澳大利亚房地产市场介绍

第二， 政府保障贫困线以下的家庭住房问题。为这些最低收入家庭 建设公屋，规定最低的租金标准，并发放住房补贴，同时 为失业者寻求再就业和培训的机会，发放失业救济金。澳 大利亚政府负责解决贫困线以下的家庭作房问题。政府规 定，家庭收入在35000澳元以下的为贫困家庭，政府建造 公屋以每周200—250元的廉价租金（有两个卧室，面积 100平方米左右村宅）租给贫困家庭，并付给每周50— 100澳元的住房补贴。公民如果失业，政府还提供每月 350元澳元的失业费，并负责定期帮助找工作和专业培训。 家庭年收入一旦超过35000澳。就将搬出公屋，自己买房 或建房。 澳大利亚的房地产市场是完全放开的，市场 有自己的运作规则，价格靠市场供需调节，政府只保障从 事房地产中介活动的专业人员只有真正的专业技能，保障 服务的质量，确保客户的利益不受损害。当然房地产交易 成功，要到政府有关部门登记注册。
一、房地产开发企业与开发项目
在澳大利亚，房地产开发企业只 要具备相应的注册资金，到政府部 门申请执照，登记后即可成立。澳 大利亚政府没有规定房地产开发企 业必须具有资质，但是严格规定了 规划设计师、建筑师、营销策划师、 房地产中介人员必须具有政府颁发 的资质证书才能执业。大型房地产 开发企业，从业人员中有设计师、 建筑师、营销专家和市场研究人员， 但多数企业仅有几个财务专家，每 建一栋住宅请设计师设计，找建筑 师征求意见，提出施工方案，委托 建筑师雇工人施工，完全是一种合 同关系
澳大利亚的土地分为国有和私有两 种，任何企业和个人都可通过拍卖 形式购买政府土地或私人土地。房 地产开发企业买地后，建好房子卖 出去或租出去，这种开发形式多数 建设的是商业用房或其它非住宅用 房（公寓式住宅建造量很少），一 般由资金雄厚的房地产开发企业承 担。一般情况下，从事住宅开发的 房地产企业规模很小，几个人，十 几个人，只建几栋房子十几栋房子。 澳大利亚地域广阔，建造的绝大多 数为独立式住宅，建筑式样体现很 强的个性化。个人到市场上愿意购 买的是二手房，或居住，或重建
政府的基本职能是保障
• 我们对澳大利亚几个城市房地产市场的考察中，感受很深 的一点是关于政府的职能。政府的职能，用简单的话说就 是保障，其它全部交给市场运作。具体表现在两个方面， 一是保障法律的实施，二是保障最低收入家庭的住房问题。
• 第一，政府保障住宅建设要按照城市规划及城市规划条例。 建筑条例实施。比如在悉尼市，政府将西区规划为重点发 展地区，那么政府有意识通过拍卖土地，吸引开发企业和 私人到西区建设房地产项目。悉尼市最大的“独立式住宅 样板村”（ HOMEWORLD）建在西区，近几年新建和正 在建的住宅绝大部分也都在西区。另外，大到悉尼市一座 即将建成的75层公寓楼、黄金海岸一座即将建成的80层 公寓楼，小到一栋独立式住宅200多平方米，开发企业部 需将规划设计方案、建筑施工图等相关文件报当地区政府 审批，政府通过审批项目，保障规划条例和建筑条例的实 施。
发展旅游房地产
在澳大利亚黄金海岸、布里斯班市，有很多宾馆的客房更像是出租 的公寓式住房，起居室面积较大，有全套的厨房设施，有餐桌餐椅， 有客厅，有卧室，有卫生间，住进去很方便，很舒适，也很经济。据 介绍，澳大利亚旅游城市，特别是海边城市，建了很多这样公寓式酒 店，非常受欢迎。因为当地人是以休假式旅游为主，到一个地方，一 家人至少要呆上一个星期，住在这样的酒店，像住在家里一样。 除了公寓式酒店外，海边城市还建了不少酒店式公寓，销售势头旺盛， 这些公寓已成为不少澳大利亚家庭休闲度假的居住地。 旅游业已 成为启动中国消费的又一个热点，我国居民旅游方式也逐渐从“走马 观花”发展到休闲度假，从个人公款旅游转变到家庭自费旅游。住宾 馆、住别墅，都不如住这样公寓式酒店方便，经济。发展旅游房地产， 通过产权酒店、分时度假等方式，可将旅游与房地产有机结合起来， 这是很值得我国房地产开发商考虑的发展方向。
发达的房地产中介经纪业
一个成熟的房地产市场的形成，房地产中介机构的作用非常重要。房 地产中介机构的形象、信誉，离不开那些敬业的、具有专业技能的房 地产中介人员。在澳大利亚从事房地产中介活动的专业人员包括律师、 营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理人、经 纪人等等，他们都具有大学毕业以上的文凭，有的还具有硕士和博士 学位，掌握几种语言，他们有多年从事房地产工作的经历，更重要的 是必须有相应的职业道德和为客户服务的敬业精神。 在我国需要 大力发展房地产中介、经纪业。培育住房服务市场，需要人力培养各 种房地产中介人才，加快实施房地产经纪人持证上岗制度，要大力提 倡诚信敬业，打击中介领域的坑蒙拐骗。还应提倡阳光操作，提高中 介的透明度。向全社会推介像“上房置换”、贵州“房屋银行”、北 京“我爱我家”等品牌中介企业，促进中国房地产中介业的健康发展。
在澳大利亚建造一套住宅，只要 符合政府的有关规定，整个过程完 全是一种个人行为。个人通常不是 到市场上去买新建的住宅，而是首 先购买土地，再请开发商建造，开 发商实际上更像是建造商。如果你 打算购买一块土地，那么选择一套 你所需要的样板房，请某一顾问公 司为你安排视察地盘，以确定你所 选择的样板房适合建在哪块土地上， 并区确定在哪块土地上建造房子是 最合算的。澳大利亚政府规定，购 买土地必须是自有资金或者合伙， 不能贷款。土地出售以后，政府收 取地价税和服务费，用于社区的清 洁、垃圾处理及上下水道的维修， 负责开发的企业首先要将房屋的设 计图、施工图及其有关细则送在当 地区政府批准。政府批准后，立牌 两周，征求邻居意见。之后由个人 再凭政府批准的文件，获取个人选 择的财务机构的贷款，用于建造房 子。房子建好后，由政府指派人员 验收，合格后交付使用。个人与开 发企业的合同关系结束。
二、房地产金融体系与住房抵押贷款
澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的 消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠 外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。 各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其 它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽 取7％—11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务 公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵 押贷款利息0.5％—1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。 澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是 由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷 款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包 括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一 般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的 独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％— 40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右， 支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。 个人申请建房 贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工 进度分期支付，监督实施。 在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易， 只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房 金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。
澳大利亚房地产市场介绍
標 題
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近几年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差 别较大。据了解，影响住宅价格的区素主要有：一是城市就业的机会；二是二手房市 场活跃的程度；三是政府的住宅政策。 悉尼市是澳大利亚经济、交通、贸易和文 化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发 达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各 地和国内其他城市的移民，悉尼市人口目前已达到400多万。随着人口的增加，住房的 强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。近几年悉尼市住宅价格提高了将近30％。墨 尔本市的繁华程度仅次于悉尼市，住宅价格也提高了10％。首都堪培拉清新和寂静的 环境适合年长人养老居住；黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主，这些地区的人口 相对稳定，住宅价格持续平稳。 二手房交易在澳大利亚非常活跃，尤其是悉尼和 墨尔本市，平均每户家庭每2.8年搬一次家，据说，除了职业变动原因外，这是他们一 种生活习惯和传统，甚至看作是一种文化。事实上，很多澳大利亚家庭是把房屋作为 一种投资去交易。移民的不断涌入，增大了住房需求。一般家庭如果需要住房，最先 考虑到市场选择二手房，再考虑新建住宅。同时又由于市场上新建的公寓住宅数量有 限，二手房市场需求量会更大。如果政府的住宅政策又是鼓励人们投资和消费，二手 房市场就会更加活跃，房价自然会不断增长。实行鼓励住房发展的税收政策
澳大利亚政府实行高税收高福利政策，福利体现在教育、医 疗、妇女儿童健康。失业保险、养老救济及贫困家庭的住 房等方面。住房是最昂贵的消费品。怎样才能鼓励人们住 房投资的积极性，政府采取优惠的税收政策无疑是最好、 最有力的措施。联系到我国，把住房产业作为新的经济增 长点，澳大利亚利用税收杠杆的做法是非常值得借鉴的。 上海市房地产市场之所以很活跃，居民购房踊跃是其中一 个很重要的原因。购房款可以抵扣未来5年个人所得税； 居民买房实际交纳契税只有0.75％；出租住宅近5％的综 合税率纳税等等。这此政策措施值得在全国范围内推广。
激活二手房市场
二手住宅交易在澳大利亚非常活跃，占整个住房交易市场份额的90％ 以上。在澳大利亚外来人口不断涌入，住房消费需求也不断增加的情 况下，政府主要通过激活住宅二手房交易，促进住宅的投资和消费。 澳大利业房地产市场上，开发企业向你展示的只是楼盘，而房地产中 介机构却掌握着大量信息。澳大利亚房地产业协会的成员遍布在各地 的房地产中介机构。活跃的二手房市场是一个国家房地产市场发展到 成熟阶段的重要标志。 活跃的二手房市场，电是居民进行住房投 资的基本条件。许多澳大利亚家庭将购房看作一种投资，认为住房投 资的回报高于其它方面的投资。大多数家庭没有太多的存款，人们就 业期间，享受很好的福利待遇，失业也有救济金，退休后，还可以拿 到养老金和保险，与其在银行存款，不如投资房地产。如果没有一个 成熟，完善的住宅二手房交易市场，住宅投资的愿望难以实现。 我国的二手房地产市场已经启动，上海二手房交易量已接近一手房交 易量，青岛、沈阳和浙江一些城市的的二手房交易量已超过交易量的 一半。但更多的城市二平房市场发育滞后，严重影响了房地产市场的 发展，致使全国的二手房交易量只占房地产交易总量的10％左右，需 要采取有力的措施加大发展力度。