深圳横岗富华居项目前期定位分析报告

多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。
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第一部分 项目概况 交通分析
相知多年 值得信赖
片区交通规划——项目周边的交通主要有深惠路和地铁三号线
深惠路改造：深惠路改造扩建工程始于深圳市布吉联
检站，经过龙岗区的布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街 道，止于深圳市与惠州市交界处。全长为35.99公里， 宽70米，全线双向8车道行驶，整个道路设计有机动车 快速车道、人行道、辅道、两侧分割带和中央分割带。
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第一部分 项目概况
相知多年 值得信赖
横岗经济
根据数据统计，2007年横岗全年实现地区生产总值103.5亿元，同比增长13.5%； 完成财政收入4.63亿元，同比增长16.7%；完成税收12.6亿元，同比增长16.2%。
120
100
80 62.38
60
40
20
0 2004年
地区生产总值（单位：亿元）
项目处于横岗最大规模的工业区改造范围内，在良好的市政规划的指导下，片区将大 大改善既有的“工业区”的面貌，城市化进程加快，片区形象提升。
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第一部分 项目区位总结
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横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新 兴热点片区
n经济的迅速增长，全新的市镇； n大刀阔斧的市政建设； n轨道交通/快速干道形成系统性的路网； n规划良好的城中村改造； n不同于传统市中心的全新立意的实现；
1990
2000
2005
2008
市场萌芽期
初步发展期 快速发展期
阶段划分的依据是以产品的更新换代为依据，萌芽期：满足居住的产品、初步发展 期：产品品质＋配套设施、快速发展期：高端产品(house) 。
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第二部分 本区房地产发展历程
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市场萌芽期（20世纪90年代）
供应方面：该阶段横岗房地产市场刚刚开始，市场上主要的商品房楼盘有梧桐花园， 联建商住楼等，市场总体供应量少； 需求方面：主要是以当地居民自住需求为主； 产品方面：项目整体素质较低，无配套，规模小；产品主要以三房以上为主，面积 在110－140平方米之间。 其他方面：房地产市场处于萌芽阶段，市场上开始有商品房销售，但是量少，规模 小，对市场影响不大；主要的开发商有深圳横岗投资股份有限公司。
地块内部无可利用资源，南面高层可远眺山景。
地块内部现为厂房，无特殊资源，拆迁速度快。
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项目营销策略总纲基本思路
第一部分：项目分析
区位属性 片区改造 项目概况
小结
第二部分：市场分析
本区房地产发展历程 本区房地产市场现状
相知多年 值得信赖
第三部分：项目定位
SWOT分析 案例借鉴 项目定位
第四部分：物业发展建议
塘坑站
育马场站
其它轨道交通—— 1、地铁11号线：连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接1号线、2号线、3号线、4号线、6号 线和8号线。 2、地铁12号线：地铁12 号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部 发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。
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第一部分 片区改造规划
本案
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第一部分 项目概况
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地块条件分析
地块占地9500平方米，规模小，容积率高； 地块呈长方形，落差不大，规划易行； 条状分布，利于安排南北通透户型； 地块南面临街深惠路及地铁3号线，交通通达性强， 但也存在噪音问题； 地块周边生活配套完善，但商业档次较低； 处于六约村全面改造范围之内，利于项目发展； 地块东、西、南三面临路，商业规划空间大。
根据规划，地铁3号线站点周边500米的腹地 为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划 控制2-3平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑） 区域将至少聚集10万人口（规划每站点周边5万 人口）。 依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边 物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所， 龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。
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第二部分 本区房地产发展历程
