资产评估复习题

1.资产利用率是至评估基准日资产的累计实际利用时间与累计法定利用时间的比率。

2.实体性贬值也称有形损耗贬值。

它是指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵蚀，造成设备实体形态的损耗，引起的贬值。

3.基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

4.标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

5.商誉通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。

6.股票的清算价格指企业清算时每股股票所代表的真实价格。

、
7.成新率是反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。

成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。

1.银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房
地产价值的评估适用于清算假设。

2.在通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是通用设备。

3.在应用市场法时，一般应该选择3个或3个以上参照物进行比较。

4.估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是利用询价再考虑其他费用。

5.某台被评估资产1978年构建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物
价指数为120%，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180%，则该设备的重置全价为15万元。

6.某设备的原始价值为5万元，修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收
益足以弥补修理费用。

若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过75%
7.某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，
其评估价值最有可能为72369元。

8.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年价格指数为
100%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、
30.5%、6.9%、4.8%，则1995年底该建筑物的重置成本最可能是。

9.某企业的预期年收益额为320万元，该企业的各单项资产评估价值之和为
1200万元，其中专利权价值为400万元，该企业所属行业的平均收益率为10%，适用本金化率为10%,其商誉的评估值为2000万元。

10.某甲1999年1月和某乙签订了一房屋租赁合同，原租金为2000元∕月，每
半年的第一个月初支付一次，租期为5年，某甲于2000年1月转让该房屋的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元∕月，折现率为10%，该租赁权的转让费接近2000
11.被评估债券为4年一次性还本付息债券元，年利率为18%，不计复利，评估
时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为
12.被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100万元，债券利息率每年为9%，
复利计息，到期一次还本付息，评估基准日至债券到期还有2年，若适用折现率为15%，则被评估债券的价值为116万元。

13.某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。

据调查，该
低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估值为550元。

14.采用成本法对在用低值易耗品进行评估时，成新率的确定应根据实际损耗程
度。

15.证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是价值型投资者。

16.在企业价值评估中，将企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的是界
定评估具体范围。

17.开达资产评估事务所于2000年8月6日至25号，对红利制衣厂的企业整体
资产在2000年6月30日的市场价值进行评估，评估报告于2000年8月30日提交给了委托人，该评估结果的有效期截止到2001年6月29日。

18.某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其进行价值评估。

经过
专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为45万元。

19.企业中A材料为一个月前从外地购进，数量5000公斤，单价为200元，当
时付运杂费500元。

评估时清查盘点尚有1500公斤A材料，则该材料评估值为元。

20.期权就是选择权。

20会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要原因是B过时贬值
21.教堂、学校、专用机器设备等资产的评估价值，一般宜选用成本法
多选
1.资产评估的科学性原则是指A选择适用的价值类型和方法、C制定科学的评
估方案、D以充分科学的事实为依据、E遵循科学的评估程序。

2.功能性贬值包括A超额投资性功能性贬值、B超额运营性功能性贬值。

3.估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括维修费用、保险费用、
管理费用。

4.非上市债券的评估类型可以分为C每年支付利息到期还本型、E到期后一次
还本型。

5.关于流动资产的评估，下列说法正确的有A实物类流动资产的评估方法通常
采用市场法和成本法、C债券类流动资产按可变现净值进行评估、D评估流动资产一般不需考虑资产的功能性贬值因素。

6.属于资产评估报告书正文内容有A评估基准日、B评估结论、D评估原则、
E评估目的
7.企业的投资价值是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总
和、企业的资产价值减去无息流动负债价值、权益价值加上付息债务价值。

8.资产评估报告具有A经济文书的作用、C应用文书的特征、D学术论文的格
式、E法律文书的效用
9.企业价值的表现形式有企业资产价值、企业投资价值、企业股东权益价值1．商誉评估需要注意哪几个问题？
1、不是所有企业都有商誉，商誉只存在于哪些长期具有超额收益的少数企业之中。

一个企业在同类型企业中超额收益越高，商誉评估值越大。

2、商誉评估必须坚持预期原则。

企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小的标志3价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上，那么，商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，因此，商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行。

4、商誉是由于众多因素共同作用形成，但形成商誉的
个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行。

