某年度深圳别墅市场分析研究报告

某年度深圳别墅市场分析研究报告2005深圳别墅研究报告⽬录
第⼀部分概述
第⼆部分深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
2、近年别墅类物业销售情况
第三部分深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析
1.1别墅区域发展第⼀阶段
1.2别墅区域发展第⼆阶段
1.3未来别墅发展的主要区域
2、产品分析
2.1容积率与建筑形态的关系
2.2户型结构和⾯积配置
2.2.1、户型结构
2.2.2、功能与⾯积尺度关系
2.2.3、各类型别墅功能分区的权重
2.3建筑风格
2.3.1岭南风格主导早期别墅市场
2.3.2西式古典怀旧风格盛⾏
2.3.3现代风格创新
2.3.4有机结合风格渐成趋势
3、价格分析
3.1近年⼆级市场售价⾛势分析
3.2三级市场租、售价格分析
4、客户分析
4.1客户区域及特征
4.2消费案例
5、营销⽅式探讨
第四部分深圳别墅市场发展前景
编委：
指导：梁容潘军
编委：路莹隆颢
研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚
第⼀部分概述
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：⼀种是House，⼀种是Villa。

如果直译过来，House应该是“住宅”，⽽Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，⼀种带有诗意的住宅。

那么，如何区分Villa和House呢？当⼈们的⽣活富⾜之后，其居所也会发⽣第⼀居所和第⼆居所的分⽴。

换⽽⾔之，⼈们这时不但要有⽣活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要⽣活在此处，还要⽣活在彼处。

简单地说， Villa ⼀般是指处于风景旅游区、专门⽤于休闲度假的房⼦，属于第⼆居所，不同于⼀般住宅；House则相当于⽣活型住宅，是常住的第⼀居所。

从建筑形态上⼀般分为SINGLE FAMILY HOUSE——独⽴别墅、TWO FAMILY HOUSE——双拼别墅、TOWNHOUSE——联排别墅。

独⽴别墅即独⽴的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在⼀起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在⼀起。

HOUSE可能是平房，也可能是⼆三层的楼房，最⼤的特点是独门独院。

别墅来到中国后，除引进了以上⼏种别墅形态外，受⼟地资源的限制，还衍⽣出⼀种叠拼别墅。

叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加⽽成，⾼度为四层或六层，上⾯⼀户，下⾯⼀户，每⼀套户型或有天（上有露台）或有地（下有花园）。

形象⼀点说，“叠拼别墅”就是把独⽴别墅叠加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独⽴别墅的⼀些元素。

叠拼所包括的⼟地价值要低于联排、双拼、独⽴别墅等建筑形态，但⼜会明显⾼于多层等产品。

深圳别墅市场最早出现的建筑形态是独⽴别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等
多种概念，但是市场供应的别墅产品在建筑形态上仍表现为独⽴、双拼、联排和叠拼四种。

第⼆部分深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
在2000年前的近⼗年时间⾥，别墅市场经历了从⽆到有、1994-1997年间⼤跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段，这⼀时期基本⾛的粗放型发展路线，投资开发⽐较盲⽬，别墅精品很少，宝安、龙岗和罗湖是这个阶段别墅供应的主要区域。

“⼤跃进”过后，宝安、龙岗出现了较多的“⽆⼈”别墅群和“办公”别墅群，如龙华梅花⼭庄、布吉龙泉别墅、溪涌御海湾⼭庄等。

在2001-2004年间，市场供应量逐年上升，区域分布趋于均衡，在激烈的竞争环境下，别墅产品类型越来越丰富，风格也更加多样化，产品设计更加精细化，别墅市场逐渐成熟。

2、近年别墅类物业销售情况
深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（⾯积单位：万m2）
宝安区别墅类物业套数销售⽐63.1％，⾯积销售⽐仅37.7％，从侧⾯反映出宝安区⼤⾯积别墅销售速度较慢；罗湖、龙岗区别墅类物业销售率在75％左右，由于两区推盘的数量不多，个别项⽬的滞销直接影响了销售率，滞销项⽬主要是2001年推
出，2001年以后供应的产品亦都顺利消化。

南⼭、福⽥、盐⽥区别墅类物业销售率均达到90％以上，产品基本得到消化，部分产品因为发展商保留等因素⽽未售出，从近年别墅物业推出即遭抢购的情况看，这三区市场呈现供不应求的局⾯。

