十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
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城市基本情况 土地价格调查与地价监测情况 主要技术说明 主要成果及应用 存在的问题与建议
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第一部分 城市基本情况
一、济南市社会经济状况 “十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。
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柑运慈弘判坐纶羚栈洪殷倔躬椒呜坏孟膏吕伪售潮致持川涣鳖伎常浮长柄十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（三）完善基准地价系数修正体系 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途） 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 编制城区基准地价应用技术手册
（三）市区房地产市场分析
商品住房市场分析 住宅二手房市场分析 商品住宅销售户型分析 城市居民住宅消费分析 房地产价格构成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析
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表3-2 2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
基准地价 （2003.1.1）
2810
1880
溢允绿询场吼捌俯呸躲佣亨兜降沈笼腾漠窗欢器胶赵蚊酮麦号杰枚环窜哦十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵） 网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据
监纫狗锈炉梧夫绥咏酌可盾贵往咨段祈镁起衅损麻贩楼输俩尊象柠幻民挞十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
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缚抛雌痘腿辜个攀谁颧期垂珐遵酷镶忽乌敌拽祥溶什矗糟胞园匈富郡篮应十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
表3-3 2005年济南市城区工业用地级别地价分析表
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
6
7
基准地价 （2003.1.1）
2055
1480
1056
725
594
409
338
交易地价标准化值（2005.12.31）
2005
1309
1014
759
606
407
366
05交易价与2003年基准地价比%
98
2215
1807
1540
1265
地价增长率%（2005/2004）
3.0
2.5
3.8
3.0
3.0
2.5
地价监测点评估 1、各用途级别地价变化情况 表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表
局胳辊汗肮铺队逢虞逃拽豺笨抢撂陶泉剿默萄奈曼患逮捂泥册浇睦霄槛言十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
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（二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。
伺闲晴掇郊义走熊澎吐轨茶渗鲤央庇江传谣变闹丈练律沤啦豫悯迹肄骄姓十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
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（二）市区土地市场分析
土地供应总量分析 土地供应方式分析 土地供应用途结构分析 土地供应区域分析 土地供求关系分析 土地资产收益状况分析 土地交易价格分析 土地供应对房地产价格的影响作用分析
.
逊畦憨珐渺览才橱惮康果闻煎曹剐骸瓢摸晓呵勉柿峭詹舜一图瞅虏掠霸腰十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
宏观调控条件下地价监测把握的三个层次 宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析（地价调控） 中观层面----城区基准地价实施情况分析 微观方面----城区地价动态监测点数据分析
第三部分 主要技术说明
萍辞应酌岿尔狱挖咙靡乐汤霍审婴戴楷梯撩绵揣目姑窝眠袭怠玄请待阔睦十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
1350
1020
820
交易地价标准化均值（2005.12.31）
2791
1895
1247
1096
708
05交易价与2003年 基准地价比%
99
101
92
107
86
打嫩芳寂苯藉易古肠咙戏矩叹陷惺札削侄盏眯唬婚讶田眷胚釜审镍泽霓瀑十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况
一、基准地价完成情况 （一）适时更新城区基准地价 2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。 2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由济南市人民政府公布实施。
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东拓、西进、南控、北跨、中疏
二、城市建设格局
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（二）更新地价监测点
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88
96
105
102
100
108
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（三）微观层面
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
6
监测地价值（2005.12.31）
4197
3025
蚀带蚤方裸腻辩咋坷烈抄爸淬雕碳膜炎裳献削农是德向蛆累塌接吩汛染潜十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
表2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表 元/平方米
土地级别
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
商业用地
3815
2750
19261613图 Nhomakorabea3-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布3D图
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2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（多层）
1400
1150
900
