资产评估例题7

房地产评估的成本法
注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损
旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。

（一）估算重新构建价格
1.估算重新构建价格的思路
可采用房地分估的方式。

土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： 建筑物贬值
购建价
建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝-+
(1) 复原重置成本（Reproduction cost）
(2) 更新重置成本（Replacement cost）
复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。

2.建筑物重新构建价格的估算
（1）工料测量法（工料估算法）
该种方法评估中一般较少用。

（2）分部分项法
（3）单位比较法
（4）指数调整法
（二）估算建筑物贬值
1.建筑物贬值的概念和原因
实体性、功能性、经济性三种贬值
2.建筑物贬值的估算方法
（1）年限法（直线法）
建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%
已使用年限应采用“有效年限”，
缺陷：建筑物经济寿命难以预计
注意：土地使用权年限的影响
双倍余额递减法
(Double declining balance method)
双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数（不考虑净残值）作折旧率来计算各期折旧额的方法。

由于折旧率中不考虑预计净残值，这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额，即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值。

为了解决这个问题，在固定资产预计使用年限的最后两年，将固定资产账面净值与预计净残值之差采用直线法在剩余两年内分摊。

例 4：某车间使用的设备，其原值 600,000元，预计净残值为10,000元, 预计使用年限为 5 年。

按双倍余额递减法计算折旧，列表5—2计算如下：
表 5 — 2
年份年初净值年折旧率年折旧额累计折旧额年末净值
1 600000 40% 240000 240000 360000
2 360000 40% 144000 384000 216000
3 216000 40% 86400 470400 129600
4 129600 59800 530200 69800
5 69800 59800 590000 10000
其中：年折旧率=2×1/5×100%=40%
由于29600×40%＜（129600-10000）/2，因此，从第四年改按平均年限法。

长达公司于2010年12月底购入一台机器设备，成本为525 000元，预计使用年限6年，预计净残值为零。

会计上按直线法计提折旧，因该设备符合税法规定的税收优惠条件，计税时可采用年数总和法计提折旧。

假定税法规定使用年限和预计净残值与会计相同。

年数总和=1+2+3+4+5+6=21
年折旧率=尚可使用年数/年数总和×100%
年折旧额=（固定资产原值－预计残值）×年折旧率所以：按税法规定：
第一年：折旧额=（525000-0）*（6/21）=150000 计税基础=525000-150000=375000
第二年：折旧额=（525000-0）*（5/21）=125000 计税基础=375000-125000=250000
第三年：折旧额=（525000-0）*（4/21）=100000 计税基础=250000-100000=150000
第四年：折旧额=（525000-0）*（3/21）=75000 计税基础=150000-75000=75000
第五年：折旧额=（525000-0）*（2/21）=50000 计
税基础=75000-50000=25000
第六年：折旧额=（525000-0）*（1/21）=25000 计税基础=25000-25000=0
（2）观察法（评分法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。

再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，
B＝0.13，
成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。

对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。

可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

（3）成新率折扣法
[例题]
某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修
和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。

经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）
总价；单价；楼面地价
楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积
= 土地单价 / 容积率
容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积
一、有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

A.1000
B.1500
C.2100
D.2800
二、某宗土地1 000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。

A.建筑物建筑总面积为 5 000平方米，底层建筑面积为700平方米
B.建筑物建筑总面积为 1 500平方米，底层建筑面积为300平方米
C.建筑物建筑总面积为 4 800平方米，底层建筑面积为600平方米
D.建筑物建筑总面积为 7 000平方米，底层建筑面积为400平方米
【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行，A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

三、某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2-10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。

A.3.6
B.6
C.2.8
D.3.4
四、某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为( )。

〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕
=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066≈1.07。

五、投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
六、某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10％，则用成本法评估工地时的利息为（ ）
A 、200万元
B 、400万元
C 、700万元
D 、1000万元
七、某综合楼为六层砖混结构综合用房。

该工程于1995年竣工并投入使用。

该楼建筑面积为8534平方米，层高为2.85米。

根据专家的估算，从竣工并投入使用开始，该楼的使用年限可达25年，2000年对该楼评估。

资料如下：
(1)该楼的工程造价为600万元，前期费用及其他费用率为
5.77%，资金成本按工程建设周期2年均匀投入考虑，年利率为5.94%。

(2)采用现场勘察法对建筑物成新率打分，得出结构部分为83分，装饰部分为82分，设备部分为83分。

成新率修正系数分别为G=0.55，S=0.15，B=0.3。

1200010230001027002
⨯⨯⨯⨯⨯=土地取得费和开发费都需计息，总利息：%+%万元
(3)综合成新率按使用年限法和打分法综合确定，打分法的权数为0.6，使用年限法的权数为0.4。

