
所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果您不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，您的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。
Q2: 跟您签合同的经纪公司“跨州执业”了吗？美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效。
【北美购房网】中国人美国买房的常见20个问题与答案
【北美购房网】中国人美国买房的常见20个问题与答案全美房地产经纪人协会的一份报告称，中国人现在是美国房地产遥遥领先的最大外国买家，无论以数量、美元销售额还是交易价格衡量都是如此。
在截至今年3月底的12个月里，中国买家在美国支出286亿美元(主要用于购买住宅物业)，同比增30%，而且是第二大外国买家群体——加拿大人支出金额的2.5倍多。
而加州仍然是中国人最青睐的安家之地。
为什么那么多中国人愿意在美国买房？a. 美国房屋产权为私有制，永久产权中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。
中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。
而美国房产实行私有制，并且是永久产权。
一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。
b. 美国房子价格不高，甚至低于中国现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币。
这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。
用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上。
或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。
c. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。
比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。
所有的交易信息，包括实际价格，税额，交易日期，交易情况，都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。
此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。
d. 美国房产可以获得较高的租金回报率以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。
e. 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择美国房产类型分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。
每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。
【北美购房网】干货：在美国买房贷款,你必须知道的几件小事
【北美购房网】干货：在美国买房贷款，你必须知道的几件小事美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率，以及5 year ARM,7 year ARM可调节利率。
如果按贷款的目的来看，还可以分为Purchase（购房贷款）、Refinance（重新贷款）和Cashout（抵押贷款）三大项。
很多人选择30年固定利率贷款，因为觉得安心，另外月供低；房产经纪人（Realtor）也经常推荐它。
很多人不知道，其实 5 year ARM 和7 year ARM 也是很好的选择。
什么是ARM?Adjustable-Rate Mortgage(ARM)比如说5ARM，还款时间为30年，前5年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度。
【一般来说】前五年的利息会要比选择30年固定利率要低，对于想短期持有，3-5年后想将房屋再次出售的朋友是个很好的选择。
当然，既然是可浮动利率，就代表着有一定风险，未来的利率也可能升高。
重新贷款（Refinance）是很多人不知道的省钱方法很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。
用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择比商业贷款利率更低、更简单。
比如说，假设一支基金的平均Return为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。
比如说，现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间，如果父母用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。
另外，小型Business Loan通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。
贷款买房的几点提醒１. 不是所有人都能拿到一样的利率。
【北美购房网】中国人在美国买房问题详解 这些问题你都要知道
【北美购房网】中国人在美国买房问题详解这些问题你都要知道因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。
当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。
第一个问题：房东为什么要卖房？几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。
尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等但房东大都还是愿意回应的。
更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小(比如小孩长大离家独立生活）因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别的原因，就是住腻了，想换个住处。
