上海新江湾城C5地块研展报告住宅部分

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上海新江湾城C5地块研展报告住宅 部分
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•2、土地供应量分析——未来3年平均年供应量2500万平方米，市场 供应充沛
预计近三年住宅土地供 应量将达到7000万平方 米以上。
今后五年内土地市场供 应充沛，年平均供应量 2500公顷。
商业用地比重呈逐年上 升趋势。
其中主力总价： 二房：92-112万元/套 三房：118-134万元/套 从销售现状来看，合理控制总价是关 键，去化速度比较快。
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一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•2、联洋社区产品分析
联洋社区发展轨迹 •第一阶段：经济型
•二、三房为主，满足居住功能。
近三年价格的持续上涨，导 致万元以上比重持续放大， 万元以下的比重则逐渐缩小。
其中环线内均价普遍上万。 单价15000以上集中在市中心，
杨浦、普陀、闸北较难找到。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•4、价格走势分析——10000-15000元/平方米价格段中，杨浦占 到40％以上比重。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好
国民经济持续稳定增长，04年，上海 GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年 上海人均GDP达到7500美元左右。
•上海人均GDP•发P.a展.9%历程及增长趋势
居民收入稳中有升, 2004年人均年可支 配收入16683元 。就业形势保持稳定。
05年1-9月份，受宏观调控影响， 供应量明显大于当前的需求， 市场低迷态势显现。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•4、长期价格走势——仍在上升通道，但涨幅明显趋缓
2000年至2004年房价连续5年增幅达 到10%以上。
2004年平均成交价格达到7647元/平 方米，同比前一年增幅高达29.68％， 为历年来最高水平。
•第一阶段楼盘 •第二阶段楼盘 •第三阶段楼盘
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一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
供求变化：十一五期间总体供求关系倾向于——供稍大于求的情形。 价格走势：由于两个1000万的冲击，中低价住房比例将大大增加，高价房
的供应比例相对降低，同时，需求结构也将向中低价方向调整。经过未来 一段时间的平抑、夯实，房价回归理性，此后平稳发展。 行业竞争：对企业而言，宏观调控将给有实力的企业充分调整发展战略， 以适应宏观调控，调整完成以后将可能面临更好的发展契机。 市场环境：对消费者而言，在持续作用的宏观调控将在很大程度上改变自 去年起在上海房地产市场上出现的投资、炒作等行为，房地产市场将逐步 实现理性回归，市场环境将得到日趋得到净化和改善。 运行机制：对政府而言，为未来成熟房地产市场的建立打好基础。
浦东、闵行两区在1000015000元/平方米价格段成 交量最大。
•10000-15000元/平方米价格分布区域
杨浦、闸北在此价格段分 布比重比较突出，达40% 以上。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•5、市场展望与特征预期（2005-2010年）
（2）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机
规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦 江“4＋1”地区中的一部分。国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲 区；复兴岛环岛生态生活区。
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一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究
随着政府的宏观调控之后，成交均 价一路下滑，目前停留在8000元/平 方米左右。
随着政策的陆续出台，市场形势日 显严峻，供求双方僵持、对垒局面 已经形成。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•4、价格走势分析——近三年成交价格比重重心向高端价格（10000 元以上）移动
•代表楼盘： •天安花园 •华丽家族花园 •御景园 •联洋花园
•第二阶段：舒适型
•三、四房成绝对主力，复式结构出现，同时调景观。
•代表楼盘： •水清木华 •当代清水园 •浦东虹桥花园 •金樽花园
•第三阶段：两极化
•既有经济型，也有豪华型，同时全装修房开始入市。
•代表楼盘： •联洋年华 •联洋丁香苑 •仁恒河滨城
2005年底有望达到供求平衡。
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一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究
•3、供求关系分析——预测基本处于“供略大于求”局面
2005年 2005年供应量39.3万平方米 2005年成交量40.8万平方米
2006-2010年 住宅年均供求量为87.5万平方米 住宅供求总量为437.5万平方米
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一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究
•4、短期价格走势——受宏观调控影响，处于调整阶段，价格起伏 较大，但主力成交价格基本稳定10000-15000元/平方米之间。
月度价格基本在1万元以上， 新增房源对区域均价影响较 大。
单价10000-15000元成为主 力价格，其中12000元/平方 米以下成交最活跃。
供应量预测：“十一五”期间 住宅供应量为10850万平方米， 年供应量为2170万平方米。
成交量预测：通过对历史成交 数据进行SAS筛选、信息扩散的 基础上进行有效需求预测。 “十一五”期间住宅成交总量 为10551万平方米。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
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一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•2、联洋社区产品分析
号码 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目 当代清水园 华丽家族 第九城市 联洋花园 水清木华 联洋年华
