房地产销售之微信篇
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推送要点：标题、卖点、108字内、多用图片 个性化推送：A、根据客户需求推送符合要求的房源
B、不能太频繁（普通客户1周1次，紧急1天1次） C、群发推送（笋盘、联动新盘） D、视频
带看前：微信提醒（分享等待位置地图uu；时间、天气） 带看中：转发公众平台房源让客户分享到朋友圈，让客户朋友点赞评论 跟进：行情分享 签约：祝福短信、记住客户生日
业主态度
房客源分析
房源&客源
年龄 职业 性别 收入 需求点
你的客户在哪里
逐个精准添加客户
1.手机号码：来电、上门客户、各类聚会.... 2.QQ:名片、邮箱、网站、Q群..... 3.微信号：微信名片、客户推荐 4.微信群：自己的群、别人的群 从熟人到陌生人添加好友
分批导入客户6大步骤
1.寻找精准名单 2.分批导入手机 3.微信绑定手机 4.编写添加话术 5.批量添加客户 6.修改备注分组
2022
房地产销售
玩微信玩成销售冠军
目录
CONTENTS
1 微营销本质及模型分析 2 如何吸粉和提高通过率 3 微信1对1营销开发顾客 4 经纪人朋友圈营销实操
5 经纪人微信群营销3种方式
移动互联网 时代，房产 销售新特征
大众媒体 VS 自媒体 流量+点击 VS 粉丝+内容 单向传播 VS 互动沟通 广告+销售 VS 服务+销售
易记组合
hao123
360d360
手机号
18902266595
18011993049
便于客户搜索及营销推广
微信地区设置
大号 真实
地区
小号 随意
微信签名设置要素
类型
职业型 专家型 特色型 产品型 励志型
要素
区域/公司+职业+电话 从业时间/社会职务 个人或门店特色 房源+电话 正能量Fra bibliotek示例1
示例2
XXX房产区域经理18902266595
朋友圈软文广告示例
万家灯火总有一盏属于你， 青春就该为房子奋斗！上 班族如何理财才能毕业三 年在一线城市买房呢、看 完下面的这篇文章你就明 白了
为什么住在这里的人平均寿命多10年 传说八仙路过这里留下养生秘籍
小本创业自己做老板，6个月就有车有房，倍儿爽 如何卖云吞月入20万？
今天早上在XX大厦电梯里看到XX 500强都如何选择办公地点
兴趣 爱好
房源广告组合建议
文字20% 图片60% 小视频20%
提升房源广告投放3个关键
时间
根据客户时间
掌握在 手中
文案
简单清晰（吸引眼球）
推送
根据房源广告分组推送
提升房源广告回应率
房源图文广告表现方式
文字 楼盘名字+房源优势+房源特色 图片 标题、卖点、优惠信息等
结合公众平台内容传播
借势营销3种方式
林哥，您好，我是 XXX，7年专注做 XXZ区域写字楼租售 ！通过我微信可以为 你快速找优质写字楼 ！
空白
送礼
流行版
反串
推荐
客户分组管理
业主
一级分类 二级分类 三级分类
示例
小区（华天小区代用：H） 楼层（A6）
委托意向（A\B\C）类
购房客户
学区房 住宅投资客 商铺投资客 刚需自住型 写字楼租赁
简短、美观 四季养生、生活常识、保健
亲子教育、新培养模式 城市新闻、民生政策、商业机会 房价趋势、区域优势、商圈规划
客户为什么会回应你
目标客户开发服务流程
开发流程
涉及动作及事项
了解需求
房源推送
带看、跟进签 约
建立信任：建立关系（拉五同）；持续点赞，转发客户广告；朋友圈展示专业度 了解客户掌握需求：查看朋友圈（了解客户基本情况、职业、情趣、爱好）；微 信沟通（了解客户大概需求）
微信公益拉近客户关系
1、增加客户认同感 2、建立客户关系 3、开发客户朋友圈
我每个月的营销计划