第三部分深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析从市场发⽣、发展的历程来看，深圳别墅市场经历了⼏次热潮。

伴随着别墅开发的热潮，开发区位从局部的点式开发发展到区域性规模化，并逐步形成了阶段性开发热点区域。

随着时间的推移、城市的西移东进和特区外城市化进程，既有的区域开发饱和，逐步脱离市场关注，新的别墅区域形成并倍受关注。

概括来说，别墅区域发展基本形成两个阶段，并具备各⾃的特点。

1.1别墅区域发展第⼀阶段
较早形成的是银湖、蛇⼝⼤南⼭、葵涌-⼤鹏湾别墅区，这些区域基本上距离市中⼼较远，但周边⾃然景观资源⽐较丰富，优于⼀般住宅物业，吸引了最先富起来的⼈购买居住、度假。

它满⾜了富⼈追求⾝份象征，渴望改善⽣活环境的⼼理，填补了市场空⽩。

这个时期的别墅数量不多，但⽐较集中，别墅风格只是简单的模仿西⽅别墅，随着时间的推移，这些别墅已经逐渐
没落，被新兴的别墅代替。

蛇⼝的别墅因为受外籍⼈⼠居住氛围、⼈⽂环境的影响，情况较好。

【银湖⽚区】开发始于90年代初，90年代中期最为红⽕，是深圳较早形成的富⼈区。

银湖别墅区因为其三⾯环⼭，⼭⾕中有⾦银⼆湖，积聚了⾦湖⼭庄、齐明⼭庄、颐园别墅，后有⾦碧苑、⽥园居、棕榈泉别墅和银⾕别墅，内外连成⼀⽚，成为深圳别墅最集中的⽚区。

购买银湖别墅的⼈群⼤都是深圳第⼀批富裕起来的⼈。

银湖别墅属于早期建设规划的别墅，容积率偏⾼，建筑密度也较⾼，配套少，且其⼊⼝处环境较差，体现不出别墅的⽓派。

但由于其属于开发较早，填补了深圳早期别墅开发的空⽩，当时的市场反应良好。

但⽚区可供开发的⼟地不多，区域发展空间受到限制。

【蛇⼝⼤南⼭⽚区】90年代初期开始出现别墅物业，90年代中期趋向成熟。

主要物业被⼤南⼭分成两个部分，东南麓有鲸⼭别墅、龟⼭别墅、碧涛苑、半⼭海景别墅等，西麓有⽉亮湾⼭庄、青青⼭庄、御景苑，基本属于居家型别墅。

⽚区内⼤部分物业都有较好的⼭、海景观资源，但由于各种原因，这些别墅出现了截然相反的两种情况，东南麓的物业位于蛇⼝，区域⼈⽂环境好，外部环境佳，内部管理到位，使得蛇⼝别墅物业较好的保值，部分物业还有升值；西麓的物业位于⽉亮湾，区域⼈⽂环境⼀般，社区居住氛围淡薄，最严重的是环境受到污染，别墅物业普遍贬值。

【葵涌-⼤鹏湾⽚区】
得益于天然的⼤鹏湾海景，给当地的别墅创造了良好的外围环境。

别墅项⽬主要发展在90年代中期，有华侨海景⼭庄、御海湾⼭庄、⾦海滩半⼭海景别墅。

⽚区区域性较强，项⽬辐射⼒有局限，主要以度假⽤途为主。

1.2别墅区域发展第⼆阶段第⼆个阶段是⼤华侨城、⾹蜜湖、莲塘－沙头⾓别墅区形成，这些区域距市中⼼不远，但因为⼭、湖、城市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的⽣活环境，尤其是拥有稀缺景观资源的郊区和市中⼼的别墅特别受到青睐。

这个时期的别墅风格不再简单的模仿西⽅，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重⽣态，营销更加注重社区⼈⽂环境的营造，成为近年市场供需热点区域。

【莲塘－沙头⾓⽚区】
有良好的⼭景、湖景或海景资源，且占据⼀定的交通便利，主要在2001-2003年间建设，莲塘有华景园别墅、仙湖⼭庄、仙泉⼭庄，沙头⾓有云深处、翠林别墅。

