郑东新区商业方案调研汇总(1)

郑东新区商业项目调研汇总
一、郑东楼市
一枝独秀全城关注
纵观郑州东区、北区、核心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。

这与郑州市政府的强力推进和打造不无关系。

郑东新区自获准发展以来，一直是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了所有郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区成长为郑州城市发展与居住的代表，领跑中原。

住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽火不断，吸引关注无数，郑东新区当之无愧成为中原房地产发展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大发展的优美篇章！
二、郑东楼市特点
住宅项目霸占江山
“城市东进”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域持续炙手可热，但细察其中发现，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国内行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产版图。

底商类商业物业众多
在当前的诸多住宅项目中，几乎全部的项目都规划有底商，鲜见纯住宅项目出现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。

纯商业项目惟有一家
在当前所有的新区项目中，属于纯商业的项目仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。

商业物业推盘多谨慎
不管是住宅项目中的底商，或是纯商业项目的代表――宝龙城市广场，其推盘节奏和策略无不慎之又慎，许多底商物业当前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作试探。

可见，在当前新区来说，商业项目运作颇具挑战性。

整体价格居高不下
无论是底商或者纯商业项目，其价格一直居高，这另一方面也印证了新区所蕴含的极高商业价值。

运营成为拦路虎
无论底商亦或纯商业项目，所面临的挑战似乎只有一个，那就是如何招商和运营。

或许是鉴于无法回避的商业投资价值，许多商业项目都无法逾越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商则一方面考验着自身产品的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。

也许这恰是新区市场留给人们的思考。

商铺购买以投资为主
调查显示，商铺购买大多数为投资买商铺的，而用于自己经营的只是少数。

多数是为了出租而购买商铺的。

三、主要商业物业明细
四、竞争项目----宝龙城市广场项目分析：
作为郑东新区目前唯一纯商业物业，宝龙城市广场凭借着他们雄厚的资金实力和多年的全国开发经验，借郑东新区强劲的发展势头和政府优惠的政策，以及其自己强大的招商措施和运营模式，吸引了大量投资者，其规模化的开发、品牌化的经营使其在郑东新区商业领域中独占市场鳌头。

（一）优势（STRENGTH）
⏹借郑州整个房地产市场发展的良好态势，登陆中原，继续推进其
全国扩张战略。

⏹郑州市政府对东区的统一规划，包括产业、教育、交通、风景、
旅游、房产等各个层面，这个全面的定位计划将把东区在郑州的地位提升到一个新的高度，吸引了大批有实力的外地房产商挺进郑东，推进了东区快速发展。

⏹项目位于郑东CBD核心区位，独有的地理位置将辐射整个东区，
这里充满着无限商机，这里将成为未来发展的焦点。

⏹距郑州老城区也比较便利，这也是商业发展的先决条件。

⏹产品具有综合型的规划优势，在进行商业主题定位之时，同时还
包括星级酒店和公寓等多业态的综合投资商业产品，在完善项目配套的同时增加了该项目的投资区域热点。

⏹招商力度比较大，引进多家“世界500强”企业合作经营，这些
都是吸引投资者最有效的武器。

⏹雄厚的经济实力支撑着其商场运营模式，70％以上商铺全部由自
己运营，能在短时间内把市场热度烘托起来，缩短了新生市场漫长的培育期，避免了分散经营的一些弊端合风险。

（二）劣势（WEAKNESS）
⏹虽然未来前景看好，但就目前而言，东区地理位置在郑州市民眼
中略显偏僻，周边配套、交通还是不完善，尤其通往市区的公交非常不方便，地段上的抗性可能是宝龙最大的销售阻力。

⏹因为区域相对不成熟，缺乏一定的知名度，因此市场启动难度较
大，风险也相对增加。

⏹项目启动初期商区形象与物业及管理配套等一切都在待完善之
中，目前项目周边环境不太成熟，可能影响该项目销售。

⏹该项目价格整体而言比较偏高，就东区目前消费潜力，乃至郑州
的经济实力，很难支撑，因此投资者比较谨慎。

⏹郑东新区巨大的商业发展潜力日益剧增，但目前宝龙还未提供非
常满意、完善的商业运营模式来满足客户的愿望和需求，二者之间的矛盾也导致宝龙目前销售面临困境。

（三）威胁（THREATEN）
⏹客户资源是商业最大的威胁，如何扩大项目影响、挖掘客户人群，
如何保持在市场扩容的情况下客户资源等比例增长，是宝龙城市广场面临的严重问题。

⏹伴随着郑州目前其他几个大的专业市场的相继登场，商铺供应激
增，市场竞争进一步加剧，投资者选择面更为宽泛，客户要求也相应提高。

（四）机会（OPPORTUNITY）
⏹宝龙是目前第一家抢占郑东商业领地的超大型项目，能吸引一批
具有长远战略眼光的实力投资者。

⏹25万㎡超大体量的多业态产品规划，一旦成功运营，其巨大的升
值潜力和规模经济，也将是郑东乃至郑州整个商业市场投资热点。

⏹郑东新区的不断发展，交通的不断完善，都将推进商业的繁荣发
展。

⏹开发商背景及其所拥有的客户资源也将是该项目吸引的重点，能
在一定程度上消除投资者的顾虑，促其快速成交。

***地产服务机构
006年11月29日。