估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。
美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。
其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。
有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。
好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。
第二个问题：房子是座北朝南的吗？中国人都喜欢座北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。
可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。
于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。
判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。
【北美购房网】史上最全美国税务指南!
【北美购房网】史上最全美国税务指南！在美国投资房产相对中国复杂很多。
很大一部分原因来自Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称IRS）的繁琐税务政策。
好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？ 一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。
不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。
知己知彼，才能百战百胜！ 一、买房准备 作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。
简单来说可以从以下几点出发： 用途：是否用於自住，还是用於出租从产生现金流 时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值 身份：是否是美国税务公民（不同於移民法律规定的美国公民） 债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。
为何要考虑用途？ 因为房屋的用途关乎到你需要与什麽税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。
同时你也需要考虑以什麽形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式： 1、个人直接拥有 如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那麽你只需要用到Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称Sch A）。
如果全部或部分出租，那麽你就要使用到Schedule E，房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income，以下简称Sch E)了。
2、公司形式拥有 房产投资通常以合夥企业（Partnership），有限责任公司（Limited Liability Corporation，简称LLC），或是小型企业股份公司（S-Corporation）形式运营。
以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。
【北美购房网】外国人在美国购买房地产的贷款和税收问题
【北美购房网】外国人在美国购买房地产的贷款和税收问题导读2009年，怀俄明州只有一个居民的小镇比福德上网拍卖，起拍价10万美元，一位越南企业家以90万美元压倒几十位美国和外国买家，成为美国人口最少的小镇的新主人。
有读者提问：外国人可以在美国买地买房吗？答案是肯定的。
美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，倒是历史上有一些州曾经制定过法律，禁止外国人（主要针对的是亚洲人，以后再谈这个问题）在该州买房买地，例如1913年加州就立法规定外国人只能租房不能买房，而且租房的合约不得超过3年。
这些法律大部分要么已经被废除，要么经由法院裁决违反美国联邦宪法，从而失效。
只有个别州还保留着这个古董，实际上并不实行，因为行政部门知道如果实行的话，一定会吃上官司，而且肯定会败诉。
但是立法部门因为种种原因，迟迟未能采取行动，以至这种陈腐的条款还潜藏在那些尘封多年的法律文书里面。
但是政府不限制，并不等于市场对外国人也一视同仁。
如果外国人有条件用现金或资产将购房的所有费用一次付清，那当然另当别论。
这样的买家哪儿都会欢迎，唯一的条件是能够证明这笔钱是你的合法财产。
这次怀俄明州比福德镇拍卖，买主在美国的亲友为他支付了10万美元的首付，他将在30天内付清余款，就应当属于这一类。
绝大多数人通过银行贷款在美国买房。
贷款的一个基本条件就是买主要有还贷能力，要么有稳定和足够的收入，要么有可靠的、可以变现的资产作为抵押。
所以代表卖主的贷款机构一定会对买主进行严格的审查，在合格的买家当中挑选最可靠的一位，这位买家并不一定是出价最高的。
因而外国人（这里指税法里的非美国人）常常没有美国的社会安全号码，也没有足够的信用历史，贷款公司很难查验他们的收入、资产和还贷能力，所以对他们购置房地产就会更加严格。
外国买家想要取得贷款，条件比美国人苛刻。
一般来讲，贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也会比较高。
【北美购房网】在美国新手买房指南 赶紧收藏和分享吧
【北美购房网】在美国新手买房指南赶紧收藏和分享吧在美国，买房就像买车或者其他东西一样实实在在，不再是一个遥不可及的梦想。
鉴于大多数人在美国都是第一次买房（包括我自己在内），在此把自己的一些经历和经验写出来，希望能够对大家有所帮助。
另外，错误不足之处在所难免，望大家批评指正。