【⾹蜜湖⽚区】
为深圳市中⼼区⼆级辐射地带，坐拥有“深圳市绿肺”之美誉的植物园和⾹蜜湖，远可观安托⼭⼭景和深圳湾海景，既可“尽享城市繁华”，⼜可“远离城市喧嚣”，该⽚区除拥有别墅物业外，多为⾼尚⼈⽂社区，区域⼈⽂环境较好，社区居住氛围浓厚。

从2002年开始崛起⽔榭花都，⾄今已经有中旅国际公馆、熙园等包含别墅的物业，成为⽂化层次较⾼的新⼀代财富阶层的⾸选，⽚区存在待开发⼟地，未来仍有新增别墅物业。

【⼤华侨城⽚区】包括红树湾、沙河、华侨城三个区域，拥有丰富的旅游资源、⾼尚的⼈⽂景观和部分湖景、海景、⾼尔夫景观优势，与⾹蜜湖⽚区类似，同样可以远离城市喧嚣⼜不脱离城市繁华。

⼤华侨城别墅物业主要从2001年开始出现，沙河⽚区有⾼尔夫球场内的名商园、沙河⾼尔夫别墅，华侨城⽚区有东⽅花园、波托菲诺，红树湾⽚区⽬前仅有瑞河耶纳。

⽚区同样成为⽂化层次较⾼的新⼀代财富阶层的主要选择。

值得注意的是红树湾⽚区，按政府规划草案，将分成东、中、西三区规划，东区将以低密度和低强度开发为主，建设成居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区将延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区以⾼、中、低强度分区开发新型居住区。

1.3未来别墅发展的主要区域
【东部滨海⽚区】
⽚区包括盐⽥港以西的深圳东部滨海区域，近年开发的别墅项⽬主要有万科⼗七英⾥、天琴湾等。

拥有丰富的旅游资源和丰富的⼭景、海景优势。

区域建设的物业⼤多与旅游度假有关，主要物业形态有酒店、度假公寓、别墅，别墅功能界于居住和度假之间。

随着东部滨海⾼标准规划的落实，加上⽚区⼟地储备丰富，⽚区将是深圳别墅未来的“主战场”之⼀。

【⼤华侨城⽚区】
随着波托菲诺推出单价5万元以上⼤⾯积独⽴别墅，⼤华侨城⽚区成为深圳别墅的焦点，预计未来波托菲诺将陆续推出⼤规模别墅单位，加上红树湾⽚区还有数量可观的低密度⼟地，⼤华侨城⽚区将继续成为未来深圳别墅市场的热点区域。

【尖冈⼭⽚区】尖冈⼭为宝安区政府规划的宝安区低密度⾼尚⽣活居住区，规划引导发展，如果这⼀⽬标顺利实现，那么，该区域将会成为别墅聚集地。

另外，由于是规划为⾼尚居住区，政府会在配套建设、政策⽀持等⽅⾯加⼤⼒度。

⽚区环境优美、交通便利，但⽬前市场不成熟、配套不成熟、关外形象差等诸多问题，⽚区别墅市场有待培育。

整个尖冈⼭⼟地出让⾯积将会达到2平⽅公⾥，⽬前招华已经拿下总⽤地⾯积60万平⽶，总建筑⾯积30万平⽶的低密度住宅⽤地，未来⽚区值得期待。

【西丽⽚区】
⽚区内拥有如塘朗⼭、安托⼭、西丽湖、野⽣动物园等丰富的环境景观、休闲度假资源，具备开发别墅物业的潜质。

随着⼤学城建设⼯程的相继完善，与之相配套的市政设施、服务设施、商业⽹点和交通⽹络等的加快建设，利于发展居家型别墅物业。

【龙华－福⽥结合部】
梅林关⼝及龙华⼆线拓展区是福⽥中⼼区的“后花园”，连绵的⼭脉是⼀道天然的屏障隔断了龙华与福⽥，较多的⽔库点缀在⼭脚，使得区域“离城市不远，与⾃然很近”，同样具备开发别墅物业的潜质。

