房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章资料三

第⼆章　房地产
第三节房地产的分类
可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的⾓度对房地产进⾏分类。

对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要是以下6种：
①按照房地产⽤途的分类；
②按照房地产开发程度的分类；
③按照房地产是否产⽣收益的分类；
④按照房地产经营使⽤⽅式的分类；
⑤按照房地产实物形态的分类；
⑥按照房地产权益状况的分类。

搞清楚了这些分类，也就了解了估价对象的种类。

⼀、按照房地产⽤途的分类
按照房地产的⽤途，⾸先可以把房地产分为居住房地产和⾮居住房地产两⼤类，然后可以具体分为下列10类：
(1)居住房地产：是指供家庭或个⼈居住使⽤的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。

住宅是指供家庭居住使⽤的房地产，可分为普通住宅、⾼档公寓和别墅。

集体宿舍可分为单⾝职⼯宿舍、学⽣宿舍等。

(2)商业房地产：是指供出售商品使⽤的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中⼼、超级市场、批发市场等。

(3)办公房地产：是指供处理各种事务性⼯作使⽤的房地产，即办公楼，可分为商务办公楼(俗称写字楼)和⾏政办公楼两类。

(4)旅馆房地产：是指供旅客住宿使⽤的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

(5)餐饮房地产：是指供顾客⽤餐使⽤的房地产，包括酒楼、美⾷城、餐馆、快餐店等。

(6)娱乐房地产：是指供⼈消遣使⽤的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中⼼、俱乐部、夜总会、影剧院、⾼尔夫球场等。

(7)⼯业房地产：是指供⼯业⽣产使⽤或直接为⼯业⽣产服务的房地产，包括⼚房、仓库等。

⼯业房地产按照⽤途，⼜可分为主要⽣产⼚房、辅助⽣产⼚房、动⼒⽤⼚房、储存⽤房屋、运输⽤房屋、办公⽤房、其他(如⽔泵房、污⽔处理站等)。

(8)农业房地产：是指供农业⽣产使⽤或直接为农业⽣产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种⼦库、拖拉机站、饲养牲畜⽤房等。

(9)特殊⽤途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

(10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)⽤途的房地产。

⼆、按照房地产开发程度的分类
按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
(1)⽣地：是指不具有城市基础设施的⼟地，例如荒地、农地。

(2)⽑地：是指具有⼀定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的⼟地。

(3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的⼟地。

熟地按照基础设施完备程度，⼜可以分为“三通⼀平”、“五通⼀平”、“七通⼀平”等的⼟地。

“三通⼀平”，⼀般是指路通、⽔通、电通和场地平整；“五通⼀平”，⼀般是指具有了道路、给⽔、排⽔、供电、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通⼀平”，⼀般是指具有了道路、给⽔、排⽔、供电、通信、燃⽓、热⼒等基础设施条件，以及场地平整。

(4)在建⼯程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使⽤条件的房地产。

该房地产不⼀定正在开发建设之中，也可能停⼯了多年，因此在建⼯程包括停缓建⼯程。

另外，有些在建⼯程通常⼜被称为“房地产开发项⽬”。

在实际估价中，判定是否为在建⼯程，以是否完成⼯程竣⼯验收为标志。

未完成⼯程竣⼯验收的，即为在建⼯程。

完成⼯程竣⼯验收的，应当有⼯程竣⼯验收报告。

在建⼯程可以按照⼯程进度，如形象进度、投资进度(投资完成额)、⼯作量进度(完成⼯程量)、⼯期进度等进⾏分类。

例如，按照形象进度可以把在建⼯程分为：地下室某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等等。

(5)现房：是指已建造完成、可直接使⽤的建筑物及其占⽤范围内的⼟地。

现房按照新旧程度，⼜可以分为新房和旧房。

其中，新建的商品房按照装饰装修状况，⼜可以分为⽑坯房、粗装修房和精装修房。

三、按照房地产是否产⽣收益的分类
按照房地产是否产⽣收益，可以把房地产分为收益性房地产和⾮收益性房地产两⼤类。

收益性房地产：是指能直接产⽣租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准⼚房(⽤于出租的)、仓库(⽤于出租的)、农地等。