(4)建筑物用途与强度不太合理，土地现实用途的价值为200万元，土地最佳使用的价值为300万元。

(5)由于外界条件变化，导致该建筑物从评估基准日开始连续5年的年收益净损失为10万元，折现率为8%。

要求：用成本法求该楼的评估值。

答案：
(1)工程造价=600万元
(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)
(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)
(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)
(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85% 使用年限法成新率=(1-5/25)=80%
综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%
(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)
(7)功能性贬值=300-200=100(万元)
(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)
(9)评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)
八、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15,000平方米，该地土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕
地占用税）为10万元/亩，开发费2亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的35%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

（1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平方米 1平方米=0.0015亩∴1亩=666.67平方米）
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝10万元/亩＝150元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝2亿元/平方公里
＝200元/平方米
3、估算资本成本18.54+6.39＋3.84=28.77 m2
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
土地取得成本资金成本
＝150×[（1＋6%）2－1] =18.54（元/m2）
土地开发成本资金成本
=200×35%×[（1＋6%）1.5 －1]
＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]
＝6.39＋3.84 ＝10.23（元/ m2）
4、估算开发利润
开发利润＝[（1）＋（2）]×10%
＝35（元/ m2）
5、计算土地价值
土地单价＝[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1+15%）＝（150+200+18.54+10.23+35）×1.15=475.84（元/ m2）
土地总价＝475.84×15,000＝7137600（元）即该地块经开发后单价475.84元/平方米，总价为7137600元。

(该地价为无限期，如果有限期，还要对年限进行修正)
九、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他开发费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

1.估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2.估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
3.估算资金成本
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本
＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1] ＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米
4.估算开发利润
开发利润＝（750＋375）×10%
＝112.5元/平方米
5.计算土地价格
土地单价＝（750＋375＋113.05＋112.5）×（1+15%）
＝1,553.13元/平方米
土地总价＝1,553.13×80,000＝124250400元
即该地块经开发后的价格为124250400元。

土地使用权评估的市场法
（修正方法：百分率法，差额法、回归分析法）
P= 可比实例价格×交易情况修正
×日期修正×区域修正×个别修正
×容积率修正×土地年限修正系数
（1）定基物价指数法
（2）环比物价指数法
说明：（2）中是环比物价指数乘积关系，从建筑物购建下一
年起算，一直到评估基准年份；
一、被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，
要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被
评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为
2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建
筑物的重置成本最接近于 ( 2009.7)
A ．185万元
B ．186万元
C ．187万元
D ．189万元
土地使用年限修正系数
K=[1-1/（1+r ）m ]/[1-1/（1+r ）n
]
二、某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表： ⨯评估时点定基物价指数待估建筑物重置成本=待估建筑物历史成本建筑物购建时定基物价指数
2
11t t t =+⨯∏待估建筑物重置成本=待估建筑物历史成本环比物价指数121t t =+表示待估建筑物购建下一年；t 表示评估基准日（年份）
%%%%=⨯⨯⨯⨯待估建筑物重置成本=180（1+2）（1-2）（1+2）（1+3）189.03
可比案例宗地地价为每平方米2700元，容积率为2.O ，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于( )元／平方米。

A. 2160
B. 2400 C ．2430 D ．3240
市场法评估建筑物价值原理
是将待估房地产与最近时期内已经发生（或即将发生的）类似房地产交易案例，对交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等加以对比修正，得出待估房地产在估价时点的价格。