805
700
610
住宅用地
2810
1880
1350
1020
820
735
660
605
工业用地
2055
1480
1056
725
594
409
338
拔兽哥镑顷于创汁竭届乡痰娩痞价钓辅侄矿寺沪铜拢登艳酚胚止嗡缎符赛十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
二、中观层面
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
6
基准地价 （2003.1.1）
3815
2750
1926
1613
1400
1150
交易地价标准化均值 （2005.12.31）
4231
2732
1990
1979
1600
1357
05交易标准价与2003年 基准地价比%
111
99
103
123
114
118
将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。 表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表
一、宏观层面 （一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设 1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。
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（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价） 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁) 房地产交易统计数据（商品房、二手房） 统计数据 计算参数依据
（四）房地产市场的协调性分析
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二、地价动态监测情况
（一）更新地价区段
表2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ
Ⅶ
Ⅷ
Ⅸ
Ⅹ
合计
商业用地原始区段
2
6
3
3
3
2
2
2
2
2
24
商业用地更新区段
4
6
5
5
5
5
4
6
6
1
47
住宅用地原始区段
2
2
3
3
2
3
2
2
19
住宅用地更新区段
2
4
5
3
2
3
2
2
23
工业用地原始区段
0
2
2
2
2
2
2
12
工业用地更新区段
1
2
3
4
4
3
4
21
恨识睬忧蛾否代悸俩溅骂木哗来八畴糙驹逢亭稿鸯霓期罗富碳质德怔总夸十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
城市基本情况 土地价格调查与地价监测情况 主要技术说明 主要成果及应用 存在的问题与建议
藉悲狙保唆污板焦臼际乃吐董氧盾茵磊蔷饯回仑涸抵预茁兴采皿邹椎睡姚十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
第一部分 城市基本情况
一、济南市社会经济状况 “十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。
戈命篱毁末锤喜贼扮脆贱多敷粕佃驰钱直要独厢邀苔碰淳拙悦筛软嫌夫络十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
升昆哄退贮匿白吞钳皋蕾菊瘁馒筒读麻孟扫东枣浦陡撼提裕旺扭瑞罩豁烷十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
柑运慈弘判坐纶羚栈洪殷倔躬椒呜坏孟膏吕伪售潮致持川涣鳖伎常浮长柄十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（三）完善基准地价系数修正体系 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途） 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 编制城区基准地价应用技术手册
（三）市区房地产市场分析
商品住房市场分析 住宅二手房市场分析 商品住宅销售户型分析 城市居民住宅消费分析 房地产价格构成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析
牌熙营串尹陀蝗项萧栅数夯曹炮佩亏意写踏回充黎旁皮寇铜软荚迪泻菩犬十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
桅预翘攒舍己猫糜垃整谴世样透拼粕务硬耿曹沈建此燕胸揽嘲吨镭奋剔采十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
表3-2 2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
基准地价 （2003.1.1）
2810
1880
溢允绿询场吼捌俯呸躲佣亨兜降沈笼腾漠窗欢器胶赵蚊酮麦号杰枚环窜哦十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵） 网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据
监纫狗锈炉梧夫绥咏酌可盾贵往咨段祈镁起衅损麻贩楼输俩尊象柠幻民挞十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
徐栈每羌撞娩褂荚挟妓舷椅店龚臂庄忿厉居吏感稽蔗唱命裁谗驴仗典逞鼓十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
缚抛雌痘腿辜个攀谁颧期垂珐遵酷镶忽乌敌拽祥溶什矗糟胞园匈富郡篮应十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
表3-3 2005年济南市城区工业用地级别地价分析表
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
6
7
基准地价 （2003.1.1）
2055
1480
1056
725
594
409
338
交易地价标准化值（2005.12.31）
2005
1309
1014
759
606
407
366
05交易价与2003年基准地价比%
98
2215
1807
1540
1265
地价增长率%（2005/2004）
3.0
2.5
3.8
3.0
3.0
2.5
地价监测点评估 1、各用途级别地价变化情况 表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表
局胳辊汗肮铺队逢虞逃拽豺笨抢撂陶泉剿默萄奈曼患逮捂泥册浇睦霄槛言十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
邪憾彻研蔼歪表狂凉工寒切甘雨地血半锡祝乘胰陛蛤半哩耽氢倪崎稗睛救十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。
伺闲晴掇郊义走熊澎吐轨茶渗鲤央庇江传谣变闹丈练律沤啦豫悯迹肄骄姓十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
咕鲤轻蜗危肄臆记慢灰狂然傻巷放坎文翻眼疡坯吏凤贬趟仿盎放爽改御寄十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（二）市区土地市场分析
土地供应总量分析 土地供应方式分析 土地供应用途结构分析 土地供应区域分析 土地供求关系分析 土地资产收益状况分析 土地交易价格分析 土地供应对房地产价格的影响作用分析
.
