物业弱电系统管理规程资料

路劲物业弱电系统管理规程
1.0目的
规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内的弱电系统维修.
3.0职责
3.1项目经理负责抽查维保实施情况。

3.2工程维修部主管负责弱电系统维修工作的组织实施.
3.3维修工负责弱电系统的维修工作。

4.0程序要点
4.1维修工注意事项
4.1.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

4.1.2应注意安全操作:
a)确保人身安全：维修如需带电作业(电压高于３6Ｖ时),应做
好相应的绝缘措施；
b)确保维修设备的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相
碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起;注意合理放置维修工具以免引起意外。

4.1.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱
调整.
4.2基本维修方法
4.2.1观察法:
a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;
b)有无异常的声音;
c)观察图象效果。

4.2.2静态测量法：
a)短路电阻测量法；
b)电流测量判断法;
c)电压测量判断法.
4.3有线闭路系统维修
4.3.1放大器维修
a)检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修
或更换插头;
b)检查输入信号,一般应为90ｄｂ，如相差(1５db以上)应通知
广播站解决；
c)如果输入信号满足(９０dｂ），调整低频增益、高频增益至最
大,而输出仍不能达到(１０４dｂ)则应通知广播站拆修放大器.
4.3.2分配器:
a)检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修
或更换插头；
b)检查分配器输入、输出信号强弱,如果输出信号比输入信号减
少5 db以上,则应更换分配器.
4.3.3分接盒：
a)检查分接盒输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈,如是则
应整修或更换插头;
b)检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信
号减少2 dｂ以上，则应更换分接盒。

4.3.4插座:
a）检查插座接线是否牢固,插孔是否太松弛,如是则应整改插座，整改达不到要求则应更换;
ｂ) 检查插座输入与输出信号,如果输出信号比输入信号减少
2 db以上,则应更换插座.
4.3.5馈线:
a)检查馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ，线间绝缘电阻应大于
10ＭΩ;
b)检查馈线10０米内的信号衰减应不超过10 db,否则应更换
馈线。

电话线维修
4.4电话维修
4.4.1检查电话线接头有无氧化、生锈或发霉断火,如是则应重接接
头（烫锡处理)．
4.4.2检查电话线有无断线,如有则应更换一根电话线（有两根备用
线）。

4.4.3检查电话线有无短路或漏电,如有则应更换电话线。

4.5门禁系统
4.5.1运行操作
4.5.1.1通讯联网:管理中心机可带多个门口主机，便于小区多
个出入口的管理，门口机可以呼叫管理机,管理中心机也可自由呼叫各楼栋的用户机，用户机（可视分机用户）,也通过分机上的报警按钮呼叫管理中心机,并可实现双向对讲，在一个小区内就建立了通讯联网。

4.5.1.2监视监控:来访者要找管理人员时,只按下“保安”型按钮,
即可与管理人员通话。

住户按室内可视机的监视键可监视本栋楼的门口情况．
4.5.1.3选呼:来访者按动门口主机面板上对应的房间号码键,相
对应的住户家分机发出振铃声。

通过该门口机与住户通话，由住户确认后开启单元电控门。

4.5.1.4双方对讲：住户在听到分机振铃声，可按通话按钮与来
访者进行对讲，若为可视对讲,分机显示屏还可显示来访者图像。

4.5.1.5电控开锁:住户在确认了来访者的身份后,可根据需要按
压分机上的开门按钮打开大门的电控锁。

4.5.1.6密码开锁：本系统的门口机可以编设一个公共密码，输
入该密码可以开启电控门。

4.5.1.7感应卡开锁：住户将IC卡靠在近门口主机感应区,当听
到“嘀”声即可，电控锁自动打开。

4.5.1.8应急报警：如住户家需要帮助时，可摘下话筒按压分机
上的报警按钮向管理中心求助.当报警传感器被触发时,管理中心电脑显示相关信息。

维护保养
4.5.1.9接线端子及音频、视频线路：端子无松动，接触良好,各
导线完好无破损.
4.5.1.10主机面板按键：按键无阻滞，通断良好．
4.5.1.11主机选呼:音质清楚、无杂音,画面清晰。

