北京兰格加华置业有限公司与北京久恒送变电工程安装有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京兰格加华置业有限公司与北京久恒送变电工程安装有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2022.04.02
【案件字号】(2022)京03民终352号
【审理程序】二审
【审理法官】楚静解学锋闫慧
【审理法官】楚静解学锋闫慧
【文书类型】判决书
【当事人】北京兰格加华置业有限公司;北京久恒送变电工程安装有限公司
【当事人】北京兰格加华置业有限公司北京久恒送变电工程安装有限公司
【当事人-公司】北京兰格加华置业有限公司北京久恒送变电工程安装有限公司
【代理律师/律所】侯菲北京京航律师事务所;王金桃北京京航律师事务所;于卫东北京德和衡律师事务所;李仕靖北京德和衡律师事务所
【代理律师/律所】侯菲北京京航律师事务所王金桃北京京航律师事务所于卫东北京德和衡律师事务所李仕靖北京德和衡律师事务所
【代理律师】侯菲王金桃于卫东李仕靖
【代理律所】北京京航律师事务所北京德和衡律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京兰格加华置业有限公司
【被告】北京久恒送变电工程安装有限公司
【本院观点】合同义务应当履行。

【权责关键词】代理实际履行违约金合同约定第三人证据不足新证据诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，合同义务应当履行。

在久恒公司已取得办理权属转移登记相关行政审核批准的情况下，兰格加华公司应当为其办理权属转移登记。

兰格加华公司上诉主张其仅负协助义务、久恒公司应履行委托手续，不能免除其为久恒公司办理权属转移登记的义务。

合同约定，出卖人应于买受人缴清全部房款(含面积补差款)和公共维修资金，办理了入住手续后730日内，办理完毕权属转移登记。

现上述条件均已达到。

同时合同约定，买受人于收到出卖人发送的《产权办理通知》之日起15日内将办理房屋权属证书所需全部资料等交予出卖人或其代办机构，买受人逾期未交缴齐费用、未完整提交相关资料的情况下，权属转移登记期限作相应顺延。

但本案中，兰格加华公司并未向久恒公司发送《产权办理通知》，兰格加华公司上诉主张可顺延办理期间，缺乏依据。

综上所述，兰格加华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京兰格加华置业有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 04:26:52
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年7月8日，兰格加华公司(出卖方、甲方)与久恒公司(认购方、乙方)就北京兰格加华产业园工业厂房及配套设施项目“经略天则”园2-4
某房产(该房屋登记坐落位置为通州区××××101楼，以下简称9号楼)签订《“经略天则”园认购协议》。

《“经略天则”园认购协议》约定，乙方向甲方认购9号楼，该协议第4条第3款约定“乙方承诺：在签订本协议之前，已经从甲方充分了解到签约购买该房产必须满足的下列买受人条件：①《厂房销售合同》的签约买受人应为符合本项目产业准入政策规定且注册经营地为该园区房产或台湖镇政府指定场所的公司企业。

如乙方不符合本项买受人条件在认购期内注册设立一家符合要求的新公司。

②乙方应于本协议签订后3日内，以认购方为主体向台湖镇政府主管部门申请办理入园资质审核备案手续，提交审核资料(详见本协议附件《认购方提交资料明细》)……。

乙方应于本协议签订后的37天认购期内，办理完毕上述全部手续，以成就全部买受人条件，并就该房产买卖事宜与甲方签订《厂房销售合同》。

”《“经略天则”园认购协议》还约定了其他相关内容。

2015年8月28日，兰格加华公司(出卖人、甲方)与久恒公司(买受人、乙方)就北京兰格加华产业园工业厂房及配套设施项目“经略天则”园2-4某房产(该房屋登记坐落位置为通州区××××101楼)签订《厂房销售合同》，主要约定：9号楼用途为工业厂房及附属设施，实测建筑面积2431.78元，单价每平方米12737.48元，总价30974749元。

“第十五条产权登记该房产交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人向权属登记机关申请办理房产权属转移登记，出卖人提供必要协助。