1、粉丝量 2、群发数量 3、活动量 4、带看量 5、成交量 6、预算费用
示例
张三 小龙女 段誉 乔峰 赵敏
张三--写字楼专家 李四--学区房专家 张三--中介协会会员（行业协会） 李四--明星会会员（公司内部）
张三--天域地产 李四--亿家店经理 张三@扫房大厦 （注：商圈最有潜力或深耕楼盘）
你的名字
微信号设置原则
类型
示例1
示例2
简单组合
kin070707
168168
售后
长线跟进、咨询分享、祝福微信等
客户买房心理AIIAS模式
房源广告说服模式
如何提高客户回应率
4中不同客户这样聊
目录
1、微营销本质及模型分析 2、如何吸粉及提升转化率 3、微信1对1营销开发顾客 4、经纪人朋友圈营销实操 5、经纪人微群营销3种方式
三个习惯
六项修炼
两个要点
内容、万能公式
房源广告
二维码类型
1.个人微信二维码 2.微信群二维码 3.面对面红包二维码
物料
名片 手机 电脑 工牌 传单 背包 其他
二维码制作规格参考
尺寸
3X3CM 4X4CM 9X9CM 4X4CM 5X5CM 10X10CM
渠道
接待、社交 接待、社交
门店
备注
圆形
圆形 根据实际
线下推广二维码渠道示例
接待中二维码吸客要点
5 经纪人微信群营销3种方式
开发房客源3个法则
哪些流程可以标准化
售前让客户真正理解你
经纪人微信自我介绍模板
自我介绍要素分析
基本 信息
优势 特色
自我 介绍
资源 展示
客户喜欢什么类型信息
祝福 关怀
日常互动 信息类型
生活 赞美
资讯分享内容导图
管理
资
原则
讯
健康
分
教育
享
新闻
房产市场
企业管理、哲理、职场生活
示例
SQ ZT ST GZ XZ
粉丝加你微信的动力
1.占便宜 2.求方便 3.有需求 4.体验感
添加粉丝每周分析表
日期
个人设置 模板序号
客户 来源
添加 数量
打招呼话 术模板
通过数量 通过率 激励自己
微信档案表
序号
名字
照片 签名
打招呼话术
是否使用 软件
通过率
二维码增加粉丝
1.二维码制作 2.线下二维码吸粉渠道示例 3.二维码物料制作 4.线上二维码吸粉渠道示例
圈客户 （扫粉）
转化 （带看、成交）
推荐 （经营朋友圈）
推广规划： 线上+线下
运营维护： 目标·计划·工具
建立自媒体 微信+微门店
营销主号设置5个要素
营销主号头像设置要素
类型
真实型 专家型 社会型 职业型 商圈型
微信名字命名原则
要素
真实名字或工作名 真实名字+专家称号
真实名字+背景 真实名字+公司 真实名字+楼盘名
增加客户扫码的4种方法
设计名片二维码话术
驻守中使用红包营销
通过线下活动加粉
日期
活动类型
参加 人数
操作 要点
添加数量
话术准备
添加 数量
每月跟进 情况分析
线上推广二维码渠道示例
线上推广二维码操作
增加粉丝量的其他方法
功能
附近的人 摇一摇 漂流瓶
多开定位软件 粉丝 转发
场景
实操要点
门店、跑盘、楼盘、活动...
经纪人朋友圈内容营销
市场咨询 房产百科 有问必答 时事热点 成交行情 免费看房
朋友圈内容营销三板斧
多来源 能互动 会模仿
朋友圈自定义广告设置
自定义广告位设置方式
点赞评论营销
朋友圈房源广告结构
标题
广告
或视频
正文
房源标题写作核心要点
抓住客户心理：好奇、贪婪、恐惧、虚荣、懒惰 高层楼盘，买几层最好？ 业主出国狂降70万，买到即赚到！ XX仅一套在售97m2小三房，三个月总价涨了7万元！ 我想最浪漫的事，就是在房产证上写下你的名字！ 拎包入住！周边1公里吃喝玩乐一应俱全，月租仅700元/月
批量电话名单
添加顾客话术参考模板
添加顾客话术参考模板
张先生，您好，我是 XX地产小陈，3年服 务127个业主，加我 微信可以来门店领取 价值68元XX!