注意：
1、以上评估得到的是房地合一的价格，减去土地价格，即得到建筑物价格；
2、上述“类似房地产”指“用途、建筑结构、区位”等相同（相似）的房地产；
⨯⨯待估建筑物区域因素指数待估建筑物个别因素指数估价期日价格指数比较案例区域因素指数比较案例个别因素指数比较案例交易日价格指数⨯⨯待估建筑物区域因素指数待估建筑物个别因素指数估价期日价格指数比较案例区域因素指数比较案例个别因素指数比较案例交易日价格指数⨯
⨯正常交易情况指数比较案例修正后价值=比较案例交易价格比较案例交易情况指数
上述公式说明：
（1） 修正指数比例分别称为“交易情况修正系数”、“区域因素修正系数”、“个别因素修正系数”、“交易日期修正系数”；
（2）且各系数之间是乘积关系；
（3） 评估建筑物价值等于若干比较案例修正价格的算
交易日期修正
说明：上述价格指数要区分“定基价格指数”或“环比价格指数”；后面公式表示：只考虑交易日期修正后价格！
三、某待评估商业建筑物与参照物商业建筑物相比而言，其地段要好，由此引起待评估商业建筑物的价格比参照物价格高20%，则地段因素修正系数为( ) （2011.10模拟题）
A. 100/120
B. 120/100
C. 80/100
D. 100/80
四、某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，当时房产价格月环比上涨率为4%。

具体情况如下表： 参照物
A B C 交易单价 5000 5960 5918
估价期日价格指数
交易日期修正系数=比较案例交易期日价格指数
比较案例交易期日修正后价格=比较案例交易日交易价格交易日期修正系数
成交日期2009.6 2009.9 2009.10
区域条件好 +7% 好 +10% 好 +8%
交易情况正常高于市价4% 正常
要求：填列下表的空白处，并估算该商业用房的评估值（列计算过程）
参照物 A B C
交易单价5000 5960 5918
成交日期117/100 104/100 100/100
区域条件100/107 100/110 100/108
交易情况100/100 100/104 100/100
5467 5418 5480
(5467+5418+5480)/3=5455 5455× 500=2727500元
五、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的
4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。

数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.
另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的
价格。

（单位：元／平方米）表1—1
宗地成交价、交易时间、交易情况、容积率、区域因素、个别因素甲1999.1 0 1.2 0 0 A800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2% D780 1998.1 0 1.0 -1% -1% 解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表
容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
地价指数100 103 106 109 112
然后对参照物地价进行修正：
A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）
B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）
C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）
D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）
最后确定评估结果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米。

1、进行交易情况修正
评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

2、进行交易时间修正
根据调查，2001年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：
交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14
交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12
交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07
3、进行区域因素修正
交易实例A 与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。

交易实例B 、C 的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。

表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：
交易实例B 区域因素修正系数＝100/86＝1.163
交易实例C 区域因素修正系数＝100/93＝1.075
4、进行个别因素修正
（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。

（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B 与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A 和C 均需作使
用年限因素修正，修正计算如下
（假定折现率为8%）：
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A 与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B 、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修正。

经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。

则：
交易实例B 及C 的容积率修正系数＝110/100＝1.1 9659.0%)81/(11%)81/(113530
=+-+-=的使用年限修正系数及交易实例C A
个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数
＝1.03×0.9695×1.0＝0.999
交易实例B的个别因素修正系数
＝1.03×1.0×1.1＝1.133
交易实例C的个别因素修正系数
＝1.03×0.9695×1.1＝1.098
5.计算比准价格
A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.999＝1,765（元）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元）C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.098＝1,768（元）
房地产总价=地价 +建筑费用+专业费用+利息+利润
[例题一]有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租
率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%.建筑费预计每建筑平方
米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

假设当地银行的贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%.
试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位，取整。

（练习题6）
该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

（一）测算不动产总价
1.不动产建筑总面积=3200×
2.5=8000（平方米）
2.不动产纯收益=300×8000×90%×（1-25%）
=1620000（元）
3.不动产收益年期=50-3=47（年）
4.
（二）测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）
（三）计算利息
（四）计算利润
利润=19706113×15%=2955917（元）
（五）测算地价
地价=不动产总价—建筑费—专业费—利息—利润
地价=19706113-8800000-0.225×地价
-939986-2955917
地价=7010210/1.225=5722620（元）
[例题二]有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。

使用期限为50年，容积率为5，拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑
费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。

写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日。

管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的
1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%。

贷款利率为6%，房地综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。

要求：试评估该宗地地价。

【正确答案】：
(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
(2)年总费用=3 650 000×2%+3
500×5000×(1.5%+0.2%)+3 650 000×17.5%=1 009 250(元)
(3)年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750(元)
(4)房地产总价
=2 640750/7%×[1-1/(1+7%)50-2]=36 258 750(元) (5)建筑费及专业费=3 500×(1+10%)×5 000
=19 250 000(元)
(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19 250000
×[(1+6%)]=0.1236地价+1 155 000
(7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20%=
0.2地价+3 850 000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36 258 750-19 250 000-0.1236地价-1 155 000-0.2地价-3 850 000
=9 069 016(元)。

