物业服务基础知识培训PPT课件-物业管理人员必备知识可编辑全文
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物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——境外物业管理企业参与国内市场的竞争
以戴德梁行、第一太平戴维斯等为代表 的外资企业目前正在继续进军内地物业 管理市场。以前，这些外资企业倾向于 与内地物业管理企业合作开拓市场。由 于这些企业具有丰富的市场运作经验、 先进的企业经营管理经验和优良的服务 素质，他们在高端市场具有明显优势， 市场占有率正逐步上升。从类别来看， 他们接受的物业管理项目仍部分属于顾 问项目，直接管理的占少数。
物业管理的起源与发展
1.3物业管理相关法律法规
前期物业管理
选聘物业服务企业
质量保修
《中华人民共和国招标投标法》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 签订合同 《中华人民共和国合同法》 《中华人民共和国物业服务合同示范文本》 接管验收
《建设工程质量管理条例》 《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 《房屋建筑工程质量保修办法》 《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
我国物业管理的起步初期
1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行
调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、 企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。 1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅 区管理体制在深圳市已基本形成。
情况二：家住广州某花园的王先生，在购房 时开发商承诺物业管理费为 6 角钱每平方米， 并有管道煤气、24 小时热水等配套服务，且 写进了购房合同中。但王先生称入住一年， 非但管道煤气、24 小时热水等没有落实，物 业管理费反而涨到了 8 角钱每平方米，王先 生找物业管理公司提出质问，物业管理公司 回答说自己是依据国家标准收费的，开发商 说的不算数。找开发商询问，开发商则非常 遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的 物业管理公司，自己也没有办法约束。
物业基础知识讲解
目
01 物业的起源与发展
录
02 物业与地产的关系 03 物业13项基础知识
物业管理的起源与发展
1
• 物业管理的起源 • 物业管理在我国的发展 • 物业管理相关法律法规 • 物业管理的发展趋势
一生—为3您—
1.1物业管理的起源
物业管理起源于19 世纪60 年代的英国
当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名 下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求承租 人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了 居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变 得友善起来,首开物业管理之先河。
为业主及租户创造与保持 一个安全、舒适、文明、 和谐的生活与工作环境。
有利于提高城市管 理的社会化、专业 化的程度。
完善的物业不单是 使物业保值，而且 可以使物业增值。
物业管理常识
2.4售楼部重点任务
1
增加在售项目的知名度和美誉度
2
展示企业形象
3
促进楼盘销售
4
配合销售服务
5
建立开发、物业与客户间和谐共赢关系
1.3物业管理相关法律法规
物业管理的日常运作
公共事业收费
《城市供水价格管理办法》 《城市电力供应与使用条例》 《城市燃气管理办法》
维修基金
《住宅共用部分共用设备设施维修 基金管理办法》
法律责任
《民 法》《刑 法》《民事诉讼法》 《物业管理条例》
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——物业管理活动主题趋于理性和成熟
物业管理的起源与发展
1.5物业管理的目的
是使物业保值增值，提供好环境
物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能， 使其保值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文 明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经 济、环境三个效益的统一和同步增长。
物业管理常识
1.5物业管理的作用
四大作用
延长物业所有年限及 确保其功能的正常发 挥
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
物业管理在我国发展的时代背景
住房制度的改革 城镇住房的发展情况，由公有住宅发展为私有住宅 城镇住房制度，以福利分房为主，严重影响了住宅建设
并给国家增加了沉重负担。 建立住房商品化制度，1978年国家进行经济体制改革
，变以前由国家建管，改为房地产生产方式的商品化分 配与社会化管理。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 《房屋接管验收标准》
物业管理的起源与发展
1.3物业管理相关法律法规 物业管理的日常运作
物业服务企业
业主
《物业服务企业资质管理办法》 《物业服务企业财务管理规定》 《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》
《物权法》 《管理规约》即《业主公约》 《业主大会规程》 《业主大会议事规则》
销售现场物业的服务，让销售环境干净整洁、谈洽 过程轻松舒适，让顾客享受看房之旅。物业客服在提 供服务同时，明示物业服务的内容与精髓，建立与开 发公司和客户之间的和谐关系，这种和谐的关系将对 今后物业服务的开展提供良好的基础。
物业管理常识
2.4公司重点任务
6 增加客户对房产投资与服务
房产的保值增值与房产开发的准确定位与宣传推广 有关，但更大程度上取决于物业服务的水平，没有一 流的设施维护保养、环境管理能力、物业服务专业队 伍，物业的保值升值是不可能实现的。而物业客服在 现场服务的展示却可以让客户对物业投资或居住的配 套服务充满信心，增加客物业与地产的关系
2
• 四则案例分析
一生—为2您6 —
案例一 开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数?