1.为什么要买房？这个问题有点超出本贴讨论的范围了，故不做详细展开，基本上决定了买房的人，应该都有一个清醒的认识了。
通常的一种说法是，如果买了后能够住上至少3年（最好5年），就要比住公寓划算了。
本人没有进行过相应的计算，只是列出这种说法供大家参考。
另外，住在自己房子（理论上讲，没还清贷款之间，应该算是银行的房子）里那种舒服惬意的感觉，是住在公寓里无法比较的。
2.决定买房后需要做什么？无非就是几件事：1). 找房看房；2). 讨价还价及签合同；3). 房屋检查申请贷款；4). Closing及搬家。
下面就针对这几个方面进行一下讨论。
3.找房看房之前有两件事需要做。
一件事先查一下自己的信用分数，信用分数决定了你能否带到款及利率的高低，先做到心里有数比较好。
网上可以搜到很多公司提供类似credit monitor的服务，一般收费在$10左右一个月，可以订购这种服务几个月，买了房后再取消。
一般信用分数要超过600才能拿到较为满意的贷款，650以上拿到最好的贷款应该没什么问题。
下文中将稍加介绍如果提高自己的信用分数。
第二件事就是从银行或其他提供贷款服务的金融机构拿到一个pre-approval 或者pre-qualification letter，目前很多金融机构可以在网上申请拿到，google一下相应的关键词就可以找到。
这个东西没有任何约束力，只是用来说明你是真的想买房子而且有相应的能力，有些realtor或者卖家会要求看买家的这个letter.4.找房看房在美国卖房子一般有两种途径，一种是通过房屋经纪公司（Realtor，象Remax, Meybohm等都是一些大型的房屋中介公司），这种形式需要卖主付给中介公司和中介人相应的报酬（一般是房款的5-7%左右）。
【北美购房网】中国人到美国买房常见疑问解答(进阶篇)
【北美购房网】中国人到美国买房常见疑问解答（进阶篇）本文将继续为大家解答中国人到美国买房最常问到的一些问题，内容选自熊宝宝答中国客人提问。
本篇是一些当你考虑在美国买房时可能会让你困扰的一些概念和问题的说明。
1，如果我在美国买了房子，是不是我的子女就可以免费就读美国的公立学校？不是。
如果你是中国人只是在美国买了房子，而没有其他身份的话，你的子女需要拥有学生签证（I-20）才能在美国读书，这样才能以合法的留学生身份居留美国。
而一般美国的公立学校是没有资格签发学生签证的，所以并不是买了房子就可以在美国就读公立学校。
这样的情况你可以考虑让子女就读私立学校，美国的私立学校一般都已向政府申请核准签发学生签证，以便能够招收到外国学生。
2，听说美国现在房价挺高的，未来升值空间大吗？相比于2008年2009年，美国的房价已经上涨了不少。
但在长期的统计中，扣除所有持有成本例如：地产税、物价上涨等，美国房屋的增值率在5%-6%。
美国房价的周期通常在十五年左右，每一次房价的下跌，都会有一个实质性的经济因素，而不是单纯房价的起伏。
3，美国的租金回报率是多少？我买了房子会不会不租不出去？在美国各个不同的地方，房子的出租回报率都不尽相同。
在加州，从我们自己手上实际案例的统计来看，目前大洛杉矶地区房子的净租金回报率大约在3%-4.5%，这是扣除了地产税以及社区费等基本开销以后的净回报率。
很多客人担心买了房子以后租不出去，事实上，房子是否能租出去在于你的租价是否符合现时租赁市场的价格，跟房屋的买卖一样，没有卖不出去的房子，关键在于你的价格是否合理。
在你购房时，你可以让你的经纪人来帮你做相关评估。
在我们一般所谓的投资回报中，包含了两个方面，一个是房屋增值，一个是租金回报，但这两者通常是成反比的。
所以，往往越受欢迎越成熟的城市，它的租金回报率相对不高，但通常它的房屋升值会快会高。
因为这些地区屋价常常攀升，而对应的租金上涨水平却跟不上屋价上涨的幅度，因此租金回报率就相对比较低。
【北美购房网】在美国房租收入如何报税？
【北美购房网】在美国房租收入如何报税？中国人喜欢投资房产，一方面可以升值；一方面可以出租、以租养贷。
但是在美国，一切收入都需要缴税，房租收入也不例外。
但是，具体到有房租后如何报税、有哪些可以抵扣等方面，确实大有讲究。
美国会计师为您一一分析：在美国房租收入如何报税。
房租分为两种： 根据美国税法出租房屋14天以上就需要报租金收入。
出租情况一自住住宅出租 自宅出租是以27.5年直线法折旧。
出租情况二商用房屋出租 商业出租是以39年直线法折旧。
折旧的重要性： 举例说如果一个人的租金收入是2万块，不包括折旧各项费用是1万2千块，那如果房屋的折旧费用是1万块那么在他税表上就会有2千块的损失，这2千块可以和个人的薪水互相折抵，即他的薪水是2万块，减掉这2千块，他的应税所得只剩下1万8，这是在税表上显示的数字。
实际上来说这个人租金收入是2万块减掉各项费用1万2千块，是有8千块的收入，加上薪水他的实际收入应该是2万8千块。
因为折旧他只需缴纳1万8千块乘以税率的税款。
租金收入可在账面上看到损失，是非常大的一个优惠。
如果用租金的亏损来省税？ 报税情况一出租屋非自己管理租金收入/损失只能和其他租金收入抵减 报税情况二出租屋自己管理每年有25000美元资金损失和其他收入抵减 报税情况三屋主是房地产管理人租金损失可无限制和其他收入抵减 房地产管理人每年有超过750小时投入在房地产产业上，那么租金损失就没有有25000美元的限制。
投资房地产的优势： 华人喜欢在美国投资房地产，其实从税务上讲投资房地产是很好的一种投资方式，因为它不仅有租金损失可以抵减，还有过世时的可爬升成本（房子市价升至去世的那一天）、用交换方式买卖且不用缴资本利得。
把房屋的Loan interest贷款利息、物业管理费、保险、房屋折旧等费用全部扣除后，净收入为负数的话就是租金损失部分，这部分可以用来抵免个人其他收入。
为了产生租金收入所做的一些必要花费可以当做出租屋费用。
【北美购房网】美国买房法律指南【完整版】
【北美购房网】美国买房法律指南【完整版】中国人在美国购置房产的热情不断高涨，但是中美两国差异很大，房地产市场的惯例也不同，稍有不慎，在美国买房子，很容易遭遇各种意外的麻烦。
本文介绍外国人在美购置房产时应注意的事项，特别是有关法律、赋税及产权方面的问题。
美国房屋的类别 美国住宅房地产市场的房屋可以简单分为：合作公寓(Coop)、产权公寓(Condo)、连栋屋（Town house）、独栋屋（Single Family House）。
合作公寓、产权公寓和连栋屋在城镇流行，而独栋屋大多散布在市郊和农村。