[例题三]被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。

2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31
日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人
员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1％，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0％。

要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。

标准答案：
1.客观收益年限＝40-2-5＝33年
2.基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违金，需要继续执行合同规定。

收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10％+140*1000/（1+10％）^2+150*1000/（1+10％）^3=346 581.52(元)
3.基准日三年后未来年租金收益=150*1000*
（1+1％）^3=154 545.15(元)154
545.15/10%*[1-1/(1+10%)^33]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
4. 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)
[例题四]待估宗地为待开发建设的空地（“七通一平”），面积2000平方米，用途为住宅建设，容积率为6，覆盖率≤50%，土地使用年限70年，有关数据如下：预计建设期2年，第一年投入60%总建设费，第二年投入40%总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6%，利息率10%，利润率20%，销售费用及税金等为售楼价的5%。

假设该住宅建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米，折现率10%。

要求：采用假设开发法计算待估土地价格？
（练习题1）
1、预计待估土地开发完成后楼价现值：
2000*6*3000*（1+10%）-2=2975.21万元；
2、建造费用现值：
1000*60%*（1+10%）-0.5+ 1000*40%*（1+10%）-1.5
=918.79万元
3、专业费用：建造费用*比例=918.79*6%=55.13万元
4、租售费用及税金：楼价*税率=2975.21*5%=148.76万元；
5、利润=（地价+总建筑费+专业费）*利润率
=（地价+918.79+55.13）*20%
=地价*20%+194.784
6、地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费-租售费用
=2975.21-918.79-55.13-地价*20%-194.784-148.76
通过上式计算，评估地价=1381.46万元；
未来值法
1、预计待估土地开发完成后楼价：2000*6*3000=3600万元
2、建造费用：1000万元；
3 、专业费用：建造费用*比例=1000*6%=60万元
4、利息=地价*[（1+10%）2-1]+（1000+60）
*60%*[（1+10%）1.5-1]+ （1000+60）*40%*
[（1+10%）0.5 -1]=0.21*地价+162.91
5、利润=（地价+建造费用+专业费用）*20%=地价
*20%+212
6、销售税费=楼价*5%=3600*5%=180万元
地价=3600-1000-60-0.21*地价-162.91-地价
*20%-212-180
得到：（1+0.21+0.2）*地价=1985.09
地价=1407.86（万元）
[例题六]某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。

出租率为85%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。

评估基准日为2008年5月19日。

要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。

[答案]
计算开发房地产的楼价
=200*12*10000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）
建筑费=2000*10000*2=40 000 000（元）
专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）
销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000
利息=地价*[（1+6%）^2-1]+44 000 000*[（1+6%）^1-1]=0.1236*地价+2 640 000
地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8
-0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000
地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元）
有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：
楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）
专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝
1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）（5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价
+16,500,000）×10％
（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息
利息＝地价×[（1+6％）2－1]+
（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]
＝0.1236×地价+990，000
（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－
2,925,000－(0.1×地价
+1,650,000)－(0.1236×地价+9,900,000)
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）
楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
（一）土地残余法
指建筑物及其所占用土地合并计算收益（即（1）房地纯收益），利用收益法外方法（2）求得土地的价格及土地纯收益，再利用房地纯收益扣除土地纯收
益，（3）即得到建筑物纯收益，（4）再利用建筑物还原率计算得到建筑物价值；
说明：上述“土地纯收益”计算，一般是以市场法或成本法：
1、计算土地价格；
2、再用土地价格乘以土地还原率，计算土地纯收益；
说明：
1、上述“房地产纯收益”为客观收益，排除人为等因素的“实际收益！
2、本法与 收益法评估土地价格中“确定土地收益额”方法类似；
（1）房地纯收益=建筑物纯收益+土地纯收益=房地产租金-总费用
⨯（2）土地纯收益=土地现值土地还原率-（3）建筑物纯收益=房地纯收益土地纯收益建筑物纯收益（4）建筑物收益价值=建筑物还原率+建筑物折旧率
-⨯+房地纯收益土地现值土地还原率（5）建筑物收益价值=建筑物还原率建筑物折旧率=⨯（6）建筑物纯收益建筑物价值建筑物资本化率。