情况一：一位业主购买了一套高档公寓并 且已经入住。按照该公寓物业管理收费标 准，这个业主购买的这套房屋每月要交纳 物业管理费 500 多元，而且每半年结算 一次。在与开发商签订购房合同时，该业 主表示难以接受这样高的物业管理费用。 售楼小姐说，考虑到该小区已售出 80户， 可以为他减免三分之一的费用。可是这位 业主人住后，小区物业管理公司仍然要按 全价收取物业管理费。于是业主与物业管 理公司之间爆发了一场收费大冲突。
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——管理服务水平不断提高
建设单位物业销售的需要和业主对 服务需求的不断提高，物业管理企 业只有提升物业管理服务品质，才 能在激烈的市场竞争中赢得份额、 谋求发展。
ISO9000/ISO4000/OHSAS18000 等质量管理体系在物业管理企业内 日益普及，物业管理企业对规范化 和标准化的研究也不断深入，在人 力资源管理、质量控制等企业内部 管理环节，管理水平在显著提高。
1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管 理员岗位培训持证上岗制度的通知》
1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建 设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建 立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业 管理体制
3 促进楼盘销售
服务是最好的营销，成功的销售配合服务展示了与 高品质项目的完美结合，无疑是项目销售的核心，让 每位来售楼中心的客户都能体会到开发公司的热情与 周到的服务，强化客户对房屋及配套设施的硬件的认 同，形成客户在今后的生活中对物业服务的认同，吸 引潜在的客户。
物业管理常识
2.4目前重点任务
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——物业管理的内涵愈加丰富
物业管理的内容已不局限于提供房屋维修 、秩序维护、绿化、清洁卫生、代收代交 水电费等公共性的服务，还进一步提供如 代订代取牛奶或报纸、室内装修、环境设 计、搬家、代理房屋租售、家政服务、卫 生保健服务、订机票车票、商业策划、安 排度假消遣等各种专项和特约服务。优秀 的物业公司还特别注重小区（大厦）的文 化、文艺、文明建设，进一步拓展了物业 管理公司的空间、内涵。
物业管理常识
2.4目前重点任务
2 展示企业形象
服务过程中更多是展示的过程，客户停车时的一个 规范的动作、客户进门时的一句问候、接待客户时的 一个微笑等等。在服务中，往往是一件小事、一个细 节，就能让人留下深刻的记忆，高素质的物业与员工 在其优质服务提供中，将树立很好的开发企业形象。
物业管理常识
2.4目前重点任务
物业管理服务
物业服务收费
《城市异产毗连房屋管理规定》
《中华人民共和国价格法》
《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 《物业服务收费管理办法》
《普通住宅小区物业管理等级标准》
《机动车停放服务收费管理办法》
《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》 《物业服务收费明码标价规定》
物业管理的起源与发展
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——涌现了一批大型物业管理企业
最近几年，各地房地产开发商推 出大量的超大楼盘，一些品牌效 应卓著的物业管理企业，为了实 现品牌扩张。提高企业的知名度 和经济效益，把握住机会四处出 击，市场份额上升很快。（万科 物业、绿城物业、碧桂园物业、 长城物业、保利物业、彩生活物 业、恒大物业、金地物业、龙湖 物业、金科物业）
6 增加客户对房产投资与服务的信任度
2.4目前重点任务
1 增加在售项目的知名度和美誉度
销售期间，物业员工在前来看房的客户面前，主 动积极地提供各类高规格的服务，展示物业服务形象， 高标准的礼貌礼仪使客户充分体验到尊尚感，增强业 主对我们产品品质的信心。在服务客户、服务开发公 司的过程中，增加在售项目的知名度和美誉度。
物业管理活动的主体包括建设单位、业主、业 主大会及业主委员会、物业管理企业、政府及 物业管理相关主体（供水、电、气）。
随着物业管理的不断发展，政府监管、推动立 法等力度日益加大，各方主体行为日趋成熟， 物业管理活动逐步呈现出法制化、规范化、制 度化状态。
开发商主动遵守法律法规、依法尽责，全体业 主依法自我约束，依法维护合法权益，物业管 理企业规范化经营和服务的氛围正在逐步的形 成。
4 配合销售服务
在销售中心通常是由置业顾问进行房产的销售，所 提供销售服务很大程度上体现的是商务洽谈性质，缺 少整体的服务衔接。物业公司的工作就是介入销售配 合及弥补全程销售洽谈中接待服务的不足及相关物业 服务的咨询，实现产品的销售和物业服务品质的提升 。
物业管理常识
2.4目前重点任务
5 建立开发、物业与客户间和谐共赢关系
案例一
问题思考
01 开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？ 02 开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？ 03 开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？
案例一
3.5
1 开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？
