第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式.ppt

土地使用权划拔，是指县级以上人 民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将土地使用权无偿交付给土地 使用者使用的行为。
2019-7-10
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一般来说，通过行政划拔取得土地 使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿 出让方式取得土地使用权所缴纳的费用， 甚至常常是无偿性质的。
第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式
第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 一、项目选择的概念
就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选 定。项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。
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（四） 地使用权抵押
1、土地使用权抵押的含义
土地使用权抵押，是指土地使用者 将其依法取得的土地使用权作为清偿债 务的担保的法律行为。
土地使用权抵押的标的物不仅包括 土地使用权，还包括地上建筑物和其他 附着物。
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（五）土地使用权终止
（六）划拔土地使用权交易
1、划拔土地使用权的含义
通过行政划拔方式取得土地使用权 的单位和个人应当缴纳土地使用税。
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二、合作建设和补地价
（一）合作建设 合作建设（又称联建，联合开发） “以划拔方式取得土地使用权的，转
让房地产报批时，有批准权的人民政府 按照国务院规定决定可以不办理土地使 用权出让手续的，转让方式应当按照国 务院规定将转让房地产所获收益中的土 地收益上缴国家或者作其他处理”。
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二、城市房屋拆迁管理
（三）拆迁协议 拆迁补偿安置协议的主要内容包括
补偿方式和补偿金额、安置用房面积和 安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和 过渡期限等事项。
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（四）拆迁的实施
作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经 常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能 作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
它主要适用于一些大型或关键性的发展计 划与投标项目。
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（3）拍卖出让土地使用权
拍卖出让，是指在指定的时间、地 点，利用公开场合由土地管理部门（或 委托拍卖行）代表政府就某块土地的使 用权公开叫价出让，由高价者获得土地 使用权。
它主要适用于竞争性强的房地产业、 金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
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（1）协议出让土地使用权
协议出让，是指出让方和受让方通 过协商的方式有偿出让土地使用权。
它主要适用于工业项目、市政公益 事业项目、非营利项目及政府为调整经 济结构、实施产业政策而需要给予扶持、 优惠的项目。
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（2）招标出让土地使用权
招标出让，是指在规定的期限内，由符 合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面 投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标 小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最 高者得）。
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（一）土地的职能和特点 有限性和不可再生性。
（二）土地利用规划
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二、现行土地制度
全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义 公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。
城市市区的土地全部属于国家所有。
农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的 属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有。
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3、土地使用权出让年限
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科学、文化、卫生、体育用地
50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。
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1、土地使用权出让方式 土地使用权出让方式有三（四）种，
即协议、招标、拍卖、（挂牌）。
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人， 不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用 人的利益还要予以特别的保护。
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（一） 房屋拆迁的一般规定
1、拆迁的一般规定 2、补偿方式
“拆迁补偿的方式可以实行货币补 偿，也可以实行房屋产权调换” 3、补偿标准
以房地产市场评估价格确定
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六类项目 商业 旅游 娱乐 金融 服务业 商品房
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（4）挂牌出让土地使用权
挂牌出让土地使用权，是指出让人发布 挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的 交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接 受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂 牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行 为。
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第三节 住宅项目建设用地规划管理
一、建设用地规划管理的概念和主要内容
（一）概念
建设用地规划管理是城市规划管理部门根 据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规 划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设 项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范 围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要 求，核发建设用地规划许可证。
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二、住宅项目建设工程规划管理的内容
（一）按土地来源不同对工程规划进行管理 2、在土地使用权有偿出让基地上建设
在土地使用权有偿出让基地，在受让方签 订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许 可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使 用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门 送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。
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第六节 土地使用权的获取
一、土地使用权的获取方式
（一）土地使用权出让
土地使用权出让，是指国家以土地 所有者的身份将土地使用权在一定年限 内让与土地使用者，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。出 让金是指为获取土地使用权而支付的费 用。
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（二）补地价
1、补地价的含义
第一，出让体系中。如调整的出让 金高于原出让金的，超过的部分即称补 地价。
第二，属行政划拔无偿取得，补交 出让金，或者以转让、出租、抵押所获 收益抵交，补交的出让金也称为补地价。
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第七节 农地征用与工作程序
三、征用集体土地的补偿标准 补偿费用包括土地补偿费、安置补
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三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍
上海市拆迁补偿安置方式有三种，可由被 拆迁当事人选择确定。
一是实行货币补偿安置；
二是实行货币补偿金额同等价值的产权房 屋调换（即价值标准房屋调换）；
三是实行以房屋建筑面积为基础，在应安 置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（即 面积标准房屋调换）。但拆迁用于非公益事业 房屋的附属物，不作房屋调换，只能用货币补 偿。
高等。
2019-许可证操作程序
凡未取得建设用地规划许可证，而 取得建设用地批准文件占用土地的，批 准文件无效；未经发证机关审核同意， 建设用地规划许可证的有关规定不得变 更。
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第四节 住宅项目建设工程规划管理
一、建设工程规划管理的概念
这种出让方式是最近政府主管部门在土地 出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。
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（二）土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将 土地使用权再转移的行为，包括出售、 交换和赠与。
1、土地使用权转让的条件
（1）必须是出让的土地使用权才能进行 转让
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3、土地使用权转让的方式
（1）出售转让土地使用权 （2）交换转让土地使用权 （3）赠与转让土地使用权
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（三）土地使用权出租
土地使用权出租，是指土地使用者 作为出租人将土地使用权随同地上建筑 物、其他附着物租赁给承租人使用，由 承租人向出租人支付租金的行为。
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（一）主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 （1）容积率 （2）建筑密度
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（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、
H=1.5（W+S）
W
S
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b、A≤L（W+S）（投影角为56.3度） 或 A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。 c、建筑退让 d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标
是生物群落与其环境之间在能量流动和物 质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生 态系统是由生命物质和非生命物质构成的。
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四、申领建筑项目选址意见书
（一）住宅开发单位必须填写《建筑项 目选址意见申请表》 （二）规划管理部门核发《住宅建设项 目选址意见书》
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1966四级城乡体系体规划： 1个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内； 9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、
崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展 势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右； 60个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配 置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新 市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万 规划；
助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
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第八节 城市房屋拆迁（征收） 管理制度与政策
一、城市房屋拆迁管理概述 （一）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施 房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安 置的活动。
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拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的 单位。
600个左右中心村：中心村是农村基本居住单元，也是郊区“三个集中” （农业向规模经营集中，工业向园区集中，农民居住向城镇集中）推进 的关键问题,将对分散的自然村适度归并，合理配置公共设施。
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三、住宅区位及住宅生态环境
（一）住宅区位
是指住宅的地理位置及社会经济位置的综 合。 （二）住宅与生态系统
建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说 的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范 畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处 理。”
2019-7-10
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三、土地所有权和土地使用权
土地所有权是土地所有人对土地的占有、 使用、收益和处分的权利。
土地使用权是指依照法律享有利用、经 营和取得收益的权利。
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第二节 房地产建设项目选址
一、项目选址管理
《城市规划法》规定：“城市规划区 内的建设工程的选址和布局必须符合城 市规划。设计任务书报请批准时，必须 附有城市规划行政主管部门的选址意见 书。”
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二、住宅项目选址原则
一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新 城、嘉定安亭汽车城）若干镇）
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第五节 现行的土地制度
一、土地的基本概念 （一）土地的概念
土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿 海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。
澄清三个概念：
1、土地与土壤的区别 土地的含义比土壤广泛。
2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别
2019-7-10
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建设工程规划管理，是根据城市规划管理 的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等 工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业 管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性 质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、 建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地 标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设 工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。
2019-7-10
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二、项目选择的程序
（一）投资项目寻找 称为“看地”或“选址”。项目数量10：1
（二）投资项目精选 （三）初步可行性研究 （四）项目谈判 （五）详细的可行性研究 公司总体决策
2019-7-10
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一个房地产项目最终选定的决策权 在公司，服从于公司的总体发展事略和 投资方针。
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4、租赁房屋的拆迁补偿安置
“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋 承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人 对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被 拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋 承租人对解除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调 换。产权调换的房屋由原承租人承租， 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房 屋租赁合同”。