中国房地产现状与日本房地产泡沫比较

中国房地产现状与日本房地产泡沫比较
【"房地产泡沫论"是近两年国内的热点话题，多少人搬出历史上世界各地的房地产泡沫案例年复一年日复一日地要证明中国房地产泡沫的严重程度，似乎睡一觉醒来就可以见得大楼崩塌了。

前日与友人闲聊，话题涉及目前国内的房地产形势与小日地产泡泡的关联。

老汉不才，窃以一已窥见，做一比较，略表看法。

】
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是迄今为止世界历史上最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复。

一直有人对杭州、上海等中国国内城市的持续高企的房价深感危机，认为国内房地产市场难以避免地将发生类似日本泡沫破裂的大崩溃。

那么，这两者之间的状况是否真的一致，中国的房地产市场是否真的会象1991年的日本地产泡末一样破灭哪？老汉不才，切以一已窥见，就目前中国经济以及房地产市场情况与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况做一简单的对比。

如有缪误，那是我老汉自身知识所限，为方家歧笑，也是当然。

Ⅰ、背景对比：
日本：
二次世界大战后，日本元气大伤，百废待兴。

尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。

为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。

这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。

随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年，全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。

此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作，并提出了"向二十一世纪新城镇目标迈进"的计划，并在很多地区开始实施。

政府在实现最低居住水准的同时，提出了诱导性的居住水准，这种水准的居住面积比最低居住标准将近翻了一番。

到1990年，日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。

地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。

日本的地价极高，从价值量上来说，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。

日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。

伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。

地产价格不断上扬，泡沫越吹越大。

加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。

中国：
因历史可知原因，中国的房地产业起源于1978年改革开放以后逐步开始的城市化进程，而产业的市场化是从1998年实行的住房改革标志着国有住房私有化进程的开始，同时，国内银行开始开展住房抵押贷款的业务；住房公积金的设立也提高了消费者购买住房的能力。

这一系列改革的成功直接带动了国内房地产市场的发展和过去7年里房地产投资的大幅上升，不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。

从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持了20%左右的增长，竣工面积保持了近20%的增长，销售面积始终超过20%的增长。

与1998年相比，投资和竣工面积都翻了一番，销售额则增加了一倍半。

2003年中国房地产业投资达10106亿元，占固定资产投资的18.3%，占到了GDP的5．6%；预计2004年完成的投资额12500亿左右，约占全社会固定资产的18％，比去年同期增长26％。

房地产价格持续7年高涨，在个别城市，房地产价格以每年10~20%的幅度上涨。

高房价已越来越成为中国城市普通居民难以承受之重。

Ⅱ、日本地产泡沫成因与国内现状对比
一、经济的恢复性发展是日本房地产“泡沫”形成的前提条件。

战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。

东京土地价格在1955—1987年保持年均增长16%的速度。

土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。

土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。

目前国内的房地产热是基于中国改革开发以来持续的经济快速发展积累的社会对居住条件改善的要求，据国家统计局在全国抽样调查显示，目前中国每年新增1%的城市人口，大约为1800万-2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。

按照国家规划，到20 20年我国的城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，年增长4%。

届时将有2.6亿到3亿的农民成为城市居民，为这些新城市人提供的住房面积将是一个天文数字。

从某些城市譬如杭州等，土地和房产只会升值不会贬值的逻辑也开始蔓延。

自土地实施招拍挂政策以来，土地价格一路攀高，从某种意义上说过内已经具备一定的“泡沫”形成的前提条件。

唯一的区别是日本的泡沫是在持续增长了三十年后破灭，中国其充量才经历6、7年；土地的价格增长才经历了3、4年。

一、金融体系的脆弱和宽松的金融政策是日本房地产“泡沫”形成的决定因素。

日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成。

二十世纪八十年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，1970年至1980年，日本M2加存单的月年增长率平均值为15.7％，1 980年至1990年日本M2加存单的月年增长率平均值为9.3％。

1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议“史称广场协议，迫使日元升值38%”。

之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。

日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。

但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。

1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。

在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

中国政府自2003年开始实施的宏观调控政策从金融、土地、产业、投资方向多方面入手应对国内出现的固定资产过热现象，其中在金融方面主要采取了以下方式：
1、三次调高银行保证金。

