青岛市四方区中部房地产物业管理中心、王生刚物业服务合同纠纷二审民事判决书

青岛市四方区中部房地产物业管理中心、王生刚物业服务合
同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2021.03.01
【案件字号】(2021)鲁02民终1879号
【审理程序】二审
【审理法官】陈晓静林伟光刘昭阳
【审理法官】陈晓静林伟光刘昭阳
【文书类型】判决书
【当事人】青岛市四方区中部房地产物业管理中心;王生刚
【当事人】青岛市四方区中部房地产物业管理中心王生刚
【当事人-个人】王生刚
【当事人-公司】青岛市四方区中部房地产物业管理中心
【代理律师/律所】衣学义山东嘉阳律师事务所;李佳山东嘉阳律师事务所
【代理律师/律所】衣学义山东嘉阳律师事务所李佳山东嘉阳律师事务所
【代理律师】衣学义李佳
【代理律所】山东嘉阳律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】青岛市四方区中部房地产物业管理中心
【被告】王生刚
【本院观点】四方中部物业与王生刚签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，四方中部物业为王生刚提供了物业服务，王生刚应按照合同的约定按时、足额支付相关费用。

王生刚主张的事实系相邻关系，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不能成为王生刚拒交物业费的理由，王生刚可另行主张权利。

【权责关键词】撤销代理相邻关系合同证据不足诉讼请求
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院审理查明的事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，四方中部物业与王生刚签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，四方中部物业为王生刚提供了物业服务，王生刚应按照合同的约定按时、足额支付相关费用。

王生刚主张其房屋空调室外机的位置被邻居xx户私自占用，致使其自家无法安装空调，因四方中部物业未予解决该问题，以此为由拒绝交纳物业费。

对此，本院认为，王生刚主张的事实系相邻关系，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不能成为王生刚拒交物业费的理由，王生刚可另行主张权利。

王生刚提交的其他证据不足以全面、系统地反映中四方中部物业提供的物业服务持续存在问题，也未能证明四方中部物业存在根本违约，亦不能成为核减物业费的理由。

一审判决将王生刚应交纳物业费金额按照八折支付不当，本院予以纠正。

综上，四方中部物业的上诉请求成立，本院予以支持。

原判认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】变更山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初9833号民事判决为：王生刚于本判决生效之日起十日内向青岛市四方区中部房地产物业管理中心支付自2013年4月至2013年12月、2014年3月至2019年5月期间的物业费(含电梯运行费)5666.4元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，减半收取25元，由王生刚负担。

二审案件受理费50元，由王生刚负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 15:21:17
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年2月26日，案外人青岛滨海房地产开发有限公司(甲方)与四方中部物业(乙方)签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对位于青岛市洛阳路x号、洛阳路x号“洛阳路片区保障性住房集中建设项目(一期)”提供前期物业管理服务。

约定：物业服务费用采用包干制，高层住宅1.18元/月·平方米，服务期限自2013年3月1日至2015年2月28日止。

此后双方又签订协议，将合同履行期限顺延至2016年12月29日止。

2013年1月13日，四方中部物业与王生刚签订《滨海.康城(住宅·商业)前期物业服务合同》，约定物业费的收费标准同上，服务期限至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。

王生刚系青岛市市北区洛阳路x号xx小区x 号楼x单元xx户(涉案房屋)产权人，房屋建筑面积为66.63平方米，房屋性质为经济适用房。

王生刚入住时，其房屋可安装空调室外机的位置被邻居xx户私自占用，致使其家中至今无法安装空调。

现王生刚欠交2013年4月至2013年12月、2014年3月至2019年5月期间的物业服务费。

四方中部物业对欠费进行过催交。

滨海康城小区至今未成立业主委员会。

截止到目前，四方中部物业仍为小区提供物业服务。

【一审法院认为】一审法院认为，四方中部物业自2013年3月进入涉案小区，为包括王生刚在内的小区全体业主提供物业管理服务。

根据权利与义务对等原则，王生刚在接受四方中部物业提供物业服务同时，应履行交纳物业费的法定义务，但王生刚当庭提交的一组证据，可
以确信四方中部物业在提供物业服务的质量标准上存有瑕疵。

王生刚可按应交纳物业费金额的八折支付费用。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条之规定，判决：王生刚于判决生效之日起10日内向四方中部物业支付自2013年4月至2013年12月、2014年3月至2019年5月期间的物业费(含电梯运行费)4533.1元(5666.4元某0.8)。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由王生刚负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

【二审上诉人诉称】四方中部物业上诉请求：1、撤销原判，改判支持四方中部物业一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王生刚负担。

事实和理由：1、王生刚主张其房屋空调外挂机位置被xx户邻居占用导致家中无法安装空调，该情况属于开发商遗留问题，四方中部物业在了解到上述问题后，积极与xx户业主进行协调沟通，尽到了物业公司应尽的义务。