未来⽚区推出含别墅的物业星河丹堤、圣莫丽斯、滢⽔湾等都将受到关注。

【其它区域】
如横岗、观澜等区域，虽然未来推出项⽬不多，但个盘规模⼤，对市场有⼀定影响。

2、产品分析
2.1容积率与建筑形态的关系
容积率是住宅规划中的⼀个重要指标，是评价住宅居住舒适度的有⼒依据之⼀。

容积率过⼩，⼟地资源利⽤率低，造成单位住宅成本过⾼；容积率过⼤，则可能造成⼈⼝密度过⾼、居住环境质量下降。

《深圳市城市规划标准与准则（2003版）》规定的⼩区建筑容积率指标是：独⽴式住宅⽤地的容积率不⾼于0.3，低层住宅（1-3层）⽤地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不⾼于1.5，⼩⾼层的最佳容积率在2.0以下，⾼层的最佳容积率应不⾼于2.8。

事实上，受⼟地供应政策和⼟地资源的影响，深圳别墅市场供应的项⽬容积率在0.8以下的别墅项⽬个数约占55％，还有约45％的别墅项⽬容积率在0.8以上，且容积率不⾼于0.8的别墅项⽬多在2002年前推出，2002年后推出的约60％的别墅项⽬容积率在0.8以上。

观察深圳市历年推出的别墅类（或含别墅类）项⽬，容积率与建筑形态存在以下关系：
A类容积率不⾼于0.25，此类别墅建筑形态以独⽴为主，双拼为辅，典型代表有纯独⽴翠林别墅、蛇⼝龟⼭别墅，未来仅有天琴湾3期、联太⼤梅沙项⽬。

很多发展商为了⼟地利⽤最⼤化，⼀般都将容积率规划到极限，在⼟地资源有限的条件下，除了规划独⽴、双拼、联排、叠拼等建筑形态外，还引⼊多层的建筑形态；近年也有⼀些普通住宅⽤地规划时，希望通过部分别墅形态拔⾼项⽬档次，在项⽬景观优越的地⽅设计了别墅产品，因此，混合物业形态的项⽬成为深圳别墅市场供应的主要产品，纯别墅项⽬⽐较稀少。

2.2户
型结构和⾯积配置
2.2.1、户型结构
【功能分区明显】
⾸先是⼤功能空间的分配，具体表现在⽣活区、功能区、⼯作区、休息区和休闲区等的设置上。

⽣活区——满⾜基本起居⽣活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅，尺度再⼤⼀些则⼜增加门厅、家庭厅、电梯厅等；
功能区——满⾜基本起居⽣活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、储藏室、公共卫⽣间、独⽴书房、
会议厅等；
⼯作区——解决家庭事务的区域，包括⼯⼈房、厨房、洗⾐房等；
休息区——满⾜基本起居⽣活的静区，包括主⼈房、⽗母房、客房等；
休闲区——满⾜家庭⽂体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健⾝房、花园阳台等。

实现功能分区的⽅法主要有两个：⼀是在平⾯上通过⽔平距离来实现，⼆是在空间上通过不同楼层或错层来实现。

深圳别墅户型主要运⽤空间上的⽅式实现⼤功能空间分配，⽽且表现⽐较明显。

⼀般在不同的楼层设置不同的功能：⾼层以休息区为主，以休闲区和功能区为辅，更多与家庭休息⽣活有关，属静区，能保证家庭⽣活的私密性；中间层或底层则设计为⽣活区、休闲区、⼯作区和功能区，属动区，以⽅便对外交流、增加住宅舒适度。

各功能分区具体配置主要以⾼低错落或是⽔平距离来实现，如以⾛廊形式分离主卧和客卧等。

【功能配置细化】
其次是细化内部功能配置，⽐如功能区除了公共卫⽣间外，还可以增设独⽴书房、储藏室，起居室可以拆分成会客厅与家庭厅，休闲区还可以增加休闲娱乐空间，卧室可细分为睡区、坐区、卫⽣区和壁橱区等。

【更强调私密性】
三是加强私密性保障，⽐如休息区与⽣活区分开设置，主卧室和其他⽣活设施分开等。

设计上可以采⽤分离法或整体法。

分离法是指将各个⼩功能区进⾏有距离的分离，以减少各种影响，如客餐厅分离、主客卧分离等；整体法是指把⽣活所需空间较好的集中到⼀个较⼤的区域内，减少与外⾯交流，如套房设计等。