1.买受人同意委托出实人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房产的权属转移登记，委托费用为人民币2000元。

出卖人应于买受人缴清全部房款(含面积差价款)和公共维修资金，办理了该房产的入住手续后的730日内，办理完毕合同项下房产的权属转移登记。

2.如因出卖人的责任，买受人未能在上述约定期内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自买受人发出的《退房通知》送达之日起30日内退还买受人全部已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；买受人不退房的，自买受人成当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至房屋管理部门实际核发房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向头受人支付全部已付房款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支
付。

”“第十八条其他约定……6.买受人应委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理该房产的权属转移登记，并于收到出卖人发送的《产权办理通知》之日起15日内，将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费及委托费用(包括契税或已缴纳税费的凭证)等一并交予出卖人或其代办机构，办妥委托代办手续。

在该房产的权属转移登记办理期间，如根据届时法律规定或政府管理部门的要求，需买受人补充提交文件资料或补缴费用的，买受人应在收到出卖人的通知之次日起7日内予以补齐。

买受人逾期未缴齐税费、委托费，未完整提供买受人相关资料，则该房产权属转移登记的期限作相应顺延且出卖人或其代办机构均不承担延期办理权属转移登记的违约责任，且自买受人出现上述逾期违约之口起，至买受人实际履行完毕本合同约定的全部买受人产权办理义务之日止，买受人按日计算向出卖人支付合同房款总额万分之零点一的违约金。

……8.买受人在办理该房入住之后，应在本合同履行期间内，达到办理入园审核时向当地政府承诺的年度纳税标准。

……12.在签订合本合同时，出卖人和买受人对以上条款均进行了认真阅读并且完全理解上述条款的含义及本方所对应的责任，根据自愿原则、意思自治原则和遵守契约精神，出卖人和买受人均自愿同意，当一方违约需要根据上述条款的约定承担违约责任时，不得以违约金过高等任何理由，请求人民法院予以适当减少，亦不得以违约金约定过低为由，请求人民法院予以适当增加。

”《厂房销售合同》还约定了其他相关内容。

2015年8月至12月，《厂房销售合同》签订后，久恒公司向兰格加华公司支付了9号楼房款30974749元、向101号楼的物业管理企业北京经略明则物业管理有限公司支付了专项维修资金243178元。

2016年1月8日，北京经略明则物业管理有限公司将9号楼交付久恒公司，双方签署了《房屋交接单》。

久恒公司目前尚未向兰格加华公司出具委托办理房产权属转移登记的委托手续、亦未支付委托费用。

根据行政主管部门的有关规定及流程，9号楼所在的北京兰格加华产业园内的厂房出售，须由北京市通州区台湖镇人民政府按照园区企业准入机制和退出机制，对该项目买受人资格进行严格审核，并出具买受人资格审核意见，该意见将作为买受人交易过户的要件之一；对于符合资格的买受人，由北京市通州区台湖镇人民政府报请北京市通州区经济和信息化局，再由
该局对符合标准(产业发展定位)的买受人出具书面意见函告区房屋交易和不动产登记部门。

另查，9号楼目前设置有抵押权，被担保债权数额(最高债权数额)为112622000元。

本案审理过程中，久恒公司明确表示其不同意自行解除抵押。

再查，2021年4月19日，北京市通州区经济和信息化局向区住建委出具了《关于北京久恒送变电工程安装有限公司符合产业发展定位的确认函》，内容为：区住建委：北京久恒送变电工程安装有限公司(统一社会信用代码91110112756016213P)是一家软件开发、应用软件服务类的企业，现建设电力设备故障检测和预警软件开发项目，属于信息化建设类项目，地址位于北京市通州区
××××101，由北京兰格加华置业有限公司开发建设的；该项目符合通州区和台湖镇的产业发展定位，请贵委按照规定办理相关的网签手续。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，对于久恒公司主张的解除抵押问题。