道闸系统
4.5.2闸杆:若闸杆不水平或不垂直,需调整道闸杆限位位置;若闸杆
有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复。

4.5.3平衡调节：在断电确保安全的情况下,手工转动减速机输入轴
皮带轮，判断升杆与降杆的力度，若有明显差别,可通过调节平衡臂上的链、条挂接的位置来增加或减小弹簧的拉力, 从而达到平衡.平衡弹簧的拉力与闸杆的长度有关。

4.5.4皮带调节：如果传动皮带太松而打滑,可松开电机座与箱体之
间的固定螺丝,将电机向下移动。

皮带要保持松驰状态,不可绷紧。

4.5.5控制电路：ＰＣB控制板在确保供电的情况下，PCB板上
RUＮ(运行)，指示灯应点亮,操作PCB板上的“升”、“降”“停”
接钮，“UＰ(升）”、“DOWN(降）”“ＳTOP(停)”灯应点亮,电闸应作相应动作.若不动作,则需检修.
4.5.6运转电容:在PCＢ控制板正常的情况下，路闸动作时,电机接
线端子上有22０Ｖ交流输出,电机发出嗡嗡电流声但不转动或转动无力，即使在无皮带空载的情况下亦如此,此可能为运转电容失效需更换。

4.5.7保险丝：PCＢ上保险丝为2２0V2A,熔断后应更换同规格的
保险丝。

4.5.8加油:拆开控制箱顶盖打开箱门,补充齿轮箱内机油，对各传动
部件加油润滑。

4.5.9其他:打开齿轮箱盖,检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可
靠性;全面坚固各电线接头,全面清洁控制箱和挡车杆的灰尘；
检查控制箱箱门，箱盖密封是否良好
4.6防盗监视系统的保养
4.6.1维修内容:
4.6.1.1监视器图像不清晰，首先调节监视器上的各旋钮；如果
还不清晰,则检查视频线有无松动,校正镜头焦距,清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是否损坏。

4.6.1.2监视器没有图像,首先检查摄像头是否通电；如果通电还
不正常,则检查视频连线有无断裂;如果还不正常，检查摄像头是否损坏.
4.6.1.3控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输
出,若无控制电压输出则确定是控制器损坏，应更换或修理
控制器;如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压，如
云台输入端有控制电压输入,则检查云台输入插件，如插件损坏，则更换插件;如插件正常，则云台损坏，需更换或修理云台。

4.6.2日常巡查:每月一次实施日常巡查并作记录,确保系统正常工
作。

4.6.2.1室外摄像系统
a)每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜
头及冷却风扇；校调镜头焦距，确保图像清晰。

b)检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避
雷针接地是否良好检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转动的部分的润滑情况。

c)由于室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重
要,凡是铁件部分要定期刷防锈漆。

4.6.2.2室内摄像系统
a)每月检查防尘罩,并清理干净；清洁镜头及冷却风扇；校调
镜头焦距。

b)检查支撑杆的固定与防腐。

c)监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否
良好。

4.7维修工作结束后，维修工应及时清洁工作场地，把小的垃圾
装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

4.8向住户试验维修后的效果,试验应不少于3次,并向住户说明
使用中的注意事项，如住户有不满意的地方(合理要求),维修工应及时进行整改直至住户满意为止。

4.9一切正常后请住户在《派工单》上签名确认。

如住户对此次
维修收费有异议，维修工应向住户出示公司“特约服务项目收费标准”，并向住户作出解释,尽量打消住户的疑虑．
4.10维修工回到工程维修部后,应及时填写好值班记录（内容包
括：维修内容、所用主要材料、施工时间等）,最后签好维修工的姓名以备查询。

5.0质量记录
5.1《弱电系统巡查记录表》
6.0相关支持文件
XX物业弱电系统巡查记录表
项目：
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值班记录表》上。

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