加强私密性已经成为别墅户型设计重点考虑的内容。

【合理分配⾯积】
四是合理分配⾯积，做到各功能空间的协调。

休闲型物业，可以适当增加休闲区的⾯积，以突出休闲的性质；居家型物业可以增加⽣活区和休息区的⾯积，突出居住舒适性。

总之，既要保证物业功能的侧重，⼜要协调好各⽅⾯的尺度，最⼤程度满⾜⼈们对住宅的要求。

2.2.2、功能与⾯积尺度关系
选择不同类型的别墅户型样本，按⾯积依次递增排列，通过对各个细分功能分区的⾯积估算，可以发现：
【⽣活区】
客厅与起居厅逐渐细分，同时随⾯积变化依次增加了门厅、电梯厅，客厅的⾯积尺度在30-40平⽶区间，能满⾜各类型物业的需要，餐厅的⾯积尺度主要在15-25平⽶区间，门厅的⾯积区间在15平⽶左右，起居厅⾯积在10-30平⽶区间。

超⼤⾯积的⾼尔夫物业为表现出豪华⼤⽓，在⽣活区各部分⾯积尺度都有所放⼤。

【功能区】
功能区必须具备的有公共卫⽣间和车库，其它如独⽴书房、会议厅等则根据户型⾯积的放⼤⽽选择性增加，公共卫⽣间⾯积在5平⽶左右，双车位车库的⾯积在40平⽶左右，独⽴书房⾯积在10平⽶左右。

【⼯作区】
⼯作区必备的有厨房、⼯⼈房，由于⼯作区主要由⼯⼈使⽤，在别墅产品中所占的⽐重变化不⼤，⼀般厨房⾯积占整体⾯积的5％以下，⼯⼈房⾯积能满⾜基本居住条件即可，⼀般在7-10平⽶左右。

【休息区】
户型整体⾯积增加，主⼈房⾯积尺度会适当放宽，但基本占整体⾯积的15％左右，⽽休闲度假型别墅主⼈房所占⽐重仅10％左右；客房⼀般设置3－4间，最⼩⾯积在10平⽶左右，最⼤⾯积在20平⽶左右，部分客房内也设置卫⽣间或更⾐室。

【休闲区】
休闲区的具体细分主要表现在露台和花园，是必备要素，这些⾯积多数不计⼊建筑⾯积，因此就根据实际情况进⾏配置，近年别墅市场供应的产品较多的配
置了花园、露台，且⾯积有增⼤的趋势；休闲型别墅休闲设施的配置较多，如游泳池、健⾝房、桑拿房、烧烤房等，但具体的设施和⾯积则根据户型整体⾯积进⾏适当配置。

2.2.3、各类型别墅功能分区的权重
【同⾯积不同类型】
户型⾯积相近，居家型别墅的休息区⽐重较⼤，功能区⽐重略⼩，⽽休闲度假型别墅则休息区⽐重略⼩，功能区⽐重放⼤。

【不同⾯积居家型】
不同⾯积的居家别墅，⾯积越⼤，功能区越完善，所占⽐重越⼤，⽽休息区与⽣活区的⽐重则视具体情况⽽定，既可以增加休息区的⽐重（如增加房间数量或房间⾯积），也可以增加⽣活区的⽐重（如增加起居厅数量或起居厅⾯积）。

【不同⾯积度假型】
不同⾯积的休闲度假别墅，⾯积越⼤，越强调休闲区与功能区的细化与完善，所占⽐重越⼤，休息区与⽣活区则根据具体情况进⾏配置。

在近年的户型设计中，⼀些产品通过建筑层⾼的控制技巧赠送部分建筑⾯积，这些赠送的空间主要表现在车库、储藏室、地下室、露台等功能区或休闲区，这些赠送部分不计⼊参考权重内。

2.3建筑风格
深圳别墅发展历时较短，建筑、园林风格的发展，归纳起来可分为中式岭南风格、西式古典怀旧、现代、有机结合等⼏种。

2.3.1岭南风格主导早期别墅市场
岭南风格建筑跟南⽅的环境⽓候是⼀种完美结合：在建筑风格上它强调布局⾼低错落，建造错落有致。

此类建筑最明显的特征是，在建筑装饰上，注重屋脊、梁架等，⼤量采⽤精致的⽊雕、⽯雕、砖雕，结合
花卉、植被等装饰材料；在建筑结构上，多数具有外部围闭⽽内部通透散热的特征，设计时注重防风、防潮、防腐功能，⼒求保持与外界的有序连接同时还保持⼀定距离。

