房地产估价理论与方法第七章收益法及其应用

第七章收益法及其运用
【本章的特点】■考题所占分值大■理论性特不强，技术含量高■计算题多，难度大考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和把握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件把握1.收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节酬劳资本化法的公式一、酬劳资本化法最一般的公式把握二、净收益每年不变的公式把握〔一〕收益期限为有限年的公式〔二〕收益期限为无限年的公式〔三〕净收益每年不变的公式的作用1.直截了当用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3.用于对照不同期限房地产价格的上下4.用于市场法中因期限不同进行的价风格整三、净收益在前假设干年有变化的公式把握1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式把握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式八、预知将来假设干年后的价格公式把握第三节收益期限确实定第四节净收益的求取一、净收益测算的全然原理把握1.基于租赁收进测算净收益的全然原理2.基于营业收进测算净收益的全然原理二、不同收益类型房地产净收益的求取把握1.出租的房地产净收益的求取2.营业的房地产净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注重的咨询题熟悉1.有形收益和无形收益2.实际收益和客瞧收益3.乐瞧估量、保守和最可能估量四、净收益流模式确实定熟悉
第五节酬劳率的求取熟悉一、酬劳率的实质二、酬劳率的求取方法1.累加法2.市场提取法3.投资酬劳率排序插进法第六节直截了当资本化法一、直截了当资本化法概述熟悉〔一〕直截了当资本化法的含义及其全然公式〔二〕几种收益乘数法1.毛租金乘数法2.潜在毛收进乘数法3.有效毛收进乘数法4.净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法熟悉三、资本化率与酬劳率的区不和关系把握四、直截了当资本化法与酬劳资本化法的对照了解1.直截了当资本化法的优缺点2.酬劳资本化法的优缺点第七节投资组合技术和剩余技术把握一、投资组合技术1.土地与建筑物的组合2.抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术1.土地剩余技术2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术第八节收益法总结和运用举例一、收益法总结二、收益法运用举例
第一节收益法概述
1.收益法的概念。

也称为收益资本化法、收益复原法，是依据估价对象的预期将来收益来求取估价对象价值的方法。

将猜测的将来收益转换为价值，类似于依据利息倒推本金，称为资本化。

要紧方法：直截了当资本化法和酬劳资本化法收益法的实质是以房地产预期将来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
2.收益法的理论依据〔熟悉〕预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的本钞票或者过往的房地产市场状况，而是房地产基于市场的将来所能带来的收益。

全然思路：将估价时点视为现在，那么现在购置一宗有一定期限收益的房地产，预示着其将来的收益期限内能够源源不断地猎取净收益。

假如现有一笔资金可与这将来一定期限内的净收益的现值之和等值，那么这笔资金确实是基本该宗房地产的价格收益性房地产价值上下的决定因素〔三因素〕：将来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性〔也确实是基本风险〕。

例题：〔判定题〕房地产收益可分为有形收益和无形收益。

无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的酬劳率或资本化率予以考虑。

【2021年真题】提示：参见教材P210、211
[答疑编号500434070101]
『正确答案』错误『答案解析』假如选取较高的酬劳率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。

如此非但没有考虑无形收益，反而还落低了这种无形收益。

应该是选取较低的酬劳率或资本化率。

3.收益法适用的估价对象〔把握〕收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有猎取收益的潜在能力即可。

4.收益法估价需要具备的条件——房地产将来的收益和风险都能够较正确地量化〔猜测〕
5.收益法的操作步骤〔熟悉〕搜集并验证可用于猜测估价对象将来收益的有关数据资料。

猜测估价对象的将来收益〔净收益〕。

求取酬劳率或资本化率、收益乘数。

选用适宜的收益法公式计算收益价格。

第二节酬劳资本化法的公式
1.一般公式〔把握〕■一般公式——收益法的原理公式
-V：房地产在估价时点的收益价格-A：房地产的将来净运营收益-Y：房地产的酬劳率-n：房地产的收益期限-V:房地产在估价
在实际估价中，一般酬劳率长期维持不变，因此公式简化为：
后面各种公式均是此公式的特例。

以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，那么公式变形为
公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位
2.净收益每年不变的公式〔把握〕
【例7-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；估计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净
收益8万元，该宗房地产的酬劳率为8.5%。