5、企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。

从财务学原理分析，企业负债不影响资产收益率，而影响投资者收益率，即资本金收益率。

6、商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。

2、企业（投资）价值评估模型、股权现金流量估价模型、股利折现估价模型三种模型等三种模型之间存在什么关系？
都是价值评估的主要方法，由于对现金流量衡量的口径和折现率的选取不同，又分为股利折现模型、股权现金流量折现模型、企业价值自由现金流量折现模型，它们在估价实践中存在估价结果的差异。

公司控制权、资本结构、再投资效果、筹资费用以及股利分配等因素是估价结果产生差异的主要原因。

三种现金流量折现模型的适用性各不相同，实践中应考虑投资者期望水平、对实现投资期望的时间偏好和实现方式、公司资本结构以及现金流量波动特征等多种因素来选择应用某种具体估价模型。

在数据假设相同的情况下，三种模型的评估结果是相同的，由于股利分配政策有较大变动，鼓励现金流量很难预计，所以股利折现模型在实务中很少被使用。

如果假设企业不保留多余的现金，而将股权现金全部作为股利发放，则股权现金流量等于股利现金流量，股权价值评估模型可以取代股利价值评估模型，避免对鼓励政策进行估计的麻烦。

因此，大多数的企业估价使用股权价值模型或企业（投资）价值评估模型
3．委托方使用资产评估报告书应该注意哪些问题？
1、只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只允许按一个用途使用。

2、只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书的有效期，原资产评估结果无效。

若要使用报告书，必须由评估机构重新调整相关数据，并得到有关部门重新认可后方能使用。

3、在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应由原评估机构或资产占有单位按原评估方法做相应调整后方能使用。

4、涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管部门确认或授权确认后方可使用。

5、作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及有关资料，必须由有关机关批准或认可后方能生效。

4、按流动资产的都存在形态分类：
货币类流动资产：现金、各种存款b实物类流动资产：各种材料、在产品、产成品等c债券类流动资产：应收账款、预付账款等d、其他流动资产：除以上资产之外的流动资产
（1）.2000年购入一套设备，账面价值100万元，2003年花费4万元更新，2006年又用5万元改进功能预计尚可使用10年，设备正常操作需10人，平均工资12000元，材料消耗折合人民币100万元，能耗10万元。

目前的新式设备仅7人操作，且能耗和料耗均可节约10%，另外从2000年—2008年间物价上涨率为10%，折现率为8%，所得税率为25%，试估算该设备2008年的价格。

解：1）计算设备的重置价值
R=100*（FV，10%，8）+4*（FV，10%，5）+5*（FV，10%，2）
=100*2.1436+4*1.615+5*1.21=214.36+6.46+6.05=226.87（万元）2）计算加权投资年限=（214.36*8+6.46*5+6.05*2）/226.87=7.76（年）
3）计算实体性贬值=226.87*[2.26/（7.76+10]=226.87*43.68%=99.1（万元）4）计算功能性贬值﹛[（10-7）*1.2+100*10%+10*10%]*（1-25%）﹜*（PA，8%，10）=73.47（万元）
5）评估值=226.87-99.1-73.47=54.30（万元）
（2）.有一宗地，面积3000平方米，容积率为3，计划开发为居民住宅楼，建筑费为2800元/每平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期（2年）内均匀投入，该楼预计建成后即销售，预计售价为12000元/每平米。

销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的6%，银行贷款利率为6%，投资利润率为15%，试用假设开发法评估该宗地的单位地价和楼面地价。

解：1）计算楼价的现值=3000*3*12000*(PV,10%,2)=8925.12(万元)
2）计算建筑费和专业费
建筑费的现值=3000*3*2800/2*（PA，10%，2）=2186.73（万元）
专业费=2186.73*10%=218.67（万元）
3）计算销售费用和销售税金
销售费用=8925.12*3%=267.75（万元）
销售税金=8925.12*6%=535.50（万元）
4）计算投资利润=（地价p+建筑费+专业费）*15%=（p+2186.73+218.67）*15% =0.15p+360.81
5）计算利息=p[（FV，6%，2）-1]+（2186.73+218.67）*[（FV，6%，1）-1]=0.1236p+144.32
6）计算地价p=8925.12-2186.73-218.67-267.75-535.50-0.15p-360.81-0.1236p-144.32
P+0.15p+0.1236p=5211.34 1.2736p=5211.34 p=4091.82（万元）
单位地价=4091.82/3000=13639.40（元/每平米）
楼面地价=13639.40/3=4546.46（元/每平米）
（7）.某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年平均为160万元，年收益处于稳定状态。