所谓“买”合作公寓，实质为产权租赁，买的是居住权，合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。
通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。
合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。
维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修、管理费用，还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）。
合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。
合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。
很多拥有合作公寓产权的公司，规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人。
这是怕发生财务纠纷时，公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在国外，判决也难以执行。
而从外国人的角度看，合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权、不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。
买主对购入的产权公寓单元拥有产权。
通常情况下，产权公寓没有出租的限制。
产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。
出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。
由于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。
【北美购房网】美国买房30个问题,买美国房可移民
【北美购房网】美国买房30个问题，买美国房可移民?美国房产投资市场一直受到中国投资者的青睐，特别是一些活跃度较高的热门置业城市。
美国买房能移民吗？现在投资美国房产晚吗？哪些地区热？哪些地区值得投呢？相对于其他国家，美国房产投资有什么优势呢？今天为大家整理了美国置业顾问常被问到的30个问题。
1.美国买房可以移民吗？不可以。
为了移民投资的某些项目，移民后资金返还时，有的项目是用房产来还给你，但这是移民项目，它不是一个买房项目。
2. 美国的产权是永远持有的吗？是的。
3.美国房产投资能赚多少？美国房产投资赚得的部分包括三方面：第一是地产价值涨幅：根据多方数据整合，以及市场实际发生，全美房价中位数基本年涨幅约3-5%，相对平稳。
第二是收到的净租金：各个城市不一样，但根据数据可知，全美毛租金/房价的比例大约是7-8%。
净租金/房价的比例大约是4-6%。
第三是美元汇率上涨预期。
4. 美国房产税有多高？是每年都要交吗？是的，每年都要交。
美国每个州的房产税不一样，税率也不一样，基本上是在1%到3%之间。
5. 现在投资公寓好还是别墅好？具体的项目不一样，每个人投资的目的不一样，侧重点不一样，要结合当地宏观的数据做判断。
6. 购买新房好还是二手房好?这要看每个投资者的投资需求，新房一般比二手房贵，如果财力没问题当然是新房好。
如果纯粹从租金/房价比来看，二手房也是不错的选择，购房价格相对低一些。
7. 没有绿卡可以在美国购置房产吗?可以。
美国房产是全球开放的，谁都可以买。
8. 美国房产可以怎么使用金融杠杆？在美国，外国人也是可以贷款买房。
但如果没有绿卡或在美国本地没有信用记录，贷款利率会相对较高。
有些房产项目，银行不一定贷给你，但开发商有自己的金融贷款工具，每个项目不一样，要具体看在哪个地方，买多少钱的房子。
9. 外汇管制，资金如何出境？还是要根据国家法规进行资金出境，所以有些购房者会早计划，早准备。
10. 有绿卡购买房产和没绿卡购买房产有什么区别吗？在购买环节来讲是没有什么区别的。
【北美购房网】在美国投资房产的租金收入如何报税？
【北美购房网】在美国投资房产的租金收入如何报税？导读2017年已经来到，过完年的头等大事就是报税了。
今年的报税截止日期与往年不同，延期到4月18日，因为4月15日是假日。
税务标准有所调整，大家在报税的时候要特别注意。
01我是居民还是非居民？税法除了区分公民和非公民外，还将居民分为有居住权的外国人(Resident Alien) 和无居住权的外国人(Non-Resident Alien)，即居民和非居民。
这点在报税时尤为重要，美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则，各个条例对居民和非居民也各有利弊。
美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：第一种：绿卡检定法则持有绿卡极即为美国居民。
不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。
即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。
第二种：居留时间法则与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。
居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。
有些人员是免于可以获得居留时间法则的豁免之外的，主要有以下几种： 外国政府人员；持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；持F类（学生）签证和M类（短期职业技能学习）签证的留学生：短期在美参赛的专业运动员。
由于居留时间法则的存在，国内经常出入美国的生意人或家眷在中美的两地的“空中飞人”要特别注意在美停留天数，否则一不小心会出现虽然无没有居留权，却被税法认定为是美国居民的情况，将会处理起来会相当麻烦。
综上所述，税法规定所有公民、居民及在美居留超过183天的人（除免于居留时间法则的人员外）都在征税范围之内。
作为美国非居民，仅拥有美国房产，是否需要缴纳美国税？一般只作为仅持有美国房地产业主的非居民，是不需要缴纳美国的个人所得税。
【北美购房网】想要申请美国购房贷款,你一定要看的投资常识!