邓先生，您好，我是 XXX，很高兴在昨天 业主联谊会上认识你 。我7年只做X小区房 产交易！
定制版
王姐，您好，我是 XX，XX商业街唯一 代理，通过我微信租 赁商铺有内部价。
1、遵守群规 2、广告时间 3、广告频率
微信群互换4个步骤
换群 营销
1、储备微信群 2、找到换群目标 3、沟通换群条件 4、进入新微群营销
微群互换3个原则
微群主题
契合房源
区域化
本地化
数量把控
少量优先
修改昵称
互换微群管理
批量加粉
群发广告
潜伏 互动
不断 更新
广告
微群营销6种方式
1、选择加粉 2、红包吸粉 3、搞定群主 4、楼市分享 5、另立山头 6、群发链接
位置距离
随时随地
位置距离
随时随地 楼盘开盘、商圈
微信
位置距离、时间、频率、 账号使用
粉丝类型
微信公众平台
内容
使用吸粉软件注意事项
利用粉丝开发客源
保持持续增粉
每个月加粉计划表
月份
加粉目标
渠道 选择
准备事项
费用预算
备注
目录
CONTENTS
1 微营销本质及模型分析 2 如何吸粉和提高通过率 3 微信1对1营销开发顾客 4 经纪人朋友圈营销实操
17年专注房产投资
XX市唯一转车接送看房
月供2000拎包入住奥瑞城3房 189520555666
格局有多大路就有多宽！
看房送XX元礼品 活着就是为了改变世界！
设计你的微信账号
微信推广的3个关键点
如何找到精准客户
精准 目标 客户
房源分析 目标客户分析
客户在哪里 如何添加互动
房源面积 价格 特色 客户
朋友圈基本设置
自定义 广告位
背景墙
6行108字 图片 点赞、评论
朋友圈背景广告牌设计
朋友圈
1、经纪人专业塑造： 服务客户数量、名人合影、生活品味等 2、公司在片区服务优势图片 3、区域房源优势分析图片 4、地产行情及趋势分析图片 5新推或紧急推广笋盘图片
经纪人朋友圈每天展示
卖房找我 帮你找房 售楼日记
业主： 客户：
微信群运营3个基本要素
微群规 制定
二维码 推广
群成员 筛选
微信群管理步骤
1、群名称 2、分享 3、实时解答 4、激活群友
加入微信群
选择 圈子
加入被 人的群
参与 互动
找到 圈子
重点 加粉
添加客户微群渠道示例
1、网络搜索 2、客户介绍 3、微群扫码 4、线下活动
微信群营销3个注意事项
房源广告设计公式
吸引客户
朋友圈房源图片分析
1/客厅 2/房间 3/厨房 4/餐厅 5/阳台 6/户型 7/景观 8/地图 9/规划
房源配图选择
发房源先思考三个问题
？
1、我的顾客是谁？ 2、这套房源有哪些重要特色？ 3、顾客为什么会想买你的房子？
房源广告投放3个关键
年龄 区域
房源
广告
职业 职位
朋友圈互动营销方式
互动营销四个原则
坚持
简单 实用
实时
经营客户朋友圈
朋友圈营销数据分析
日期
内容类 发布时
型
间
点赞
评论
咨询数 带看数 成交数
量
量
量
费用
备注
建群先从4中关系开始
1、同学关系 2、亲戚老乡 3、客户关系 4、商圈关系
建群的3个方向
你的 专业
客户 职业
兴趣 爱好
1分钟 写出2 个目 标群 名字
B、不能太频繁（普通客户1周1次，紧急1天1次） C、群发推送（笋盘、联动新盘） D、视频
带看前：微信提醒（分享等待位置地图uu；时间、天气） 带看中：转发公众平台房源让客户分享到朋友圈，让客户朋友点赞评论 跟进：行情分享 签约：祝福短信、记住客户生日
业主态度
房客源分析
房源&客源
