物业服务设备设施日常维护与管理

物业服务设备设施日常维护与管理
一、设备设施主要内容：
1.供配电系统：高、低压配电系统运行、维护与管理，低压电器、设备设施的维护与管理。

2.给排水系统：给排水系统、污水处理系统的运行、维护和管理。

3.空调系统：中央空调系统、空调机组的运行、维护与管理。

4.供暖系统：换热器、供暖管道、暖气片等维护与管理。

5.电梯的运行、维护和管理。

6.办公家具设备（桌、椅、柜、台、沙发、门、灯具、水龙头、开关插座等）维护和管理。

7.其它公共设备设施的运行、维护与管理。

二、中央空调机组主机、电梯系统维修费用不包含在本次报价范围内。

1.公共照明
1.1供应商对公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。

1.2供应商应定期巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。

1.3按采购人的要求，制定不同季节、天气、不同地点的照明灯管理规定，节约用电。

道路、楼道、大堂、介绍栏等处公共照明完好，射灯无损坏，照明正常。

2、供变电系统工作要求
2.1供应商制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。

2.2供应商从业人员操作时严格执行DL 408的规定，并熟练掌握触电紧急救护法。

2.3供应商总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；配备符合要求的灭火器材。

2.4供应商应明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物业使用人；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

2.5供应商应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用。

至少每半年1次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；每年1次进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告。

2.6发生重大人身、设备安全事故供应商应及时向采购人及供电主管部门汇报，并记录。

3、电梯
3.1供应商落实区域内电梯取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》，此后每年供应商配合维保单位进行1次定期检验，并张贴新的合格证。

3.2供应商监督已取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修，并做好相应记录。

3.3供应商巡检人员每日对电梯进行检查，确保电梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。

3.4供应商建立应急事件处理机制，培训本单位工程技术人员解决一般的电梯故障，发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间做出要求。

4、空调系统
4.1供应商对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

4.2供应商定期对空调系统末端进行检查保养。

4.3供应商定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

4.4供应商定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。

4.5供应商定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。

4.6供应商确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。

5、供暖系统
5.1供应商保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

5.2供应商应委托取得资质的专业机构定期对空调系统进行清洗保养，清洗内容和频次符合相关规定。

6、给排水设施
6.1供应商每日对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常，各种管道阀门完好。

6.2供应商确保仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。

6.3供应商每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。

6.4供应商配合相关部门每半年1次对二次供水水箱、蓄水池进行清洗消毒，并取得卫生部门出具的水质检验报告，确保生活饮用水水质达到GB 5749的要求；生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。

6.5供应商定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

6.6供应商进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。

6.7供应商对水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。

6.8供应商定期对室内集水坑、隔油池、室外化粪池进行清理。

7、避雷系统
7.1供应商应保证避雷系统由取得资质的专业机构进行检测。

7.2供应商定期检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。

7.3供应商定期检查重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。

7.4供应商定期对变配电室内设备的接地带、各重要机房内的配电柜及设备
接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。

8、对供应商的其他工作要求：
8.1制定设备安全运行操作规程和管理方案，实施岗位责任制（执行率达到100%）。

严密组织对机电设备的运行状态的巡查，对设备的维护做到有记录、有措施，确保设备完好无损、运行状况良好，确保工作正常。

8.2建立健全维修制度工作程序，加强维修档案管理。

各种设施、设备不能解决的故障要立即向管理部门汇报，严禁隐瞒不报，拖故障。

8.3高低压配电柜、控制柜、变压器、配电房、电梯系统、制冷系统、给排水系统、污水处理系统等处的管理有各自的工作制度、工作职责、工作程序、流程图、应急方案，并经模拟演练切实可行。

建立应急处理机电故障事故和临时停送电的工作方案，确保采购人用电安全，各方面保障及时，时刻掌握采购人设备的运行状态，确保全年内无管理责任事故发生(含机械事故)。

保持设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠虫发生，机房环境符合设备要求。

8.4严格按照电力部门规定的技术要求和安全规则、人员职数，进行高、低压配电值班操作和值守和总控制室的操作和值守。

机电人员严格遵守操作规程，值班岗位严格遵守值班规定，服从监管员的管理。

经常性组织员工进行培训，有重点和阶段性提高技术水平，适应业务量不断增加的供需要求。

8.5参与采购人大楼各项水、电、气、制冷工程改造监管和完工后的验收接收，对施工期间的各类施工设施设备进行安全管理。

负责完成采购人交付的临时性工作。

8.6工程技术人员24小时值班，随时接受采购人的检查及报修，满足采购人各部门的工作需要（属专业维保养单位维修范畴的由供应商联系并监督）。

三、养护计划，业户报修、维修回访
1.工作程序
1.1管理处按照《业主投诉记录》，对投诉100%进行回访，回访时间按投诉内容具体确定。

1.2物业管理处每星期根据上星期的《维修单》，安排人员对维修服务进行回访。

1.3回访工作可采取与业户交谈，现场查看、检查等方式综合进行。

1.4回访的记录由物业管理处文件由班长进行统一管理，并报综合办公室存档。

四、公用设施的维修管理方案
1.专业化管理服务
针对市政府办公区的工程机电设施设备管理，在总结**物业设施设备管理的成功经验的基础上，我们将实施专业化的科学管理。