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产品方面：开始注重项目的规模建设，注重园林环境的打造、重视项目自身生活娱 乐配套；产品主要是两房、三房、四房，面积在80－130平方米；复式、别墅产品 数量逐渐增多。
项目名 称
怡美山 庄
城市中 心花园
锦冠华 城
户数 300
0 386
804
主力户型
两房、三房
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第一部分 项目概况总结
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项目自身属性界定：急速发展的城镇中心区域，受地块面积约束， 规划空间有限，适合以住宅为主，少量商业为辅的一体项目。
属性界定
区位属性
描述
诠释
横岗六约 128工业区改造范围
1、经济快速增长的全新市镇； 2、深惠公路改造、地铁三号线，交通规划加速城市化进程 3、六约村的整体规划改造。
地铁3号线：目前正在建设当中，连接罗湖中心区、布
吉、横岗镇、龙岗中心城的客运干线，设站 21座，全长 32.70公里，与地铁一号线、轻轨五号线、广深铁路相连 接。线路全程规划运行时间为45分钟，将于2010年10月 通车运营 。 项目所处站为六约站。
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第一部分 项目概况
交通分析
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横岗：地铁沿线构建10万人口的繁荣商圈带
丹平路 清平快速路
深惠高速公路 盐排高速公路
深汕高速公路
南坪快速路
盐坝高速公路
外环快速路
“一环三横四纵” 往深圳特区方向有6个 快速通道，往东莞和惠州 方向有4个快速通道。轨道 交通有6条线路。高速公路、 快速干道形成系统性的路 网，横岗纳入深圳整体城 市交通体系。
2005年7月，清平高速公 路一期工程全线贯通，与 水官高速组成龙岗西至市 区的快速干线；
其他方面：品牌发展商进入横岗，横岗得到市场的关注，随着各项目的面世，区域 整体环境的改善，市场开始朝高端方向发展。
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第二部分 本区房地产发展历程
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快速发展期（2005年－目前）
供应方面：市场上的项目较少，有志健时代广场、中海大山地、振业城、信义锦绣 花园。但是后三个项目的规模都比较大，总量在6800套以上，市场的总体供应量比 较稳定；
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第一部分 项目概况
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景观资源：项目最好的景观面是在南面，高层单位可远眺绿绿丛丛的山体自然景观，东面、 西面及北面的可利用的自然景观资源几乎没有，但视野开阔、通透。
本案
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第一部分 项目概况
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配套分析：项目所处区域属于横岗成熟区域，配套设施完善，涵盖的范围包括;餐饮、 住宿、购物、休闲、学校、银行。主要有天和百货、天天渔港、农贸市场、六约学校、 皇室会所、圣德堡酒店、深圳农村商业银行。项目的西侧未来规划是一所全日制的寄 宿中学。
改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组 成，工业将在改造后全面退出，区域将成为纯商住区域。
（二）片区将建成横岗居住中心
改造完成以后，区域将新增661305平米的住宅面积；现有区域内还有两块占 地在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积约75万平米；加上振业城 及中海·大山地76万平米的面积，整个区域将连成217万建筑面积的一个大 型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。
三房120－130m2，四房 140 m2
两房至四房，面积70 m2 －140 m2、复式150 m2
户风情园林
一梯两户，方正实用，南北通透
入户花园、、凸窗、落地窗设计户型多样、南北 通透，格局方正
大型商业及沿街商业铺位、私家会 所
大型会所、小区幼儿园、沿街商铺、 泛会所园林
（三）片区将建成横岗商业中心
依托地铁3号线及深惠路改造，建成休闲型高尚住区和商贸、服务业发达的商 业旺区。区域商业主要沿深惠路、埔厦路以及深龙路布置。深惠路沿线的商业 用地呈“哑铃型”布置，在梧桐路、埔厦路以及兴龙路与深惠路交叉口处布置 主力商场、大型购物中心、商业广场，中间地带则安排商业街以及商务公寓。
需求方面：这一时期，横岗的客户主要可以分为三部分，即投资客、本地中高层消费 者、关内高端客户；其中，振业城一期开盘时，有六成客户来自深圳关内。
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第二部分 本区房地产发展历程
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产品方面：产品的品质和档次得到极大的提升，如：志健时代为一集合住宅、大型 商业、写字楼的综合性项目；中海大山地、振业城为house高尚社区；
该宗土地现状有三栋厂房和富华居家居广场，目前仍在使用中。
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第一部分 项目概况
