资产评估学1

经搜集有关数据资料进展统计分解，地皮的代
价与容积率的关系是：容积率在4～5之间，
容积率增加0.1，地价增加2%。
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1、进展买卖情景批改 均作为正常买卖对待，故无需批改。 2、进展买卖时候批改 2002年10月以来，地皮代价平均每个月上涨1%，那么： 买卖实例A买卖时候批改系数＝114/100＝1.14 买卖实例B买卖时候批改系数＝112/100＝1.12 买卖实例C买卖时候批改系数＝107/100＝1.07 3、进展区域成分批改 买卖实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域成分
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交易实例 比较交易
坐落 所处地区
用途 土地类型
价格（元/ M2 ） 交易时间
面积（ M2 ） 形状 地势 地质
基础设施 交通状况 剩余使用年限
容积率
A 略 繁华区 商业 熟地 1,550 2002年10月 1,800 规则 平坦 普通 完备 很好 35 5
B 略 繁华区 商业 熟地 1,200 2002年12月 2,000 规则 平坦 普通 完备 较好 30 4.5
该方式的合用对象：特定部件需改换的装备。
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3、功能性贬值的测算步调 〔1〕测算年超额运营成本 〔2〕测算年净超额运营成本 〔3〕据装备残剩寿命与折现率一定功能性贬值
额
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4、估算装备经济性贬值方式： A 经济性贬值＝资产在尚可以使用年限内 可预感
的经济收益损失落净额× 现值系数 B 经济性贬值率=[1—〔实际使用临盆能力
• 评估了局是价值参考，无强制履行的效力
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• 资产评估对象的分类
1、按资产存在形态分：有形资产和无形 资产
2、按被估资产是不是具有综合获利能力 分：
单项资产与整体资产
3、按资产可否自力存在分：可确指资产 与不成确指资产
4、按资产的活动性分：短时间资产和历 久资产
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资产评估中常见的价值类型
1、市场价值〔fair market value) 2、市场价值之外的价值
成本法 收益法 市场法
资产评估方式
本书的第二章
5
机械装备评估
各类资产评估 房地产评估
资
无形资产评估
产
活动资产评估
评
估
金融资产评估
实
务 资产评估呈报 企业价值评估
本书的第三至第十章 6
第一局部 资产评估理论 第一章 绪论
环抱资产评估的定义
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资产评估的概念： 资产评估是专业机构和人员，凭据国家划定 和有关资料，凭据特定目标,遵守合用的原那么， 选择恰当的价值类型，依照法定的法式，应用 科学方式，对资产价值进展评定和估算的历程。
C 略 繁华区 商业 熟地 1,400 2003年5月 2,200 规则 平坦 普通 完备 较好 35 4.5
D 略 繁华区 商业 熟地
2003年12月 3,000 规则 平坦 普通 完备 很好 30 5 38
评估人员经由查询拜访，未发现买卖实例的买 卖情景有什么特别情景，均作为正常买卖对 待
凭据查询拜访，2002年10月以来，地皮代价平 均每个月上涨1%
〔二〕合用对象及前提 1、市场前提：充分发育活泼的房地产市场可以
或许找到最少3个买卖案例 2、被评估对象：具有广泛买卖性的房地产
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〔三〕市场法操作步调及成分批改 1、勘察被估地皮使用权
2、搜集与选择地皮使用权买卖实例 买卖实例应合适的前提： 与被估地皮使用权用处一样、所处区域一样、 布局一样、价值类型一样筹资前提近似，接 近评估基准日，正常买卖〔或可批改〕。
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资产评估的特点
市场 性
公平性
专业性
• 办事于市场举动 • 经由过程摹拟市场前提进展 • 评估了局承受市场查验
• 按公允、法定的准那么和规程进展，具有公允的 动作标准
• 评估人员是与资产营业没有短长关系的圈外人
• 评估人员对资产价值作出专业的判定 • 评估人员由具有专业常识的专业手艺人员构成
咨询 性
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主体
假定
原那么
法式
目标
价值类型 评估方式
客体
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• 资产评估的根底要素 • 资产评估的主体〔本章第三节〕 • 资产评估的客体〔本章第三节〕 • 资产评估的目标〔本章第四节〕 • 价值类型〔本章第四节〕 • 资产评估假定〔本章第五节〕 • 资产评估原那么〔本章第五节〕 • 资产评估方式〔第二章〕 • 资产评估法式〔本章第六节〕