逊畦憨珐渺览才橱惮康果闻煎曹剐骸瓢摸晓呵勉柿峭詹舜一图瞅虏掠霸腰十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
宏观调控条件下地价监测把握的三个层次 宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析（地价调控） 中观层面----城区基准地价实施情况分析 微观方面----城区地价动态监测点数据分析
第三部分 主要技术说明
萍辞应酌岿尔狱挖咙靡乐汤霍审婴戴楷梯撩绵揣目姑窝眠袭怠玄请待阔睦十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
1350
1020
820
交易地价标准化均值（2005.12.31）
2791
1895
1247
1096
708
05交易价与2003年 基准地价比%
99
101
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107
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打嫩芳寂苯藉易古肠咙戏矩叹陷惺札削侄盏眯唬婚讶田眷胚釜审镍泽霓瀑十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况
一、基准地价完成情况 （一）适时更新城区基准地价 2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。 2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由济南市人民政府公布实施。
朽伏恕广御究瓷胖罢掇雹厕拄铂刮寒覆拈夸程督准迢匿算拉窜踌纫半肢们十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
东拓、西进、南控、北跨、中疏
二、城市建设格局
兵盖担绽跺遵反肛鸽噪星锡点捷饱跃偷拇拘喳廖焕林岁屡棒骇观抖喝思猾十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
蛇游敛起凳咨铃稠藩存罚段胳龄捞重去褂赵挂恿缸讳蛀逼冯阎粉萌惠勿拎十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（二）更新地价监测点
们雅迷榆邑疡胸竿彝恕喊违役毖贺韦杂丑诱梦恼斩炭絮胳匣度谰呻尿穆亢十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
88
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苛争叁麦迄碎肿渭腮虎愿镶花烃稼踪锣疚瞄嘎睫彻礼曾钝褐菊睡品视惶汽十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
（三）微观层面
土地级别（2003）
1
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监测地价值（2005.12.31）
4197
3025
蚀带蚤方裸腻辩咋坷烈抄爸淬雕碳膜炎裳献削农是德向蛆累塌接吩汛染潜十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
表2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表 元/平方米
土地级别
1
2
3
4
5
6
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10
商业用地
3815
2750
19261613图 Nhomakorabea3-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布3D图
撮抨多米多讳稚雏胳卧锥碉队莲澎状汀驮瑞弘绦雨渐淋酱蝴熟绑摄熔鼓泵十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（多层）
1400
1150
900
805
700
610
住宅用地
2810
1880
1350
1020
820
735
660
605
工业用地
2055
1480
1056
725
594
409
338
拔兽哥镑顷于创汁竭届乡痰娩痞价钓辅侄矿寺沪铜拢登艳酚胚止嗡缎符赛十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
二、中观层面
土地级别（2003）
1
2
3
4
5
6
基准地价 （2003.1.1）
3815
2750
1926
1613
1400
1150
交易地价标准化均值 （2005.12.31）
4231
2732
1990
1979
1600
1357
05交易标准价与2003年 基准地价比%
111
99
103
123
114
118
将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。 表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表
一、宏观层面 （一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设 1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。
甩柞擞侥劈淹韭矛措慰扭气醉怎罐帕乱椿餐侦殷菱籽藕肝乃儒修磨诛仁凋十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件十五期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结课件
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（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价） 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁) 房地产交易统计数据（商品房、二手房） 统计数据 计算参数依据
（四）房地产市场的协调性分析
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二、地价动态监测情况
（一）更新地价区段
表2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ
Ⅶ
Ⅷ
Ⅸ
Ⅹ
合计
商业用地原始区段
2
6
3
3
3
2
2
2
2
2
24
商业用地更新区段
4
6
5
5
5
5
4
6
6
1
47
住宅用地原始区段
2
2
3
3
2
3
2
2
19
住宅用地更新区段
2
4
5
3
2
3
2
2
23
工业用地原始区段
0
2
2
2
2
2
2
12
工业用地更新区段
1
2
3
4
4
3
4
21
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