《物业管理概论》培训课程

物业治理概论?培训讲义
物业治理概论?培训讲义
一、物业与物业治理
1、物业的定义
“物业〞一词起源于港澳地区，对内地来讲，能够理解为从港澳和广东省等沿海地区流传而来。

在当地是用于对单元性房地产的称谓，因此在当地的用法中，一幢大厦称为物业，一个工厂称为物业，一套房亦称为物业。

我们习惯的理解为：物业是指已建成并投进使用的各类建筑物及其配备设施、设备和场地。

2、物业的特征
物业要紧有以下四个特征：
A、固定性；
B、耐久性；
C、多样性；
D、高值性。

3、物业治理的起源与定义
物业治理起源于19世纪60年代，亦即是1860年前后的英国。

要是熟悉世界历史的人可能会明白，当时的英国正处于工业革命，大力开展工业的时期，大量的农村人号涌进都市，导致房源紧缺。

有些开发商便相继修建一些简易住宅出租给外来工人家庭居住。

由于缺乏有效的治理，人为破坏时有发生。

房东的经济效益也得不到保障。

当时其中一位女士就为其各下出租的物业制定了一套行之有效的治理方法，要求租户严格遵守、改善了环境。

自此以后，物业治理工作逐渐被业主和相关部门重视。

逐渐在各地推广，逐渐演变成现代的物业治理效劳。

现代物业治理有广义和狭义之分。

广义的物业治理是泛指一切有关房地产开展、租售及租售后的效劳。

狭义的物业治理能够理解为租售后的效劳，它是指由专业化的物业治理企业，依据业主或者使用人的托付，依照国家、和物业治理托付效劳合同，运用现代治理科学和先进的维修养护技术，以经营的方式对物业进行治理，并向业主和使用人提供优质、高效的综合性有偿效劳。

4、物业和物业治理的分类
物业的分类原那么是按使用功能划分，通常能够分为以下四类：
A、居住物业；
B、商业物业；
C、工业物业；
D、其他用途物业。

相对应地，物业治理也能够分为四类：
A、住宅小区物业治理；
B、商业大厦物业治理；
C、工业区物业治理；
D、其它用途物业。

至于上面提到的其他用途物业，因为相对其他物业实施专业的物业治理的时刻较短，故并没有专门的分类。

5、物业治理效劳与传统的房地产治理的区不。

A、治理体制不同；
B、治理的内容不同；
C、所管房屋的产权结构不同；
D、治理机制不同。

6、物业治理的特点与目标
特点：“三化一型〞是物业治理的最全然特点；
目标：A、为使用人提供平安、舒适的工作和生活环境；
B、延长物业的使用年限和确保其功能的正常发扬；
C、专业的物业治理能够使物业保值、增值。

二、物业治理的全然环节
1、物业治理工作的全然环节包括：
A、物业治理的早期介进；
B、制定物业治理方案；
C、选聘或组建物业治理公司；
D、物业治理的筹划时期。

2、物业治理的前期预备时期
A、企业内部机构的设置与拟定人员编制；
B、治理人员的选聘和培训；
C、制定规章制度。

3、物业治理的启动时期
A、接管验收；
B、用户进住；
C、装修治理；
D、建立档案资料；
E、召开业主大会和成立业主委员会。

4、物业治理的日常运作时期
A、日常治理；
B、综合效劳。

三、物业治理经费的治理
1、物业治理效劳费用
A、治理效劳人员的工资和福利；
B、公共设施设备日常运行、维修及保养费；
C、绿化治理费；
D、清洁卫生费；
E、保安费；
F、平安保卫费；
G、办公费；
H、物业治理企业固定资产折旧费；
I、法定税费。

2、小区维修养护专项基金
A、房屋本体维修基金；
B、公用设施设备维修专用基金。

3、以业养业，一业为主，多种经营收进。

4、政府多方面扶持
A、制定收费方法和标准并加强对收费的治理；
B、享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中能够减免局部税金。