请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P216
[答疑编号500434070102]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
净收益每年不变的公式的作用：直截了当用于测算价格。

用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。

某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的根底上增加1万元，从第8年开始，租金维持固定不变。

现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。

请计算目前该承租人权益价值。

【2021年真题】提示：参见教材P216
[答疑编号500434070103]
『答案解析』也确实是基本租赁权价值。

年租金=30*12*1000=36万元
【重点】不同期限房地产价格之间的换算无限年期的价格，求有限年期的价格
在不同年期之间换算。

两房地产酬劳率相等时，
两房地产酬劳率不相等时，
例题：教材217页例7-3提示：参见教材P217
[答疑编号500434070104]
答案：解析：
己知某收益性房地产的收益期限为50年，酬劳率为8%，价格为4000元/m2：假设该房地产的收益期限为40年，酬劳率为6%，那么其价格最接近于〔〕元/m2。

【2006年真题】提示：参见教材P218
[答疑编号500434070105]
『正确答案』D另外一种思路。

因为这种房地产的年收益总是一样的，因此先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。

4000=A/8%×[1-〔1+8%〕-50],解得326.97/6%×[1-〔1+6%〕-40]=4920
用于对照不同期限房地产价格的上下。

P219例7-5提示：参见教材P219 [答疑编号500434070106]
答案：
用于市场法中因期限不同进行的价风格整。

P219例7-6提示：参见教材P219 [答疑编号500434070107]
答案：
用于计算在某种酬劳率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。

3.净收益在前假设干年有变化的公式〔把握〕收益期限为有限年的公式
-t:净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限适用
范围：依据估价对象的经营状况，对其在将来3～5年或能够猜测的更长时期的净收益做出估量，同时假设从此以后的净收益将不变，然后对这两局部净收益进行折现处理，计算出房地产价格
【例7-7】某宗房地产的收益期限为38年，通过猜测得到其将来5年的净收益分不为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从将来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的酬劳率为10%。

请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P221
[答疑编号500434070201]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
【例7-8】通过猜测得到某宗房地产将来5年的净收益分不为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从将来第6年到将来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的酬劳率为10%。

请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P221 [答疑编号500434070202]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
与例7-7的38年收益期限的房地产
价格万元相比，例7-8收益期限为无限年的房地产价格要高万元〔〕
4.净收益按一定数额递增的公式〔熟悉〕收益期限为有限年公式：
公式的假设前提净收益将来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至将来第n年为A+〔n-1〕b酬劳率为Y,Y不等于零收
益期限为有限年n收益期限为无限年公式：公式的假设前提
净收益将来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至将来第n年为A+〔n-1〕b酬劳率大于零为Y收益期限为无限年
5.净收益按一定数额递减的公式〔熟悉〕公式:
-b：净收益逐年递减的数额-将来第n年的收益：A-〔n-1〕b假设前提净收益将来第1年为A，此后按数额b逐年递减,将来第n年的价值为A-〔n-1〕b酬劳率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n,且n小于等于A/b+1确定合理经营期年净收益为零时的期限A-〔n-1〕b=0，求出n【例7-9】估计某宗房地产将来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的酬劳率为9%。

请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P222 [答疑编号500434070203]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：【例7-10】估计某宗房地产将来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少2万元。

请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；假如酬劳率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P223 [答疑编号500434070204]
『正确答案』该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-〔n-1〕b=0有25-〔n-1〕×2=0〔年〕该宗房地产第13年的净收益为：A-〔n-1〕b=25-〔13-1〕×2=1〔万元〕该宗房地产第14年净收益为：A-〔n-1〕b=25-〔14-1〕×2=-1〔万元〕因此合理经
营年限为年。

该宗房地产的收益价格计算如下：
6.净收益按一定比率递增的公式〔把握〕收益期限为有限年的公式
g：净收益逐年递增的比率，将来第n年的净收益为A〔1+g〕n-1公式的假设前提1.净收益将来第1年为A，此后按比率g逐年递增﹤Y3.收益期限为有限年n
如g=Y时，V=A×
【例7-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建筑的，土地使用权剩余年限为48年；估计该房地产将来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上增长2%；该类房地产的酬劳率为9%。

请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P225
[答疑编号500434070205]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：收益
期限为无限年的公式
【例7-12】估计某宗房地产将来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的酬劳率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。