90年代初期开发的怡景别墅，是典型的岭南风格的别墅；到90年代未，古典怀旧风格逐步引⼊到别墅的建筑中。

体现在建筑风格上，部分别墅开始以古典怀旧风格作为产品亮点，另⼀部分别墅则将两者有机结合。

御景苑和华侨海景⼭庄在吸纳了欧式建筑元素同时还保留了明显的岭南风格特征。

2.3.2西式古典怀旧风格盛⾏
西班⽛风格的典型特⾊是：拱门、矮墙、塔楼和筒⽡，西班⽛式的⼩开窗，外挑门亭、弧型窗；法式别墅以陡直的坡屋顶，青灰⾊⽡⽚及⼊⼝处外墙装饰线条等突出个性；英式别墅则在⼭墙式坡屋顶、深⾊⽊质外墙饰条、造型优美的砖墙烟囱等细节体现；美国别墅则提炼和汇总了美国本⼟⽂化的⾃由、惬意、奔放、随性等特征。

深圳别墅对西式风格的借鉴经历了从早期外观局部的简单模仿，到建筑技术、房屋结构及整体园林、空间布局的全⾯吸收过程。

西班⽛建筑风格对深圳别墅风格影响最⼤。

2002年以后推出的城市⼭⾕、西丽⼭庄从建筑外形、房屋结构、平⾯布置到绿化园林全⾯引进西式风格。

2.3.3现代风格创新
现代风格建筑作品普遍的特性是：平屋顶，不对称的布局，光洁的⽩墙⾯，简单的檐部处理，玻璃窗，很少⽤或完全不⽤装饰线脚等等。

在建筑材料上，“现代主义建筑”主张积极采⽤新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式，放⼿创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。

17英⾥背⼭⾯海，户户观景空中花园，客厅的落地玻璃窗，视野开阔，采光充沛。

建筑设计上因地制宜，充分利⽤⼭体的天然植被，融建筑于⾃然⼭势之中。

2.3.4有机结合风格渐成趋势
有机结合的建筑风格是指，对各种建筑元素⾃由组合，不讲求固定的章法，只注重美学效果和功能实⽤，创造出新的建筑形式。

这类风格的设计，从空间设计上⼒求给⼈舒适⾃然的感受；在材质的选择上，更注重利⽤⾃然⽣态资源，主张因地置宜；在⾊彩的组合，⼒求营造⽓氛和突显特殊的设计风格。

从设计⾓度⽽⾔，追求审美的⽬的，表达设计师的创作理念，同时充分考虑居住者的需求，精神层⾯的满⾜，主张达到美观与实⽤并重。

如今，建筑风格的追求依然注重外形美观，但已不再是单纯恪守某种固定章法，主张将各种建筑形式⾃由组合，主张根据居者的需求来组合各种因素，因地制宜，⼒求各个细节的安排合情合理，有两个明显的趋势：
1）设计更趋向以⼈为本，即更注重居者的需求满⾜，并以之为设计导向。

2）更注重建筑、环境与⼈结合，主张因地制宜，追求从⽣态、健康的⾓度关注居住质量的整体提⾼。

3、价格分析
3.1近年⼆级市场售价⾛势分析
观察近四年来各区⼆级市场别墅物业均价表现可见，罗湖、福⽥、南⼭区价格基本处在1.5-2万区间内；盐⽥
区从2001年开始出现独⽴别墅项⽬，价格与罗湖、南⼭持平，但销售受阻，近年推出的物业均价基本处在1-1.3万区
间内；龙岗、宝安区由于辖区范围较⼤，不同⽚区价格差异⼤，因此价格弹性也较⼤，
近年有别墅物业推出的龙华、坂⽥、溪涌等⽚区价格⽔平在6000-7000元区间，2004年两区受观澜⾼尔夫⼤宅和龙岗
17英⾥的影响，价格拉升⽐较明显。

未来罗湖供应潜⼒不⾜。

福⽥、南⼭供应⽐较集中在环⾹蜜湖和⼤华侨城⽚区，别墅物业价格仍会上升。

盐⽥区
未来供应主要在⼤⼩梅沙、三洲⽥，预计随着东部华侨城的滚动开发和濠信、⼼海别墅项⽬的推出以及天琴湾顶级独。