年龄 职业 性别 收入 需求点
你的客户在哪里
逐个精准添加客户
1.手机号码：来电、上门客户、各类聚会.... 2.QQ:名片、邮箱、网站、Q群..... 3.微信号：微信名片、客户推荐 4.微信群：自己的群、别人的群 从熟人到陌生人添加好友
分批导入客户6大步骤
1.寻找精准名单 2.分批导入手机 3.微信绑定手机 4.编写添加话术 5.批量添加客户 6.修改备注分组
2022
房地产销售
玩微信玩成销售冠军
目录
CONTENTS
1 微营销本质及模型分析 2 如何吸粉和提高通过率 3 微信1对1营销开发顾客 4 经纪人朋友圈营销实操
5 经纪人微信群营销3种方式
移动互联网 时代，房产 销售新特征
大众媒体 VS 自媒体 流量+点击 VS 粉丝+内容 单向传播 VS 互动沟通 广告+销售 VS 服务+销售
易记组合
hao123
360d360
手机号
18902266595
18011993049
便于客户搜索及营销推广
微信地区设置
大号 真实
地区
小号 随意
微信签名设置要素
类型
职业型 专家型 特色型 产品型 励志型
要素
区域/公司+职业+电话 从业时间/社会职务 个人或门店特色 房源+电话 正能量Fra bibliotek示例1
示例2
XXX房产区域经理18902266595
朋友圈软文广告示例
万家灯火总有一盏属于你， 青春就该为房子奋斗！上 班族如何理财才能毕业三 年在一线城市买房呢、看 完下面的这篇文章你就明 白了
为什么住在这里的人平均寿命多10年 传说八仙路过这里留下养生秘籍
小本创业自己做老板，6个月就有车有房，倍儿爽 如何卖云吞月入20万？
今天早上在XX大厦电梯里看到XX 500强都如何选择办公地点
兴趣 爱好
房源广告组合建议
文字20% 图片60% 小视频20%
提升房源广告投放3个关键
时间
根据客户时间
掌握在 手中
文案
简单清晰（吸引眼球）
推送
根据房源广告分组推送
提升房源广告回应率
房源图文广告表现方式
文字 楼盘名字+房源优势+房源特色 图片 标题、卖点、优惠信息等
结合公众平台内容传播
借势营销3种方式
林哥，您好，我是 XXX，7年专注做 XXZ区域写字楼租售 ！通过我微信可以为 你快速找优质写字楼 ！
空白
送礼
流行版
反串
推荐
客户分组管理
业主
一级分类 二级分类 三级分类
示例
小区（华天小区代用：H） 楼层（A6）
委托意向（A\B\C）类
购房客户
学区房 住宅投资客 商铺投资客 刚需自住型 写字楼租赁
简短、美观 四季养生、生活常识、保健
亲子教育、新培养模式 城市新闻、民生政策、商业机会 房价趋势、区域优势、商圈规划
客户为什么会回应你
目标客户开发服务流程
开发流程
涉及动作及事项
了解需求
房源推送
带看、跟进签 约
建立信任：建立关系（拉五同）；持续点赞，转发客户广告；朋友圈展示专业度 了解客户掌握需求：查看朋友圈（了解客户基本情况、职业、情趣、爱好）；微 信沟通（了解客户大概需求）
微信公益拉近客户关系
1、增加客户认同感 2、建立客户关系 3、开发客户朋友圈
我每个月的营销计划
1、粉丝量 2、群发数量 3、活动量 4、带看量 5、成交量 6、预算费用
示例
张三 小龙女 段誉 乔峰 赵敏
张三--写字楼专家 李四--学区房专家 张三--中介协会会员（行业协会） 李四--明星会会员（公司内部）
张三--天域地产 李四--亿家店经理 张三@扫房大厦 （注：商圈最有潜力或深耕楼盘）