2、调整开发资本金比例。

3、调整项目贷款发放标准和对象。

4、调整按揭控制要求。

5、调高贷款浮动利率。

6、8年来首次调高存款利息。

7、加强金融监管和风险控制能力是金融系统的一项长期政策，具体地来说会三方面进行进一步的深化调控：
A、首先是控制整个由中央银行控制整个货币供应总量和经济发展速度。

B、银监会从风险角度控制单个人借款买房能力。

C、控制单个房子用贷款来购买的程序，以及控制一家银行过渡把它的贷款集中在房贷这方面的规模。

同时，据有关统计数据显示，去年施行宏观调控以来，M1和M2增速明显下降，从5月到年底下降了20％。

在货币供应下降的同时，贷款也在紧缩。

2004年贷款增长为14.4％，前年同期为21.7％。

见图：
造成日本泡沫扩张和破裂的最直接原因是日元升值和基础货币过多，在对待这个问题上，中国政府无疑有前车可鉴，采用的策略和方法要比日本当年老到的多。

面对国际人民币升值压力，中国政府没有轻举妄动。

一、盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。

在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。

为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。

1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。

当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50
万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。

尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。

1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。

为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。

可以
说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。

房地产信贷规模控制也许不是中国金融调控的本意,亦可能是不得以以为之。

目前国内的房地产金融才刚刚起步，2004年房地产贷款余额15000亿，占金融消费贷款的30%，整个中国金融消费贷款占整个金融银行业贷款比重大约是15％左右，而按国际上的比例整个金融消费贷款占整个金融银行业贷款比重大约是3 5％~45%左右。

中国房地产金融贷款占金融消费贷款的比例不是象人们想象中的高而是低了。

相信随着中国经济的继续高速发展（2005年GDP增长速度预测为8 ~9%），房地产金融会越来越得到健康发展，对宏观经济的推动也会起到更加重要的作用。

一、投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。

日本和香港完全一样，股市和楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。

当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去，从楼市中赚钱投资到股市中去。

无论从那一个市场赚钱都十分容易，很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。

股市楼市比翼双飞，同创一个又一个“高度”。

198 5到1988年日本GDP增长16%，土地市值和股票市值分别增长81%和177%。

198 9年底日经指数达到历史最高点近39000点，房地产价格也同创历史最高。

日本房地产“泡沫”的形成与破裂还与其土地价格直接相关。

日本地域狭窄，可扩展余地不大，土地价格成为其房地产价格的决定性因素。

1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334. 2，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，其“泡沫”现象异常惊人。

该时间里，楼市价格日长夜大，人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。

人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。

银行则对房贷风险丝毫未有控制，大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩大。

日本各大房地产商、建筑公司甚至一些中小企业都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨，最终形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。

在此过程中政府很少的应对政策也严重滞后。

大公司倒卖土地的情况一直持续到1992年政府增收94%重税后才被迫停止。

诚然，在中国目前的部分城市，投机房地产现象时有发生，但一个重要的不同是近两年中国的房地产经济持续高热的时候我们的股市却经历了一段长时间的熊市，目前的指数甚至已在历史最低点1200。

两个重要金融市场冰火两重天的景象也区分了中国房地产市场现状与日本房地产泡沫时期的不同本质。

分析日本房地产泡沫历史，有一个很重要的特征就是持续30年的房地产价格上涨的速度超过GDP增长的速度。

而研究中国房地产价格增长速度和GDP增长速度之间的比例关系，我们会发现我们的房价增长速度是低于GDP的增长速度的，尤其是在98年以后（2004年除外）。

也就是说，我们的房地产市场虽然着几年持续性地价格高涨，但从整体上来说实际上是有一个经济支撑的。

还有一条重要的信息，去年，央行已对国内17家银行的征信系统进行联网，在各省分行亦已开始这方面的相关培训，预计年内会正式运行。

全国银行系统的征信系统的联网运行，将有效地监控房地产金融贷款的风险控制。

Ⅲ、日本房地产泡沫破裂的原因和中国房地产业的应对之策
日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第四季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。