[答疑编号500434070206]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：
7.净收益按一定比率递减的公式〔熟悉〕■收益期限为有限年的公式
■收益期限为无限年的公式有效毛收进逐年递增的比率为g I,运营费用逐年递
增的比率为g E□有限年期的公式-I：有效毛收进-E：运营费用-g I:I逐年递增的比率-g E：E逐年递增的比率有效毛收进与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式
【例7-13】估计某宗房地产将来第一年的有效毛收进为20万元，
运营费用为12万元，此后每年的有效毛收进会在上一年的根底上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的酬劳率为8%，请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P227
[答疑编号500434070207]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：合理经营期限确实定
【例7-14】估计某宗房地产将来每年的有效毛收进不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的根底上增加2%，该类房地产的酬劳率为10%。

请计算该宗房地产的收益价格。

提示：参见教材P2237
[答疑编号500434070208]
『正确答案』由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收进，因此在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:因为I-E〔1+g E〕n-1=0所示16-8〔1+2%〕n-1=0n=36〔年〕该宗房地产的收益价格计算如下：
注：那个n是n＝2时求得的值，相当于使用年限N减往1后的值，请勿混淆。

8.预知将来假设干年后的价格的公式〔八个公式〕〔把握〕
-V：房地产现在的价格-A i:房地产将来t年期限的净收益，简称期间收益-V t：房地产在将来第t年末的价格-t：持有房地产的期限公式二:
上式中净收益每年不变为A,
公式三：难以猜测将来的价格，而能猜测将来价格相关于当前价格的变化率，增值率为
△〔了解〕
公式四：假如猜测的是将来价格每年上涨率为g，即V t=V〔1+g〕t
公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增
公式六：净收益假如按一定的数额b 递减，公式七：净收益假如按一定的
比率g递增公式八，净收益假如按一定的比率g递减
【例7-15】某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,酬劳率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投进使用，到那时该地区将到达该都市现有火车站地区的繁华程度。

在该都市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。

据此估计新火车站建成投进使用后，新火车站地区该房地产的价格将到达5000元/m2。

请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

提示：参见教材P230 [答疑编号500434070209]
『正确答案』获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：
可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格
由2000元/m2上涨到3693元/m2
【例7-16】某写字楼过往的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气，其市场租金为天天3元/m2。

该类写字楼的净收益为市场租金的70%。

猜测房地产市场3年后会上升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。

假如投资者要求该类投资的酬劳率为10%。

请求取该写字楼的价值。

提示：参见教材P230 [答疑编号500434070210]
【解】该写字楼目前的价值求取如下：
【例7-17】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元〔没有费用支出〕，到期后要撤除作为商业用地。

估计作为商业用地的价值为1100万元，撤除费用为50万元，该类房地产的酬劳率为10%。

请求取该旧办公楼的价值。

提示：参见教材P230
[答疑编号500434070211]
【解】该旧办公楼的价值求取如下：
【例7-19】某宗收益性房地产，猜测其将来第一年的净收益为24000元，将来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，酬劳率为9.5%。

请求取该宗房地产当前的价格。

[答疑编号500434070212]
『正确答案』选用以下公式求取该宗房地产当前的价格：
依据题意：A=24000〔元〕b=1000〔元〕t=5〔年〕V T=V〔1+3%〕5〔元〕Y=9.5%将上述数据代进公式后计算如下：
对上述等式进行合
并同类项并计算后得到：〔元〕公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以明白，但依据开展前景对照轻易猜测其将来价格或将来价格相关于当前价格的变化率的情况
二是关于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后猜测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。

第三节收益期限确实定
收益期限是估价对象自估价时点起至预期将来能够获得收益的时刻。

建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时刻。

土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时刻。

三种情况的处理：两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。

建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。

建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的剩余价值折算到估价时点的价值出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限
第四节净收益的求取
1.净收益测算的全然原理〔把握〕基于租赁收进测算净收益——投资法基于营业收进测算净收益——利润法关于既有大量租赁收进又有营业收进的，宜通过租赁收进求取净收益3.1.1基于租赁收进测算净收益全然公式：净收益＝潜在毛租金收进－空置和收租损失＋其他收进－运营费用＝有效毛收进－运营费用相关概念：净收益潜在毛收进空置和收租损
失有效毛收进运营费用运营费用的构成：房地产税、保险费、人职员资及办公费用、维持房地产正常运转的本钞票，以及为承租人提供效劳的费用。