不可以。物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商，另一方是购房客户， 两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。这两种 合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客户往往就是住户，而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者 的角色，但无论如何，这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、服务内容等，实际上就是物 业管理法律关系中的种种权利、义务、责任，只能由物业管理公司予以确立。在房屋预售前，发展商可以与物 业管理公司谈定前期物业管理协议，确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后，开发商在售楼时，可 以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释，以便增加该物业的卖点，同时方便广大购房者进行综合的比较 、选择、决定。但是开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做就是越俎代庖， 就是不当处分他人的权利。开发商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协 议。
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
我国物业管理的发展期
1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业进入了一 个新的时期
1994年4月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出 “住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公 司统一实施专业化管理。
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
我国物业管理的规范期 2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。该 条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场 竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、 新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。该条例的颁 布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，是物业管理 的法制建设更加完善，行业方向更加明确。
1.4 物业的趋势——境外物业管理企业参与国内市场的竞争
以戴德梁行、第一太平戴维斯等为代表 的外资企业目前正在继续进军内地物业 管理市场。以前，这些外资企业倾向于 与内地物业管理企业合作开拓市场。由 于这些企业具有丰富的市场运作经验、 先进的企业经营管理经验和优良的服务 素质，他们在高端市场具有明显优势， 市场占有率正逐步上升。从类别来看， 他们接受的物业管理项目仍部分属于顾 问项目，直接管理的占少数。
物业管理的起源与发展
1.3物业管理相关法律法规
前期物业管理
选聘物业服务企业
质量保修
《中华人民共和国招标投标法》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 签订合同 《中华人民共和国合同法》 《中华人民共和国物业服务合同示范文本》 接管验收
《建设工程质量管理条例》 《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 《房屋建筑工程质量保修办法》 《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
我国物业管理的起步初期
1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行
调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、 企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。 1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅 区管理体制在深圳市已基本形成。
情况二：家住广州某花园的王先生，在购房 时开发商承诺物业管理费为 6 角钱每平方米， 并有管道煤气、24 小时热水等配套服务，且 写进了购房合同中。但王先生称入住一年， 非但管道煤气、24 小时热水等没有落实，物 业管理费反而涨到了 8 角钱每平方米，王先 生找物业管理公司提出质问，物业管理公司 回答说自己是依据国家标准收费的，开发商 说的不算数。找开发商询问，开发商则非常 遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的 物业管理公司，自己也没有办法约束。
物业基础知识讲解
目
01 物业的起源与发展
录
02 物业与地产的关系 03 物业13项基础知识
物业管理的起源与发展
1
• 物业管理的起源 • 物业管理在我国的发展 • 物业管理相关法律法规 • 物业管理的发展趋势
一生—为3您—
1.1物业管理的起源
物业管理起源于19 世纪60 年代的英国
当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名 下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求承租 人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了 居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变 得友善起来,首开物业管理之先河。