5、开发建设单位给予一定的支持。

四、业主大会与业主委员会
1、业主的定义
业主是指物业的所有权人。

2、业主大会
A、业主大会的召开
物业交付使用满两年或者进住率超过50%，即可在行政主管部门的指导下，由开发商和物业治理企业召集召开第一次业主大会，以后每年至少由业主委员会负责召集召开一次，称为业主大会年度会议。

B、业主大会的内容：
a、听取业主委员会的工作报告；
b、审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；
c、审核与修订?业主公约?、?业主委员会章程?等文件；
d、决定物业治理企业的选聘、续聘与解聘；
e、业主委员会的换届选举与委员的增减；
f、讨论决定其他重大事项。

C、业主大会决定咨询题的程序：
a、业主大会能够采纳局面征求意见和会议等形式，会议表决通常采纳投票的形式；
b、业主应亲自出席业主大会并投票，否那么视作弃权，但亦必须服从大会作出的决定，托付他人投票的，必须出具授权托付书；
c、业主大会的决议，需出席大会2/3以上业主通过才能有效；
d、业主投票时，票数的计算原那么上按业权比例确定。

3、业主委员会
A、业主委员会的性质与地位
业主委员会是在物业治理区域内代表全体业主实施自治治理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的合法社会团体，代表本物业区域内全体业主的合法权益。

B、业主委员会的产生与组织
第一届业主委员会由物业治理行政主管部门会同开发商或物业治理企业组成筹委会推举候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

业主委员会每届任期三年，由业主大会换届选举。

C、业主委员会的权利和义务
权利：a、召集和主持业主大会；
b、修订?业主公约?、?业主委员会章程?；
c、选聘物业治理企业；
d、检查、监督物业治理企业的物业治理工作；
e、鞭策业主遵守?业主公约?和物业区域内的各项治理制度；
f、审议年度治理工作方案，年度费用的概预算；
g、负责物业维修基金的筹集、使用和治理；
h、和业主委员会章程给予的其他职责。

义务：a、召集并向业主大会汇报工作；
b、同意行政主管部门和物业区域内业主的监督指导；
c、支持、配合监督物业治理企业的工作；
d、本会作出的决定不得违反、的政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益；
e、业主委员会章程的其他职责。

4、业主委员会与物业治理企业的关系
A、关系
业主委员会是由业主大会依法选举产生的物业治理机构，代表业主和使用人的全然利益。

物业治理企业对业主委员会负责。

但两者无隶属关系，在关系上是两个平等的主体。

B、经济关系
业主委员会代表全体业主与物业治理企业签订效劳协议。

合同签订后，双方分不担负不同的权利和义务，物业治理企业在向业主委员会和业主负责提供相应效劳的同时，业主委员会和宽广业主应协助物业治理企业开展工作并按时交纳合同的各项费用。

因此，双方在经济关系上也是平等的治理机构。

物业治理概论
重庆电子职业学院根底学院.刘元灿
教材分析：
1、此教材是物业治理专业的专业根底课，内容是对物业治理内容、方式根底性的介绍，兼有实际案例分析，对辅助学生理解物业治理，学会物业治理的运作具有特不的意义
2、此教材在于从思想上引导学生理解物业治理的意义，从技能行为上关怀学生学会物业治理的具体内容，并能在以后的工作岗位上能合理、正确的使用物业治理的根底内容来指导工作，提高他们的工作能力
3、学生对物业治理的内容理解较少，或者讲全然不理解，对如何进行治理更是不太清楚，如何运用的技巧更是缺少，在教材中有
较多的理论介绍，有时欠适用性，给学生介绍时要多用生活，工作实际内容来分析、引导具有操作性的意义。

4、教材中案例分析较多，结合学生的参与来完成教学活动，关怀学生学会分析，并用以指导以后工作的实践。

教学目的：1、用案例引导学生了解物业治理学习的意义
2、指导学生学习方法
3、引导学生学会物业治理的全然内容
4、强调学生的实际运用能力
教学方法：讲授为主，辅助多媒体教学
教学重点：对学生进行思想引导为前提
教学难点：1、学习瞧念的引进与调节
2、学生操作技能的练习
教学内容：
课程讲明：
教学目的
1、通过对本课程的学习，让同学们对物业治理知识有一个初步的了解，同时能运用物业治理的一般原理和方法考虑和分析物业治理工作的具体咨询题。