〔个中an暗示第n年环比代价指数〕
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〔3〕功能价值法(范围经济效益指数法〕
是选择与被评估资产具有一样或近似功能的资产作参 照物，凭据资产功能与成本之间的内在关系，由参照 物成本推算被估资产重置成本的方式。
参照物 功能价值
被评资产 重置成本
〔单位临盆能力〕
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2、实体性贬值与成新率的测算
成新率＝1－有形损耗率 凡是采取三种方式测算装备成新率 〔1〕应用使用年限法估算装备成新率
/额定临盆能力〕 X]×100%
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测算装备经济性贬值时应正视的问题
例：被评估装备建于1996年，账面价值100000元， 2001年对装备进展了手艺刷新，追加技改投资 50000元，2006年对该装备进展评估，凭据评估 人员的查询拜访、搜检、对比分解取得以下数据： 〔1〕从1996年至2006年每一年的装备代价上升 率为10%； 〔2〕该装备的月人工成本比替代装备超支1000 元；
* 加权更新成本＝已使用年限×更新成本〔重置成本〕
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〔2〕应用不雅察法估算装备成新率 重要熟悉不雅测分解指标
〔3〕应用修复费用法估算装备成新率
设备的损耗 可修复 — —修复费用法 一般存在两种性质 不可修复 — —使用年限法
实体性贬值率＝可修复部分实体贬值 不可修复部分实体贬值 设备复原重置成本
区域成分批改采取打分法，以待估宗地的区域 成分为尺度买卖，即待估宗地的区域成分分 值为100，实例A与待估对象处于同一区域， 买卖实例B、C的分数划分为86、93
因为待估宗地的面积大年夜于3个买卖实例的面 积，经由分解一定，面积成分使得待估宗地 的代价会比各买卖实例代价高3%。
地皮使用权投资回报率为8%，即折现率为8%
3、创立代价可比根底
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〔四〕估算调剂系数
1、交易情况修正系数＝100
定基
2、买卖日期批改系数
环比
3、区域成分批改系数
估价对象
直接对照法：
系数＝
100
买卖案例 4、个体成分批改 〔1〕容积率批改：一般据地方容积率批改系数表 P126例4-1 〔2〕地皮使用年期批改
年限修正系数＝1 1 11
(1 r)m (1 r)n
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〔3〕被评估装备地点企业的正常投资待遇率为 10%，范围效益指数为0.7，所得税率为33%； 〔4〕该装备在评估前使用时代的实际使用率仅 为正常使用率的50%，经手艺检测该装备尚可 以使用5年，在将来5年中装备使用率能到达设 计要求。 要求：估算被评估装备的重置成本、实体性贬 值、功能性贬值、经济性贬值及被评估装备的 评估值。
在用价值〔value-in-use〕 投资价值〔investment value〕 延续经营价值 清理价值 保险价值 剩余价值
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资产评估假定
买卖假定 继续使用假定 公开市场假定
清理假定
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资产评估的原那么
〔一〕资产评估的工作原那么
1、真实性原那么
2、公允性原那么：公平对待工程、奉求 人，评估了局以充分的事实为凭据
被评估 资产重 — 置成本
资产功能 性贬值
资产经济
被评估
性贬值
或 ＝ 资产重 × 成新率 置成本
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该方式是机械装备评估中最根底的方式 使用前提：继续使用，非继续使用
根底公式： 评估值＝重置成本×成新率－功能性
损耗－经济性损耗
评估值＝重置成本×综合成新率
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1、重置成本的估算方式
〔1〕重置核算法：便宜、外购〔国产、 进口〕
成新率＝
设备的尚可使用年限
设备的已使用年限 设备尚可使用年限
或 成新率＝设备总使用年限－设备已使用年限 设备总使用年限
实际已使用年限=名义使用年限×装备使用 24
合用于经由技改的装备 P73例3-6
成新率＝
尚可使用年限 加权投资年限 尚可使用年限
100％
加权投资年限＝ （加权更新成本） （更新成本）
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第四章 房地产评估
• 重点把握地皮使用权评估的市场法 • 把握建筑物评估的剩余估价法〔收益法〕
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1、地皮使用权评估的市场法
〔一〕根底思绪及计较公式 以近似地皮使用权的买卖实例为根底估算
被估地皮使用权价值。