对此一审法院认为，在涉案《厂房销售合同》履行过程中，兰格加华公司在未经得久恒公司同意的情形下，将涉案9号楼抵押给案外人的行为不妥，久恒公司于2021年4月19日经相关行政部门审核批准，符合相关产业政策，具备了合同约定的所有权转移登记条件，在此情形下，兰格加华公司应自行将涉案34号楼抵押予以解除。

故对于久恒公司的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持。

对于久恒公司主张的涉案9号楼所有权转移登记问题。

根据一审法院查明的事实，9号楼系工业厂房，其权属转移登记不仅需要到权属登记机关进行办理，而且需要有关行政部门进行事先审核，对于经过审核、符合标准(产业发展规划)的企业，才能由权属登记机关办理权属转移登记。

久恒公司于2021年4月19日经相关行政部门审核批准，符合相关产业政策。

在此情形下，对于久恒公司的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持。

对于久恒公司主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金问题。

久恒公司与兰格加华公司签订的《厂房销售合同》第十五条中约定，办理所有权转移登记前买受人需要向出卖人或代办机构交纳契税发票、委托费等完整的
相关材料，并且还需出卖人向买受人发送《产权办理通知》，从目前证据情况看，久恒公司并未履行上述手续办理程序，故对于久恒公司主张逾期办理房屋权属转移登记违约金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、兰格加华公司办理坐落于北京市通州区××××101号房屋抵押权解除手续，于判决生效之日起九十日内执行清；二、兰格加华公司协助久恒公司办理坐落于北京市通州区××××101号房屋过户手续，将该房屋过户登记至久恒公司名下，于判决生效之日起九十日内执行清；三、驳回久恒公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

【二审上诉人诉称】兰格加华公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回久恒公司诉讼请求。

事实和理由：久恒公司虽然于2021年4月19日取得通州区经济和信息化局下发的《符合产业发展定位的确认函》，但根据合同第十五条第一款第1项、第十八条第6款的约定，兰格加华公司仅是协助义务，久恒公司仍需要委托兰格加华公司进行办理，缴纳2000元委托费用，并向兰格加华公司交齐转移登记所需的全部材料。

因未委托、未交齐全部材料、未交税费而导致的办理转移延期的，应当相应顺延，且兰格加华公司不承担延期办理权属登记的违约责任。

因久恒公司迟迟未能取得政府书面确认，直至2021年4月19日，未向兰格加华公司交齐办理转移登记的税费票据、也未交纳2000元的委托费用，按照合同约定，办理转移登记仍然在顺延期间内，顺延期间到期前，兰格加华公司可以不解除抵押。

一审法院判决兰格加华公司在90日内解除抵押，并协助久恒公司办理过户，与事实不符。

综上所述，兰格加华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
北京兰格加华置业有限公司与北京久恒送变电工程安装有限公司房屋买卖合同纠纷二审
民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2022)京03民终352号当事人上诉人(原审被告)：北京兰格加华置业有限公司，住所地北京市通州区台湖镇次二村。

法定代表人：徐祥，执行董事。

委托诉讼代理人：侯菲，北京京航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王金桃，北京京航律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：北京久恒送变电工程安装有限公司，住所地北京市通州区口子村东1号院9号路3层。

法定代表人：张文利，总经理。

委托诉讼代理人：于卫东，北京德和衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李仕靖，北京德和衡律师事务所律师。

审理经过上诉人北京兰格加华置业有限公司(以下简称兰格加华公司)因与被上诉人北京久恒送变电工程安装有限公司(以下简称久恒公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2021)京0112民初18151号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。

上诉人兰格加华公司的委托诉讼代理人侯菲，被上诉人久恒公司的委托诉讼代理人于卫东、李仕靖到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称兰格加华公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳
回久恒公司诉讼请求。

事实和理由：久恒公司虽然于2021年4月19日取得通州区经济和信息化局下发的《符合产业发展定位的确认函》，但根据合同第十五条第一款第1项、第十八条第6款的约定，兰格加华公司仅是协助义务，久恒公司仍需要委托兰格加华公司进行办理，缴纳2000元委托费用，并向兰格加华公司交齐转移登记所需的全部材料。