2、对那些有志于接着探求的学生，本课程也将提供一把翻开研究物业治理思想、方法大门的钥匙。

教学方法与要求
1、?物业治理概论?教学的重要特点之一是案例教学和课堂讨论。

这一点对物业治理这一技能性教育而言有所缺乏。

将通过案例作业加以弥补。

因此，同学们一定要认真对待案例作业。

2、?物业治理概论?探求物业治理活动的一般规律与原那么，学习前人的经验。

但它决不是单纯的模拟，需要举一反三，标新立异，勇于创新。

要求
1、认真预习，阅读必要的物业治理经典案例与专业书刊
2、勤于考虑，多与实际工作者和同学讨论与交流，维持创新的意识和开放的心态。

课程内容：
第一章物业治理导论
物业治理的起源与开展
物业的概念
物业治理的概念
物业治理的宗旨和作用
物业治理效劳标准及作用
物业治理市场
第二章物业治理企业
物业治理企业的概念
物业治理企业的设立
物业治理企业的资质治理
物业治理企业的组织形式和职位讲明书
物业治理企业的机构职能设置
物业治理企业的权利与义务
物业治理企业的人力资源治理
第3章业主自治机构
业主自治机构
建筑物区分所有权理论
业主
业主大会
业主委员会
第4章物业治理的行政治理
物业治理的行政治理概述
物业治理的行政治理部门及职责
物业治理的行政治理方式与手段
物业治理的行政治理关系
行政机关在象征治理中的违法行为及责任
第5章物业治理的筹划
物业国历总体筹划
物业治理的招标与投标
物业治理效劳方案与筹划
第6章物业治理前期预备
物业治理总体筹划
前期物业治理
制定物业区域的规章制度
第7章物业治理启动
物业的承接验收
交房
文书与档案的治理
第8章物业治理日常运作
物业治理的公共性效劳
物业治理的非公共性延伸效劳
物业治理的综合协调
物业治理客户效劳治理
第9章物业治理企业的财务治理
物业治理企业的财务治理概述
物业治理企业的财务治理制度和财税政策
物业治理企业资金筹措
9.4物业专项维修资金
财务预算
财务核算和财务分析
第10章各种类型物业的物业治理
住宅小区的物业治理
公寓物业治理
不墅的物业治理
写字楼物业治理
工业厂房的物业治理
收益性物业的物业治理
特种物业的物业治理
物业治理概论PPT演讲稿2007.装修材料、装修垃圾搬运及堆放治理1.所有装修材料先行放置到治理处设置的"装修材料临时堆放处",如购置及运送的材料须进进车库,所使有的车辆限高在2.米以下,如业主搬运材料所使用的车辆在2米以上的,材料只能先行堆放于治理处设置的"外围装修材料临时堆放处",再自行搬运至装修单元内;2.单元施工过程中的装修垃圾须按方案集中清运,清运前须预备好尼龙袋并将垃圾装袋,再按垃圾清运的电梯使用时刻清运到车库"装修垃圾临时存放点";3.装修单元搬运装修材料应按照此路径进行:外
围装修材料临时堆放处-->散料捆扎、打包-->装修材料临时堆放处-->电梯前厅-->电梯-->业户单元,装修材料要及时搬运,搬运过程中不能占用公共场地、消防楼梯间及电梯前厅。

4.装修单元搬运装修垃圾应按照此路径进行:单元内装修垃圾袋装处理-->电梯前厅-->电梯-->装修垃圾临时存放点,搬运过程中不能占用公共场地、消防楼梯间及电梯前厅。

