报告3：盘点2014-2015年中国典型城市购物中心运营数据

【行业分析】报告3：2014-2015年中国典型城市购物中心运营数据盘点一、2014年度购物中心销售业绩排行榜一览2014年中国内地购物中心、百货店销售额数据，涉及152家商场，根据数据整理出2014年中国内地购物中心、知名百货销售额TOP30排行榜。

榜单显示，南京德基广场超越广州正佳广场，去年销售额达66.4亿元，同比增长12.7%，是去年最赚钱的购物中心。

百货方面，北京新光天地去年销售额75亿元，继续蝉联百货店的销售冠军，南京中央百货位列第二。

虽然数据非官方渠道公布，统计口径有一定差异，但这份数据仍被业内广泛关注，有一定参考意义。

2014年中国内地购物中心销售额TOP30排名榜排名城市项目2014年(亿元) 2013年(亿元) 同比变化1 南京德基广场66.4 58.9 12.70%2 广州正佳广场64 62 3.20%3 深圳万象城62 61 1.60%4 杭州杭州大厦59 61 -3.30%5 广州天河城55 58 -5.20%6 长春欧亚商都54 53 1.90%7 上海八佰伴49 47 4.30%8 上海港汇广场40 38 5.30% 武汉武汉国际广场40 40 0.00%9 北京燕莎奥特莱斯38 37 2.70%10 石家庄北国商城37.5 39.4 -4.80%11 北京西单大悦城36 35 2.90%12 南京金鹰购物中心35.6 40 -11.00%13 沈阳沈阳中兴33 34.2 -3.50% 武汉武汉广场33 34.5 -4.30%14 长春卓展购物中心32.5 34 -4.40%15 上海青浦奥特莱斯31.5 28 12.50%16 广州太古汇31 27 14.80%17 哈尔滨远大购物中心30 31 -3.20% 上海恒隆广场30 38 -21.10%18 西安开元购物中心28.8 25.7 12.10%19 石家庄新百广场27.5 28.5 -3.50%20 上海国际金融中心27 32 -15.60%21 大庆新玛特购物广场26 22.5 15.60%22 北京翠微大厦25.6 28.3 -9.50%23 北京朝阳大悦城25.5 23 10.90%24 重庆重庆江北世纪新都24.5 28.6 -14.30%25深圳海岸城24 20.5 17.10% 石家庄先天下购物中心24 23 4.30%26 济南银座购物中心23.5 25.9 -9.30%27 北京东方广场23 28.5 -19.30% 南通文峰大世界23 23 0.00%28 徐州金鹰购物中心22 22.3 -1.30% 杭州万象城22 21 4.80%1.TOP30榜单中，南京德基广场销售额第一据统计，共有36个购物中心入围2014年中国内地购物中心销售额TOP30排行榜，南京德基广场是去年最赚钱的购物中心，广州正佳广场位列第二。

南京德基广场去年销售额达66.4亿元，与2013年的58.9亿元相比，增长12.7%。

项目位于南京人气最旺的新街口商圈，区域内聚集了南京新百、中央商场、金鹰国际、大洋百货、东方商城等多家大型商业物业，竞争十分激烈。

项目总建筑面积超过30万平方米，2013年以来，德基广场引进了COACH、Gucci、Dior迪奥、瑞克朵丝等奢侈品牌，成为南京奢侈品商圈的引领者。

2.TOP30榜单中，18家购物中心实现增长在TOP30排行榜中，共18家购物中心实现正增长，其中天津佛罗伦萨小镇去年实现销售额21.8亿元，同比上涨28.20%，涨幅排第一。

该项目是国内首座纯意大利风格的奥特莱斯折扣中心和休闲文化中心，2011年6月开业，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色主题购物区。

另外，深圳海岸城、大庆新玛特购物广场、广州太古汇去年也取得了较快的销售增长，同比涨幅分别是17.1%、15.6%、14.8%。

3.TOP30榜单中，上海恒隆广场同比降幅最大TOP30排行榜中，2014年销售额同比下降的购物中心共16家，有6家购物中心降幅在10%以上，上海恒隆广场降幅最大，为21.1%，北京东方广场、上海国际金融中心和南京金鹰购物中心的销售下降幅度分别达19.3%、15.6%和11%。