2、王生刚提交的照片及视频等证据，无法确认其真实性，以此认定四方中部物业在提供物业服务的质量标准上存在瑕疵属于事实认定错误。

3、四方中部物业在接收该小区后，积极提供物业服务、履行相关义务，不存在瑕疵，一审判决王生刚按照八折支付物业服务费属于法律适用错误。

综上，四方中部物业的上诉请求成立，本院予以支持。

原判认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
青岛市四方区中部房地产物业管理中心、王生刚物业服务合同纠纷二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁02民终1879号当事人上诉人(原审原告)：青岛市四方区中部房地产物业管理中心，住所地青岛市市某某。

法定代表人：王义杰，总经理。

委托诉讼代理人：衣学义，山东嘉阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李佳，山东嘉阳律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：王生刚。

审理经过上诉人青岛市四方区中部房地产物业管理中心(以下简称四方中部物业)因与被上诉人王生刚物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初9833号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称四方中部物业上诉请求：1、撤销原判，改判支持四方中部物业一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王生刚负担。

事实和理由：1、王生刚主张其房屋空调外挂机位置被xx户邻居占用导致家中无法安装空调，该情况属于开发商遗留问题，四方中部物业在了解到上述问题后，积极与xx户业主进行协调沟通，尽到了物业公司应尽的义务。

2、王生刚提交的照片及视频等证据，无法确认其真实性，以此认定四方中部物业在提供物业服务的质量标准上存在瑕疵属于事实认定错误。

3、四方中部物业在接收该小区后，积极提供物业服务、履行相关义务，不存在瑕疵，一审判决王生刚按照八折支付物业服务费属于法律适用错误。

二审被上诉人辩称王生刚未作答辩。

原告诉称四方中部物业向一审法院起诉请求：1、判令王生刚支付物业费3744元、电梯费1922.4元，共计5666.4元；2、诉讼费由王生刚负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2013年2月26日，案外人青岛滨海房地产开
发有限公司(甲方)与四方中部物业(乙方)签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对位于青岛市洛阳路x号、洛阳路x号“洛阳路片区保障性住房集中建设项目(一期)”提供前期物业管理服务。

约定：物业服务费用采用包干制，高层住宅1.18元/月·平方米，服务期限自2013年3月1日至2015年2月28日止。

此后双方又签订协议，将合同履行期限顺延至2016年12月29日止。

2013年1月13日，四方中部物业与王生刚签订《滨海.康城(住宅·商业)前期物业服务合同》，约定物业费的收费标准同上，服务期限至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。

王生刚系青岛市市北区洛阳路x号xx小区x号楼x单元xx户(涉案房屋)产权人，房屋建筑面积为66.63平方米，房屋性质为经济适用房。

王生刚入住时，其房屋可安装空调室外机的位置被邻居xx户私自占用，致使其家中至今无法安装空调。

现王生刚欠交2013年4月至2013年12月、2014年3月至2019年5月期间的物业服务费。

四方中部物业对欠费进行过催交。

滨海康城小区至今未成立业主委员会。

截止到目前，四方中部物业仍为小区提供物业服务。

一审法院认为一审法院认为，四方中部物业自2013年3月进入涉案小区，为包括王生刚在内的小区全体业主提供物业管理服务。

根据权利与义务对等原则，王生刚在接受四方中部物业提供物业服务同时，应履行交纳物业费的法定义务，但王生刚当庭提交的一组证据，可以确信四方中部物业在提供物业服务的质量标准上存有瑕疵。

王生刚可按应交纳物业费金额的八折支付费用。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条之规定，判决：王生刚于判决生效之日起10日内向四方中部物业支付自2013年4月至2013年12月、2014年3月至2019年5月期间的物业费(含电梯运行费)4533.1元(5666.4元
某0.8)。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由王生刚负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明本院审理查明的事实与一审一致。

本院认为本院认为，四方中部物业与王生刚签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，四方中部物业为王生刚提供了物业服务，王生刚应按照合同的约定按时、足额支付相关费用。

王生刚主张其房屋空调室外机的位置被邻居xx户私自占用，致使其自家无法安装空调，因四方中部物业未予解决该问题，以此为由拒绝交纳物业费。

对此，本院认为，王生刚主张的事实系相邻关系，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不能成为王生刚拒交物业费的理由，王生刚可另行主张权利。

王生刚提交的其他证据不足以全面、系统地反映中四方中部物业提供的物业服务持续存在问题，也未能证明四方中部物业存在根本违约，亦不能成为核减物业费的理由。

一审判决将王生刚应交纳物业费金额按照八折支付不当，本院予以纠正。

综上，四方中部物业的上诉请求成立，本院予以支持。

原判认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果变更山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初9833号民事判决为：王生刚于本判决生效之日起十日内向青岛市四方区中部房地产物业管理中心支付自2013年4月至2013年12月、2014年3月至2019年5月期间的物业费(含电梯运行费)5666.4元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，减半收取25元，由王生刚负担。

二审案件受理费50
元，由王生刚负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长陈晓静
审判员林伟光
审判员刘昭阳
二〇二一年三月一日
法官助理邓永芳
书记员韩平
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