被估地皮使用权代价＝买卖实例单价×买卖情 景批改系数×区域成分批改系数×个体成分批 改系数×时候成分批改系数×被估地皮面积
3、科学性原那么：以评估的特定目标选 择价值类型，并使用与之匹配的评估方 式，经由过程科学的评估法式，取得科 学的评估了局
4、可行性原那么
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〔二〕资产评估经济手艺原那么
因为资产评估或多或少总存在必定的主不雅 性，是以，为保证评估了局相对公平、公 道，要求评估人员在定价时遵守必定的原 1、那奉么献：原那么：在评估一项由多个资产构成的整体资产
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〔3〕计较功能性贬值 年超额运营成本=12×1000=12000〔元〕 年超额运营成本净额=12000×〔1-33%〕=8040 功能性贬值 =8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03 〔4〕计较经济性贬值 经济性贬值=0 〔5〕计较被评估装备评估值 评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91
1、资产评估方式必需与评估价值类
型相适应
2、与评估对象相适应
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第二局部 资产评估实务 第三至第十章
评估实务连系评估方式有针对性地进修
机械装备评估——成本法 房地产评估——市场法、建筑物剩余估价 无形资产评估——收益法 企业价值评估——收益法
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第三章 机械装备评估——成本法
资产实体 性贬值
资产评估值＝
P / A(r, m) P / A(r, n)
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〔五〕一定比准代价〔调剂值〕 将买卖实例的代价与各调剂系数连乘。 〔六〕一定被估房地产代价 将各调剂值算术平均或加权平均，一定评估值。
例题 待评估宗地为一块商住用处的旷地，面积
为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市 场代价。评估人员经由过程搜集有关数据资 料，选出3个买卖实例作为对照参照物，买卖 实例的有关情景以下表所示。
批改。 买卖实例B区域成分批改系数＝100/86＝1.163 买卖实例C区域成分批改系数＝100/93＝1.075
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4、进展个体成分批改
〔1〕关于面积成分的批改:因为待估宗地的面积大年夜 于3个买卖实例的面积，那么A、B、C面积成分的批改 系数均为1.03
〔2〕关于地皮使用权年限成分的批改:除买卖实例B与待 估宗地的残剩使用年限一样外，买卖实例A和C均需作 使用年限成分批改，批改计较以下〔折现率为8%〕：
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〔1〕计较重置成本 重置成本
=100000×〔1+10〕10+ 50000×〔1+10〕5 =259374.25+80525.5=339899.75〔元〕 〔2〕计较实体性贬值 加权投资年限=[〔259374.25×10+80525.5×5〕 ÷339899.75] =8.82 实际已使用年限=8.82 × 50%=4.41 实体性贬值率=4.41÷〔4.41+5〕=46.87% 实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81〔元〕
交易实例A及C的使用年限修正系数
1 1
重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 公道利润
取得成本构成： 购买代价
安装调试费 运杂费 人Hale Waihona Puke 费间接成本构成： 取得和建造
资产的办理费 用、设计制图
等费用
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〔2〕物价指数法
定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
物价变动指数
环比指数 ＝〔〔11＋＋aa13〕〕×……〔〔1＋1＋a2a〕n×〕
1
课程目的
本课程的传授教养目标在于坦荡学生的 视野，熟悉当前国内外资产评估范畴的研 究动态，出格是最近几年来的热点问题。 把握资产评估的根底理论与方式，熟习各 类具体资产的评估方式和法式。
2
资产评估
课 程 主 要内容
资产评估理论 资产评估方式 资产评估实务
3
资产评估理论 本书的第一章
4
资产评估原那么 资产评估要素 资产评估概念
时，必需综合斟酌该项资产在整体中的主要性 2、替代原那么：评估时须斟酌某一资产的可选择性和有
无替代性 3、预期收益原那么：在评估时必需公道展望资产将来的
获利能力和具有获利能力的有效期 4、供求原那么 5、估价日期原那么
16
第二章 资产评估方式
具体方式的进修连系评估实务
本章把握第四节 资产评估方式的选 择