运营费用与会计上本钞票费用的区不〔四个不包括〕不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量不包含折旧〔不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧〕不包含改扩建费用——可用假设开发法来测算改扩建工程不包含所得税——与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量
两个重要指标：能够通过市场提取法获得
净收益率=1-运营费用率某商展建筑面积为500m2，建筑
物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商展按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收进的25%；该类房地产的酬劳率为10%。

该商展的价值为〔〕万元。

【2006年真题】提示：参见教材P216、P233
[答疑编号500434070301]
『正确答案』A年租金收进＝500×120×12＝72〔万元〕运营费用＝72×25%=18〔万元〕净收益＝72-18=54〔万元〕
【多项选择题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业治理费由承租人负担，水费、供热费、房地产税由出租人负担。

由该租金减往运营费用求取该写字楼的净收益，应减往的运营费用包括〔〕。

【2021年真题】A.电费 B.物业治理费 C.水费 D.供热费 E.房地产税提示：参见教材P234
[答疑编号500434070302]
『正确答案』CDE
2.基于营业收进测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收进测算净收益的区不潜在毛收进或有效毛收进变成了经营收进要扣除回属于其他资本或经营的收益
3.不同收益类型房地产净收益的求取〔把握〕出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益＝租赁收进－由出租人负担的费用租赁收进〔2项〕：租金收进、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用〔6项〕：维修费，治理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。

现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。

【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收进500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、治理费等50万元，水电供热费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。

租赁合同约定，保证合法、平安、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为〔〕万元.【2021年真题】A.245B.275C.315提示：参见教材P236
[答疑编号500434070303]
『正确答案』D『答案解析』水电供热费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用本钞票中。

500-30-50-65=355
营业的房地产净收益的求取商业经营的房地产：净收益=商品销售收进-商品销售本钞票-经营费用-商品销售税金及附加-治理费用-财务费用-商业利润工业生产的房地产：
净收益=产品销售收进-生产本钞票-产品销售费用-产品销售税金及附加-治理费用-财务费用-厂商利润农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润自用或尚未使用的房地产净收益的求取。

能够依据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直截了当对照得出。

混合收益的房地产净收益的求取：3种方法方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收进分不减往相应的变动费用，再减往加总的固定费用。

方法2：首先测算各种类型的收进，再测算各种类型的费用，再将总收进减往总费用方法3：把混合收益的房地产瞧成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分不求出各自的净收益，再相加得出总的净收益3.求取净收益应注重的咨询题〔熟悉〕有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直截了当货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但能够通过选取较低的酬劳率或资本化率予以考虑。

注重不要重复计算无形收益实际收益和客瞧收益实际收益是在当前经营治理状况下实际取得的收益，一般不能直截了当用于估价。

客瞧收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，能够作为估价的依据。

【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采纳租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采纳正常客瞧的市场租金[例7-20]某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。

该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。

一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。

四周类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分不为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。

该类房地产的出租率为100%，酬劳率为9%。

请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。

提示：参见教材P239
[答疑编号500434070304]
[解]该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：〔1〕商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=200×180×〔1-25%〕〔万元〕租赁期限外年净收益=200×200×
〔1-25%〕〔万元〕〔万元〕〔2〕商店二层价格的测算：年净收益=200×120×〔1-25%〕〔万元〕
〔万元〕该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格〔万元〕
【重点】承租人权益价值评估本钞票节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其将来有效期内能够节约的本钞票的现值之和承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值乐瞧估量、保守估量和最可能估量估价时应同时给出净收益的三种估量值：乐瞧估量值、保守估量值、最可能的估量值除了评估房地产抵押价值应遵守慎重原那么而应选用较保守的估量值外，其他目的的估价都应选用最可能的估量值就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客瞧评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出〔〕。

【2021年真题】A.较乐瞧的估量值B.较保守的估量值C.过高的估量值D.过低的估量值E.最可能的估量值提示：参见P241
[答疑编号500434070305]
『正确答案』BE『答案解析』猜测净收益时存在乐瞧估量、保守估量和最可能估量。

假如是评估抵押价值，那么依据慎重原那么，应该选择较保守的估量；假如是评估抵押。