因未委托、未交齐全部材料、未交税费而导致的办理转移延期的，应当相应顺延，且兰格加华公司不承担延期办理权属登记的违约责任。

因久恒公司迟迟未能取得政府书面确认，直至2021年4月19日，未向兰格加华公司交齐办理转移登记的税费票据、也未交纳2000元的委托费用，按照合同约定，办理转移登记仍然在顺延期间内，顺延期间到期前，兰格加华公司可以不解除抵押。

一审法院判决兰格加华公司在90日内解除抵押，并协助久恒公司办理过户，与事实不符。

二审被上诉人辩称久恒公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一、兰格加华公司以久恒公司未交税票和委托过户费用2000元作为拒绝解除抵押、办理过户的理由，不能成立。

兰格加华公司作为房屋买卖合同的卖方，依法负有房屋所有权转移的义务。

厂房销售合同约定出卖人应于买受人缴清全部房款和公共维修基金，办理了该房产的入住手续后730日内办理完毕合同项下房产的权属转移登记。

久恒公司已经按照合同约定支付了全部房屋价款，并取得了房屋的占有。

另外按照政府有关文件要求，久恒公司也已取得园区产业主体准入资格确认，在此情况下，兰格加华公司应依法履行其转移房屋所有权的合同义务。

二、兰格加华公司作为买卖合同的卖方，因对他人负有债务而将房屋设定抵押使房屋具有权利瑕疵。

兰格加华公司就其交付的房屋负有保证第三人对标的物不享有任何权利的法定义务，该项义务无需合同明示，除非买受人缔约时知道或应知，出卖人不得以任何理由拒绝承担该义务。

兰格加华公司依照合同收取房屋价款并转移标的物占有后，又将案涉房屋为他人债务设定抵押，且至今不予解除，严重影响了久恒公司权利，违反了权利瑕疵担保义务。

久恒公司依法有权要求其解除抵押，以排除障碍，实现权利。

三、久恒公司未向兰格加华公司交纳办理房屋转移登记的完税凭证并交付委托代办费用2000元并不能构成兰格加华公司拒绝办理房屋解押的抗辩事由。

契税在办理房屋过户前缴纳即可，而委托代办过户具有委托合同的性质。

委托人依法享有缔约选择权。

即使委托合同生效，委托人也享有任意解除权，缴纳契税、交付代办费用并非兰格加华公司履行法定的权利瑕疵担保义务的对待义务。

不能构成兰格加华公司解除房屋抵押的条件或前提。

久恒公司未缴纳契税和代办费用的原因有三，一是久恒公司尚未取得政府确认的园区主体准入资格，导致房屋过户存在法律障碍，二是房屋被抵押导致过户存在事实障碍，三是，其他园区有部分业主已将契税和代办费用交予兰格加华公司，但款项全部被挪用，基于明知兰格加华公司无法办理过户情况下，为了避免损失扩大和节约经营现金流之目的，暂不缴纳税费和代办费用，并未违反法定或合同约定义务。

只要兰格加华公司解除房屋抵押，解除过户障碍，久恒公司可以交纳契税及代办费用，委托兰格加华公司或代办机构进行办理。

原告诉称久恒公司向一审法院起诉请求：1.兰格加华公司解除对位于北京市通州区××××101房屋设定的抵押，并由第三人予以协助；2.依法判令兰格加华公司为久恒公司办理位于北京市通州区××××101房屋所有权转移登记；3.依法判令兰格加华公司向久恒公司支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金(以30974749元为基数，自2018年1月9日起，按日万分之一点五计算至实际办理所有权转移登记之日止)。

一审法院查明一审法院认定事实：2015年7月8日，兰格加华公司(出卖方、甲方)与久恒公司(认购方、乙方)就北京兰格加华产业园工业厂房及配套设施项目“经略天则”园2-4某房产(该房屋登记坐落位置为通州区××××101楼，以下简称9号楼)签订《“经略天则”园认购协议》。