你的名字
微信号设置原则
类型
示例1
示例2
简单组合
kin070707
168168
售后
长线跟进、咨询分享、祝福微信等
客户买房心理AIIAS模式
房源广告说服模式
如何提高客户回应率
4中不同客户这样聊
目录
1、微营销本质及模型分析 2、如何吸粉及提升转化率 3、微信1对1营销开发顾客 4、经纪人朋友圈营销实操 5、经纪人微群营销3种方式
三个习惯
六项修炼
两个要点
内容、万能公式
房源广告
二维码类型
1.个人微信二维码 2.微信群二维码 3.面对面红包二维码
物料
名片 手机 电脑 工牌 传单 背包 其他
二维码制作规格参考
尺寸
3X3CM 4X4CM 9X9CM 4X4CM 5X5CM 10X10CM
渠道
接待、社交 接待、社交
门店
备注
圆形
圆形 根据实际
线下推广二维码渠道示例
接待中二维码吸客要点
5 经纪人微信群营销3种方式
开发房客源3个法则
哪些流程可以标准化
售前让客户真正理解你
经纪人微信自我介绍模板
自我介绍要素分析
基本 信息
优势 特色
自我 介绍
资源 展示
客户喜欢什么类型信息
祝福 关怀
日常互动 信息类型
生活 赞美
资讯分享内容导图
管理
资
原则
讯
健康
分
教育
享
新闻
房产市场
企业管理、哲理、职场生活
示例
SQ ZT ST GZ XZ
粉丝加你微信的动力
1.占便宜 2.求方便 3.有需求 4.体验感
添加粉丝每周分析表
日期
个人设置 模板序号
客户 来源
添加 数量
打招呼话 术模板
通过数量 通过率 激励自己
微信档案表
序号
名字
照片 签名
打招呼话术
是否使用 软件
通过率
二维码增加粉丝
1.二维码制作 2.线下二维码吸粉渠道示例 3.二维码物料制作 4.线上二维码吸粉渠道示例
圈客户 （扫粉）
转化 （带看、成交）
推荐 （经营朋友圈）
推广规划： 线上+线下
运营维护： 目标·计划·工具
建立自媒体 微信+微门店
营销主号设置5个要素
营销主号头像设置要素
类型
真实型 专家型 社会型 职业型 商圈型
微信名字命名原则
要素
真实名字或工作名 真实名字+专家称号
真实名字+背景 真实名字+公司 真实名字+楼盘名
增加客户扫码的4种方法
设计名片二维码话术
驻守中使用红包营销
通过线下活动加粉
日期
活动类型
参加 人数
操作 要点
添加数量
话术准备
添加 数量
每月跟进 情况分析
线上推广二维码渠道示例
线上推广二维码操作
增加粉丝量的其他方法
功能
附近的人 摇一摇 漂流瓶
多开定位软件 粉丝 转发
场景
实操要点
门店、跑盘、楼盘、活动...
经纪人朋友圈内容营销
市场咨询 房产百科 有问必答 时事热点 成交行情 免费看房
朋友圈内容营销三板斧
多来源 能互动 会模仿
朋友圈自定义广告设置
自定义广告位设置方式
点赞评论营销
朋友圈房源广告结构
标题
广告
或视频
正文
房源标题写作核心要点
抓住客户心理：好奇、贪婪、恐惧、虚荣、懒惰 高层楼盘，买几层最好？ 业主出国狂降70万，买到即赚到！ XX仅一套在售97m2小三房，三个月总价涨了7万元！ 我想最浪漫的事，就是在房产证上写下你的名字！ 拎包入住！周边1公里吃喝玩乐一应俱全，月租仅700元/月
批量电话名单
添加顾客话术参考模板
添加顾客话术参考模板
张先生，您好，我是 XX地产小陈，3年服 务127个业主，加我 微信可以来门店领取 价值68元XX!