⾮收益性房地产：是指不能直接产⽣经济收益的房地产，例如未开发的⼟地、⾏政办公楼、教堂、寺庙等。

在实际估价中，判定⼀宗房地产是收益性房地产还是⾮收益性房地产，不是看该房地产⽬前是否正在直接产⽣经济收益，⽽是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产⽣经济收益的能⼒。

例如，某套公寓或某幢写字楼⽬前尚未租出⽽空置着，没有直接产⽣经济收益，但仍然属于收益性房地产。

因为同类的公寓和写字楼⼤量存在着出租现象，在直接产⽣经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。

收益性房地产可以采⽤收益法估价，⾮收益性房地产则难以采⽤收益法估价。

四、按照房地产经营使⽤⽅式的分类
房地产的经营使⽤⽅式主要有销售、出租、营业和⾃⽤四种。

按照房地产的经营使⽤⽅式，可以把房地产分为下列4类： (1)销售的房地产；
(2)出租的房地产；
(3)营业的房地产；
(4)⾃⽤的房地产。

有的房地产既可以销售，也可以出租或营业，如商店、餐馆。

有的房地产可以出租或销售，也可以⾃⽤，如公寓、写字楼。

有的房地产主要是营业，如旅馆、影剧院。

有的房地产主要是⾃⽤，如⾏政办公楼、学校、特殊⼚房。

这种分类对于选⽤估价⽅法是很有⽤的。

例如，可销售的房地产可以采⽤市场法估价；出租或营业的房地产可以采⽤收益法估价；仅适⽤于⾃⽤的房地产主要采⽤成本法估价。

五、按照房地产实物形态的分类
按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：
(1)⼟地。

⼜可以分为⽆建筑物的⼟地和有建筑物的⼟地。

⽆建筑物的⼟地通常被称为空地。

有建筑物的⼟地⼜可以分为建筑物已建造完成的⼟地和建筑物尚未建造完成的⼟地。

(2)建筑物。

⼜可以分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物，还可以分为新建筑物和旧建筑物。

(3)⼟地与建筑物的综合体。

⼜可以分为⼟地与已建造完成的建筑物的综合体和⼟地与尚未建造完成的建筑物的综合体。

最典型的⼀种⼟地与已建造完成的建筑物的综合体是现房。

⼟地与尚未建造完成的建筑物的综合体通常被称为在建⼯程。

(4)未来状况下的房地产。

其中最典型的⼀种是期房。

期房是指⽬前尚未建造完成，⽽以将来建造完成后的建筑物及其占⽤范围内的⼟地为标的的房地产。

(5)已经灭失的房地产。

(6)房地产的局部。

例如，不是整幢房屋，⽽是其中的某层、某套。

(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。

例如，建筑物的装修装饰部分。

(8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。

例如，正在运营、使⽤的旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、⾼尔夫球场、影剧院、游乐场、码头等。

在这种情况下，通常不能把它视为⼀些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产逐项进⾏估价后加总作为其评估价值，⽽应将它作为⼀个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能⼒来估价，除⾮是评估它的清算价值。

(9)整体资产中的房地产。

需要指出的是，上述房地产虽然是从实物⾓度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个⽅⾯。

六、按照房地产权益状况的分类
按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：
(1)“⼲净”的房屋所有权和出让⼟地使⽤权的房地产。

(2)“⼲净”的房屋所有权和划拨⼟地使⽤权的房地产。

(3)“⼲净”的房屋所有权和集体⼟地的房地产。

(4)共有的房地产。

(5)部分产权的房地产。

(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。

(7)设⽴了地役权的房地产，即该房地产为他⼈提供了有限的使⽤权，如允许他⼈通⾏。

(8)设⽴了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。

(9)有拖⽋建设⼯程价款的房地产。

(10)已依法公告列⼊拆迁或征收、征⽤范围的房地产。

(11)临时⽤地或临时建筑的房地产。

(12)⼿续不全的房地产。

(13)产权不明或者权属有争议的房地产。

(14)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

(16)房地产的租赁权，即承租⼈权益。

(17)房地产的抵押权。

(19)房地产的空间利⽤权。

(20)房地产中的⽆形资产。