二、中国典型城市购物中心市场运营盘点2013年新进驻零售商数量（按国家/地区划分）在美国旧金山机场，清一色的中国服务员，中文畅游畅买。

如上图所示，目前中国甩开了德意志大不列颠，全球零售商们即使放缓了脚步也要毫不犹豫地继续冲进来，将来这态势必须超越日本，直逼法国。

1.上海：全球购物中心面积最大全球10个购物中心面积最多的城市，8个都在中国。

上海高居榜首，在建购物中心面积达330万平方米。

第二名并不是一线城市，而是成都，这个以商业供应过剩闻名之都，仅比上海少10万平方米，320万平方米的在建面积甩开大北京5名之远。

上海最大的购物中心不断被刷新，32万平方米的月星环球港开业不到一年，33万平方米的世博源立马又盛大开业。

全球在建购物中心面积最高城市（前20位）在建量加上存量面积，反映了中国当下激增的供应。

各个城市的空置率分化严重。

比如沈阳和无锡，部分项目的空置率就高达40%。

上海的购物中心在国内不论是在建还是开业，已开业的购物中心有155家，其中社区购物中心数量83家，为全国最多，比第二名北京的44家几乎多出一倍。

2013年上海主要经济指标当购物中心开始成为都市人民感情寄托的场所，上海，除开极其个别的商场，品牌商都是绝对强势，有些地方为了引入LV不惜天价补装修贴租金。

不过，上海各大国际奢侈一线品牌基本上都开满了，南京西路、淮海路、虹桥、陆家嘴各开一家。

据数据统计，2013年有30家国际品牌将上海作为其登陆中国的首选城市。

比如2014年3月，Old Navy在南京西路首开店，约2000平方米。

4月，Abercrombie & Fitch带着一帮八块腹肌的男模庆祝开业，在静安嘉里中心开了1800平方米。

8月，M&M’s亚洲首家旗舰店开在南京东路百联世茂国际广场，营业面积1600平方米。

2014年第一季度全球国际品牌各大城市渗透率2014年，上海各大商场都在改造，如像正大五楼的的个性小餐饮都调整为日韩少女装。

部分购物中心一楼的H&M、ZARA、MANGO等等快时尚品牌会调到二楼甚至三楼去，一楼会换成一些刚进或没进中国的轻奢品牌。

中国17个城市国际轻奢品牌及快时尚品牌指标在上海开购物中心，2005-2013年间，上海大宗零售物业投资交易额高达345亿元，占整个统计样本的三成。

以前一个购物中心的黄金业态比例是零售、餐饮、娱乐6:2:2，现在演变成4：3：3，有些购物中心甚至是3：5：2。

随着餐饮抢手的态势会愈演愈烈。

不过，餐饮贡献的租金收入不高。

现在比较趋向各大MALL都在做小面积特色餐饮+下午茶+甜品+少许高端餐饮，甚至把公共面积租给甜品铺子，比如上海的中山公园龙之梦2楼，还有中信泰富4楼。

2012年一线城市城镇居民家庭消费性支出构成现在上海的新增供应都集中在中外环，市中心之中心的购物中心只剩下南京西路的大中里。

所谓的副中心，是下一轮新开购物中心的激战所在。

2014-2016年，上海估计有接近330万平方米的新增供应，近80%来自城市次级商圈。

比如说五角场、中山公园、大宁、莘庄、真如、七宝、虹桥商务区等。

上海市主要零售商圈上海市级商圈和区级商圈人均零售面积上海市核心商圈的购物中心首层平均租金次级商圈的购物中心租金差异化比较大一点，平均17.3元/平方米/天。

上海市中心和外环同等住宅差别并不大。

但是，购物中心的租金差异非常大，以10万平方米现在的标配体量来看，一年租金差近13亿元。

上海购物中心次级商圈的购物中心租金2.北京：高端消费聚集地，新进品牌数量多在2014年初，北京政府开展“反腐倡廉、节约过年”的专项行动，大大影响了高端餐饮及奢侈品业绩，北京1-2月的社会消费品零售总额同比增长速度从2013年的两位数跌到2014年的3%，其中衣着类商品同比更是下跌了3.3%。

2013-2014年北京社会消费品零售总额同比增长率仅2013年，就有34个国际新品牌来到了北京，与2012年相比翻了近三番。

2013年北京与其他国际城市新进驻国际零售品牌数量排名对比2014年北京与其他城市零售物业分布对比3.杭州：零售物业供不应求，空置率低杭州优质零售物业的空置率比上海还低。

截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，空置率只有1.7%。

2013-2014年上半年杭州零售物业存量和空置率浙江民间资本一般都较为充裕，如下图：2013年浙江省主要城市常住人口和城镇居民可支配收入目前，杭州市场上比较活跃的品牌基本上是快时尚、轻奢以及各种餐厅。

2013年以来杭州部分新近品牌概览4.成都：超过75%的商业物业来自新兴商圈2009年-2013年五年间，成都城镇居民可支配收入的复合增长率达到12.1%，全国排第三。

香港开发商和内地开发商都在在西南重镇成都开发商场，九龙仓的国金中心开业以后，更是带了一堆大牌。

如下图：2014年第二季度成都与其他城市奢侈品牌门店数量对比2014年第二季度成都零售商业面积存量比较2010年以后，成都70%的新增供应都在新区。

截至2017年底，成都将有约390万平方米的商业新增供应入市，其中超过75%都来自新兴商圈。

如下图：2014-2017年成都零售商业新增供应5.深圳：毗邻香港，做大众市场深圳是个很年轻的城市，人均收入也很高。

2013年深圳居民人均可支配收入44653元，全国第一。

如下图：2013年深圳城市居民人均可支配收入由于和香港离得近，深圳消费者买大件一般都爱直接去香港购买。

根据赴港购物的统计，2012年9月至2013年9月，赴港购物的深圳市民的比例高达43.0%，同比上升18.7%。

与此同时，深圳市民赴港购物的人均消费金额为11567元人民币，与2012年6381元相比几乎翻了一番。

如下图：2012-2013年深圳居民赴港购物人群比例及年均购物消费额深圳的快时尚品牌很多，如H&M在中国最大的旗舰店就在深圳。

如下图中深圳的快时尚门店开店情况：2014年第三季度深圳和广州国际快时尚品牌进驻情况一览深圳对时尚的接受度很高，因此一些最新的科技和欧美的潮牌引入。

未来三年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米。

6.沈阳：消费力不低，但开得多、空得多沈阳商场人气不好，是差异化太显著。

实际上东北的消费力不容小觑，沈阳2013年人均GDP已达到14245美元。

如下图：2013年沈阳与其他城市居民消费水平对比沈阳空置率很高，目前沈阳的存量已超过510万平方米，百货与购物中心的体量比例大约为1:1。

截至2014年第二季度，沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%。