邓先生，您好，我是 XXX，很高兴在昨天 业主联谊会上认识你 。我7年只做X小区房 产交易！
定制版
王姐，您好，我是 XX，XX商业街唯一 代理，通过我微信租 赁商铺有内部价。
1、遵守群规 2、广告时间 3、广告频率
微信群互换4个步骤
换群 营销
1、储备微信群 2、找到换群目标 3、沟通换群条件 4、进入新微群营销
微群互换3个原则
微群主题
契合房源
区域化
本地化
数量把控
少量优先
修改昵称
互换微群管理
批量加粉
群发广告
潜伏 互动
不断 更新
广告
微群营销6种方式
1、选择加粉 2、红包吸粉 3、搞定群主 4、楼市分享 5、另立山头 6、群发链接
位置距离
随时随地
位置距离
随时随地 楼盘开盘、商圈
微信
位置距离、时间、频率、 账号使用
粉丝类型
微信公众平台
内容
使用吸粉软件注意事项
利用粉丝开发客源
保持持续增粉
每个月加粉计划表
月份
加粉目标
渠道 选择
准备事项
费用预算
备注
目录
CONTENTS
1 微营销本质及模型分析 2 如何吸粉和提高通过率 3 微信1对1营销开发顾客 4 经纪人朋友圈营销实操
17年专注房产投资
XX市唯一转车接送看房
月供2000拎包入住奥瑞城3房 189520555666
格局有多大路就有多宽！
看房送XX元礼品 活着就是为了改变世界！
设计你的微信账号
微信推广的3个关键点
如何找到精准客户
精准 目标 客户
房源分析 目标客户分析
客户在哪里 如何添加互动
房源面积 价格 特色 客户
朋友圈基本设置
自定义 广告位
背景墙
6行108字 图片 点赞、评论
朋友圈背景广告牌设计
朋友圈
1、经纪人专业塑造： 服务客户数量、名人合影、生活品味等 2、公司在片区服务优势图片 3、区域房源优势分析图片 4、地产行情及趋势分析图片 5新推或紧急推广笋盘图片
经纪人朋友圈每天展示
卖房找我 帮你找房 售楼日记
业主： 客户：
微信群运营3个基本要素
微群规 制定
二维码 推广
群成员 筛选
微信群管理步骤
1、群名称 2、分享 3、实时解答 4、激活群友
加入微信群
选择 圈子
加入被 人的群
参与 互动
找到 圈子
重点 加粉
添加客户微群渠道示例
1、网络搜索 2、客户介绍 3、微群扫码 4、线下活动
微信群营销3个注意事项
房源广告设计公式
吸引客户
朋友圈房源图片分析
1/客厅 2/房间 3/厨房 4/餐厅 5/阳台 6/户型 7/景观 8/地图 9/规划
房源配图选择
发房源先思考三个问题
？
1、我的顾客是谁？ 2、这套房源有哪些重要特色？ 3、顾客为什么会想买你的房子？
房源广告投放3个关键
年龄 区域
房源
广告
职业 职位
朋友圈互动营销方式
互动营销四个原则
坚持
简单 实用
实时
经营客户朋友圈
朋友圈营销数据分析
日期
内容类 发布时
型
间
点赞
评论
咨询数 带看数 成交数
量
量
量
费用
备注
建群先从4中关系开始
1、同学关系 2、亲戚老乡 3、客户关系 4、商圈关系
建群的3个方向
你的 专业
客户 职业
兴趣 爱好
1分钟 写出2 个目 标群 名字