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项目进入性：从项目四至分析可以看出，项目东侧是宇华路，西侧是华发路，而南面 则是深惠路，项目的进入性良好。
北侧——锦华厂
西侧是华发路
北
西
东
南
东侧是宇华路
西侧——横岗电子城
南侧——深惠公路
东侧——标诚眼镜厂
1、目前周边正处于改造，居住氛围弱； 2、周边生活配套设施齐全； 3、占地面积小，规划空间有限。
1、周边有中海大山地、振业城正在销售的项目的花园小区， 提升片区开发环境；
2、西侧规划全日制寄宿中学，紧邻六约小学，教育资源丰富。
项目属性
项目交通环境、进入性好、昭示性强。
地块三面临路，南侧位临正在改造的深惠路。
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第一部分 项目概况
片区功能定位
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横岗新城——深圳计划兴建的七个卫星城之一
规划对横岗新城作出的定
位是： 深圳市东部重要的物流基地和港
口服务区； 全市最重要的铁路交通枢纽和物
流基地之一； 联系东部物流走廊和产业发展轴
的重要节点。
按照规划，横岗将以策略改善、整理为主，强化其新城综合服务功能，工业实行转换升级，同 时为盐田港提供后备基地； 横岗将沿深惠公路依托轨道交通建设，带动深惠公路两边用地的更新与改造(如工业往二通 道、龙岗中心城及大工业区方向转移)，依次形成新城中心区、城市生活区及工业区；同时将 大康—安良—西坑作为盐田港区的后备基地(港口服务区)。
市政规划起点甚高，片区急速进入城市 化进程，成为龙岗的副中心。
横岗——未来地产 “明星”
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第一部分 项目概况
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项目位置——项目位于深圳市龙岗区横岗镇六约一二八工业区深惠路的北侧。
本案
红棉路片区（文体中心） 居住氛围浓厚
六约片区 商业及工业集中
本项目用地形状为长方形，地势平坦。占地面积9,500平方米。
谨呈：深圳市田厦实业股份有限公司
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横岗富华居项目前期报告
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项目营销策略总纲基本思路
第一部分：项目分析
区位属性 片区改造 项目概况
小结
第二部分：市场分析
本区房地产发展历程 本区房地产市场现状
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第三部分：项目定位
SWOT分析 案例借鉴 项目定位
第四部分：物业发展建议
功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划
72.03
84.5
2005年
2006年
生产总值（亿元）
103.5 2007年
区域经济继续持续良好的发展趋势,各项经济指标保持较快的增长速度
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第一部分 交通分析
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片区交通规划——高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗 纳入深圳整体城市交通体系。
交通发展定位：生 态化高效率复合交通 走廊，即多种运输方 式集中在同一路线上 所形成的高效率运输 通道。 十一五规划将进行 全区市政、路网建设 如高速公路、地铁轨 道交通等重大工程建 设，将进一步加强龙 岗与珠三角的联系， 形成以龙岗为核心的 东部都市圈。
功能配比 建筑风格 商业布局 户型推荐 园林规划
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第二部分 本区房地产发展历程
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横岗房地产市场发展阶段划分：
纵观横岗的房地产发展历程，根据市场的整体情况，我们将市场的发展分为：市场萌 芽期、初步发展期、快速发展期。对应的时间分别是：20世纪90年代、2000年－ 2005年、2005年－目前。
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第二部分 本区房地产发展历程
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初步发展期(2001年－2005年)
供应方面：市场供应量增长，市场得到品牌发展商关注，开始进入横岗市场；这一 阶段市场上比较有突出的项目有中海怡美山庄、卓越城市中心花园、锦冠华城、新 亚洲广场等；
需求方面：本地需求为主，此外还有香港、台湾等外来客户及福建、湖南等客户； 因地铁三号线的规划，开始出现部分关内置业者，主要是关内白领。
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本项目处于《横岗六约128工业区改造专项规划》范围内
（一）片区将建成纯商住区域，工业全面退出
横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居 民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振 业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在 2010年之前完成。