2019年成都一品天下商圈市场调查报告10页

一品天下、金沙商圈市场调查报告

被调查项目：一品天下、金沙商圈

调查日期：2010年11月24日至2010年11月26日。

调查情况：

一品天下商圈

一、项目基本情况

（一）、项目简介

一品天下项目位于青羊羊西线黄忠大道（A段）两侧，规划占地面积300余亩，建筑总面积46万平方米。由元亨集团成都市金港房屋开发公司开发，为商住楼，商业部分以打造成都美食名片为主题，招商业态以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅；住宅部分为小高层建筑。

“一品天下”美食旅游商业街全长1368米，南端与羊西线蜀汉路交汇，向南与青羊大道在建的金沙遗址博物馆近相呼应；向西为都江堰---青城山，九寨沟---黄龙两条黄金旅游要道相连接。

在羊西线与黄忠大道这个交汇处，目前已聚集有红杏、大蓉和，老房子，巴谷园，夕阳红，潮皇阁，丽景轩等知名餐饮企业，形成了一个时尚而成熟的美食消费聚集区。而整个羊西线及其两侧目前已拥有餐饮、娱乐、休闲企业160余家，其中包括永陵银杏、金都银杏、日本烧烤、唐宋食府等中、西餐饮100余家，紫煌娱乐、浪淘沙、圣陶沙等歌城、洗浴中心、茶楼60余家，被业界和广大市民誉为“羊西美食大本营”。因此，“一品天下”项目选择在此，既有成熟的市场基础，又有良好的发展空间。

“一品天下”美食旅游商业街总体规划方案由加拿大KFS公司设计，风格上集合了现代时尚与成都特色，功能上满足了餐饮娱乐企业的经营条件和游客美食、购物、休闲、娱乐的综合需求。

在功能布局上，以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅，使之形成一条功能齐全、设施配套的综合商业街区。同时，在整个街区配置了2.5万伏的双电源，确保企业经营用电和整个街区不停电。

在建筑特色上，突出实用性、休闲性、可居性和地域性，力求从巴蜀文化、巴蜀风格和生态城市的角度，将巴蜀特色融入其中，创造出一种与众不同、独具一格的形象特征，创造出一个标志性的城市特色建筑群体。在道路设计上，道路路面采用仿古青条石砖铺设，道路中央以草木、盆花、雕塑、路灯等景观分段形成软隔离，增强道路的文化和休闲气氛，方便游人过街通行。并且在省商校路段处，将道路设计为一个弧形弯道，使车行速度自然降低，弱化道路交通功能，增强商业服务功能。

同时，在“一品天下”商业街中段南侧，将建造一座大型园林式公共广场，广场周边配套各种公共设施，中央建一露天公众戏台，为川剧及各种街头大众文化表演提供场所，从而营造出“一品天下” 浓郁的商业文化和休闲氛围。

（二）、项目建筑规划基本资料

总建面46万平方米，分两期开发。一期A、B区建筑面积14.2万平方米，其中住宅3万平方米、公建配套4万平方米、商业面积7.2万平方米。二期分C、D两区完成剩余开发。据了解，该项目二期继续延续一期的主体风格，力争与对面的一期共同营造丰富的街道景观，二期C区建筑呈阶梯式布局，具有典型中式建筑风格，配有超大广场，气势恢弘。一楼和负一楼为大型知名超市，二、三层为大型餐饮、娱乐商务空间，四至九层配有小型商务办公室、住宅、投资型商务酒店等物业。白天这里是商务办公人士的最佳场所，晚上这里是人们购物娱乐的绝佳之地；一品天下D区以“江南水乡”为主题创造内街，在水与灯的交错下，在景色与商机的衬托下，这里必将成为人们休闲放松的最佳场所。一期A、B区已经建成，并完成住宅全销售和商铺98%入住。二期还将推出公寓、酒店的复合型住宅，面积在30~110平方米。

（三）、项目业态分布情况

整个一品天下依托原来已经较为成熟的餐饮商圈而建，在一品天下大街内，临街铺面都为大型餐饮酒楼（如大蓉和、红杏、文杏、德庄、苏大姐等）及娱乐场所（太平洋水疗会、天籁村、蓝钻），单位面积基本都在2000平方米以上。大蓉和精品店面积在6000平方米以上，该商铺为大蓉和酒楼自己买断。大型餐饮经营状况尚可，如文杏春节期间日营业额保持30万左右，现在日营业额也在

8-9万。临街门面后面是酒吧一条街及小吃一条街，楼上为住宅。小吃一条街空铺位较多，空置率40%左右。[附“一品天下商圈表“]

（四）、项目周边配套情况（交通配套、商业配套等）

从上表资料统计比较可看出：

1、该项目交通方面配置相当发达，有多达16条公交线路到达一品天下。便利的交通和畅通的道路，为该项目的销售、招商及发展前景作了强有力的铺垫。

2、从教育配套上看，虽然板块教育资源不足，板块内也只有一所较好的号码幼儿园，不过作为商业地产来说，教育及医疗方面的配套基本可以忽略，住宅的销售也不会因此而减弱。因大部分对

商住有购买意向的人群并不非常在乎周边教育或资料方面的配套，而是看重因商业地产部分给住宅带来的增值潜力。

3、目前从商网配套看，06年11月人人乐集团的签约，也实现了开发之初“辅以大型生活超市”配套的定位。现有商网的配套对该（以餐饮娱乐为主）项目并无太大影响。对购买住宅的居民而言，大型超市的入住、周边成熟的茶店子市场为居民带来非常便利的生活，此举对购买住宅部分的人群也会一定吸引力。

4、作为商业地产来说，金融必定不可少，目前该项目已有3个银行网点，其中一品天下大街内的工商银行直接为商户办理验资手续。金融配套基本能满足消费者的需求。

5、餐饮娱乐本为该项目卖点，不用多说。因为羊西线本来已拥有相当成熟的餐饮商业经营模式，一品天下正是利用这一点来加以打造成都美食名片。

(五)、调查对象规划指标统计分析

从上表资料可以看出：

1、该项目的命名比较贴切美食名片的主题：只此一处，便可尝尽天下美食。

2、300亩的占地规划，实乃树大招风，由此有更大的实力去打广告，更容易出名。

3、从开发容积率、绿化率分析，该项目容积率为2.02，绿化率20%。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，土地单位成本越高，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来规划设计一个项目。一个良好的居住小区，小高层的低容积率则在2.1之下、绿化率应不低于30%。该项目的容积率也算是佳，而绿化率相对则较低，不过该项目拥有完善的餐饮娱乐配套，并设计了步行街、休闲广场，这也弥补了绿化率方面的不足。

4、总体而言，该项目既兼顾了商业地产也考虑了住宅部分，算是较佳的商住规划设计。

二、项目租售情况调查

1、一期开盘时间：商铺2019年4月；住宅2019年6月。

2、历史销售价格：

一期售价：