1.1充分发挥我公司机电专业化优势，建立技术为本、强化监控的管理方式。

具有专业维修资质证书的**物业已经汇集了大量的专业技术人才，为**市政府办公区设备管理储备了雄厚的技术力量。

1.2全面导入ISO9001质量保证体系，建立严密的制度，控制设备运行、检查和维修各环节，实现规范化管理。

1.3建立完备的设备账册，设备技术档案，设立设备管理卡，执行设备责任人制度。

2.工程设备管理服务内容
2.1设备管理范畴，包括设备管理责任范围的划分以及设备购置、验收、安装、分类、编号、登记、报废等。

2.2设备运行操作规程
2.3设备日常和定期维修保养制度
2.4设备技术档案管理制度
2.5设备运行和维修记录制度
2.6设备维修备件和器材管理制度
2.7设备大修、改造管理制度
2.8设备事故管理制度
2.9公共设施管理与维护
2.10房屋的管理与维护
2.11道路及公共场所的维护
五、设备运行管理要求
1、楼宇中有些设备或设备系统长期处于运行工作状态，可根据需要在这些地方安排值班人员，对设备运行状况进行监控。

在适当的时间对某些设备作启动或停止操作以及调整设备运行参数，抄录运行数据，对设备运行巡视检查及清洁擦拭、润滑。

2、设备运行操作人员必须持证上岗。

各主要设备的运行操作人员全部应经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后发给相应设备操作证才能上岗操作。

配电站运行电工等特殊工种还应持有安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证。

六、设备保养管理要求
楼宇设备通常采取二级保养制度，既日常保养加定期保养。

1、日常保养
日常保养由运行操作工作人员进行，主要内容是对设备进行擦拭、润滑及检查游标、油位、压力表、温度表、指示信号、保险装置是否正常，注意设备运行情况有无异常，清洁整理设备机房等。

2、日常保养要求做到：
2.1严格按规程和技术要求使用设备，做好巡回检查；
2.2设备活动部件润滑良好，按规定加油；
2.3设备机房整洁干净，无积灰、油污、水渍、蛛网等；
2.4安全防护装置安全可靠；
2.5设备工作指示信号正常；
2.6机房内、工、量、用具及附件摆放整齐；
2.7发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。

3、定期保养
定期保养由维修技工进行。

设备运行到一定时间，其技术状况将会发生变化，根据定期保养制度规定，此时应进行定期保养。

具体保养项目由各种设备的保养制度具体确定。

3.1定期保养主要内容：
3.1.1按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫，更换易损件；
3.1.2根据油质或规定周期换油；
3.1.3检查安全防护装置，进行调整、试验；
3.1.4清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等；
3.1.5检查润滑和冷却装置；
3.1.6检查电气和控制装置功能；
3.1.7做保养记录。

3.2 定期保养要求：
3.2.1应按设备实际技术状况确定实施保养的时间；
3.2.2保养应尽量减少对客户影响，必须停机进行的，易安排在运行低谷或休息日进行，数台设备并列情况可轮流间歇进行。

3.2.3消防设备故障或隐患，保证功能正常、运转可靠，符合使用要求；
3.2．4完整准备的做好保养记录；
3．2.5保养完成后，设备管理单位要组织检查验收。

七、设备维修管理要求
设备的维修方法可分两类，一类是预防维修；另一为类是故障维修。

1、预防维修
预防维修是指在发生故障前，预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理，防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失。

预防维修常用于重要设备或设备系统。

预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施通常是根据维护保养和检修制度按一定间隔周期进行。

制定中的周期、项目、范围可参考设备生产厂商的维修指导资料，结合本楼宇设备具体情况制订。

单制度规定并非是绝对标准，执行中还应根据不同的设备运行环境条件、负荷程度、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应调整。

对某台（套）设备的预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：
●确定停机检修的起、止时间；
●组织检修队伍及必要时的后备支援人员；
●备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；
●备齐需要更换或可能更换的零件；
●备齐临时加工件所需原材料及加工手段；
●备齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等资料。

2、故障维修
故障维修是在设备发生故障后，对失效、损害的部件进行针对性修理。

故障维修只能用于非重点设备，否则将严重影响楼宇正常功能，将产生重大损失和恶劣影响。

通常楼宇设备中采用故障维修方法的有：
●一般区域的照明灯具；
●个别房间的或影响区域很小的用水、用电器具；
●具备分解的小型设备；
●停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；
●其他不严重影响楼宇服务质量的场合。

预防维修是事先防范，未雨绸缪、防患于未然，故障维修是事后处理、亡羊补牢、去病于既起，两者各有特点，使用场合不同。

根据楼宇工程设备系统中各设备类型、服务对象、影响范围的不同，可将设备分类，分别以预防维修和故障维修两种方式处理。

八、设备维修养护计划
1、发配电、供水、供（冷）暖设备检修计划表
2、强弱电、供水设备检修计划表
3、空调设备检修计划表
4、消防控制设备保养计划
九、房屋及公用设施维修养护计划
1.公共设施日常维修计划及实施细则
1.主要职能和质量目标
1 . 机电工程作为物业公司的设备管理和技术服务部门，其主要职能如下：
1.1 负责市政府办公区房屋建筑、公共设施、机电设备的管理、维修、保养工作，为质量管理体系的正常运作提供保障。

1.2 负责监督组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。

1.3 负责组织对物业机电设备前期进行调试工作。

2 . 质量目标
2.1 房屋完好率>99％
2.2 零修及时率>100％
2.3 零修合格率>100％
2.4 设备完好率>99％
2.5 电梯故障停机率<1％
2.6 （月）每部电梯故障次数<1
2.7 公用设施完好率>99％
2.8 水泥地面单块积水面积<2m2
2.9 接到任何原因造成的且影响（或潜在影响）业主正常工作生活的房屋及公用配套设施设备损坏或服务中断的通知，管理人员在半小时内赶到现场检修处理。

接到任何安全事故和消防事故的报告，管理人员在十五分钟内赶到现场处理，组织抢险抗灾。

十一、服务规范
1.公共设施设备管理规范
2. 设备管理技术人员基本配置要求
3. 乙方提供的专用工具清单。