【北美购房网】想要申请美国购房贷款，你一定要看的投资常识!当全球资产配置成为投资理财的一种趋势之时，美国，这个是世界上经济发达、教育优质的超级大国，成为海外投资者眼中的“香饽饽”。
而作为中国人最热衷高的投资方式之一——房产投资无疑是最受欢迎的。
但是并不是所有的人都会一次性现金支付，很多人还是选择贷款购买美国房产。
除了部分投资者没有能力全额支付的原因之外，美国超低的贷款利率也是重要诱因之一。
那么，中国人该如何在美国顺利获得贷款呢?外国人在美国申请房贷的条件要高些?——很正常！ 在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联。
作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高。
如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的! 目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息。
绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?——不见得！ 作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房贷款。
不同银行的放贷政策与条件不一样，但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。
绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，贷款买房的操作上区别很大。
取得身份前，按外国人身份贷款容易很多。
一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。
美国申请房贷流程 首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为： 选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。
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【北美购房网】美国买房贷款、报税、出租等投资问题最全解答
一、美国买房和贷款常见问题
1.没有绿卡可以买房吗？
美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。
2.没有绿卡可以贷款吗？
没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。
3.申请贷款需要什么条件？
贷款，银行主要看你的还款能力。
对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。
4.移民前或移民后买房有区别吗？
首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。
5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？
没有区别，税率是相同的。
只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。
6.什么时候买房合适，移民前还是移民后？
之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。
但如果要贷款，就建议在报税之前、
甚至在登陆之前就买房会比较好。
对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。
如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。
而在报税或登录之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。
7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？
汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。
8.已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？
对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。
有一些银行不查收入，比如我们常见的sterling，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。
9.目前银行贷款利息是多少？
目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。
但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。
比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。
10.用公司还是个人名义买房？
用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。
如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。
如果是个人，报税就会简单一些。
11.一般新移民最多可以贷多少？
有绿卡，可以贷款70%的金额。
如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在50%到60%。
美国买房到卖房，涉及到的美国税费较多，想要达到省税增加投资回报的目的，就要仔细了解这些法律法规。
提前咨询，仔细规划，是投资美国房产的必修课。
买房的时候有很多费用是一次性的费用。
这些费用主要有交易税、交接费、产权费、产权保险等。
二、投资美国房地产有哪些税费
房屋持有期间产生的费用：
房产税，大概是买价的1%到3%不等。
保险费，主要是火灾保险，一年大概在1000~3000美元（若小区在洪水区，还有洪水险）。
物业费（如果小区有物业管理），费用从100到2000不等，看小区环境。
持有期间，有哪些费用可以抵税？
这里从两个角度来讲：自住房和出租房。
1.自住房。
在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。
贷款利息限两套房。
2.出租房。
所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。
另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按照年限换算。
住宅折旧27.5年，商业地产是39年。
假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。
这里需要注意的还有预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税率是10%。
当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年的预扣税退回来。
卖房的费用
在美国还有一个重要的免税额概念。
如果在卖房的5年内，业主拥有房屋产权2年，并且将房屋作为主要的住宅2年，那么每个业主可以享有25万美元增殖的免税额。
超过部分的增殖，会被征税。
外国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。
投资时间在一年或一年以上为长期投资，税率则为三档，0、15%，20%。
如果投资时间少于12个月，为短期投资，短期投资适有于美国的正常税率，联邦是10%到39.6%。
正常美国人都是在第二年的4月15号之前报上一年的税。
外国人卖了房子如果不报税，美国政府是很难追回所欠的税款。
所以在1980年，国税局专门出台了针对外国人投资美国房地产的法案，这也就是著名的FIRPTA。
法案规定，外国人出售美国的房地产时，买方有义务在120天之内预交卖价的15%给税局，这也就是预扣税。