御景园 天安花园 中邦风雅颂 仁恒河滨城 金樽花园
联洋社区三个阶段楼盘示意图
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一、住宅市场分析
（三）竞争市场研究
•1、杨浦区竞争市场分析
产品特征——功能
二房：双卫生间配置比例较小，占 16.67%。储藏室配置比例占33.33%。次 卧则分为经济型和紧凑型，开间在3.33.6米。
三房：储藏室配置比例有所放大，达到 50%；次卧的开间主力尺度有所放大，为 相对舒适型配置；大部分的三房房型都 设计为客厅朝南，以及主卧室和一间次 卧朝南，另外一间次卧以及厨房、餐厅 等辅助功能空间朝北；主卧室内一般都 套有主卫，从而形成主人较为私密的生 活空间；餐厅的北面开始大量设计成观 景阳台。
上海新江湾城C5地块研 展报告-住宅部分
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2020/10/31
上海新江湾城C5地块研展报告住宅 部分
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目录
•一、住宅市场分析 • 1）上海宏观市场研究 • 2）杨浦市场研究 • 3）竞争市场研究 • 4）客户需求分析 •二、项目理解 • 1）地块基本状况 • 2）项目SWOT分析 •三、项目定位 •四、产品建议
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上海新江湾城C5地块研展报告住宅 部分
一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•1、杨浦区竞争市场分析
产品特征——单价、总价 单价：大部分楼盘价格在10000-
15000元/平方米，主力范围在1050014000元/平方米。销售最快的集中在 10000-12000元/平方米之间。 总价：总价范围一般在50-300万元/ 套之间。主力总价在83-172万元/套。
外资投资质量进一步提高。05年上半年 签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。
•数据来源：上海统计局
•上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率
旅游业的成熟促使产业联动效应增强， 酒店业迅速升温。到2004年底，上海共 接待境内旅游人数8505万人次，人均消 费达1430元，比去年同期增长11.86%。
•5、市场展望与特征预期（2005-2010年）
总体市场研判
房地产业是相当长的一段时间内仍将是国民经济的支柱产业 。 房地产业还将担负着完善社会保障的重任，对于构建和谐社会具有重要
的意义。
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一、住宅市场分析
（一）上海宏观市场研究
•5、市场展望与特征预期（2005-2010年） 具体市场特征预期
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一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究
•1、区域规划及未来发展
• 杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力
最大的居住城区。
（1）新江湾城高标准规划备受关注
“绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间 结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板 块、自然花园板块、都市村庄板块、知识商务板块。
2005年，截至9月，全市商品房成交 均价8564元/平方米，较上一年度增 长12%，涨幅明显减小。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•4、短期价格走势——短期处于“价停量跌”的调整期，部分高价入 市楼盘价格去化受阻，价格下跌较多。
进入2005年，沪上住宅交易均价涨 跌变化频繁。一月份和三月份成交 均价一度超过9000元/平方米。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•3、供求关系分析——长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响， 供大于求明显
从2000年到2005年六年商品房 供求数据看，总体供求趋于平 衡。
04年到05年初“惜售”心理引 发“抢购”风潮，导致供求关 系矛盾加大。
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一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究
•4、长期价格走势——价格将持续稳定，保持不跌势态。
从数据上看，商品房均价呈 跳跃式上升，年涨幅超过全 市。其中04年涨幅达43%。
2005年住宅均价突破万元大 关，并一直稳定在万元以上。
由于供应量有限，宏观调控 一时难以压制价格上涨势头。 住宅价格受新政影响较小。
PPT文 （二）杨浦区域市场研究
•3、供求关系分析——长期处于供不应求的局面，随着供应 量的逐年减少，2005年底有望达到供求平衡。
从2000年到2005年的供求数据来 看，总体供求呈起伏状态。供求 量由增长到逐渐递减趋势。
从02年到05年，供应量呈递减趋 势，市场进入供应短缺阶段。
中长期价格仍有上升空间。
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一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•1、杨浦区竞争市场分析
产品特征——房型、面积
房型：基本以经济型为主，二 房占据比重最大，其次为三房。 四房和复式比重较小。
面积：二房主力面积92-106平 方米，三房主力面积124-140平 方米。
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一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•1、杨浦区竞争市场分析——竞争楼盘大多在控江路及东外滩板 块，本案竞争区域主要竞争对象在新江湾城内。
市场特 征
楼盘规模：均为中小型 楼盘风格：大多为现代简约型
风格 近期价格：整体均价突破万元，
近期价格呈下探趋势。 价格趋势：2006年集中供应，
•2、供应量分析——供应量历来偏低，未来将有较大的供应量。
未来五年将有200万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及 近三年出让的土地。 新江湾城：未来5年内可上市住宅供应量达126.26万平方米。 平凉路改造：改造面积约33万平方米，可建住宅面积约60-70万平方米。 公告出让土地：从2003年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了 50%，住宅可建设总量不会超过30万平方米。