万科深圳集团公司成本管理制度1通用.doc

万科深圳集团公司成本管理制度1
深圳集团公司成本管理制度
- 1 -
录目3................................................................................ .................. . 前言一、
3 ............................................................................... ..... 二、成本管理职责
3 .............................................................. 集团公司成本管理职责（一）
5 .............................................................. 子公司的成本管理职责（二）
6 ................................................................................
三、房地产成本监控
6 ................................................................................ （一）成本监控系统
7 ............................................................................ （二）成本监控的要求
9 ............................................................ 四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制
9 ....................................................................
0 1 .......................................................... （二）规划设计环节的成本控制
1 1 .......................................................... （三）施工招标环节的成本控制
2 1 .................................................................. （四）施工过程的成本控制
4 1 .................................................................. （五）工程材料及设备管理
6 1 .......................................................... （六）竣工交付环节的成本控制
7
1 .............................................................................. （七）工程结算管理
8 1 .................................................................. （八）其他环节的成本控制91.............................................................................. ................ . 则附五、
- 2 -
前言一、
、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，1
教训，结合集团公司成本管理的要求和经验、根据国家有关法规政策，
制定本制度。

、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前2
提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位3
责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成
本，提高经济效益。

二、成本管理职责
集团公司成本管理职责（一）
、制定、修正集团成本管理制度；督促、指
导各子公司建立完1
善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监
控。

、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，2
保持对国家有反馈给集团和各子公司管理层作决策参考；及时提供、
协助房地产公司争取优惠政关法规政策和集团成本管理环境的了解，
策、处理有关政策性问题。

- 3 -
组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，、3
按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助
房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。

立项审查的重点是：
立项资料是否齐全、规范；◆
市场定位是否明确、恰当；◆
投资成本估算是否经济、合理；◆
投资回报是否符合集团利润目标要求◆
投资风险能否有效控制。

◆
万科深圳集团公司成本管理制度1第2页落实降低成本技术组织措施。

5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行总经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。

保证将成本控制在目标成本范围内。

6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。

坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团成本控制部。

三、房地产成本监控
（一）成本监控系统
1、根据集团的管理体制，建立集团层面以管理监控为中心、各子公司以操作监控为中心的房地产成本监控系统。

实行集团总经理领
导下、子公司总经理负责、子公司各职能部门具体实施的运行机制。

2、各监控中心应树立全员成本意识，对项目开发成本实行全过程监控。

3、各子公司应根据管理需要和项目实际情况，设置预算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。

（二）成本监控的要求
制度建设
1、根据管理的需要，各子公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团成本控制部备案：
◆成本管理责任制及监控程序；
◆计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；
◆招、投标管理制度；
◆合同管理制度；
◆工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；
◆预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；
◆费用控制制度；
◆材料设备管理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、集团公司应不断总结各子公司成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团项目开发成本管理制度。

计划管理
1、各子公司应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：
◆开发产品成本计划(按完全成本口径)；
◆期间费用计划；
◆降低成本技术组织措施计划。

2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为
依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。

3、各子公司应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。

分析检查
1、各子公司在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对项目成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。

分析的重点是：
◆计划及其执行情况；
◆实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；
◆分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。

2、集团成本控制部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进
行分析检查。

信息交流
1、应报集团成本控制部的常规性成本资料主要包括：
项目基本情况；
◆按会计制度规定应编报的成本核算报表；
◆成本动态情况及其分析资料；
◆当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

2、按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团公司：
◆当地有关法规政策的重大调整；
◆成本异动率占单项工程成本总额5%以上、占自身预算成本或计划成本15%以上的的事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)；
◆合作条件更改；
◆补交地价。

3、各子公司应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。

四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制
1、各子公司新项目立项时必须向集团立项决策会提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项决策会讨论通过。

《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：
◆成本费用估算和控制目标及措施；
◆投资及效益测算、利润体现安排；
◆税务环境及其影响；
◆资金计划；
◆《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
◆投资风险评估及相应的对策；
◆项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项决策会前提前一周上交集团公司立项决策会。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团公司立项决策会提交《立项申请》。