试论现代商业物业管理的发展与要点

试论现代商业物业管理的发展与
要点
试论现代商业物业管理的发展与要点
第一部分：总述
一、物业管理的历史：
从人类历史的角度来看，物业管理的起源可以追溯到人类文明史的史前时期，远至中国古代的商周时期，西方的圣经时代，已经隐约体现了地权和财产权的概念。

如果按照这个思路，我们可以认为，财产发展史是伴随着人类发展史的。

1、国外物业管理的发展：
现代物业管理起源于19世纪60年代的英国，一位名叫奥克维娅·希尔的女士为自己的出租房屋制定了一套管理办法，这套办法和规则给希尔带来了意想不到的好处，住户也非常满意，这是最早的现代意义上的“物业管理”了。

而这样的诞生方式正体现了物业服务的本色。

其时，美国纽约市也通过了第一部关于房屋的法律，也是最具有实际意义的关于物业条例；19世纪末及20世纪初，在美国逐渐出现了关于物业管理的专业人员及行业协会，标志着“物业”这一行业正式确立。

2、国内物业管理的发展：
19世纪中叶至20世纪初，随着与西方交流的深入，中国逐渐出现了房地产业的萌芽，伴随着这颗萌芽，出现了一些保安、保洁等专业服务公司，正式成为中国物业服务的最初形态。

1949年解放后，国家进入计划经济，所有类似的管理和服务工作全部由国家统筹，没有
持续市场化的物业管理状态。

到了80年代改革开放初期，这种状态已经让国家相关部门不堪重负。

改革开放后，随着改革的深入，物业管理从无到有，从混乱到法制逐步完善，现已进入快速发展状态。

但相比欧美国家，我们只有二十多年的发展历史，远远落后于发达国家一个多世纪。

二、当前物业管理的分类：
根据国内的物业现状简单分类如下：
1、按照管理范围：⑴写字楼物业管理：
⑵居住物业的管理：
⑶工业物业的管理
⑷其他类型的物业管理
2、按照管理模式：
(1)行政、福利性管理型；
(2)行政性与专业化相结合管理型；
(3)社会化、专业化、市场化管理。

三、当前国内商业物业管理的现状：
国内真正的市场化商业结构也是自改革开放后才真正成长起来，初期的商业物业仍然沿袭国家的行政化福利化管理的特点，成立诸如保安、后勤、工程等部门，由商业管理负责人统筹管理；自从太平洋等先进的商业管理模式的进入，以及房地
业界对商业地产的关注度越来越高，逐渐形成了商业物业管理的现状。

主要有以下几种形式:
1、开发商委托物业公司全责管理：
这种情况主要存在于开发商自行进行商业运营，但由于缺乏经验，往往会委托商业管理机构进行代管。

在这种情况下，开发商授权现有的自控物业公司实施包括商住楼在内的一体化物业管理。

优点：对设施设备熟悉且有较为厚实的技术及资金支持，对设备优化管理较为容易；
缺点：对于商场的运作不熟悉，工程管理到位，但安保、保洁及工程服务较差，难以达到商业要求；
2、商业单位自行成立物管部门与开发商物业区分管理：
在这种情况下，独立的商业单元租赁或收购开发商整栋建筑或社区中适合商业活动的一部分。

本案中，该楼栋或小区由开发商原物业管理，但商业单位为了满足符合商业特性的物业服务，设立了自己的物业管理部门，管理内部物业工作。

形成小区内大型配电房、供热站等主要大型设备由原开发单位负责，商业单位内独立物业管理部门负责安保、维护、保洁的局面。

优点：结合双方的优点，避免了双方各自的短板；
缺点：专业类似，程序复杂，衔接易出现纰漏；当出现衔接问题时就会严重影响到商业运行；
3、商业单位自行成立物管部门全责管理：
这种情况主要是独立商业单位全面收购整个商业楼，或者有商业运营能力的房地产开发商在房地产项目完成后，将整个业务交给商业单位的物业管理部门，由商业单位独立完成后期的物业管理工作。

优点：熟悉商业业态，较好满足商业服务需求；
缺点：由于商业系统内永远以商业运作为第一目标，而商业物管独立运作各种大型或专业设备需要一定的独立判断与决定能力，因此，物业管理的科学与严谨较多受到商业领导盲目指挥的限制，简言之就是“外行领导内行”。

第二部分：目前国内物业管理及商业物业管理存在的问题
第一，目前的物业企业来源导致先天不足，无法满足市场要求。

具体为
下：
1、部分原国有企业物业均由传统福利型物业转型，其特点是
技术强，但服务意识淡薄、管理松懈、资金支持差；
2、部分新型小区物业是房地产项目衍生，物业管理力度较强，
资金支持不错，但是物业服务对象不明确，主体不明。

其背景决定了服务于房地产项目和开发商的特性。

3、商业物业管理的产生载体主要是基于房地产衍生，同时其
管理及服务人员的来源相当程度来源于传统福利型物业
或者类似的企业。

这种情况注定了市场化和服务的缺失。

二、物业市场不规范，业主维权意识提高，但维权内容模糊；。