该企业无负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。

折现率为6%。

试评估该企业的商誉价值。

1）计算企业整体价值
估算出该企业整体资产评估价值
2）计算企业各单项资产价值
单项有形资产评估值为=100+500=600万
估算出非专利技术评估值：
10×10×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(万元)
3）评出商誉价值
商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)
=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)
（1）. 某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值200万元，1990年和1993年分别投资50 000元和20 000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。

调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。

该设备尚可使用年限为8年。

另外，该生产控制装置正常运行需要8名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要5名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为15000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

解：重置成本=200*150%/110%+5*150%/125%+2*150%/130%=281.04（万元）
日期原始投资已投资年限价格变动系数原始投资的更新成本
1985 200 10 （1+10%）^10 520
1990 5 5 （1+10%）^5 8.05
1993 2 2 （1+10%）^3 2.42
更新成本=520+8.05+2.42= 530.47
加权年限=10*520/530.47+5*8.05/530.47+2*2.42/530.47=9.89(年）
实体性贬值额=281.04*9.89/（9.89+8）=155.4（万元）
功能性贬值额=（8-5）*15000*（1-25%）*（P/A,10%,8)=18.005(万元）
评估值=281.01-155.42-18.005=107.615（万元）
（2）.有一已七通一平的待开发熟地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设为住宅楼，建筑费为2500元／平方米，专业费为建筑费的1２％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，建设期为2年。

该楼预计建成后立即出售，预计售价为12000元／平方米，销售费用为楼价的３％，销售税费为楼价的６％，当地银行贷款利率为６％，开发商要求的投资利润为１５％，折现率10%。

试用假设开发法评估该宗地的单位地价和楼面地价。

1）计算楼价＝建筑费3000建筑面积×容积率3×售价12000元／平方米＝（元）2）计算建筑费和专业费
建筑费＝建筑费2500元／平方米×土地面积3000平方米×容积率3＝22 500 000（元）
专业费＝建筑费22 500 000×12％＝2 700 000（元）
3）计算销售费用和销售税费
销售费用＝楼价×3％＝（元）
销售税费＝楼价×6％＝（元）
4）计算投资利润＝（地价＋建筑费22 500 000＋专业费2 700 000）×15％＝0.15×地价+3 780 000
5）计算利息＝地价×〔﹙１＋6％〕∧2－1〕＋（建筑费＋专业费2 700 000）×〔﹙１＋6％〕∧1－1〕＝〔1.1236-1〕+25 200 000×〔1.0600-1〕=0.1236×地价＋×0.06=0.1236×地价+
6）求取地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－销售费用－利润＝－22 500 000－2 700 000－销售费用–销售税费6 480 000 -利息0.1236×地价-建筑费和专业费3 780 000－利润0.15×地价-1512 000
=---（0.1236x地价+）--（地价++）x15%
1.2736地价= =53 225 50
2. 51（元）
7）评估结果
单位地价=地价53225 502.51÷3000=17 741.83（元/平方米）
楼面地价=17 741 .83÷3=5 913.94（元/平方米）
（7）.某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为90万元、100万元、120万元、140万元、160万元，预计从第6年起每年平均为160万元，年收益处于稳定状态。

该企业无负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为150万元和450万元。

该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润20元，目前该企业每年生产产品6万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产8万件。

折现率为6%。

试评估该企业的商誉价值。

解：计算企业的整体价值
90/(1+6%)+100/(1+6%)^2+120/(1+6%)^3+140/(1+6%)^4+160/(1+6%)^5+160/(6% *(1+6%)^5)=90*0.9439+100*0.8900+120*0.8396+140*0.7921+160*0.7473+160/ 6%*0.7473)=2497.965(万元）
计算企业各单项资产的价值
单项有形资产评估值=150+450=600(万元）
估算非专利技术评估值：
20*8*（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=673.984(万元）
商誉的价值=2497.965-600-973.984=1223.981（万元）。