为业主及租户创造与保持 一个安全、舒适、文明、 和谐的生活与工作环境。
有利于提高城市管 理的社会化、专业 化的程度。
完善的物业不单是 使物业保值，而且 可以使物业增值。
物业管理常识
2.4售楼部重点任务
1
增加在售项目的知名度和美誉度
2
展示企业形象
3
促进楼盘销售
4
配合销售服务
5
建立开发、物业与客户间和谐共赢关系
1.3物业管理相关法律法规
物业管理的日常运作
公共事业收费
《城市供水价格管理办法》 《城市电力供应与使用条例》 《城市燃气管理办法》
维修基金
《住宅共用部分共用设备设施维修 基金管理办法》
法律责任
《民 法》《刑 法》《民事诉讼法》 《物业管理条例》
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——物业管理活动主题趋于理性和成熟
物业管理的起源与发展
1.5物业管理的目的
是使物业保值增值，提供好环境
物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能， 使其保值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文 明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经 济、环境三个效益的统一和同步增长。
物业管理常识
1.5物业管理的作用
四大作用
延长物业所有年限及 确保其功能的正常发 挥
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
物业管理在我国发展的时代背景
住房制度的改革 城镇住房的发展情况，由公有住宅发展为私有住宅 城镇住房制度，以福利分房为主，严重影响了住宅建设
并给国家增加了沉重负担。 建立住房商品化制度，1978年国家进行经济体制改革
，变以前由国家建管，改为房地产生产方式的商品化分 配与社会化管理。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 《房屋接管验收标准》
物业管理的起源与发展
1.3物业管理相关法律法规 物业管理的日常运作
物业服务企业
业主
《物业服务企业资质管理办法》 《物业服务企业财务管理规定》 《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》
《物权法》 《管理规约》即《业主公约》 《业主大会规程》 《业主大会议事规则》
销售现场物业的服务，让销售环境干净整洁、谈洽 过程轻松舒适，让顾客享受看房之旅。物业客服在提 供服务同时，明示物业服务的内容与精髓，建立与开 发公司和客户之间的和谐关系，这种和谐的关系将对 今后物业服务的开展提供良好的基础。
物业管理常识
2.4公司重点任务
6 增加客户对房产投资与服务
房产的保值增值与房产开发的准确定位与宣传推广 有关，但更大程度上取决于物业服务的水平，没有一 流的设施维护保养、环境管理能力、物业服务专业队 伍，物业的保值升值是不可能实现的。而物业客服在 现场服务的展示却可以让客户对物业投资或居住的配 套服务充满信心，增加客物业与地产的关系
2
• 四则案例分析
一生—为2您6 —
案例一 开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数?
情况一：一位业主购买了一套高档公寓并 且已经入住。按照该公寓物业管理收费标 准，这个业主购买的这套房屋每月要交纳 物业管理费 500 多元，而且每半年结算 一次。在与开发商签订购房合同时，该业 主表示难以接受这样高的物业管理费用。 售楼小姐说，考虑到该小区已售出 80户， 可以为他减免三分之一的费用。可是这位 业主人住后，小区物业管理公司仍然要按 全价收取物业管理费。于是业主与物业管 理公司之间爆发了一场收费大冲突。
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——管理服务水平不断提高
建设单位物业销售的需要和业主对 服务需求的不断提高，物业管理企 业只有提升物业管理服务品质，才 能在激烈的市场竞争中赢得份额、 谋求发展。
ISO9000/ISO4000/OHSAS18000 等质量管理体系在物业管理企业内 日益普及，物业管理企业对规范化 和标准化的研究也不断深入，在人 力资源管理、质量控制等企业内部 管理环节，管理水平在显著提高。
1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管 理员岗位培训持证上岗制度的通知》
1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建 设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建 立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业 管理体制
3 促进楼盘销售
服务是最好的营销，成功的销售配合服务展示了与 高品质项目的完美结合，无疑是项目销售的核心，让 每位来售楼中心的客户都能体会到开发公司的热情与 周到的服务，强化客户对房屋及配套设施的硬件的认 同，形成客户在今后的生活中对物业服务的认同，吸 引潜在的客户。
物业管理常识
2.4目前重点任务
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——物业管理的内涵愈加丰富
物业管理的内容已不局限于提供房屋维修 、秩序维护、绿化、清洁卫生、代收代交 水电费等公共性的服务，还进一步提供如 代订代取牛奶或报纸、室内装修、环境设 计、搬家、代理房屋租售、家政服务、卫 生保健服务、订机票车票、商业策划、安 排度假消遣等各种专项和特约服务。优秀 的物业公司还特别注重小区（大厦）的文 化、文艺、文明建设，进一步拓展了物业 管理公司的空间、内涵。
物业管理常识
2.4目前重点任务
2 展示企业形象