房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。

“泡沫”破裂，房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直止今日尚未完全恢复。

纠其泡沫破灭的原因除泡沫的成因外还有以下原因值得中国房地产发展进程中引以为戒，极早应对：
一、紧缩货币政策。

日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。

1988——1 990年，提高利率3.5个百分点。

致使市场转折后立即就形成“中子弹效应”，一个被击破，个个被击破，大量资金外逃。

造成大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。

中国自从2003年1月物价指数由负转正，并在当年末上升到3.2%；2004年更是连续5个月的CPI指数超过5%，2004年全年CPI指数为3.9%，生活消费通货膨胀率高于存款利率。

2004年10月28日，央行在3次提高贷款准备金后8年来首次加息0.27%，一时中国步入加息通道的预测四起（老汉我虽不承认是加息通道，但当时也赌段时间内还会有小幅加息的），现在在首次加息过去近四个月后、在格老加了第六次息后，通道不通道已经明显被封堵，诚然在2005年很有可能再番加息，但银行利率短期快速提高的可能性已然不再存在。

二、官方管制
在房地产泡沫破灭以后，1993年日本官方又出台关于银行对房产借款总额限制规定。

泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。

日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。

倒闭和被收购
的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。

建筑业饱受重创，1 994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。

中国政府的管制明显有别于其他国家，对中国来说，金融等宏观政策的管制，有时还没行政管制起到的效果明显、良好。

同时，前文已分析，只要中国的经济继续保持较高的发展速度，房地产金融在中国只会进一步放开和深化，对总额的控制只会在单个业务行之间做出限制。

三、新的不动产税制的实行。

新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢。

在中国，物业税在前一阶段曾经炒的很热，但是如此关系国计民生的事情会不会象燃油税一样，热炒几年但是始终没有推出也很难说。

现在更有一个新的政策动向，就是对土地利益的重新分配。

据闻，国务院及国土资源部已经在研究在年内出台设立国有土地建设资金，就是把卖地的收益纳入基金，为以后政府的分摊使用，这样就势必减少地方政府以地生财、卖地搞城市建设的利益冲突，从而大大减少政府违法占地圈地的动机，提高地方政府对城市房地产市场的土地供应状态。

综上对比，所谓中国房地产过热将步90年代初日本的后尘泡沫破灭的可能缺乏理论证据。

日本房地产发展有其特殊性的一面。

日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。

伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，土地高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。

但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。

实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。

1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。

在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。

由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能完全归咎于客观原因。

而且，一个国家或地区的房地产是否过热，还与该时期的整个经济有关。

70-80年代“日本制造”是日本经济快速发展的代名词，“广场协议”后，日本的劳动力成本迅速提高，制造业开始向中国和印度转移，这是日本经济衰退的一个原因；其二90年代电脑和互联网的崛起，使高科技成为第一生产力，美国凭借英特尔技术和微软重新站在了世界科技的领跑线，日本丧失了科技领先，同时制造又向发展中国家转移，是日本经济衰退的根本原因，也是日本房地产金融泡沫破灭的深度原因。

而现时中国，有N多的理由可以证明中国的房地产业正处于一个持续发展的平稳时期（当然，个别城市包括杭州的房地产业走势还是需要引起足够的重视和风险回避），以下因素将支撑中国的房地产市场在中长期内仍将保持旺盛的局面：
一、中国城市化发展的需求
与中国工业化的迅猛发展相比，中国的城市化水平非常低，目前约为40%，与韩国等其他工业化国家的90%差距甚远，甚至还没有达到菲律宾50%的城市化比例。

二、居民改善住房条件的需求
以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。

城市和农村居民的人均住房面积从1978年的7-8平方米提高到如今的20多平米。

因此，城市住房的总使用面积大约为25年前的十倍，在农村大约为3倍。

三、中国中产阶层的形成
根据国外的发展经验，人均年收入超过3000美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标准），将会出现﹁个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。

现时中国的人均GDP为1000美元，在一些大城市和东部沿海地区，人均收入已经超过3000美元，中产阶层已开始在中国大量出现。

不同的收入水平决定了对不同产品的购买力，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。