《“经略天则”园认购协议》约定，乙方向甲方认购9号楼，该协议第4条第3款约定“乙方承诺：在签订本协议之前，已经从甲方充分了解到签约购买该房产必须满足的下列买受人条件：①《厂房销售合同》的签约买受人应为
符合本项目产业准入政策规定且注册经营地为该园区房产或台湖镇政府指定场所的公司企业。

如乙方不符合本项买受人条件在认购期内注册设立一家符合要求的新公司。

②乙方应于本协议签订后3日内，以认购方为主体向台湖镇政府主管部门申请办理入园资质审核备案手续，提交审核资料(详见本协议附件《认购方提交资料明细》)……。

乙方应于本协议签订后的37天认购期内，办理完毕上述全部手续，以成就全部买受人条件，并就该房产买卖事宜与甲方签订《厂房销售合同》。

”《“经略天则”园认购协议》还约定了其他相关内容。

2015年8月28日，兰格加华公司(出卖人、甲方)与久恒公司(买受人、乙方)就北京兰格加华产业园工业厂房及配套设施项目“经略天则”园2-4某房产(该房屋登记坐落位置为通州区××××101楼)签订《厂房销售合同》，主要约定：9号楼用途为工业厂房及附属设施，实测建筑面积2431.78元，单价每平方米12737.48元，总价30974749元。

“第十五条产权登记该房产交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人向权属登记机关申请办理房产权属转移登记，出卖人提供必要协助。

1.买受人同意委托出实人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房产的权属转移登记，委托费用为人民币2000元。

出卖人应于买受人缴清全部房款(含面积差价款)和公共维修资金，办理了该房产的入住手续后的730日内，办理完毕合同项下房产的权属转移登记。

2.如因出卖人的责任，买受人未能在上述约定期内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自买受人发出的《退房通知》送达之日起30日内退还买受人全部已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；买受人不退房的，自买受人成当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至房屋管理部门实际核发房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向头受人支付全部已付房款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。

”“第十八条其他约定……6.买受人应委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记
机关申请办理该房产的权属转移登记，并于收到出卖人发送的《产权办理通知》之日起15日内，将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费及委托费用(包括契税或已缴纳税费的凭证)等一并交予出卖人或其代办机构，办妥委托代办手续。

在该房产的权属转移登记办理期间，如根据届时法律规定或政府管理部门的要求，需买受人补充提交文件资料或补缴费用的，买受人应在收到出卖人的通知之次日起7日内予以补齐。

买受人逾期未缴齐税费、委托费，未完整提供买受人相关资料，则该房产权属转移登记的期限作相应顺延且出卖人或其代办机构均不承担延期办理权属转移登记的违约责任，且自买受人出现上述逾期违约之口起，至买受人实际履行完毕本合同约定的全部买受人产权办理义务之日止，买受人按日计算向出卖人支付合同房款总额万分之零点一的违约金。

……8.买受人在办理该房入住之后，应在本合同履行期间内，达到办理入园审核时向当地政府承诺的年度纳税标准。

……12.在签订合本合同时，出卖人和买受人对以上条款均进行了认真阅读并且完全理解上述条款的含义及本方所对应的责任，根据自愿原则、意思自治原则和遵守契约精神，出卖人和买受人均自愿同意，当一方违约需要根据上述条款的约定承担违约责任时，不得以违约金过高等任何理由，请求人民法院予以适当减少，亦不得以违约金约定过低为由，请求人民法院予以适当增加。

”《厂房销售合同》还约定了其他相关内容。

2015年8月至12月，《厂房销售合同》签订后，久恒公司向兰格加华公司支付了9号楼房款30974749元、向101号楼的物业管理企业北京经略明则物业管理有限公司支付了专项维修资金243178元。

2016年1月8日，北京经略明则物业管理有限公司将9号楼交付久恒公司，双方签署了《房屋交接单》。

久恒公司目前尚未向兰格加华公司出具委托办理房产权属转移登记的委托手续、亦未支付委托费用。

根据行政主管部门的有关规定及流程，9号楼所在的北京兰格加华产业园内的厂。