服务过程中更多是展示的过程，客户停车时的一个 规范的动作、客户进门时的一句问候、接待客户时的 一个微笑等等。在服务中，往往是一件小事、一个细 节，就能让人留下深刻的记忆，高素质的物业与员工 在其优质服务提供中，将树立很好的开发企业形象。
物业管理常识
2.4目前重点任务
物业管理服务
物业服务收费
《城市异产毗连房屋管理规定》
《中华人民共和国价格法》
《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 《物业服务收费管理办法》
《普通住宅小区物业管理等级标准》
《机动车停放服务收费管理办法》
《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》 《物业服务收费明码标价规定》
物业管理的起源与发展
物业管理的起源与发展
1.4 物业的趋势——涌现了一批大型物业管理企业
最近几年，各地房地产开发商推 出大量的超大楼盘，一些品牌效 应卓著的物业管理企业，为了实 现品牌扩张。提高企业的知名度 和经济效益，把握住机会四处出 击，市场份额上升很快。（万科 物业、绿城物业、碧桂园物业、 长城物业、保利物业、彩生活物 业、恒大物业、金地物业、龙湖 物业、金科物业）
6 增加客户对房产投资与服务的信任度
2.4目前重点任务
1 增加在售项目的知名度和美誉度
销售期间，物业员工在前来看房的客户面前，主 动积极地提供各类高规格的服务，展示物业服务形象， 高标准的礼貌礼仪使客户充分体验到尊尚感，增强业 主对我们产品品质的信心。在服务客户、服务开发公 司的过程中，增加在售项目的知名度和美誉度。
物业管理活动的主体包括建设单位、业主、业 主大会及业主委员会、物业管理企业、政府及 物业管理相关主体（供水、电、气）。
随着物业管理的不断发展，政府监管、推动立 法等力度日益加大，各方主体行为日趋成熟， 物业管理活动逐步呈现出法制化、规范化、制 度化状态。
开发商主动遵守法律法规、依法尽责，全体业 主依法自我约束，依法维护合法权益，物业管 理企业规范化经营和服务的氛围正在逐步的形 成。
4 配合销售服务
在销售中心通常是由置业顾问进行房产的销售，所 提供销售服务很大程度上体现的是商务洽谈性质，缺 少整体的服务衔接。物业公司的工作就是介入销售配 合及弥补全程销售洽谈中接待服务的不足及相关物业 服务的咨询，实现产品的销售和物业服务品质的提升 。
物业管理常识
2.4目前重点任务
5 建立开发、物业与客户间和谐共赢关系
案例一
问题思考
01 开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？ 02 开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？ 03 开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？
案例一
3.5
1 开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？
不可以。物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商，另一方是购房客户， 两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。这两种 合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客户往往就是住户，而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者 的角色，但无论如何，这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、服务内容等，实际上就是物 业管理法律关系中的种种权利、义务、责任，只能由物业管理公司予以确立。在房屋预售前，发展商可以与物 业管理公司谈定前期物业管理协议，确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后，开发商在售楼时，可 以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释，以便增加该物业的卖点，同时方便广大购房者进行综合的比较 、选择、决定。但是开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做就是越俎代庖， 就是不当处分他人的权利。开发商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协 议。
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
我国物业管理的发展期
1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业进入了一 个新的时期
1994年4月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出 “住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公 司统一实施专业化管理。
物业管理的起源与发展
1.2物业管理在我国的发展
我国物业管理的规范期 2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。该 条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场 竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、 新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。该条例的颁 布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，是物业管理 的法制建设更加完善，行业方向更加明确。