清运完毕后清扫清理电梯前厅、电梯内、通道等二.使用电梯搬运材料及装修垃圾的1.使用电梯运送材料及装修垃圾的时刻为:8:30-11:30;14:30-17:30,原那么上8:30-11:30优先安排运
送装修材料,14:30-17:30优先安排清运装修垃圾;2.施工人员在使用电梯的过程中须同意治理处相关人员的
治理,对不配合或违规操作者,治理处有权拒尽其使用电梯,直至配合完成相关整改工作前方可接着使用;3.装修物料进出小区,必须同意检查,核实是否有违章材料进场,并按治理处的时刻、指定的路线运送。

4.业户如运送大宗装修物料,应事先联系客服中心,以便妥善安排使用电梯和提供配合效劳。

5.物料卸落到电梯前厅前,需用软质材料展垫好地面,并应立即搬进业户的单元内,不准占用公共区域堆放。

6.在装修材料、装修垃圾运送的过程中,应注重对所经之处(包括道路、梯级、走道、电梯厅、楼梯间及电梯轿厢内部等)的地面、墙面、转角处及突出的把手等部位妥加保卫;
材料及物品严禁在电梯前厅、车库、楼梯间等部位的地面上拖行;7.如装修物料的数量较多时,应按治理处指定的专门区域作为堆放处,物料应远离易燃、易爆物,并在的时限内清运,清运过后须负责对场地进行清扫;8.物料运送使用电梯时必须对轿厢作必要保卫,包括展垫地面、遮蔽四壁、保卫门框和门面,施工人员和物枓不准进进末经保卫的电梯轿厢。

9.超宽、超高物品不准进进电梯,装载物料不能超过电梯限定载重量,超重物品应分次搬运;10.所有物料使用电梯搬运时均需做好捆扎、袋装等防泄漏措施,物料搬运完后须对电梯轿厢地面、门轨及所通过的路径进行清理;11.运用物料不能长时刻占用电梯,如遇特不情况时应事先向物业治理处申请并获得同意后安排特定的时刻进行。

12.在已有业户进住的情况下,必须按治理处的时刻使用电梯,施工人员使用电梯时碰到业户乘用电梯,应礼让业户。

三.装修出进证使用方法,施工人员出进治理1.在单元装修进场前由装修负责人到治理处统一办理装修工人出进证,其它概不受理;装修出进证的正证复印过塑作为副证,正证与副证共同配合使用,使用方法如下:进进小区的装修工人须将出进证正证按标准佩带,副证经检核后上交于保安岗位处;收工离开小区时,保安岗位验核情况后再退还副证,无副证人员禁止进场;2.装修工人在装修施工时刻(8:00-12:00;14:00-18:00,节假日9:00-12:00;14:30-18:00)以外严禁进进或逗留小区,须加班施工的请于正常上班时刻内由施工负责人到总管效劳中心提出书面申请经审批后进行;3.为统一治理及营造有序环境,所有施工人员须按治理处的施工人员进出通道进出小区,拒不配合治理的,保安岗位有权拒尽其进进并按作出处理;四.室内装修相关防水工作1.室内卫生间沉池须驳接好排水管并做好防水工程后,需试水48小时以上且通知治理处现场查验前方可封盖预制水泥板块,洗手间沉池不准许回填施工废料,应按相关标准回填陶粒等轻质物料,并作架空处理。

2.各单元阳台和露台排水管四面需用防渗材料做好防水,同时确保地漏内无进进沙石等装修材料及其他物品,维持管内畅通;五.厨房装修使用本卷须知1.厨房烟囟周周是防水的薄弱环节,故装修时需用防渗材料加强防水(厨房内周边墙身宜做防水30厘米以上),以免家中漏水时渗到楼下单元;2.为防止排油烟机管道安装时过于进进专用烟道内,从而导致油烟倒流,建议用户装修时预先安装烟囟止回阀(富逸广场等装饰材料市场有购);3.依据港华燃气公司相关技术标准要求,厨房炉具的下侧要维持通风透气,同时不能安装消毒柜等设备。

六.进户花园装修使用及封闭
2021年最新整理出品，精品文档，迎接大伙儿使用。